去年全國商品房銷售面積和銷售金額都實現了較大增長。 在這樣的大環境下， 作為一家主營業務為房地產開發銷售與商業地產出租的房地產商， 陽光股份（600608.SH）2016年營收和淨利潤卻逆勢雙下滑。 年報顯示， 陽光股份全年實現營業收入6.4億元， 同比下降1.24%， 歸屬于上市公司股東的淨利潤-4.7億元， 巨幅下降24.2倍。
而與業績不相稱的是， 陽光股份股價自2016年3月開始一路走高， 2016年12月31日收盤價報8.97元， 較年初大幅增長45%， 相較2015年9月已實現翻倍行情。
一面是房地產市場銷售增長下的逆勢下滑， 一面又是業績巨虧之下的股價暴漲，
作為一家中小房地產商， 陽光股份自2008年起經歷了住宅開發向商業地產的轉型的過程。 遺憾的是， 兩項主要業務在2016年均表現不佳， 其中房地產開發產品銷售收入較上年下降約0.24億元， 商業地產業務中投資性房地產租賃收入同比減少約0.17億元， 導致公司總體營業收入較上一年度微微下滑1.24%。
房地產開發業務
陽光股份的房地產開發業務主要佈局在北京、成都和天津。 市場方面， 2016年北京市場雖然銷量下跌， 但是需求旺盛， 房價不斷刷出新高；天津、成都市場均呈現量價齊升的局面， 全年商品房均價和銷售面積紛紛同比大幅上漲， 市場呈現供不應求的局面。 在此背景下， 陽光股份的房地產開發業務是如何走向下滑的呢？
天津區域， 陽光股份在售的僅為楊柳青項目一期現房， 這個項目可以說是公司向商業地產轉型過程中的一個失敗決策， 此次中途回歸住宅業務為公司今後的業績不佳埋下伏筆。 該專案2012年開工， 2013年開始預售， 2014年竣工。 然而受2014年房地產行業宏觀環境面臨較大調整壓力， 天津市高端住宅市場持續低迷影響， 楊柳青一期竣工即遇阻， 該專案2014年計提減值4.1億元， 導致2015年出現5.85億虧損。
2016年天津房地產市場回暖， 公司天津楊柳青項目一期存貨借助此輪市場春風， 全年共實現簽約金額約4.0億元， 回款金額2.7億元， 實現結轉收入約1.8億元。 不過該專案毛利率僅為5.1%， 僅給公司帶來924萬元營業利潤。
天津還有兩個擱淺了的專案躺在賬上——天津楊柳青鷺嶺景園專案二期和天津楊柳青鷺嶺廣場項目， 這兩個2012年便開工的項目， 自2015年起不再追加投資， 竣工時間尚不確定。 公司年報給的解釋是， 專案暫時處於規劃調整階段。 這部分沉沒成本在未來的一定時間內很難為公司帶來積極的現金流。
北京與成都區域， 則主要為存量博弈狀態。 年報顯示， 2016年北京、成都均為庫存銷售， 分別是北京陽光上東車庫及住宅和成都錦尚專案庫存銷售。 北京陽光上東位於東四環北路霄雲橋東側， 是北京最早的涉外高端樓盤。 總占地面積47.53公頃， 總建築面積72萬平米， 2004年-2014年陸續竣工， 2008年開始預售。 成都錦尚專案是指位於成都市高尚娛樂、休閒核心區一環路、九眼橋區域的陽光新業中心，
一個是北京高端樓盤， 一個是成都市中心商住， 可見陽光股份房地產開發業務方面走的是高端路線。 這種策略曾給陽光股份帶來很好的業績， 陽光上東是公司2005年至今銷售最好的住宅項目之一， 2010年陽光上東實現營業利潤11.7億元；成都錦尚項目亦是如此， 在2014年為公司帶來營業利潤3億元。 不過， 高端專案的尾房就沒那麼好處理了。 即使在房地產市場一路高歌的2016年， 北京陽光上東和成都錦尚專案雙雙去庫存緩慢， 銷售收入同比均大幅下降50%左右。
一手停滯的在建項目，
根據2016年已出售面積， 介面新聞估算， 公司存貨中有9.5萬平可供出售面積。 可見， 這部分存貨佔用了資金流動性， 合理銷售將釋放不少資金。 不過介面新聞記者登陸搜房網搜索， 北京陽光上東已無新房在售， 成都也僅有錦尚國際一處商住在售， 可供出售部分業態的處置方式將是陽光股份需要面對的一個問題。
