東哥說
位於光明新區的地鐵上蓋， 將建成不少於9500套
公共住房， 其中PM可期待的65平左右的5900套， 作為地鐵上蓋的大盤， 參考龍瑞等， 預測為市級公租房，
另外2個地鐵上蓋的公租房專案也在環評招標中：
深圳市長圳公共住房專案工程總承包招標預公告日期：2017-08-07 字型大小：[ 大 中 小 ]
本次預公告提前將深圳市長圳公共住房專案工程總承包招標有關事項予以公開， 其主要目的是為了使潛在投標人有充分時間做好投標準備工作， 以提高本次招標投標工作的品質， 為打造“深圳公共住房標杆項目”奠定基礎。
一、項目概況
長圳公共住房項目（以下簡稱長圳項目）位於光明新區光僑路與科裕路交匯處東北側， 根據市規劃國土委光明管理局《關於長圳車輛段保障性住房地塊相關法定圖則調整事宜的通告》等相關檔， 專案用地面積約20.7公頃， 其中：二類居住用地面積約16公頃， 道路、水域和綠化面積約4.78公頃。 專案總建設規模約115萬㎡， 其中計容建築面積85.7萬㎡， 包括住宅建築面積不超過76萬㎡， 商業建築面積約6.5萬㎡， 公共配套設施3.2萬㎡， 車庫等不計容面積約30萬㎡（停車位元配置符合《深圳市城市規劃標準與準則》相關要求即可），
本項目住宅總數不少於9500套， 戶型比例總體分配原則：建築面積65㎡住房約為5900套（不少於5850套）、建築面積80㎡住房約為2850套（不少於2800套）、建築面積100㎡住房約為700套（不少於650套）、建築面積150㎡住房約為100套（不少於80套）。
現場情況：
場地建築物已拆遷完畢， 用地範圍內有一條河流正在整治施工中， 有兩條高壓線， 預計其他單位將於今年年底前完成河流整治施工和高壓線遷改工作。 紅線外周邊長圳地鐵車輛段、地鐵站及上蓋物業其他單位正在施工中。
二、項目定位
（一）打造我市公共住房優質精品的標杆
貫徹深圳市委市政府“城市品質提升年”的工作部署， 高標準建設， 打造我市公共住房優質精品的標杆，
（二）打造符合國際慣例的EPC管理標杆
按國際上通行做法開展EPC（Engineering Procurement Construction， 即“設計採購和施工”模式， 又稱交鑰匙工程總承包模式）招標工作。 確定我市公共住房的技術標準和驗收標準， 以總價包乾作為主要的合同計價模式。 為我市公共住房工程提供符合國際慣例的EPC招標案例。
（三）打造建築技術綜合應用的標杆
綜合應用BIM技術（Building Information Modeling， 即建築資訊模型）、裝配式建築、綠色、資訊化智慧監管等技術。
（四）打造CM模式高效推進的標杆
採用CM模式(Construction Management， 即快速路徑法）組織施工， 合理優化專案建設流程， 高效推進專案建設進程。
三、預公告事項
（一）發包內容與範圍
發包內容包括：設計、施工、採購、驗收、移交、維保以及與工程建設密切相關的諮詢服務、報批報建等工作。
發包範圍包括：約115萬㎡的房屋建築工程；30m寬市政道路約350m、12m寬城市支路約400m；室外園林綠化及鵝頸水景觀工程等。
（二）標段與預計招標金額
本項目不分標段， 確定一個EPC工程總承包單位。 預計招標金額約為60億元。
（三）擬定的建設週期
約42個月， 即在2021年6月前驗收並交付使用。
（四）投標人資格條件
具有工程總承包管理能力的獨立法人單位， 包括設計、施工、開發商或其他專案管理單位， 或前述單位組成的聯合體。
（五）評定標方法
定性評審， 評定分離。
在過多投標人淘汰環節， 以擇優為主， 重點考慮投標人是否具有工程總承包管理能力以及投標人的信譽情況。
（六）招標需求的明確方式
1、關於規模指標：明確總建築面積、各戶型套數、地下停車位數、人防面積（或比例）等；
2、關於建設標準
主要設備材料（包括電梯、高低壓變配電、水泵、電纜、瓷磚、塗料、鋁合金門窗等）將會有詳盡參數、規格、指標等， 以確保投標人報價時需求明確， 驗收時標準統一。
對於不能明確的設備材料檔次， 擬由招標人指定已投入使用的住宅社區作為報價與驗收的樣板（即參考樓盤）， 同時投標人也可自行選擇檔次相近的樣板。
