作者：梁雲風 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1483篇原創首發文章
地產界很焦慮。
雖然一線城市的房價在2016-2017年仍在暴漲， 但二三線城市去產能、去庫存的壓力卻劇增。
以寫字樓為例， 根據乾立基金8月11日發佈的《2017Q2一線城市甲級寫字樓市場報告》資料， 2017年二季度， 雖然全國甲級辦公樓市場整體吸納量上升， 但新入市項目大增， 二季度， 上海各商務區有8個優質辦公項目入市， 新增面積超過50萬平方米， 包括靜安區的興業太古匯、陸家嘴的中國人壽金融中心等， 將全市核心商務區甲級寫字樓存量推至675萬平方米。
去庫存的壓力下， 地產行業普遍流行的“轉型”和“多元化”也不斷遭到質疑。 許小年教授認為， 一些企業家把“轉型”錯誤地理解成“轉行”， 但轉型不等於轉行， 轉型能闖出一條生路， 而轉行可能真是找死。 “轉型是求生， 要在最熟悉的行業裡轉變經營方式， 尋找新技術新理念。 ”
當前地產行業最流行的是多元化， 但恒隆集團董事長陳啟宗在近日的一次演講中提醒行業， 多元化是有很大問題的， 即使是當下火熱的旅遊地產， 都鮮有賺到大錢的，
既然轉型和多元化都不是最好的選項， 地產行業未來的破局又該向哪裡走呢？
傳統的地產行業如何適應經濟轉型的需要？許小年給出的答案是創新。
1984年出版的《創新與企業家精神》是管理學大師彼得•德魯克的經典教材， 許小年認為， 這本書今天我們讀起來依然沒有任何過時之感。 德魯克在書中提出的幾個觀念， 一是創新需要專注， 二個就是創新未必需要高科技， 在傳統行業中照樣可以進行。
這也是現在很多人的認識誤區， 以為創新需要在互聯網等高新科技領域才會出現， 甚至， 在許小年看來， 根本就不存在什麼“互聯網思維”， 就像不存在“蒸汽機思維”一樣。 德魯克用1980年代美國的數字說明，
德魯克提倡在一個行業專注地經營， 認為只有長期耕耘和積累， 才能發現行業中的痛點是什麼， 才能夠針對這些痛點找到有效的解決方法。 比如他認為， 麥當勞就是傳統速食行業的創新產品， 麥當勞通過制定專業化、流水線式的製作工序， 解決了傳統漢堡包一個員工負責所有工序時品質不一致和效率低的問題。 今天我們看到的肯德基、漢堡王等速食店都是仿效麥當勞， 屬於流程的創新。 沒有高科技， 傳統行業照樣可以創新。
再回到商業地產上， 在地產不斷被關注，也不斷被調控的今天，已經有不少開發商進行創新的探索。萬科集團高級副總裁、萬丈資本 CEO丁長峰也對商業地產運營在內容和空間上的跨界舉例進行了有趣的描述。
第一個例子是成都遠洋太古裡。成都太古裡專案位於成都春熙路邊，大慈寺旁。大慈寺傳說是玄奘出家的寺廟，因此太古裡的建設，圍繞大慈寺展開，比如為了凸顯這種文化與宗教的魅力，成都太古裡和方所合作，在地下9米的地方建了一個書店，為讀者講述一個“玄奘西天取經回來，將經書藏於大慈寺”的故事。現在你去成都太古裡，看到的是一大片占地10萬平方米的深灰色中式磚瓦房構成的建築，這就是一個經典的“商業+宗教”“商業+老建築”跨界的案例。
另一個成功的例子是內容的跨界，這方面有不少的例子，比如臺灣的上引水產，從一個濱江魚市經過日本三井集團的改造升級搖身一變為多功能複合型體驗空間，將傳統的魚市場打造成時髦的高級賣場；上海的社區商業品牌“萬有集市”也很好地對商業體進行升級，通過生鮮菜場、品質餐飲、咖啡館、花店、健身房、烹飪、兒童中心等不同業態單元有機的跨界拼接打造靈活、複製性強、適應度高的小型商業“綜合體”。
在丁長峰看來，跨界最終解決的是生活方式。無論是成都的太古裡還是上海的萬有集市，商業以及商業地產都需要著眼於需求，能最終解決生活方式的創新，如果做不到的就只是單純的拼接。
跨界背後的邏輯是什麼？
從大背景來看，當然是地產行業競爭的需要。樓市，尤其是商業地產依然是買方市場。以上海市場的寫字樓為例，乾立基金報告顯示，2017年二季度，雖然第三產業依然以較快的增速拉動寫字樓的需求，但空置率不可逆轉地逐步上升已顯示出寫字樓市場正進入供過於求的局面。此外，上海寫字樓市場的另一趨勢在於新興商務區大量新增供應以及持續改善的配套（包括地鐵網路）帶來的寫字樓的外擴。二季度上海興業太古匯、陸家嘴中國人壽金融中心、竹園世紀匯廣場等核心商務區甲級寫字樓入市，給商業地產的競爭帶來了巨大的壓力，各個商業區都在做創新的加法。筆者在參觀興業太古匯時發現，入駐的citysuper超市也充滿著跨界的元素，酒吧等元素的注入在很大程度上給了客戶更多時間和空間上的選擇，用丁長峰的話說就是“內容決定空間，空間消費時間，所有體驗本質上都是時間現象”。