商業地產業務
停滯不前的房地產開發業務的確沒有給陽光股份帶來可觀的營業利潤， 2016年這塊業務僅帶來了7696萬元營業利潤。 其實自2014年以來， 房地產開發業務便不再是公司的主要利潤來源， 並且與租金收入的利潤貢獻差距越拉越大。時至2016年，投資性房地產租金實現營業利潤1.9億元，已是房地產開發業務2.5倍。
陽光股份投資性房地產租金主要來自8個控股商業物業租賃，包括北京3處商業地產和1處寫字樓，上海一處寫字樓、成都兩處商業地產和天津一處商業地產，建築面積合計37萬平米。除了控股之外，2013年公司還通過參股的方式實施商業地產並購策略，增持天津北辰、瀋陽長青等專案權益。
然而，陽光股份的投資性房地產租金近年也一直呈下滑趨勢，兩年累計下滑1.2億元，下滑幅度高達38.7%。實際上，北京北苑項目和陽光大廈項目2016年租金分別增加0.09億元，但是北京朝陽新業廣場專案之前股權轉讓導致租金收入減少約0.35億元，使得公司投資性物業租賃業務整體同比減少。
租金下滑主要原因為，公司商業地產專案受電子商務衝擊及新開業商業綜合體的競爭，經營風險在逐漸擴大。一方面體現在新的購物方式及新專案會分散一部分客流；另一方面體現在隨著實體店面的經營壓力越來越大，很多商戶主動選擇閉店。
面對傳統商業地產的衝擊，公司2015年開始大走輕資產化道路，先後於一季度轉讓北京朝陽路商業45%股權；于二季度將上海銀河賓館裙樓收購股比從90%降至50%；于三季度剝離天津辛莊項目51%股權；於四季度轉讓北京瑞港100%股權。
值得一提的是，為了徹底實現對成熟物業的退出，在轉讓股權的同時，陽光股份還對虧損包租專案進行退出，包括天津綠遊天地、上海淮海路新業廣場、上海松江新生活廣場和上海銀河賓館主樓四個包租項目。
綠遊天地是2012年陽光股份進入包租領域的第一個管理服務輸出專案，當年為公司帶來良好的管理費收入。此後陽光股份便大力擴充包租業務，2013年簽下上海淮海路新業廣場和上海松江新生活廣場資產管理協議。不過，2014年陽光股份卻以“重新調整定位”為由延遲了上海淮海路項目開業時間至2015年。剛開業一年，2016年公司便宣佈從上海淮海路專案的基本退出，同時從天津“綠遊天地”專案全部退出。
實際上，推遲淮海路項目開業的當年，公司卻完成另一處包租項目——上海銀河賓館主群樓收購事宜，2015年該項目完成改造正式對外招租運營。與淮海路項目命運類似，招租一年後的2016年，公司便要推進上海銀河賓館主樓及裙樓的資產處置事宜。只是由於市場價格上升較快，公司才將該物業短期租賃，以便將來實現更好的投資退出收益。
可見，陽光股份近年在商業地產上的戰略一直搖擺不定。這從財務資料上也可以反映。
伴隨著在包租領域的大力擴張，2012年是公司商業地產業務占比最高的一年，約45%左右。2014年公司卻猛然發力房地產開發業務，導致商業地產業務占比下滑至20%左右，2015年、2016年因房地產開發業務回落，商業地產又恢復至30%左右的水準。
細分資料顯示，陽光股份自2008年便開始的商業地產轉型，只在2012年、2013年商業地產業務超過房地產開發業務，其他年份均是房地產開發業務占主導。如今，隨著公司發力輕資產模式，也暗含著陽光股份默認此前轉型過程中開發專案收益不及預期。
輕資產模式正給公司帶來陣痛。公司2016年對上海淮海路項目的撤出，攤銷裝修成本和資本化租金計入了當期損失，導致公司營業外支出達到1.68億元，加劇了虧損。這一動作還將貫穿2017年。陽光股份在年報中表示，鑒於近年來商業專案的過量供應及電商對傳統商業項目的衝擊，公司未來業務將主要聚焦在京津滬地區不良、低效資產的收購、改造、提升和退出。
令人費解的是，主營業務紛紛回落轉型輕資產之際，陽光股份卻持續大量融資。2014年以來，公司融資規模一直保持在40億以上的高規模，截至2016年底，公司融資規模達到45.7億元。
