里安集團董事局主席 羅康瑞
文 | 樂居 秦濤 嚴明會
這一回， 69歲的羅康瑞找了兩個幫手。
一個是金主， 國泰君安， 中國老牌券商；一個是“地頭蛇”，
8月9日， 里安房地產 (0272.HK)全資附屬公司上海盛甫， 聯合上海國泰君安證券資產管理有限公司、上海虹房成立合營公司， 以1.1億元的價格收購上海百麗100%股權。
老羅整這麼大動靜， 是為了推動上海虹口167地塊的開發節奏。 這塊地的項目公司叫上海百麗， 目前由里安房地產透過全資子公司上海迪豐100%持有。
羅康瑞的動作神速， 雖然公告裡沒有披露那家合營公司的名字， 但它已經有案可稽了。 他是里安房地產董事會主席。
8月8日， 上海景綽企業發展有限公司註冊成立， 註冊資金1億元， 法定代表人劉夢潔， 上海盛甫、國泰君安資產和上海虹房持股比例分別為49%、31%及20%。
但國泰君安並不在意這31%股份， 實質扮演著上海景綽的放貸者角色。
除向上海景綽注資外， 國泰君安將向它墊付計息股東貸款人民幣10.83億元， 分甲乙兩批次進行打款——6.58億元和4.25億元， 年利率分別是7.539厘和6.99厘， 抵押物是上海景綽的全部股權， 乙批貸款還須上海虹房提供額外擔保。
國泰君安的意圖很明顯， 是來賺利息的， 在上海景綽的利潤分配上， 盛甫和虹房各占80%和20%。 若國泰君安退出， 它可以向上海景綽拿回當初入股時的3100萬元本金。
這個定價屬於行情價。 以最近幾家公司融資為例， 佳兆業發行票據的利率在7.25%-9.375%之間；融創中國的優先票據利率為分別為6.875%和7.95%。 萬科30億元的發債， 票面利率為4.50%。 當然， 在某種意義上講， 貸款和發債的利率不在同一維度比較，
十分奇怪的是， 國泰君安資產提供的這兩筆貸款， 沒有在貸款一欄明確寫上到期時間。 而盛甫提供給上海景綽的10.4億元貸款， 明確年限是8年， 利息是央行貸款利率1.1倍。 以目前年息4.9厘計算， 盛甫收取的年利息是5.39厘。
按照公告所說， 持有80%實際控制權的盛甫總計要付出22.26億元人民幣， 除了提供給上海景綽的10.4億元貸款， 還包括給提供計息資金5.32億元和6.19元額外營運資金需求等。
這是一起典型的融資案例， 但羅康瑞會說， 成立上海景綽是里安房地產輕資產策略的一部分。 他希望通過合資企業、資金或合夥關係， 加快業務拓展， 分散資金需要， 提高大型專案風險管理能力。
王健林也很喜歡用“輕資產”這個詞。
以目前里安房地產高達80%的持股比例， 167地塊依然很重， 當然， 不排除羅康瑞會進一步出售其股權。 它占地面積約61494平方米， 可發展總樓面面積約為213,200平方米， 其中專案40％用於住宅開發， 60％用於商業開發。 預計開發週期為6至8年， 投資額將約為人民幣150億元。
羅康瑞很清楚， 167地塊這個舊改項目是一個難啃的骨頭。 有媒體曾披露， 虹口區舊改某些地塊在20多年裡曾經7次動遷， 都因各種原因未能成功。 於是， 羅康瑞這次引入了上海虹房。
它的全稱是上海虹房（集團）有限公司， 成立於1995年， 註冊資本23.34億元， 由虹口區國資委持有，
舊改項目是一個雞肋。 幾乎所有的地產商都說拆遷成本難測， 投資週期長。 羅康瑞找到上海虹房這類合作夥伴， 可以事半功倍。 當然， 里安房地產為此“犧牲”了上海景綽20%股權。
截至2016年12月31日， 里安房地產總債務471億元， 淨資產負債率68%；羅康瑞在里安股東會上曾稱， 希望2017年年底集團負債比率降至約50%至55%。 它解決的辦法是什麼？
拋售資產， 反哺舊改專案。 2017年5月， 里安房地產將重慶天地79.2%股權以41.33億對價賣給了萬科。 3月13日， 里安房地產打算以80億元人民幣出售其在上海的商住混合項目瑞虹新城50%的股份。
如何引資又不增加負債？精明的羅康瑞創新了一種相當於過橋貸款的融資模式， 國泰君安是上海景綽名義上的股東，但它實質又不佔有公司股權。從財務報表上，國泰君安提供的10.4億元，也不算是貸款，但里安房地產融資的目的已然達到。
這比羅康瑞此前簡單粗暴地賣資產，要高明許多。
國泰君安是上海景綽名義上的股東，但它實質又不佔有公司股權。從財務報表上，國泰君安提供的10.4億元，也不算是貸款，但里安房地產融資的目的已然達到。這比羅康瑞此前簡單粗暴地賣資產，要高明許多。