四、預計正式招標時間安排
擬於8月中旬發正式招標公告，應標時間約60天，10月底截標，11中旬定標。
五、潛在投標人的準備工作
為了做好本次招標投標工作，建議潛在投標人先行做好以下準備工作。
（一）現場考察
潛在投標人應自行前往現場進行實地考察，瞭解建設用地的相關情況，特別是瞭解周邊在建專案、建築物及其他與本工程建設相關的因素，為投標做好充分的準備工作。
（二）進行方案設計
本次EPC工程總承包招標的模式是招標人給定建設用地的紅線，並明確建築規模，由投標人自帶設計方案投標。為了有充足的設計方案比選與優化時間，潛在投標人應及早準備，避免正式招標的時間較為有限，不能充分發揮投標人的實際能力。
特別說明：設計方案與工程造價緊密相關，經濟、合理、實用、美觀的設計方案，不僅有利於提升投標報價的競爭力，同時也能體現投標人的工程總承包管理能力。
（三）排定總體工期計畫
在招標人給定的42個月時間裡，給出詳細、合理、可行的工期計畫。
（四）選擇優秀的專案管理團隊
預先選擇優秀的項目管理團隊，包括項目負責人、專案副總、工程總監、設計總監、機電總監、品質總監、安全總監，以及管理團隊的其他成員。本專案為EPC工程總承包招標，要求投標人選派的上述人員具有相應的總承包管理經驗。
（五）尋找潛在的合作夥伴
擬定專案實施的組織方式，預先選定合作夥伴，可能包括設計、監理（也可不需要）、服務、主要材料設備供應商、施工單位等，提供1-3個備選單位。招標人將會通過投標人擬定的合作夥伴的綜合實力及信譽，判斷投標人的綜合履約能力。
（六）根據各自的設計方案，編制估算工程量清單並初步確定投標單價
估算工程量清單是否準確，是否與設計方案相匹配，將會成為招標人評估投標人工程總承包管理能力的重要因素。投標人應保留估算工程量清單的計算過程，分區、分部計算並累加，以方便招標人進行評估。如果投標人在正式投標時只提供匯總的估算工程量，沒有提供計算式和累加過程，招標人將需要耗費很長時間和很多精力去核對估算工程量的準確性，不但浪費時間和人力資源，同時投標人也不能因此取得招標人的信任。
（七）準確地進行市場詢價，為投標報價做準備
投標報價過高，不但不能取得招標人的信任，同時也將失去與其他投標人競爭的優勢。投標報價過低，雖然可提高在競標中勝出的概率，但可能虧本，不利於長期發展，管理難度也加大，最終結果可能是名利皆失。因此，潛在投標人應進行充分的市場調研和詢價，為最終合理報價做好準備。投標人最優的報價策略是，既要考慮合理的利潤，又要確保一定的競爭優勢。
如果投標人是開發商或施工企業，則在投標報價時，可將以往類似專案的成本（含預算或結算資料）作為此次投標報價的參考，並在投標時提供有關的證明材料，以快速地取得招標人對自身報價合理性的認可。
（八）尋找合適的參考樓盤（即已完工專案實例）
招標檔中關於建設標準的尺度，可能有的材料和設備無法通過事先約定的方式予以確定，招標人會在招標檔中指定這些材料和設備實物樣板（指已完成的工程，可能是一個專案，也可能是多個專案不同部位的組合）作為參考，並作為報價和驗收的依據。投標人也可根據招標人指定樣板的檔次，選擇其開發或施工的樓盤作為參考樓盤，該樣板投標人應有足夠的理由證明其品質和檔次不低於招標人指定的參考樓盤，否則招標人可能作出對其不利的評價。
六、其他事項
1.招標人將按照《EPC工程總承包招標工作指導規則（試行）》（深建市場[2016]16號）開展本次招標工作，請有意參與投標的單位，認真研究該檔，並做好相關準備工作。
該檔可以在深圳市住房和建設局官網下載，也可在百度中搜索下載。
2.聯繫方式：lixiaomin@szjs.gov.cn。潛在投標人有任何意見或建議，請以書面形式發送至上述郵箱，招標人經評估後將在招標文件中予以體現。
七、附件
1、長圳項目用地紅線圖（非正式）
2、長圳專案初勘報告
3、關於長圳車輛段保障性住房地塊法定圖則調整事宜的通告
深圳市住房保障署
2017年8月7日
相關附件
附件1：長圳項目用地紅線圖（非正式）.rar
附件2：長圳專案初步勘察成果報告.rar
附件3：關於長圳車輛段保障性住房地塊相關法定圖則調整事宜的通告.pdf