這是因為業績不佳的陽光股份並沒有足夠的資金來償還貸款，只好依靠借新還舊的模式，將債務壁壘越堆越高。從上圖可以看出，陽光股份借入資金用來還款的比例在逐步增高，基本是靠借款來支撐債務清償，16年的還款已達到23億元。
高額的債務使得陽光股份的財務費用自2014年以來便一直高居不下，2016年財務費用占公司營業收入比重達到46.4%。主營業務營業利潤雙雙下降之際，財務費用高企雪上加霜，共同導致公司2016淨利潤虧損4.68億元，同比巨幅下跌24.2倍。
股價翻番
有意思的是，巨虧的陽光股份2016年卻在二級市場大放異彩。從行業版塊上看，申萬房地產行業指數在去年跌幅近兩成，而一家四個季度連續虧損的公司，是如何做到股價逆勢上漲的？
股價上漲的部分原因要歸功於陽光股份輕資產化資產下結構調整的轉型預期。陽光股份於2016年3月份曾計畫發行股份收購體奧動力，體奧動力手中的重大資產便是價值80億元的2016至2020年中超電視公共信號製作及版權，如果收購成功將實現公司向文體領域的跨越。由於觸及“重組上市”的紅線，該交易事項擱淺，體奧動力未能如願以償的登陸A股市場。不過這並不影響公司繼續重組的預期，陽光股份7月複牌後一路飄紅。
另一方面或許要歸功於舉牌方旭輝控股。旭輝控股旗下上海永磐實業有限公司自2016年11月2日-2017年1月17日增持陽光股份3749.56萬股，占上市公司總股本的5%，耗資約3億元。
至於旭輝控股為何入駐虧損的陽光股份，市場有這樣一種猜測：陽光股份前兩大股東分別為RECO SHINE PTE LTD、北京燕趙房地產開發有限公司，持股比例依次為29.13%、6.61%，其餘股東持股均在5%以下，由於其股權較為分散，陽光股份目前並沒有實際控制人。此背景下，旭輝控股可以以小額收購資金拿下公司控制權。不管旭輝控股基於何種目的進駐，對陽光股份都是實質性利好。
至於陽光股份2017年是否能夠維持目前的股價，則要看公司輕資產之路進展是否順利，以及繼續重組預期的落實情況。
並且與租金收入的利潤貢獻差距越拉越大。時至2016年，投資性房地產租金實現營業利潤1.9億元，已是房地產開發業務2.5倍。陽光股份投資性房地產租金主要來自8個控股商業物業租賃，包括北京3處商業地產和1處寫字樓，上海一處寫字樓、成都兩處商業地產和天津一處商業地產，建築面積合計37萬平米。除了控股之外，2013年公司還通過參股的方式實施商業地產並購策略，增持天津北辰、瀋陽長青等專案權益。
然而，陽光股份的投資性房地產租金近年也一直呈下滑趨勢，兩年累計下滑1.2億元，下滑幅度高達38.7%。實際上，北京北苑項目和陽光大廈項目2016年租金分別增加0.09億元，但是北京朝陽新業廣場專案之前股權轉讓導致租金收入減少約0.35億元，使得公司投資性物業租賃業務整體同比減少。
租金下滑主要原因為，公司商業地產專案受電子商務衝擊及新開業商業綜合體的競爭，經營風險在逐漸擴大。一方面體現在新的購物方式及新專案會分散一部分客流；另一方面體現在隨著實體店面的經營壓力越來越大，很多商戶主動選擇閉店。
面對傳統商業地產的衝擊，公司2015年開始大走輕資產化道路，先後於一季度轉讓北京朝陽路商業45%股權；于二季度將上海銀河賓館裙樓收購股比從90%降至50%；于三季度剝離天津辛莊項目51%股權；於四季度轉讓北京瑞港100%股權。
值得一提的是，為了徹底實現對成熟物業的退出，在轉讓股權的同時，陽光股份還對虧損包租專案進行退出，包括天津綠遊天地、上海淮海路新業廣場、上海松江新生活廣場和上海銀河賓館主樓四個包租項目。
綠遊天地是2012年陽光股份進入包租領域的第一個管理服務輸出專案，當年為公司帶來良好的管理費收入。此後陽光股份便大力擴充包租業務，2013年簽下上海淮海路新業廣場和上海松江新生活廣場資產管理協議。不過，2014年陽光股份卻以“重新調整定位”為由延遲了上海淮海路項目開業時間至2015年。剛開業一年，2016年公司便宣佈從上海淮海路專案的基本退出，同時從天津“綠遊天地”專案全部退出。
