本書作者也關注到有地方法院認定“小產權房”買賣合同為有效合同， 或者認定“小產權房”糾紛不宜由法院直接審理， 應先行由行政機關處理， 裁定駁回當事人的起訴。 但是即使認定“小產權房”買賣合同為有效合同， 根據相關規定， 房屋也不能辦理不動產登記， 不能實際取得物權。
此外本書作者也關注到2015年全國人大常委會審議通過了《關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》， 根據該決定， 三十三個試點區域的集體經營性建設用地使用權已可以入市交易。
最高人民法院
裁判要旨
案情簡介
一、劉玉柱、劉玉剛是城市居民， 2014年2月， 劉玉柱與張亞軍就位鳳凰鎮回新村某房屋達成買賣協定， 房屋價款為56萬元， 房屋用地屬於農村集體所有的土地。 劉玉剛將房款匯入張亞軍帳戶， 張亞軍出具了收據， 並將房屋鑰匙交予劉玉柱。 劉玉柱、劉玉剛自2014年2月起已實際使用該房屋。
二、劉玉柱、劉玉剛向臨夏中院提起訴訟， 請求判令：確認雙方所簽協議無效；張亞軍返還購房款56萬元及利息4.2萬元。 張亞軍提起反訴， 請求判令：劉玉柱、劉玉剛支付房屋使用費13.6萬元， 賠償經濟損失2萬元。
三、臨夏中院認為， 本案交易房屋屬國家禁止交易的“小產權房”， 房屋買賣協議違反相關法律、行政法規的強制性規定，
四、劉玉柱、劉玉剛與張亞軍均不服臨夏中院判決， 向甘肅高院提起上訴， 甘肅高院判決駁回上訴， 維持原判。 劉玉柱、劉玉剛不服甘肅高院判決， 向最高法院申請再審， 最高法院裁定駁回其再審申請。
敗訴原因
首先， 劉玉柱、劉玉剛為城市居民， 張亞軍出售給劉玉柱、劉玉剛的房屋建造在農村集體所有土地上， 違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是， 符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，
其次， 雙方明知案涉房屋建造在農村集體所有土地上， 對於房屋買賣合同無效均具有過錯， 根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定， 應各自承擔相應的責任。 據此， 法院判決張亞軍返還劉玉柱、劉玉剛支付的購房款， 劉玉柱、劉玉剛向張亞軍返還訟爭房屋， 同時鑒於劉玉柱、劉玉剛已實際佔有使用訟爭房屋， 故參照同類房屋租金標準酌定劉玉柱、劉玉剛承擔房屋使用費的一半。
敗訴教訓、經驗總結
前事不忘、後事之師。 為避免未來發生類似敗訴， 提出如下建議：
三、2015年全國人民代表大會常務委員會審議通過的《關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》規定， 針對三十三個試點區域， “暫時調整實施集體建設用地使用權不得出讓等的規定。 在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下， 允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股， 實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。 ”據此， 試點區域的集體經營性建設用地使用權可以入市交易， 但是宅基地等集體非經營性建設用地仍不允許入市交易。
相關法律規定
《中華人民共和國土地管理法》
第四十三條 任何單位和個人進行建設， 需要使用土地的，
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是， 符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業， 因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的， 由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的， 限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》
第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
案件來源
劉玉柱、劉玉剛與張亞軍確認合同無效糾紛申訴、申請民事裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民申970號]。
延伸閱讀
一、除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情形外，集體土地使用權及地上建築物入市交易簽訂的合同是否有效的相關案例
（一）認定集體土地使用權及地上建築物入市交易簽訂的合同無效（案例1-案例16）
案例1：劉柬與海南通澳經濟開發投資有限公司專案轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2013)民申字第594號] 認為，“海南省高級人民法院（2009）瓊行終字第63號生效行政判決查明，‘1997年9月和1998年6月通什市政府向海南省人民政府報告調整後的機場用地（624.36畝）的徵用、出讓事宜，請省政府審批。海南省建設廳土地管理處就調整機場用地問題書面答覆通什市政府需先兌現農民征地款等再報批，未予批准’。通澳公司與劉柬簽訂《五指山民用機場專案合作轉讓合同書》時，省政府未予批准，案涉土地性質仍屬集體所有。依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關於‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外’的規定，農民集體所有的土地使用權不得轉讓。上述行政判決同時認定：‘五指山市政府對於1699畝國有土地使用權是無權轉讓的’、‘五指山市政府出讓1738畝的土地給通澳公司並頒發《國有土地使用證》的行政行為，已超越其行政職權，因此，五指山市政府的上述行為不合法’。案涉通國用（2000）字第120號土地使用權證已不能證明通澳公司合法取得了該證項下的的土地使用權，故海南省高級人民法院認定通澳公司以該證項下的土地使用權為標的與劉柬簽訂的《五指山民用機場專案合作轉讓合同書》無效，並無不當。”
