在過去7年， 王府井淘匯新天購物中心的存在感一直不高。 雖然地處王府井最黃金的地段， 與北京APM、王府井百貨、銀泰IN88毗鄰， 但經營狀況令人堪憂。
近日有消息稱， 目前該專案已經悄然易主， 買家是不明身份的個人。
項目為何突然轉手？個人買家在收購後將如何盤活項目？業內人士對此又有何看法及建議？商業地產觀察為您解讀。
7月26日， 高力國際發佈了《華北區房地產市場2017年上半年回顧及下半年展望》報告。 報告指出， 位於王府井步行街優質地段的王府井淘匯新天購物中心， 已經以22億元人民幣出售給了一位個人買家。
商業地產觀察經過多方瞭解， 並未獲得任何買方的資訊， 而且業內人士大多對此事閉口不談， 令人費解。 不過， 筆者從公開資料中瞭解到， 這可能是該項目第一次轉手。
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轉手原因可能是經營失敗
早在2011年， 由全球知名的InfraRed Partner投資公司和香港地產商南豐集團聯合成立的匯貫·南豐中國投資管理有限公司（以下簡稱匯貫·南豐中國），
據公開資料顯示， 匯貫·南豐房地產基金成立於2007年， 主要專注于中國內地重新定位或有發展潛力的房地產專案投資。 在投資“淘匯新天”專案之前， 它已成功運作了北京歐美匯、大連國際物流中心、廣州南豐匯、都樂匯、北京金融街一號和中關村歐美匯大廈等等9個項目。 淘匯新天購物中心是其在京的第二個項目。
從當年的媒體報導來看， 匯貫·南豐最初是希望借助公司在時尚購物中心運營的豐富經驗， 將“淘匯新天”打造成為王府井商圈最具人氣的時尚潮流地標。
但是， 從2011年7月啟動招商， 到了2012年出租率達到70%， 再到之後由於項目過戶手續問題延遲開業， 淘匯新天購物中心經歷了一波三折。 直到2014年， “淘匯新天”才正式對外宣佈開業。
筆者注意到， 從2011年投資到此次轉手之前， 雖然專案的運營合作夥伴幾經變更， 但投資方始終是匯貫·南豐中國投資管理有限公司。
近日， 筆者實地走訪了該專案， 發現其運營情況確實不容樂觀。
早在專案成立之初， “淘匯新天”的定位就是年輕、時尚、潮流的購物中心。 據公開資料顯示，
但如今， 筆者現場走訪看到的情況卻是， 首層的adidas三葉草仍在運營， 但手機體驗店從APPLE變成了國產品牌OPPO。 OPPO旁邊是名創優品， 店內最大的主力店是覆蓋一二兩層的聚美優品。
二層最大的特色是尼康器材店，這是整個王府井商圈最大的一家尼康店。而事實上，除了一二層稍顯活力之外，其他樓層的空鋪率均超過50%，客流不容樂觀。
筆者來到三層的“首爾驛站”，並未感受到韓國時尚的潮流感，如果不是電梯口的標誌，很難將它與韓國館聯繫在一起。在一個服裝展示區，筆者還發現，展示的商品非韓國品牌，而是一位中國設計師的個人品牌。由此可見，“首爾驛站”早已名不符其實。
四層已被改成了“二次元之都”，五、六、七、九層處於空置狀況，八層還有3家餐飲品牌，整個項目的人氣主要依靠一二層的主力店支撐。
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定位與商圈調性不符？
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利分析認為，事實上，“淘匯新天”專案時尚潮流的定位，在王府井商圈並不具備競爭力。
眾所周知，如今的王府井早已成為中國旅遊的一道名片，有“中國第一商業街”的美譽。王府井的目標是成為像美國第五大道、英國牛津街、日本銀座、法國香榭麗舍大街、新加坡烏節路一樣的世界級商圈，向世界展示中國最具代表的商業形象。這樣的調性，註定了王府井商圈在時尚潮流的競爭上不如三裡屯和西單商圈。
除了自身不具備競爭優勢外，事實上王府井商圈近幾年的發展也一直面臨困境。
據王府井地區建設管理辦公室的資料，目前王府井大街年客流量達8000萬人次，日均客流量25萬人，週末30-40萬人，從業人員2萬人，品牌數量達1700多個，全球百強品牌有40多個進駐其中。商圈內現有商業17個，包括未來商業2個，年度商品零售總額逾120億元（不含酒店）。
但王府井集團的前董事長劉冰卻在今年北京市審議政府工作報告時發言表示：“儘管地理位置優越，但王府井卻沒有一個30億元以上銷售額的商場，跟國際上著名的商業街相比有很大差距。”
盈石(北京)資產管理有限公司高級副總裁周睿曾對商業地產觀察分析，王府井商圈的不足在於旅遊屬性太強，商業屬性被逐漸侵蝕掉。對於商圈而言，如果沒有完善統一的商業規劃，商圈內各項目的品質就無法保證一致。
