西南證券首次對寶龍地產給予“買入”評級

中新網7月27日電 日前， 西南證券首次對寶龍地產(HK.1238)發佈分析報告稱， 預計寶龍地產2017至2019年EPS分別為0.72、0.94和1.23元， 未來三年歸母淨利潤複合平均增速有望達26%， 對應的動態市盈率分別為4、3和3倍。 預測公司每股NAV為10.89元， 考慮公司持續增長的持有性物業將提升估值， 給予2017年PE為6倍， 對應目標價為5.00港元， 給予“買入”評級。

據瞭解， 寶龍地產近幾年一直堅持“以上海為中心， 深耕長三角”的都市圈戰略， 截止目前， 在全國共有78個項目， 其中長三角46個， 上海16個。 公司業績持續穩步增長， 2016年淨利潤達24.7億， 同比增長19.0%， 過去三年複合增速為34.0%。 銷售額增長同樣表現出色，

2016年實現合約銷售金額176.4億， 同比增長23.3%， 過去五年複合增速為28.3%， 2016年的銷售額中商業占比66.1%， 住宅占比33.9%。 商業銷售占比的提升有利於公司毛利率維持較高水準， 2016年公司銷售毛利率為33.4%， 同比增長1.5%。

西南證券資料分析認為， 寶龍地產2016年公司投資性物業建面占比由2012年的17.0%增長到36.0%。 2016年公司新開業6家商場， 總可租賃面積達43.9萬平方米， 其中長三角占比81.3%， 目前公司整體投資物業組合的價值超過340億元。 公司已開業商場平均出租率為88.7%， 其中長三角平均出租率為92.2%， 此外長三角平均租金水準是其他地區的1.8倍。 2016年公司實現租金及物業管理服務收入13.9億， 過去五年複合增速為29.4%。 未來公司將繼續加速拓展投資性物業， 2017年將開業5個項目，

運營面積達29.1萬平方米， 長三角占比61.2%， 到2020年預計會有50個商場開業， 其中上海會超過20個。

同時預計非銷售經常性收入占比快速提升、估值切換提升潛力大。 房企從銷售為主轉向商業持有運營的過程中， 經常性收入體量和占比是兩個重要的觀測指標。 當經常性租金收入達到20-30億， 且在總收入中占比超過30%時， 估值會有明顯的提升。 港股中以商業地產開發運營為主的主流上市房企估值一般在17-20X， 而公司當前股價對應2017年PE僅5倍。 公司2016年租賃收入接近14億， 占營收之比為10%， 我們預計在2020年達到30%。 此外， 在無風險收益率持續走低的房地產白銀時代， 持有型物業組合的吸引力在顯著增強， 特別是租金還可能持續增長的持有型物業組合。

相關資料分析認為，

預計公司2017-2019年EPS分別為0.72、0.94和1.23元， 未來三年歸母淨利潤複合平均增速有望達26%， 對應的動態市盈率分別為4、3和3倍。 我們估算出公司每股NAV為10.89元， 考慮公司持續增長的持有性物業將提升估值， 給予2017年PE為6倍， 對應目標價為5.00港元， 首次覆蓋， 給予“買入”評級。