如果每家只買一套房子，地方財政可能崩潰！

今天， 想跟大家探討一個有趣的問題：假如中國人都失去了購買多套房的興趣， 家家戶戶都只有一套房， 或者不買房、只租房， 中國的財政狀況會出現什麼變化。

先看一下2016年財政部公佈的“財政收支狀況”。 通過這份檔， 我們可以知道， 政府的收入主要來自三個方面：

1、一般公共預算收入（主要是稅收）共計159552億元；

2、政府性基金收入（主要是賣地收入）共計46619億元；

3、國有資本經營預算收入2602億元（可以忽略不計）。

第一部分收入最大， 中央拿走大約45%， 地方政府拿走55%。 但事實上， 中央用不了那麼多錢， 拿走是為了統一調配，

通過稅收返還、轉移支付， 把經濟發達地區的錢拿給中西部地區用。

所以， 中央財政是“旱澇保收”的， 不存在不夠用的問題， 即便來自房屋、土地的收入是零。 關鍵是地方政府。

2016年， 地方政府在“一般公共預算支出”專案下， 一共花了16.04萬億的錢（顯著超過了收入）， 其中有6萬億來自中央政府的“稅收返還和轉移支付”。 此外， 地方政府在“政府性基金支出”中， 還花了4.24萬億， 其中包括3.75萬億的賣地收入。

在第一項“一般公共預算收入”裡， 跟房地產交易的稅費包括：房企的增值稅、所得稅， 以及房屋交易中的個人所得稅。 此外， 還有契稅、土地增值稅、房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等。 上述稅收合計， 大概在2.8萬億左右（按照房企增值稅占全部增值稅的八分之一，

個人買賣房屋繳納所得稅占個人所得稅的一半左右估算）。

總之， 2016年全國地方政府的總支出是20.28萬億， 其中跟房地產相關的總收入是6.55萬億左右。 也就是說， 32%的地方政府支出， 需要依靠房地產。

我們都知道一個基本事實：中國目前的房子， 足夠14億人居住。 之所以出現很多人無房住， 是因為房子不能跟著人遷徙。 或者說， 城鎮化帶來人和房的“錯配”。 在農村、中西部的小城市， 大量房屋空置， 人口都去了大中城市。

假設經過5年到10年的努力（建設大量政策性住房、租賃行住房）， 再加上實施懲罰性的房地產稅， 最終達到了一個平衡——大家都有房子住了， 要麼是租， 要麼是買， 而且買房的家庭都只有一套房， 因為第二套房就會被徵收重稅。

這時候， 將出現什麼狀況？

由於中國人買房的時候， 一次性繳納了70年土地使用費， 所以第一套房子必須免征房地產稅。 家家都是一套房， 或者租房， 就意味著沒有人符合繳納房地產稅的條件。 而到了這時候， 新增的購房需求很少， 只有以舊換新的需求， 所以住宅土地拍賣收入大幅減少， 圍繞著房屋交易的各種稅費也都大幅減少。

即便靜態地推算， 未來地方政府的財政缺口也將不斷增大， 最終可能超過6.55萬億元！（通脹因素推動）

也許有人會說：住宅的增量沒有了， 還有商辦物業呢！但事實上， 目前絕大多數城市的商辦物業都是嚴重過剩的。 有報導說， 深圳的商辦物業庫存可以賣10到15年， 上海的庫存可以賣8到10年。

所以，

當城鎮化蛋糕基本吃完的時候， 地方政府將失去30%的財政收入來源， 而房地產稅又無從徵收， 財政崩潰是必然的。

上面探討的是房屋“高度均貧富”下的情況， 其結果是地方財政崩潰。 但如果房屋分配不均衡， 有相當一批家庭擁有第二套、第三套房子， 其他家庭租房子住。 這種情況下， 反而可以讓地方政府徵收到房地產稅。 ——這個結論耐人尋味吧！

當然， 還有辦法可以在“住房分配均衡——很難收到房地產稅”的情況下， 避免地方財政的崩潰。 這就是， 第一， 政府精兵簡政， 降低行政成本；第二， 大幅減少地方政府的投資；第三， 通過市場化改革， 啟動全社會的活力， 帶來稅收增量。

地方政府每年財政花這麼多錢， 一個重要的原因是：他們扮演了投資主力軍的角色，

在“鐵公基”上有大量的投入。 其中僅公路一項， 每年的投資就接近2萬億， 相當一部分來自政府或者政府擔保的債務。 至於高鐵、地鐵， 幾乎全靠政府投資。

如果隨著基礎設施的完善， 以後政府逐步減少投資， 而更多地激發民間活力， 依靠民間投資， 則因為“居民失去買房熱情”帶來的“財政懸崖”還是可以度過的。 甚至， 還可能出現這種情況：由於大家都不炒房子了， 居住成本長期穩定， 年輕人的消費、創業熱情很高， 給經濟帶來了新的增量， 稅收在其他領域有較高的增長。 最終， 財政達到平衡， 最終實現平穩增長。

也許有人會說， 美國不就是這樣嗎？

遺憾的是， 美國不是這樣的。 人家的購房者在買房的時候沒有繳納70年土地使用費， 而且獲得的是永久土地產權，所以房子繳納房地產稅合情合理，地方政府因此有了“穩定的飯票”。中國如果家家都只買一套房，或者租房，就不應該有房地產稅。所以，出現財政斷崖的可能是存在的（換句話說，一次徵收70年土地使用費的制度，造成了中國地方政府“寅吃卯糧”）。

由此我們可以得出結論：

1、如果中國建立起真正的市場經濟制度，權力規範運作，社會創造的熱情被啟動，中國經濟和政府財政有可能擺脫對土地財政的依賴。這樣，未來就不存在因為城鎮化蛋糕吃完而帶來的“財政懸崖”。

2、如果不能完成經濟和社會轉型，對房地產市場的過度調控，將帶來嚴重的財政懸崖，讓經濟無法承受其後果。到那時，“財政懸崖”只能通過日益擴大的赤字、地方債規模來避免，最終帶來資產價格的飆升、貨幣的貶值。

而且獲得的是永久土地產權，所以房子繳納房地產稅合情合理，地方政府因此有了“穩定的飯票”。中國如果家家都只買一套房，或者租房，就不應該有房地產稅。所以，出現財政斷崖的可能是存在的（換句話說，一次徵收70年土地使用費的制度，造成了中國地方政府“寅吃卯糧”）。

由此我們可以得出結論：

1、如果中國建立起真正的市場經濟制度，權力規範運作，社會創造的熱情被啟動，中國經濟和政府財政有可能擺脫對土地財政的依賴。這樣，未來就不存在因為城鎮化蛋糕吃完而帶來的“財政懸崖”。

2、如果不能完成經濟和社會轉型，對房地產市場的過度調控，將帶來嚴重的財政懸崖，讓經濟無法承受其後果。到那時，“財政懸崖”只能通過日益擴大的赤字、地方債規模來避免，最終帶來資產價格的飆升、貨幣的貶值。