我們還能看看各個細分行業的不同情況。比如如家酒店開始建如家小鎮，它是國內首個酒店集團進軍自駕遊的非標住宿品牌。在消費升級的大背景下，快捷酒店面臨著盈利的巨大壓力，但如家小鎮這種差異化的策略，通過吃、住、行、遊、購、娛自駕遊六要素的融合發展延長鄉村旅遊產業鏈。
當然，創新的背後除了利益，還有很多奇妙的東西，比如情懷，成都太古裡人性化的尺度，讓商業更溫暖；比如對美學的追求，臺灣上引水產市場“用全新思維將傳統水產店打造城一家集合水產、特色餐飲、生鮮超市、家居生活美學融為一體的跨界生活美學體驗店”……
儘管彼此各有不同，但殊途同歸，我們看到了跨界成了商業地產的標配。
「 本文僅代表作者個人觀點，未經允許不得轉載 」
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在地產不斷被關注，也不斷被調控的今天，已經有不少開發商進行創新的探索。萬科集團高級副總裁、萬丈資本 CEO丁長峰也對商業地產運營在內容和空間上的跨界舉例進行了有趣的描述。第一個例子是成都遠洋太古裡。成都太古裡專案位於成都春熙路邊，大慈寺旁。大慈寺傳說是玄奘出家的寺廟，因此太古裡的建設，圍繞大慈寺展開，比如為了凸顯這種文化與宗教的魅力，成都太古裡和方所合作，在地下9米的地方建了一個書店，為讀者講述一個“玄奘西天取經回來，將經書藏於大慈寺”的故事。現在你去成都太古裡，看到的是一大片占地10萬平方米的深灰色中式磚瓦房構成的建築，這就是一個經典的“商業+宗教”“商業+老建築”跨界的案例。
另一個成功的例子是內容的跨界，這方面有不少的例子，比如臺灣的上引水產，從一個濱江魚市經過日本三井集團的改造升級搖身一變為多功能複合型體驗空間，將傳統的魚市場打造成時髦的高級賣場；上海的社區商業品牌“萬有集市”也很好地對商業體進行升級，通過生鮮菜場、品質餐飲、咖啡館、花店、健身房、烹飪、兒童中心等不同業態單元有機的跨界拼接打造靈活、複製性強、適應度高的小型商業“綜合體”。
在丁長峰看來，跨界最終解決的是生活方式。無論是成都的太古裡還是上海的萬有集市，商業以及商業地產都需要著眼於需求，能最終解決生活方式的創新，如果做不到的就只是單純的拼接。
跨界背後的邏輯是什麼？
從大背景來看，當然是地產行業競爭的需要。樓市，尤其是商業地產依然是買方市場。以上海市場的寫字樓為例，乾立基金報告顯示，2017年二季度，雖然第三產業依然以較快的增速拉動寫字樓的需求，但空置率不可逆轉地逐步上升已顯示出寫字樓市場正進入供過於求的局面。此外，上海寫字樓市場的另一趨勢在於新興商務區大量新增供應以及持續改善的配套（包括地鐵網路）帶來的寫字樓的外擴。二季度上海興業太古匯、陸家嘴中國人壽金融中心、竹園世紀匯廣場等核心商務區甲級寫字樓入市，給商業地產的競爭帶來了巨大的壓力，各個商業區都在做創新的加法。筆者在參觀興業太古匯時發現，入駐的citysuper超市也充滿著跨界的元素，酒吧等元素的注入在很大程度上給了客戶更多時間和空間上的選擇，用丁長峰的話說就是“內容決定空間，空間消費時間，所有體驗本質上都是時間現象”。
我們還能看看各個細分行業的不同情況。比如如家酒店開始建如家小鎮，它是國內首個酒店集團進軍自駕遊的非標住宿品牌。在消費升級的大背景下，快捷酒店面臨著盈利的巨大壓力，但如家小鎮這種差異化的策略，通過吃、住、行、遊、購、娛自駕遊六要素的融合發展延長鄉村旅遊產業鏈。
當然，創新的背後除了利益，還有很多奇妙的東西，比如情懷，成都太古裡人性化的尺度，讓商業更溫暖；比如對美學的追求，臺灣上引水產市場“用全新思維將傳統水產店打造城一家集合水產、特色餐飲、生鮮超市、家居生活美學融為一體的跨界生活美學體驗店”……
儘管彼此各有不同，但殊途同歸，我們看到了跨界成了商業地產的標配。
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