此外，王府井大街還有許多不能承受之重，例如產權分散，物業老化、改造成本高、審批難度大、國有體制下商業缺乏靈活度等等，這些因素都使得整個商圈的改造升級困難重重。
3
成為商圈配套是出路？
既然整個商圈無法形成合力，原來的經營又面臨困境，那麼淘匯新天購物中心該如何改造？
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利告訴筆者，如果專案延續原來的定位走時尚潮流方向，肯定會和周邊商場形成競爭。因為個人買家找協力廠商機構運營，與一個有成功經驗的集團相比缺乏競爭力。同時，時尚潮流與王府井商圈的風格並不相符，所以他不看好延續原來的風格。
不過，他建議可以嘗試做商圈配套，引進王府井大街商場中沒有的業態，以此形成差異化發展。
但是，睿意德董事索珊卻並不認同這種說法。她告訴筆者，對於一個項目而言，不存在哪個方向完全不可以，因為任何一種方向，都要看投資者或者運營者花多大的力氣去實現。而在定位階段，需要大量的調研、品牌測試去佐證，在沒有這些資料作支撐的情況下，很難做出評價。
二層最大的特色是尼康器材店，這是整個王府井商圈最大的一家尼康店。而事實上，除了一二層稍顯活力之外，其他樓層的空鋪率均超過50%，客流不容樂觀。
筆者來到三層的“首爾驛站”，並未感受到韓國時尚的潮流感，如果不是電梯口的標誌，很難將它與韓國館聯繫在一起。在一個服裝展示區，筆者還發現，展示的商品非韓國品牌，而是一位中國設計師的個人品牌。由此可見，“首爾驛站”早已名不符其實。
四層已被改成了“二次元之都”，五、六、七、九層處於空置狀況，八層還有3家餐飲品牌，整個項目的人氣主要依靠一二層的主力店支撐。
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定位與商圈調性不符？
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利分析認為，事實上，“淘匯新天”專案時尚潮流的定位，在王府井商圈並不具備競爭力。
眾所周知，如今的王府井早已成為中國旅遊的一道名片，有“中國第一商業街”的美譽。王府井的目標是成為像美國第五大道、英國牛津街、日本銀座、法國香榭麗舍大街、新加坡烏節路一樣的世界級商圈，向世界展示中國最具代表的商業形象。這樣的調性，註定了王府井商圈在時尚潮流的競爭上不如三裡屯和西單商圈。
除了自身不具備競爭優勢外，事實上王府井商圈近幾年的發展也一直面臨困境。
據王府井地區建設管理辦公室的資料，目前王府井大街年客流量達8000萬人次，日均客流量25萬人，週末30-40萬人，從業人員2萬人，品牌數量達1700多個，全球百強品牌有40多個進駐其中。商圈內現有商業17個，包括未來商業2個，年度商品零售總額逾120億元（不含酒店）。
但王府井集團的前董事長劉冰卻在今年北京市審議政府工作報告時發言表示：“儘管地理位置優越，但王府井卻沒有一個30億元以上銷售額的商場，跟國際上著名的商業街相比有很大差距。”
盈石(北京)資產管理有限公司高級副總裁周睿曾對商業地產觀察分析，王府井商圈的不足在於旅遊屬性太強，商業屬性被逐漸侵蝕掉。對於商圈而言，如果沒有完善統一的商業規劃，商圈內各項目的品質就無法保證一致。
此外，王府井大街還有許多不能承受之重，例如產權分散，物業老化、改造成本高、審批難度大、國有體制下商業缺乏靈活度等等，這些因素都使得整個商圈的改造升級困難重重。
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成為商圈配套是出路？
既然整個商圈無法形成合力，原來的經營又面臨困境，那麼淘匯新天購物中心該如何改造？
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利告訴筆者，如果專案延續原來的定位走時尚潮流方向，肯定會和周邊商場形成競爭。因為個人買家找協力廠商機構運營，與一個有成功經驗的集團相比缺乏競爭力。同時，時尚潮流與王府井商圈的風格並不相符，所以他不看好延續原來的風格。
不過，他建議可以嘗試做商圈配套，引進王府井大街商場中沒有的業態，以此形成差異化發展。
但是，睿意德董事索珊卻並不認同這種說法。她告訴筆者，對於一個項目而言，不存在哪個方向完全不可以，因為任何一種方向，都要看投資者或者運營者花多大的力氣去實現。而在定位階段，需要大量的調研、品牌測試去佐證，在沒有這些資料作支撐的情況下，很難做出評價。