購房是一家人的大事， 可是購買商品房後， 卻不時遇到面積差異、延期交房等諸多令人煩心的事情。 為此， 不少舉家買房的購房者也會根據自身的情況，
本期記者就解除商品房買賣合同的相關法律知識為您梳理解析。
[案例1 ]購房面積多出購房者解除合同被駁回
2014年10月底， 金昌男子陳某與當地一開發商簽訂了《商品房買賣合同(預售)》， 約定由開發商將其開發修建的位於金川區上海路以東南昌路以北一社區住宅房屋一套(建築面積為100平方米)預售給陳某。 在合同中， 陳某與開發商還就商品房的交付時間、條件以及交付後產權面積與約定面積發生差異該如何處理都進行了約定。 合同簽訂後， 陳某前期交納購房款18.48萬元。
法院審理後認為， 陳某與開發商簽訂的商品房買賣合同第五條約定的面積差異處理方式， 勾選的是“雙方自行約定：經有資質的房地產測繪機構測繪，
據此， 法院判決， 開發商向陳某支付因遲延交付房屋所產生的違約金922.48元， 駁回陳某要求確認其與開發商簽訂的《商品房買賣合同(預售)》第五條中關於“面積差異處理”條款無效的訴訟請求， 駁回陳某要求解除其與開發商所簽訂的《商品房買賣合同(預售)》及退還已付房款支付利息的訴訟請求。
[案例2 ]未按時交房法院判決解除合同
2014年3月， 張掖市男子成某看中了張掖市甘州區某樓盤的一樓建築面積為91.59平方米的房屋一套， 房屋總價款337418元。
法院審理後認為， 因開發商在合同約定的交付時間和遲延交付時間未能向成某交付房屋， 成某選擇解除合同、退還購房款的條款， 符合合同約定。 故對成某要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同的訴訟請求予以支持。 對於成某主張的違約金問題，因雙方在合同中已經有明確約定，且不違反法律規定，法院亦予以支持。最終法院判決，解除成某與開發商簽訂的商品房買賣合同，解除成某與銀行簽訂的個人購房擔保借款合同，開發商退還成某已支付的購房款12.9萬餘元，承擔成某給銀行支付的按揭貸款，賠償成某違約金17099.85元。
[律師說法]對房屋面積有異議有約定的按約定處理
甘肅中立源律師事務所律師彭秀珩表示，對於解除購房合同，法律上也有明確規定，就兩個案例來看，特別適用以下規定。《最高人民法院〈關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
案例一中，陳某與開發商對面積出現誤差時的處理方式有明確約定，且出賣人實際是在給規定的3%範圍內收取超出部分的房屋價款，陳某要求確認合同第五條無效、解除雙方所簽訂商品房買賣合同的請求，既不具備合同約定解除的條件，也不具備法定解除的條件，因此法院沒有支持。案例二中，購房人成某根據雙方簽訂的商品房買賣合同約定的繼續履行合同和買受人退房的兩種情況，提出了解除合同、退還購房款的條款，既符合合同約定，也不違反法律規定。
現實中，在開發商不能按期交房、開發商將已售房屋私自抵押、一房二賣、隱瞞房屋真實情況、房屋不符合要求、開發商遲延履行主要義務等情況下，購房者均可提出解除合同，但是具體情況還要看雙方當時簽訂的合同中的細則約定。
對於成某主張的違約金問題，因雙方在合同中已經有明確約定，且不違反法律規定，法院亦予以支持。最終法院判決，解除成某與開發商簽訂的商品房買賣合同，解除成某與銀行簽訂的個人購房擔保借款合同，開發商退還成某已支付的購房款12.9萬餘元，承擔成某給銀行支付的按揭貸款，賠償成某違約金17099.85元。[律師說法]對房屋面積有異議有約定的按約定處理
甘肅中立源律師事務所律師彭秀珩表示，對於解除購房合同，法律上也有明確規定，就兩個案例來看，特別適用以下規定。《最高人民法院〈關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
案例一中，陳某與開發商對面積出現誤差時的處理方式有明確約定，且出賣人實際是在給規定的3%範圍內收取超出部分的房屋價款，陳某要求確認合同第五條無效、解除雙方所簽訂商品房買賣合同的請求，既不具備合同約定解除的條件，也不具備法定解除的條件，因此法院沒有支持。案例二中，購房人成某根據雙方簽訂的商品房買賣合同約定的繼續履行合同和買受人退房的兩種情況，提出了解除合同、退還購房款的條款，既符合合同約定，也不違反法律規定。
現實中，在開發商不能按期交房、開發商將已售房屋私自抵押、一房二賣、隱瞞房屋真實情況、房屋不符合要求、開發商遲延履行主要義務等情況下，購房者均可提出解除合同，但是具體情況還要看雙方當時簽訂的合同中的細則約定。