案例2：郭亞輝與王根平合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院（2014）民一終字第319號] 認為，“案涉房屋建設在集體所有的土地上，至今未辦理農用地轉為建設用地相關審批手續，王根平與郭亞輝簽訂的《增資合作協定書》及《增資合作協定書補充協議》，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規定，應當認定為無效。”
案例3：瀋陽鵬潤房地產開發有限公司與瀋陽市皇姑區陵東街道東窯村民委員會合同糾紛申訴、申請民事判決書[最高人民法院(2016)最高法民再4號] 認為，“但在本院審查與審理過程中，鵬潤公司均當庭明確陳述，其之所以與東窯村委會簽訂本案《土地騰遷合同書》，目的在於房地產開發，實際就是要建設“小產權房”，並非是為了日後獲得騰遷土地優先摘牌的權利，其也沒有這方面的經濟實力參與摘牌，其公司以類似所謂土地整理騰遷的模式已開發過房產。鵬潤公司此等陳述，與東窯村委會關於騰遷合同目的在於出讓土地的辯稱，實質上相互吻合。本案雙方所謂的‘出讓’或商品房建設，實質就是規避國家關於土地出讓的相關法律規定，目的就是不辦理法定的土地出讓手續而實施商品房開發。對此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第九條規定：‘城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。’該法第十五條進一步規定：‘土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。’《中華人民共和國土地管理法》第六十三條也規定：‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。’很顯然，本案雙方所簽《土地騰遷合同書》的實質目的顯然違反了以上法律的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項之規定，以合法形式掩蓋非法目的之合同應為無效，原審關於本案合同有效的認定，屬於適用法律確有錯誤。”
案例4：唐山市路南區女織寨鄉鄭家莊村民委員會、唐山中天房地產開發有限公司與唐山市路南區女織寨鄉鄭家莊村民委員會、唐山中天房地產開發有限公司合同糾紛申請再審民事判決書[最高人民法院（2016）最高法民再96號] 認為，“中天公司與鄭家莊村委會於2008年5月28日簽訂的《合作協定》約定，鄭家莊村委會出地、中天公司出資，對鄭家莊新村址可用面積約296.77畝的土地進行整體改造；中天公司自負盈虧，獨立承擔責任；村民安置房（含村委會辦公用房）總面積為106000平方米（地下室除外），其餘部分用於銷售，銷售收入歸中天公司以便其收回投資。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定：‘合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。’鄭家莊村委會在與中天公司的合作中，不承擔經營風險，只收取固定面積的房屋作為收益，故案涉《合作協定》應認定為土地使用權轉讓合同。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。’鄭家莊村委會和中天公司簽訂協定約定將鄭家莊村集體所有的土地使用權轉讓用於商品房開發，擅自改變了農村集體土地的用途。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規定，案涉《合作協定》當屬無效。中天公司根據無效的《合作協定》，要求鄭家莊村委會提供20.63畝集體土地用於房地產開發，與法相悖，依法不應予以支持。”
案例5：徐怡等與北京八達嶺山莊物業管理有限責任公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市高級人民法院（2016）京民終525號] 認為，“根據已查明的事實，涉案房屋所佔用的土地系北京市海澱區溫泉鎮太舟塢村經濟合作社所有的集體土地，土地利用現狀為建設用地。涉案房屋及其所屬專案是否經過有關部門建設工程規劃審批並不能影響和改變其所占土地系農村集體土地的性質。徐怡、徐恒、徐愷並非太舟塢村經濟合作社成員，無權取得該集體土地建設用地使用權，其與八達嶺山莊物業公司簽訂的《房屋轉讓協定》因違反法律、行政法規的強制性規定而屬無效。八達嶺山莊物業公司基於合同違反國家法律法規的強制性規定主張合同無效，一審判決適用法律正確。因此，徐怡、徐恒、徐愷的上訴理由不成立，對其上訴請求，本院不予支持。對於合同無效後的法律後果，雙方如有爭議可另行解決。”
案例6：麥煥金、中山市東升鎮勝龍村民委員會建設用地使用權轉讓合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[廣東省高級人民法院(2016)粵民申4772號] 認為，“本案為建設用地使用權轉讓合同糾紛。根據麥煥金的再審主張以及勝龍村委會的答辯意見，本案應重點審查涉案《工業建設用地使用權轉讓協議》的效力問題。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條明確規定：‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。’本案中，麥煥金提交的證據並不足以證明涉案勝龍村委會轄區內的土地的性質已經轉為國有土地，或者是已經符合集體建設用地使用權轉讓的條件。因此，一、二審法院認定涉案《工業建設用地使用權轉讓協議》為無效合同，並無不當。”
案例7：江門祥合實業發展有限公司與江門新會農村商業銀行股份有限公司、江門市蓬江區棠下鎮人民政府建設用地使用權糾紛二審民事判決書[廣東省高級人民法院(2016)粵民終402號] 認為，“對本案土地中仍屬於集體土地的部分，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條第一款的規定，除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，故《抵債資產權益轉讓協議》中涉及集體土地使用權轉讓的約定亦應認定無效。”
