導語：
近來， 租賃市場看似很火。 國內幾乎代表性的開發企業都已經進入租賃市場了， 參與的主題非常的多元化， 到底這個市場是什麼樣的市場？哪些城市的租賃市場有機會？我們該怎樣正確客觀理解租賃市場？在2017博鼇大講堂上， 我們用資料還原租賃市場的幾個真相。
長三角和珠三角的重點城市 未來將煥發租賃市場活力
過去半個月， 廣州等城市一項“租購同權”的新政， 迅速將租賃市場推向風口， 租賃市場火爆背後， 租賃紅利並非雨露均沾。 國內具有代表性的開發企業幾乎都已經全部湧入租賃市場， 但不是所有城市都有租賃機會， 事實上它只屬於重點城市。
有4個重要指標決定租賃市場開拓機會。 第一， 有持續人口淨流入， 且淨流入人口以年輕人為主。 第二， 服務業占比超過50%， 且持續上升。 第三是房價收入比偏高， 交易市場價格門檻高。 第四，
資料顯示， 目前這些重點城市租金收入比均處於30%這個合理範圍內， 未來還有較強的潛力。
租賃市場相對獨立 不會出現爆發式增長
政策的鼓勵是否會為租賃市場帶來一個快速爆發期？針對這一目前業內普遍關心的問題， 我的答案是否定的。 租賃市場是一個相對獨立的市場， 它的內在運行規律是既定的。 租賃需求的釋放是穩定有節奏的， 原因在於年輕人的額支付能力處於相對穩定的水準。
以北京市場為例， 在北京70%的租房人群是年輕人， 租房模式以單間為主， 人均租住面積不到20平，
租金回報率低 不代表租賃市場沒前途
在租賃市場有一個普遍觀點， 認為中國一線城市租金回報率只有1.5%， 處於較低水準， 而這將導致租賃市場前途受限。 但是， 租金回報率低， 不代表租賃市場沒有前途。
第一， 事實上一線城市的租金回報率高於1.5%。 一線城市的租房狀態以合租為主， 如果房屋空間得到有效釋放， 租金回報率將高於目前的1.5%。
第二， 租金回報率是動態的。 按照租金以每年將近8%的速度複合型增長， 那麼五年後的租金回報率與今天相比，
第三， 業主願不願意把房子租出來， 核心取決於業主租金收入能不能覆蓋它的月供。 然而租金能否覆蓋業主的月供， 其衡量指標應該是多元的。
第四， 房屋轉售的交易成本高， 變現越來越難， 房子是用來住的， 不是用來炒的， 通過買賣房屋來快速獲取回報難度加大， 這也將促使更多房屋以租賃的形式實現回報。
強運營與快周轉是租賃和開發的本質區別
在任何一個國家， 租賃市場房源只有20%來自新增開發， 而新增開發的主要形式是持有。 對此， 我認為：
第一， 在拆遷成本和供地成本不斷提高的時代， 新增用地應供應到高品質的商品房開發上。 目前一線城市中北京、上海、深圳的商品房比例在不斷壓縮，
第二， 租賃是運營商的生意， 開發商入市需謹慎， 兩者的核心能力完全不同， 租賃運營商的核心能力是管理， 而開發商的核心能力是周轉能力。
如果要做租賃， 要把它當成一個十年的生意來做， 這跟開發完全不同。 租賃強調的是強運營， 開發強調的是快周轉， 這是兩者之間的本質區別。
租賃行業發展核心在於運營和服務能力
美國機構化運營機構持有或管理運營的租賃房屋數量占比超過30％， 日本超過80％， 而在中國這個數尚不足2％。 在成熟的租賃市場， 產業鏈生態體系十分完整， 房地產互聯網租賃資訊平臺服務、託管服務、軟體供應等領域均有代表性的企業。
中國亟需培養形成完整的租賃生態產業鏈。 事實上，目前對於中國的運營機構，規模門檻較高，管理五萬間和三十萬間是完全不同的概念。在運營的過程中我們發現，當管理的房間數量少於1000間時，公司可以實現盈利，但是當管理的房間數量超過1000間時，公司的利潤消失了。很多企業難以突破1萬間門檻，解決規模擴張難題與陷阱要靠系統、靠技術、靠資料、靠互聯網。租賃運營至少需要投入10年的精力。
租賃的本質在於運營，運營的核心在於服務。無論是自如還是其他的公寓運營商，對於運營這門生意，需要有堅定不移的信念，因為，這個市場不缺機會，致勝法寶一直都是運營與服務能力。
互動：
問：租購同權的政策不要寄希望於降租金，為什麼？