實際上，推遲淮海路項目開業的當年，公司卻完成另一處包租項目——上海銀河賓館主群樓收購事宜，2015年該項目完成改造正式對外招租運營。與淮海路項目命運類似，招租一年後的2016年，公司便要推進上海銀河賓館主樓及裙樓的資產處置事宜。只是由於市場價格上升較快，公司才將該物業短期租賃，以便將來實現更好的投資退出收益。
可見，陽光股份近年在商業地產上的戰略一直搖擺不定。這從財務資料上也可以反映。
伴隨著在包租領域的大力擴張，2012年是公司商業地產業務占比最高的一年，約45%左右。2014年公司卻猛然發力房地產開發業務，導致商業地產業務占比下滑至20%左右，2015年、2016年因房地產開發業務回落，商業地產又恢復至30%左右的水準。
細分資料顯示，陽光股份自2008年便開始的商業地產轉型，只在2012年、2013年商業地產業務超過房地產開發業務，其他年份均是房地產開發業務占主導。如今，隨著公司發力輕資產模式，也暗含著陽光股份默認此前轉型過程中開發專案收益不及預期。
輕資產模式正給公司帶來陣痛。公司2016年對上海淮海路項目的撤出，攤銷裝修成本和資本化租金計入了當期損失，導致公司營業外支出達到1.68億元，加劇了虧損。這一動作還將貫穿2017年。陽光股份在年報中表示，鑒於近年來商業專案的過量供應及電商對傳統商業項目的衝擊，公司未來業務將主要聚焦在京津滬地區不良、低效資產的收購、改造、提升和退出。
令人費解的是，主營業務紛紛回落轉型輕資產之際，陽光股份卻持續大量融資。2014年以來，公司融資規模一直保持在40億以上的高規模，截至2016年底，公司融資規模達到45.7億元。
這是因為業績不佳的陽光股份並沒有足夠的資金來償還貸款，只好依靠借新還舊的模式，將債務壁壘越堆越高。從上圖可以看出，陽光股份借入資金用來還款的比例在逐步增高，基本是靠借款來支撐債務清償，16年的還款已達到23億元。
高額的債務使得陽光股份的財務費用自2014年以來便一直高居不下，2016年財務費用占公司營業收入比重達到46.4%。主營業務營業利潤雙雙下降之際，財務費用高企雪上加霜，共同導致公司2016淨利潤虧損4.68億元，同比巨幅下跌24.2倍。
股價翻番
有意思的是，巨虧的陽光股份2016年卻在二級市場大放異彩。從行業版塊上看，申萬房地產行業指數在去年跌幅近兩成，而一家四個季度連續虧損的公司，是如何做到股價逆勢上漲的？
股價上漲的部分原因要歸功於陽光股份輕資產化資產下結構調整的轉型預期。陽光股份於2016年3月份曾計畫發行股份收購體奧動力，體奧動力手中的重大資產便是價值80億元的2016至2020年中超電視公共信號製作及版權，如果收購成功將實現公司向文體領域的跨越。由於觸及“重組上市”的紅線，該交易事項擱淺，體奧動力未能如願以償的登陸A股市場。不過這並不影響公司繼續重組的預期，陽光股份7月複牌後一路飄紅。
另一方面或許要歸功於舉牌方旭輝控股。旭輝控股旗下上海永磐實業有限公司自2016年11月2日-2017年1月17日增持陽光股份3749.56萬股，占上市公司總股本的5%，耗資約3億元。
至於旭輝控股為何入駐虧損的陽光股份，市場有這樣一種猜測：陽光股份前兩大股東分別為RECO SHINE PTE LTD、北京燕趙房地產開發有限公司，持股比例依次為29.13%、6.61%，其餘股東持股均在5%以下，由於其股權較為分散，陽光股份目前並沒有實際控制人。此背景下，旭輝控股可以以小額收購資金拿下公司控制權。不管旭輝控股基於何種目的進駐，對陽光股份都是實質性利好。
至於陽光股份2017年是否能夠維持目前的股價，則要看公司輕資產之路進展是否順利，以及繼續重組預期的落實情況。