文 | 時代財經APP 屈慧
由於年報成功發出， 佳兆業達成港交所給出的複牌條件， 這家停牌兩年多的房企將於3月27日早間正式複牌交易。 停牌前， 佳兆業股價維持在1.56港元／股， 總市值80.11億港元。
3月27日這天， 深圳最具話題性的兩個房企將迎來各自關鍵的一天， 一個是股權之爭臨近尾聲的萬科， 一個是因醜聞停擺兩年要複牌的佳兆業。
佳兆業3月26日晚間在港交所連發六道公告， 將此前一直拖延的2014年－2016年期間的五份年報、中報悉數發佈。
由於年報成功發出， 佳兆業達成港交所給出的複牌條件， 這家停牌兩年多的房企將於3月27日早間正式複牌交易。
由盈利轉連虧三年
財報顯示， 2014年、2015年、2016年三年間， 佳兆業分別錄得總收益196億元、109億元、178億元， 對應的毛利分別為28.7億元、3.43億元、23.12億元。
上述兩項數位全部呈現正面， 且經過2015年的下滑之後出現了回升趨勢。 不過， 令人大跌眼鏡的是， 過去這三年， 佳兆業財報上顯示的盈利數位全部是負數， 2014-2016年佳兆業錄得的虧損分別為13億元、12.54億元和3.47億元。
時代財經注意到， 由於財務數位重列， 連帶三年前已經發佈的2013年盈利數字也發生較大變動， 由28.6億元減少到21.9億元。
對於虧損原因， 佳兆業指出有多個方面， 其中2014年財報虧損中就包含了由鎖房事故導致的整體虧損4.83億元。 佳兆業強調，
2014年佳兆業虧損最大的一項為其他虧損淨額， 約為17.42億元， 而2013年則為4.29億元， 其中撇減持作銷售的已落成物業及發展中物業虧損約16.73億元。 在2015年、2016年的報表中， 這一數位有大幅縮窄， 只有2.2億元和5.6億元。
自2009年佳兆業上市以來， 從未面臨過虧損。 “鎖房危機”前後的數字變化之大， 很難不讓人將其與此前佳兆業的財務造假風波聯繫到一起。
據時代財經回溯， 2014年底， 因創始人郭英成疑涉深圳“蔣尊玉案”， 佳兆業遭遇地方政府“鎖房”， 緊接著債務違約的問題爆發。 在2015年初與融創重組事件中， 佳兆業650億的隱形債務被踢爆， 關於佳兆業財務造假的疑雲就此開始發酵。
在後來的審計調查中，
去年12月下旬， 經過近兩年時間的調查， 佳兆業向外界公佈了富士事高對普華永道提出的問題的調查報告。
令人驚訝的是， 這份調查報告將所有責任都指向了普華永道和“若干前雇員”， 包括過去的計帳存在會計上的分類錯誤， 前員工涉嫌隱瞞、虛構多宗交易、計賬出錯等多項指控， 且富事高指出這一切均與管理層及郭英成無關。 而談及追查結果時， 富事高則給出無法找到當事人、檔丟失、證據不足等理由表示無法取證。
這樣的結果顯然不能使外界信服。
在當時的調查報告中， 富事高披露了諸多財務計賬分類和“造假”方面的問題， 那麼這一次佳兆業又是如何巧妙的在財報中處理這些問題的呢？
334億“明股實債”重新計入負債
為了順應富事高調查指出的問題作出整改， 在這一次刊發的年報中， 佳兆業對這幾年的年報計賬方式均作出了調整， 將以前的“舊賬”、“爛帳”重新分類， 甚至對2013年早已刊發的財報都做出重列。
佳兆業表示， “在編制財報時， 公司董事已考慮所有富事高調查結果， 並信納已就綜合財務報表作出適當調整（包括對2013年度作出調整）， 以糾正及呈列有關事故的重大會計誤差。
時代財經觀察到， 佳兆業調整最大的一塊為將“明股實債”計入計息借款。
所謂“明股實債”， 是一種表面為股權投資而實質上為債權投資的融資方式， 投資者的投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤， 而是定期支付固定收益並帶有回購協議。 這種現象在房地產行業普遍存在， 往往表現為“抽屜協議”。 在調查中， 普華永道就曾經指出自己沒有接觸過這些“抽屜協議”。
通過對比2013年財務數位的變化， 大致可以瞥見佳兆業此次“重寫”財報的路徑。
佳兆業指出， 公司2013年間新發現借款有關的計息借款分別約251.3億元及82.24億元被錯誤入帳或並無入帳， 公司決定作出重新分類以反映計息借款， 這一項“明股實債”規模達到了334億元。
由於”新借款“的計入， 佳兆業的利息、其他應付款項、流動負債等數字也產生相應變化。在2013年的財報中，佳兆業糾正誤差的調整還包括：若干借款2.36億元與發展中物業錯誤抵銷；2013年度的應收賬款、按金及其他應收款項的借方結餘4.27億元及1億元計入其他應付款項，並將其由非流動負債分類至流動負債。
由於這一項計賬的調整，導致佳兆業的負債出現大幅攀升。據時代財經計算，截至2013年底，佳兆業經重列的總債務為760.7億元、總資產為924.2億元、淨資產為163億元、資產負債率為82.3%；而在債務重列前，對應的數字分別為660億元、878億元、218億元、75%。重列後的債務規模多出百億，而負債率則高出7個百分點。
調整之後，2014年－2016年的負債總規模分別為1062億元、1143億元、1428億元，對應負債率分別為88%、89.6%、86.1%，均超過行業80%的安全紅線。
佳兆業的利息、其他應付款項、流動負債等數字也產生相應變化。在2013年的財報中，佳兆業糾正誤差的調整還包括：若干借款2.36億元與發展中物業錯誤抵銷；2013年度的應收賬款、按金及其他應收款項的借方結餘4.27億元及1億元計入其他應付款項，並將其由非流動負債分類至流動負債。由於這一項計賬的調整，導致佳兆業的負債出現大幅攀升。據時代財經計算，截至2013年底，佳兆業經重列的總債務為760.7億元、總資產為924.2億元、淨資產為163億元、資產負債率為82.3%；而在債務重列前，對應的數字分別為660億元、878億元、218億元、75%。重列後的債務規模多出百億，而負債率則高出7個百分點。
調整之後，2014年－2016年的負債總規模分別為1062億元、1143億元、1428億元，對應負債率分別為88%、89.6%、86.1%，均超過行業80%的安全紅線。