四、預計正式招標時間安排
擬於8月中旬發正式招標公告，應標時間約60天，10月底截標，11中旬定標。
五、潛在投標人的準備工作
為了做好本次招標投標工作，建議潛在投標人先行做好以下準備工作。
（一）現場考察
潛在投標人應自行前往現場進行實地考察，瞭解建設用地的相關情況，特別是瞭解周邊在建專案、建築物及其他與本工程建設相關的因素，為投標做好充分的準備工作。
（二）進行方案設計
本次EPC工程總承包招標的模式是招標人給定建設用地的紅線，並明確建築規模，由投標人自帶設計方案投標。為了有充足的設計方案比選與優化時間，潛在投標人應及早準備，避免正式招標的時間較為有限，不能充分發揮投標人的實際能力。
特別說明：設計方案與工程造價緊密相關，經濟、合理、實用、美觀的設計方案，不僅有利於提升投標報價的競爭力，同時也能體現投標人的工程總承包管理能力。
（三）排定總體工期計畫
在招標人給定的42個月時間裡，給出詳細、合理、可行的工期計畫。
（四）選擇優秀的專案管理團隊
預先選擇優秀的項目管理團隊，包括項目負責人、專案副總、工程總監、設計總監、機電總監、品質總監、安全總監，以及管理團隊的其他成員。本專案為EPC工程總承包招標，要求投標人選派的上述人員具有相應的總承包管理經驗。
（五）尋找潛在的合作夥伴
擬定專案實施的組織方式，預先選定合作夥伴，可能包括設計、監理（也可不需要）、服務、主要材料設備供應商、施工單位等，提供1-3個備選單位。招標人將會通過投標人擬定的合作夥伴的綜合實力及信譽，判斷投標人的綜合履約能力。
（六）根據各自的設計方案，編制估算工程量清單並初步確定投標單價
估算工程量清單是否準確，是否與設計方案相匹配，將會成為招標人評估投標人工程總承包管理能力的重要因素。投標人應保留估算工程量清單的計算過程，分區、分部計算並累加，以方便招標人進行評估。如果投標人在正式投標時只提供匯總的估算工程量，沒有提供計算式和累加過程，招標人將需要耗費很長時間和很多精力去核對估算工程量的準確性，不但浪費時間和人力資源，同時投標人也不能因此取得招標人的信任。
（七）準確地進行市場詢價，為投標報價做準備
投標報價過高，不但不能取得招標人的信任，同時也將失去與其他投標人競爭的優勢。投標報價過低，雖然可提高在競標中勝出的概率，但可能虧本，不利於長期發展，管理難度也加大，最終結果可能是名利皆失。因此，潛在投標人應進行充分的市場調研和詢價，為最終合理報價做好準備。投標人最優的報價策略是，既要考慮合理的利潤，又要確保一定的競爭優勢。
如果投標人是開發商或施工企業，則在投標報價時，可將以往類似專案的成本（含預算或結算資料）作為此次投標報價的參考，並在投標時提供有關的證明材料，以快速地取得招標人對自身報價合理性的認可。
（八）尋找合適的參考樓盤（即已完工專案實例）
招標檔中關於建設標準的尺度，可能有的材料和設備無法通過事先約定的方式予以確定，招標人會在招標檔中指定這些材料和設備實物樣板（指已完成的工程，可能是一個專案，也可能是多個專案不同部位的組合）作為參考，並作為報價和驗收的依據。投標人也可根據招標人指定樣板的檔次，選擇其開發或施工的樓盤作為參考樓盤，該樣板投標人應有足夠的理由證明其品質和檔次不低於招標人指定的參考樓盤，否則招標人可能作出對其不利的評價。
六、其他事項
1.招標人將按照《EPC工程總承包招標工作指導規則（試行）》（深建市場[2016]16號）開展本次招標工作，請有意參與投標的單位，認真研究該檔，並做好相關準備工作。
該檔可以在深圳市住房和建設局官網下載，也可在百度中搜索下載。
2.聯繫方式：lixiaomin@szjs.gov.cn。潛在投標人有任何意見或建議，請以書面形式發送至上述郵箱，招標人經評估後將在招標文件中予以體現。
七、附件
1、長圳項目用地紅線圖（非正式）
2、長圳專案初勘報告
3、關於長圳車輛段保障性住房地塊法定圖則調整事宜的通告
深圳市住房保障署
2017年8月7日
相關附件
附件1：長圳項目用地紅線圖（非正式）.rar
附件2：長圳專案初步勘察成果報告.rar
附件3：關於長圳車輛段保障性住房地塊相關法定圖則調整事宜的通告.pdf