上海是中國房地產開發商必爭之地， 也是中國百強開發商進駐最多的城市之一， 群雄逐鹿， 隨著越來越多的開發商將總部搬到上海， 上海市場的競爭格局如何？過去10年綜合下來， 在住宅開發領域， 哪些開發商銷售金額最多？哪些開發商開發專案最多？哪些開發商一直保持領先， 哪些開發商後來居上， 哪些開發商已經掉隊？哪些開發商在上海市場拿地投入最多？下文將對過去10年的上海銷售金額和拿地金額排名進行逐一盤點分析。
01
十年間， 哪些開發商在上海住宅市場的銷售金額最多？
萬科、綠地以1370億元並駕齊驅排名第一，
2007-2016十年上海住宅市場銷售金額Top10
上海住宅市場開發商TOP10十年的銷售額均值是710億元。 綜合十年下來， 萬科和綠地以1370億左右的銷售額幾乎並列排名第一， 各自的銷售量相當於近年來上海住宅市場一年全年的銷售量，
從企業性質來看， 進入TOP10的央企和國企為4家， 民企和股份制公司的也為4家， 外資則為2家。 總體來說， 各種性質的企業在上海都得到了較好的發展，
02
十年間， 哪些住宅開發商在上海開發的專案最多？都分佈在哪些區域？
綠地過去十年共開發了73個住宅項目， 項目個數遙遙領先， 而TOP10企業開發專案最青睞的區域是浦東（占22%）， 其次是青浦（13%）和松江（11%）。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企項目個數
過去10年，
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企專案區域分佈
TOP10企業開發專案最青睞的區域是浦東（占22%）， 其次是青浦（13%）和松江（11%）以及寶山（10%）。 而虹口則成為上海市唯一沒有Top10企業投入的地區。
圖：2007-2016TOP10房企專案區域分佈情況
03
過去的黃金十年， 上海住宅開發商的銷售金額增長了多少？
過去十年， 上海住宅TOP10開發商的銷售金額大幅增長， 複合增長率為17.6%，至2016年均值已攀升至151億元。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企銷售金額均值
由上圖可以看出，2009年以前，銷售金額TOP10企業的銷售均值維持在35億左右的一個較低水準，到2009年TOP10企業的銷售額均值升到70億左右，隨著之後的調控，TOP10企業的銷售額均值開始有所下降，但到了2013年以後，開始上漲，特別是2015和2016年，上海TOP10企業的銷售額均值達到了151億。
04
過去的黃金十年，上海住宅開發商的銷售面積增長了多少？
相對於銷售金額的大幅增長，上海住宅TOP10開發商的銷售面積均值則較為穩定，維持在30-35萬方的水準。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企銷售面積均值變化
由上圖可以看出，2008年隨著金融危機的爆發，TOP10房企的銷售面積均值創下歷史低谷，至21萬方，2009年至36萬方，之後兩年隨著國家調控又開始下降，2012年以後開始又逐年上升。總體來看，銷售面積近十年維持在30-35萬方左右的水準，變化不大。
05
近年來隨著大量開發商湧入上海市場，上海住宅開發商TOP10企業的市場份額是否被稀釋？
上海住宅TOP10開發商在調控之年盡顯中流砥柱本色，市場份額有所增加，但隨著2015年以後來自全國各地的開發商大量湧入上海，TOP10企業的市場份額已有所稀釋，市場份額從2014年的高點跳水約8個百分點，至28.5%。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企市場份額變化
2007年TOP10企業的市場份額較低，僅16.5%，但到了2008年，隨著金融危機的爆發，實力雄厚TOP10企業則在危機中成為中流砥柱，市場份額猛然翻倍至29.6%，到了2009年，房地產市場出現回升，其他中小房企擇機入市，TOP10企業的市場份額又有所下降。隨之而來的2010和2011年，受到政策調控影響，TOP10企業的市場份額有所增長，到了2014年，TOP10企業的市場份額達到歷史最大，為36.2%，但隨著2015年開始，來自全國各地的開發商紛紛想在上海拿地或把總部至上海，上海市場的競爭格局越來越激烈，TOP10開發企業的市場份額已經開始稀釋，下降至28%左右。
06
過去十年，有哪些開發商一直保持在TOP10裡，哪些開發商後來居上，哪些已掉隊？