答：第一，租的市場與購的市場是兩個比較獨立的市場。今天租賃的人口大部分都是30歲以下的年輕人，這部分人群需求就是租房，房價再怎麼變化，跟他也沒有太大關係，他會在租房這裡停留得比較長。
第二，租金的確定機制和房價的決定機制是完全不一樣的，房價不僅取決於供給需求還取決於變數，但是租金主要取決於收入。租購同權是讓人們通過租賃解決問題，租得更體面，至於對房地產市場有沒有溢出效應，我認為這是有限的。
問：在長租這一塊，重持有風險在哪裡？
答：集中式租約10到15年，分散式是3到5年，這是一個資產管理的概念，重的更多情況下是持有，核心在於我們的租賃市場還有很大紅利，租金還有增長，所以持有的價值是很明確的。真正優秀的公司，通過管理運營出價值，如果五年之後業主不跟我續約，價值就無法釋放，但是如果房子是你的，你會持續產生價值。
問：您說租賃運營是很難做的生意，自如的35萬間和魔方的3萬間，未來在市場上哪一種運營方式成為更主流或者更有盈利性的方向？
答：第一，分散和集中這兩個概念不應該分開看，我們只是為了通過這些概念和名詞區別兩種經營模式，但是很容易去因為概念的不同掩蓋本質上的一致性。
第二，這個行業都需要非常強的運營和服務能力，小規模的企業有它的生存活力，一旦變大就要考慮大的難處，這是很核心的。
到底誰最後勝出，我覺得今天沒有明確答案，核心就是誰能破解這個問題，誰能解決規模的陷阱。
問：現在自如做到35萬間，如何做到100萬間？
答：第一，我們願意花一輩子的時間來幹的事情，這是價值觀的趨向。第二，在這種趨向下，不斷在過程中提高運用系統的能力，用盡可能的資料化能力來做到效率的優化。這是個規模的生意，可能是陷阱，也可能是效益，這是一條不確定的路，看誰能夠堅持的時間更長。
事實上，目前對於中國的運營機構，規模門檻較高，管理五萬間和三十萬間是完全不同的概念。在運營的過程中我們發現，當管理的房間數量少於1000間時，公司可以實現盈利，但是當管理的房間數量超過1000間時，公司的利潤消失了。很多企業難以突破1萬間門檻，解決規模擴張難題與陷阱要靠系統、靠技術、靠資料、靠互聯網。租賃運營至少需要投入10年的精力。租賃的本質在於運營，運營的核心在於服務。無論是自如還是其他的公寓運營商，對於運營這門生意，需要有堅定不移的信念，因為，這個市場不缺機會，致勝法寶一直都是運營與服務能力。
互動：
問：租購同權的政策不要寄希望於降租金，為什麼？
答：第一，租的市場與購的市場是兩個比較獨立的市場。今天租賃的人口大部分都是30歲以下的年輕人，這部分人群需求就是租房，房價再怎麼變化，跟他也沒有太大關係，他會在租房這裡停留得比較長。
第二，租金的確定機制和房價的決定機制是完全不一樣的，房價不僅取決於供給需求還取決於變數，但是租金主要取決於收入。租購同權是讓人們通過租賃解決問題，租得更體面，至於對房地產市場有沒有溢出效應，我認為這是有限的。
問：在長租這一塊，重持有風險在哪裡？
答：集中式租約10到15年，分散式是3到5年，這是一個資產管理的概念，重的更多情況下是持有，核心在於我們的租賃市場還有很大紅利，租金還有增長，所以持有的價值是很明確的。真正優秀的公司，通過管理運營出價值，如果五年之後業主不跟我續約，價值就無法釋放，但是如果房子是你的，你會持續產生價值。
問：您說租賃運營是很難做的生意，自如的35萬間和魔方的3萬間，未來在市場上哪一種運營方式成為更主流或者更有盈利性的方向？
答：第一，分散和集中這兩個概念不應該分開看，我們只是為了通過這些概念和名詞區別兩種經營模式，但是很容易去因為概念的不同掩蓋本質上的一致性。
第二，這個行業都需要非常強的運營和服務能力，小規模的企業有它的生存活力，一旦變大就要考慮大的難處，這是很核心的。
到底誰最後勝出，我覺得今天沒有明確答案，核心就是誰能破解這個問題，誰能解決規模的陷阱。
問：現在自如做到35萬間，如何做到100萬間？
答：第一，我們願意花一輩子的時間來幹的事情，這是價值觀的趨向。第二，在這種趨向下，不斷在過程中提高運用系統的能力，用盡可能的資料化能力來做到效率的優化。這是個規模的生意，可能是陷阱，也可能是效益，這是一條不確定的路，看誰能夠堅持的時間更長。