5年來商鋪住宅最小價差，成都商業拐點初現！

似乎一夜之間， 成都商業變了“天”：

8月2日， 主城區3宗純商業地塊被華潤等3家企業瓜分， 因為參與者眾， 這也是2年以來主城區首次有純商業地產由掛牌轉為拍賣！

如果再算上今年4月萬科舉牌天府新區兩宗純商業用地， 以及龍湖等品牌房企在今年以來在商業市場以及高比例商業自持的土地市場的發力， 成都商業地產似乎正迎來了一個“觸底反彈”的時機。

5年來最黃金的商業銷售視窗

來自中成房業的資料顯示， 今年上半年， 大成都商業供應量下降明顯， 處於歷史2012年來的最低位。 與供應相對的銷售埠， 成都卻迎來了一個爆發式的快銷期：今年上半年大成都商業銷售100.3萬平米， 環比上漲11.3%， 同比上漲50.4%。

與此同時， 吉信行半年報也印證了今年上半年成都商業地產“大爆發”：在歷經2015、2016多年的成交負增長之後， 成都商鋪市場在2017年迎來革命性的大逆轉， 商鋪市場成交量同比增長率高達73%；公寓市場同比去年上半年的51.3萬㎡銷量增長近一倍。 “而除了住宅市場走熱和限購給商業市場帶來的良好協同效應， 整個城市發展對城市商業的新需求也是成都商業大轉身的重要原因之一。 ”相關房地產專業人士評價表示。

5年來商鋪住宅最小價差時期

過去， “一鋪養三代”曾一度是老百姓對於商鋪的最直觀看法， 而如今， 曾經遙不可及的商鋪， 在今年呈現一個顯著的變化——商鋪與住宅的價差正在無限縮小之中。

去年以來， 住宅產品的量價齊升已是不爭的事實， 在主城區，

單價1.5萬/平米以上的改善型住宅已被越來越多的購房者所認同和接受。 與此同時， 商鋪的銷售單價在近年來卻並無大的提升。 “就拿5年前商業最紅火的時期來說， 當時成都房價7000元/平米左右， 而一套社區底商的正常售價在3萬元/平米左右。 ”一位從事地產開發近10年的業內人士告訴成都商報記者， 5年前， 住宅與商鋪的價差大約在1:4~1:5之間， 而如今， 這一比例已經縮小到1:3甚至1:2。 以龍湖九裡晴川為例， 其住宅與一樓底商的價格比大約在1:2， 這一變化被敏銳的投資者漸漸察覺， 曾經遙不可及的商鋪夢， 如今墊墊腳就可能拿下。

資產重組下的“商機時代”

一方面是價差在無限地縮小接近， 另一方面則是人們對於投資產品的認識愈發清醒和務實。

隨著“房子是用來住的”理念愈發深入人心， 我們可以看到， 無論是自上而下對房地產住宅市場去投資屬性的一次次新政頒佈， 還是人們出於對房地產稅等的震懾而提前謀劃的資產重組， 具有一定投資屬性和保值能力的商業產品正受到越來越多前瞻性家庭進行資產優化的重要考慮途徑之一。

“今年截至目前，成都龍湖銷售額首次破百億，其中以天街、冠寓等為代表的商業，對龍湖業績的貢獻率越來越大！”據龍湖集團成都公司行銷總監李淩介紹，在其最近的銷售統計中，住宅全款購買的客戶占比在30%左右，但商業的比重卻高達7成。“有價值的商業產品正受到越來越多投資客的關注。”

據記者瞭解，在當前成都樓市，50萬~200萬的商業產品是投資者最為青睞的價格區間。一來是因為這一價格區間的住宅供應選擇面較少，二來是相同價格的商鋪或公寓性產品的選擇餘地更大，選擇的產品類型也更為豐富。

投資建議

如何識別好的商業產品？

雞蛋不能放一個籃子裡的道理都懂，但如何在紛亂龐雜的商業市場尋找到最佳的投資產品，卻需要如下幾個指標進行衡量和考察：

1、單價不宜太貴

目前成都市面上一些性價比較好的商鋪已經能夠做到1：2的住宅商鋪比。即，單價上3萬的住宅，商鋪可以賣到6萬元左右，而目前，成都多數住宅單價在1.5~2萬元之間，單價在2萬~4萬就能買到較好的商鋪。

2、總價可控昭示性強

當前市面上總價在200萬以內的商鋪仍然有一定幾率可以淘到好鋪，一般來說，選擇商鋪遵循“金角銀邊草肚皮”原則，以轉角、昭示面大、進深較淺的商鋪為最佳，同時面積不宜過大。

3、區域發展潛力大

選鋪重在選擇成熟的區域或未來規劃會帶來大量人口的大盤或商業街區為宜。城市核心人口稠密區域或容積率較高的社區，能優先保證消費人群的基數，同時如果周邊有較好的地鐵、學校等資源優勢，以及品質較高的樓盤，就能高水準地維繫商業的流動性和較高的消費水準。

4、招商運營團隊保障

除一般的社區底商之外，目前成都也有諸如龍湖天街系等具有相當體量的街區式商業。選擇這類商業投資時，優先選擇自持型商業比重較高的商業街，一般來說，這類散售的商鋪會有統一的招商運營團隊進行後期的運營和服務。租約更穩定，招租的商家也更有品相。

“今年截至目前，成都龍湖銷售額首次破百億，其中以天街、冠寓等為代表的商業，對龍湖業績的貢獻率越來越大！”據龍湖集團成都公司行銷總監李淩介紹，在其最近的銷售統計中，住宅全款購買的客戶占比在30%左右，但商業的比重卻高達7成。“有價值的商業產品正受到越來越多投資客的關注。”

據記者瞭解，在當前成都樓市，50萬~200萬的商業產品是投資者最為青睞的價格區間。一來是因為這一價格區間的住宅供應選擇面較少，二來是相同價格的商鋪或公寓性產品的選擇餘地更大，選擇的產品類型也更為豐富。

投資建議

如何識別好的商業產品？

雞蛋不能放一個籃子裡的道理都懂，但如何在紛亂龐雜的商業市場尋找到最佳的投資產品，卻需要如下幾個指標進行衡量和考察：

1、單價不宜太貴

目前成都市面上一些性價比較好的商鋪已經能夠做到1：2的住宅商鋪比。即，單價上3萬的住宅，商鋪可以賣到6萬元左右，而目前，成都多數住宅單價在1.5~2萬元之間，單價在2萬~4萬就能買到較好的商鋪。

2、總價可控昭示性強

當前市面上總價在200萬以內的商鋪仍然有一定幾率可以淘到好鋪，一般來說，選擇商鋪遵循“金角銀邊草肚皮”原則，以轉角、昭示面大、進深較淺的商鋪為最佳，同時面積不宜過大。

3、區域發展潛力大

選鋪重在選擇成熟的區域或未來規劃會帶來大量人口的大盤或商業街區為宜。城市核心人口稠密區域或容積率較高的社區，能優先保證消費人群的基數，同時如果周邊有較好的地鐵、學校等資源優勢，以及品質較高的樓盤，就能高水準地維繫商業的流動性和較高的消費水準。

4、招商運營團隊保障

除一般的社區底商之外，目前成都也有諸如龍湖天街系等具有相當體量的街區式商業。選擇這類商業投資時，優先選擇自持型商業比重較高的商業街，一般來說，這類散售的商鋪會有統一的招商運營團隊進行後期的運營和服務。租約更穩定，招租的商家也更有品相。