近十年來，一直保持在上海銷售金額TOP10的企業是綠地，萬科和大華。後來居上的企業有新城、融創和上海地產集團，掉隊的有恆盛，複地等企業。
表：2007-2016上海住宅市場年度銷售排名歷年變化（單位：億元）
從上表可以看出，近十年來，一直保持在上海住宅銷售金額TOP10的企業是綠地，萬科和大華。萬科和綠地各自五年居於第一，平分秋色。仁恒除2014年不在榜單裡以外，其餘年份均有上榜，保利地產有7次在榜上。保持五年在榜單裡的有里安。後來居上的企業有新城、融創，上海地產集團和旭輝。而掉出TOP10的企業有恆盛，合生創展，複地，星河灣和三湘等企業。
07
近十年綜合下來哪些住宅開發商肯捨得在上海花重金拿地？
綠地在上海市場拿地投入最多，央企和國企、中高端開發商以及閩系企業在上海土地市場砸下重金。
2007-2016上海住宅市場拿地Top10
資料說明：住宅用地資料來源於CREIS中指資料；統計範圍為企業通過公開招拍掛方式獲取的土地，不包括二級市場收並購等其他管道獲取的土地；對於聯合拿地的權益未進行劃分。下同
過去十年住宅TOP10開發商的拿地金額均值為270億元。綠地作為上海本地最大的國企，在上海拿地投入最多，大致在470億左右，而保利和萬科則緊隨其後介於320-340億之間。拿地金額介於200-300億左右的是華潤，融創，金地和保利。近兩年拿地迅猛的珠海企業華髮和閩系企業融信也榜上有名，後來居上。值得注意的是，拿地TOP10企業中有5家是央企和國企，同時4家是中高端住宅的開發商。
表：2007-2016上海住宅市場拿地排名
從過去十年拿地TOP10企業的演變來看，2007-2011年中高端開發商拿地最肯捨得花錢，而到了最近3年，央企（信達，招商，華僑城，中糧地產，金融街，華潤）和閩系企業（正榮，大名城，泰禾和建發）在上海拿地突出。
08
近年來，上海市場開發商拿地門檻提升有多少，如何保持較高的市場地位？
十年間拿地金額均值翻了十倍，2015年以後，TOP10企業的拿地金額均值達到80-100億元，大企業需要花上動輒上百億的資金才能保持一個較好的市場地位。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企平均拿地金額均值變化
2009年以前，由於土地價格較低，TOP10房企的拿地金額均值較小，在20億以下，但到了2009年市場高歌猛進，則階段性的達到高點為47億左右，隨著市場的調整，2010-2014年，拿地金額較為穩定，到了2015年，拿地金額均值大幅增長至80-100億左右，十年間拿地金額均值翻了十倍。開發商的拿地門檻已大幅提高，上海市場拿地越來越困難。
結 語
從上海市場過去十年住宅開發商的演變可以看出，各路開發商過去十年在上海都得到了較好的發展，銷售金額過去十年逐年增長，可以說上海市場是中國開發商必需搶佔的一個市場。隨著近年來各地開發商紛紛湧入上海，或將總部搬到上海，上海住宅市場 TOP10企業的市場份額已開始稀釋，拿地金額動輒上百億才能保持較好的市場地位，隨著上海土地市場拿地越來越困難，目前許多開發商已紛紛設立環上海區域的開發公司，走出上海，可以說機遇與危機同時存在。上海市場的競爭格局將越來越激烈，我們拭目以待哪些企業還會繼續保持不敗的市場地位，繼續沉澱下來。
更多內容請查看
房天下產業網
http://fdc.fang.com/
或關注
中國指數研究院官微
複合增長率為17.6%，至2016年均值已攀升至151億元。圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企銷售金額均值
由上圖可以看出，2009年以前，銷售金額TOP10企業的銷售均值維持在35億左右的一個較低水準，到2009年TOP10企業的銷售額均值升到70億左右，隨著之後的調控，TOP10企業的銷售額均值開始有所下降，但到了2013年以後，開始上漲，特別是2015和2016年，上海TOP10企業的銷售額均值達到了151億。
04
過去的黃金十年，上海住宅開發商的銷售面積增長了多少？
相對於銷售金額的大幅增長，上海住宅TOP10開發商的銷售面積均值則較為穩定，維持在30-35萬方的水準。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企銷售面積均值變化
由上圖可以看出，2008年隨著金融危機的爆發，TOP10房企的銷售面積均值創下歷史低谷，至21萬方，2009年至36萬方，之後兩年隨著國家調控又開始下降，2012年以後開始又逐年上升。總體來看，銷售面積近十年維持在30-35萬方左右的水準，變化不大。
05
