一、 二線城市的一級土地開發是它最掙錢的部分。
文/一條君
隨著房企陸續公佈半年報， 市場嚴控之下， 各家房企的“禦寒”水準也逐漸顯現。
2017年8月8日晚間中國金茂公佈的半年期公告顯示， 今年1—6月中國金茂收入178.37億元， 較去年同期相比上漲104%。 其中， 盈利增長主要來源於城市及物業開發項目的收入， 達到158.18億元， 較上半年同期增長127%；淨利約為25億元， 較去年同期上升93%。
儘管在公告中金茂一同列舉了商務租賃、金茂酒店和金茂大廈等地產相關產業收入等， 但土地一級開發對於上半年的盈利增收， 顯得尤其公佈“功不可沒”。
公告顯示， 城市及物業開發收入的翻倍增量， 主要來源於長沙梅溪湖國際新城土地一級開發交付結算及銷售物業後， 結算金額較去年同期的大幅增長。
2011年初， 彼時尚未更名為中國金茂的方興地產， 與長沙市政府簽署梅溪湖國際服務與科技創新城開發協議》，
嘗到甜頭的金茂持續在一級土地市場上發力。 2014年底， 金茂與南京江甯區政府簽約獲取青龍山國際生態新城的一級開發權。 隨後的2年時間裡， 也正是南京地價迅猛上漲的時期。 就在今年7月， 朗詩以13.4億元總價拿下青龍山G22地塊， 樓面地價達到1.73萬元／平方米。 公告顯示， 金茂擁有青龍山新城80%的權益。
業績會上中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞表示， 二級開發毛利率在10%—15%， 一級開發毛利率則要翻倍。 按此計算一級開發毛利率在20%—30%左右。
而實際上報告期內主要的兩個一級開發項目，
這也就不難理解， 今年年初金茂定下的580億元全年銷售目標中， 要求510億元來源於二級開發， 70億元來源於一級開發。
與翻倍的收益形成對比的是上半年的物業銷售額。 投資者關係總監鄭秋平在當日的中期業績上表示， 上半年中國金茂累計物業銷售額241.08億元， 同比增長約50%。 按照年初的銷售目標， 前6個月完成全年的任務量為41.56%， 並實現土地儲備515萬平方米。
不過對於今年下半年， 李從瑞還是頗有信心， 表示儘管嚴厲的房地產政策還將持續， 但還是會考慮開發商的成本和收益， 並透露在預售證限制最嚴厲的上海，
就在8月8日， 北京住建委官網披露的資訊顯示， 包括金茂府在內的三個央企項目預售證獲批， 均價都超過9.4萬元／平方米。 這也是時隔7個月， 北京首次批准單價“破8”的項目。
今年6月的周年股東大會上， 李從瑞表態中國金茂只進入一線城市和經濟活躍的二線城市， 2019年要實現800億元的簽約量， 進入地產行業第一梯隊。 在本次業績會上， 他也再次強調金茂要實現每年20%—30%的銷售增長。
從上半年的銷售情況來看， 800億元和年30%的增長可能並不難實現， 但是要衝入“第一梯隊”顯得還有不小的難度。
克而瑞發佈的2017年1—7月中國房企銷售金額排行榜TOP100顯示， 碧桂園以前7個月實現銷售3339.1億元的銷售成績位列第一，
相比之下， 不論是新增500多萬平方米的土地面積， 還是800億元的銷售目標， 想進入行業第一梯隊， 中國金茂還有不小的差距要追趕。
地產一條獨家報導 謝絕轉載