近年來隨著大量開發商湧入上海市場，上海住宅開發商TOP10企業的市場份額是否被稀釋？
上海住宅TOP10開發商在調控之年盡顯中流砥柱本色，市場份額有所增加，但隨著2015年以後來自全國各地的開發商大量湧入上海，TOP10企業的市場份額已有所稀釋，市場份額從2014年的高點跳水約8個百分點，至28.5%。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企市場份額變化
2007年TOP10企業的市場份額較低，僅16.5%，但到了2008年，隨著金融危機的爆發，實力雄厚TOP10企業則在危機中成為中流砥柱，市場份額猛然翻倍至29.6%，到了2009年，房地產市場出現回升，其他中小房企擇機入市，TOP10企業的市場份額又有所下降。隨之而來的2010和2011年，受到政策調控影響，TOP10企業的市場份額有所增長，到了2014年，TOP10企業的市場份額達到歷史最大，為36.2%，但隨著2015年開始，來自全國各地的開發商紛紛想在上海拿地或把總部至上海，上海市場的競爭格局越來越激烈，TOP10開發企業的市場份額已經開始稀釋，下降至28%左右。
06
過去十年，有哪些開發商一直保持在TOP10裡，哪些開發商後來居上，哪些已掉隊？
近十年來，一直保持在上海銷售金額TOP10的企業是綠地，萬科和大華。後來居上的企業有新城、融創和上海地產集團，掉隊的有恆盛，複地等企業。
表：2007-2016上海住宅市場年度銷售排名歷年變化（單位：億元）
從上表可以看出，近十年來，一直保持在上海住宅銷售金額TOP10的企業是綠地，萬科和大華。萬科和綠地各自五年居於第一，平分秋色。仁恒除2014年不在榜單裡以外，其餘年份均有上榜，保利地產有7次在榜上。保持五年在榜單裡的有里安。後來居上的企業有新城、融創，上海地產集團和旭輝。而掉出TOP10的企業有恆盛，合生創展，複地，星河灣和三湘等企業。
07
近十年綜合下來哪些住宅開發商肯捨得在上海花重金拿地？
綠地在上海市場拿地投入最多，央企和國企、中高端開發商以及閩系企業在上海土地市場砸下重金。
2007-2016上海住宅市場拿地Top10
資料說明：住宅用地資料來源於CREIS中指資料；統計範圍為企業通過公開招拍掛方式獲取的土地，不包括二級市場收並購等其他管道獲取的土地；對於聯合拿地的權益未進行劃分。下同
過去十年住宅TOP10開發商的拿地金額均值為270億元。綠地作為上海本地最大的國企，在上海拿地投入最多，大致在470億左右，而保利和萬科則緊隨其後介於320-340億之間。拿地金額介於200-300億左右的是華潤，融創，金地和保利。近兩年拿地迅猛的珠海企業華髮和閩系企業融信也榜上有名，後來居上。值得注意的是，拿地TOP10企業中有5家是央企和國企，同時4家是中高端住宅的開發商。
表：2007-2016上海住宅市場拿地排名
從過去十年拿地TOP10企業的演變來看，2007-2011年中高端開發商拿地最肯捨得花錢，而到了最近3年，央企（信達，招商，華僑城，中糧地產，金融街，華潤）和閩系企業（正榮，大名城，泰禾和建發）在上海拿地突出。
08
近年來，上海市場開發商拿地門檻提升有多少，如何保持較高的市場地位？
十年間拿地金額均值翻了十倍，2015年以後，TOP10企業的拿地金額均值達到80-100億元，大企業需要花上動輒上百億的資金才能保持一個較好的市場地位。
圖：2007-2016上海住宅市場Top10房企平均拿地金額均值變化
2009年以前，由於土地價格較低，TOP10房企的拿地金額均值較小，在20億以下，但到了2009年市場高歌猛進，則階段性的達到高點為47億左右，隨著市場的調整，2010-2014年，拿地金額較為穩定，到了2015年，拿地金額均值大幅增長至80-100億左右，十年間拿地金額均值翻了十倍。開發商的拿地門檻已大幅提高，上海市場拿地越來越困難。
結 語
從上海市場過去十年住宅開發商的演變可以看出，各路開發商過去十年在上海都得到了較好的發展，銷售金額過去十年逐年增長，可以說上海市場是中國開發商必需搶佔的一個市場。隨著近年來各地開發商紛紛湧入上海，或將總部搬到上海，上海住宅市場 TOP10企業的市場份額已開始稀釋，拿地金額動輒上百億才能保持較好的市場地位，隨著上海土地市場拿地越來越困難，目前許多開發商已紛紛設立環上海區域的開發公司，走出上海，可以說機遇與危機同時存在。上海市場的競爭格局將越來越激烈，我們拭目以待哪些企業還會繼續保持不敗的市場地位，繼續沉澱下來。
更多內容請查看
房天下產業網
http://fdc.fang.com/
或關注
中國指數研究院官微