案例8：羅團大與開平市三埠區建聯村委會洪門樓村建設用地使用權轉讓合同糾紛申訴、申請民事裁定書[廣東省高級人民法院 (2014)粵高法民一申字第770號] 認為，“《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。《合作興建商住樓的補充協議》約定轉讓的是洪門樓村名下的集體土地使用權，至今尚未辦理國有土地使用權出讓審批手續，違反了前述《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的強制性規定，二審判決認定該合同無效，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條關於違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效的規定，該合同也不能作為羅團大主張洪門樓村違約的依據。羅團大申請再審主張《合作興建商住樓的補充協議》有效並據此主張洪門樓村違約遲延辦理土地使用權過戶登記手續，均理據不足，本院不予支持。”
案例10：王建生與吳九仔,黎集坤房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書[廣東省高級人民法院（2015）粵高法民一申字第261號] 認為，“王建生與吳九仔、黎集坤於1994年12月30日簽訂的《合資建房協議》，名為合資建房，實為農戶自建小產權房買賣，因王建生並非涉案房屋所屬農村集體經濟組織成員，《合資建房協議》無效。”
案例11：溫州雲昂貿易有限公司與上海青春實業有限公司房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書[上海市高級人民法院（2011）滬高民一（民）終字第2號] 認為，“本案中，雲昂公司與青春公司簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣集體土地上的房屋，並約定如果在2006年12月30日前未能辦出土地轉性手續及產權證等，則降低房價後雲昂公司取得系爭房屋的永久使用權。雙方無論是對系爭房屋所有權還是使用權的買賣因為違反了我國農民集體所有土地的使用權不得轉讓的法律規定而無效。從合同條款的約定可以看出，雙方對簽約當時的房屋土地性質是清楚的，對土地轉性不成功的可能性也是充分預見的，因此，原審認定對於合同的約定違反國家法律法規的規定而無效，雙方都負有相應的責任並無不當，本院予以維持。”
案例12：上海岳林工貿有限公司與上海曹中實業有限公司買賣合同糾紛一案再審民事判決書[上海市高級人民法院（2010）滬高民一（民）再提字第4號] 認為，“本案處理的是岳林公司與曹中公司之間的房地產轉讓合同糾紛，該糾紛經一審、二審，事實已經查明，雙方當事人對原再審所查明的事實也無異議，且案件的處理結果與隴興公司無法律上的利害關係，岳林公司在本案再審中要求追加隴興公司為本案第三人，於法無據，本院不予准許。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，違反法律、行政法規強制性規定所簽訂的合同，應當認定為無效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第9條規定，‘城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓’。《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外’。本案系爭土地權屬為農村集體所有，依照法律規定應當辦理土地使用權變更手續後方可有償轉讓，現曹中公司未依法辦理相關手續，即與岳林公司簽訂轉讓協定，且轉讓協定雙方又不符合《中華人民共和國土地管理法》第63條規定的‘因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移’的除外情節，故雙方當事人于1999年8月31日簽訂的《房屋、建築物及其附屬設施和場地的轉讓協議》違反了國家法律的強制性規定，應認定為無效。”
案例13：天津市宏業達物業發展有限公司與靜海縣靜海鎮北五裡村民委員會、原審第三人天津市靜海縣府君廟磚廠企業兼併合同糾紛二審民事判決書[天津市高級人民法院（2014）津高民二終字第0056號] 認為，“綜合分析本案宏業達公司簽訂訴爭系列協定的內容以及履行情況，可以認定其真實意思表示系以對府君廟磚廠實施企業兼併改制為名，取得訴爭的集體土地使用權。不符合我國《土地管理法》第六十三條規定的，只有在符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情形下，農民集體所有的土地使用權才能出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的相關規定。故原審法院確認宏業達公司與北五裡村委會簽訂的《協議書》、《補充協議》，以及本案三方當事人簽訂的《府君廟磚廠改制協議書》因違反法律的強制性規定而無效並無不當。”
案例14：閆立君與章丘市聖井街道辦事處西省莊村民委員會房屋買賣合同糾紛再審民事判決書[山東省高級人民法院（2015）魯民提字第307號] 認為，“涉案房屋系西省莊村委會利用集體土地開發的小產權房屋，其買賣行為因違反了法律及國家相關政策，購房合同無效，房屋應予以返還。”
柴烽與丹陽市後巷鎮飛達村村民委員會房屋買賣合同糾紛再審複查與審判監督民事裁定書[江蘇省高級人民法院（2014）蘇審三民申字第0476號] 認為，“飛達村委會與柴烽所買賣的房屋系小產權房，房屋所涉土地系農民集體土地。飛達村委會與柴烽於2010年2月9日簽訂的房屋買賣合同雖系雙方的真實意思表示，且柴烽取得該房屋後使用至今，但因雙方當事人的行為違反農民集體所有的土地使用權不得出讓和轉讓的強制性規定，故一、二審判決認定飛達村委會與柴烽簽訂的房屋買賣合同無效，並無不當。”
案例16：上海市浦東新區曹路鎮人民政府訴上海陸洋經濟聯合發展有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛一案二審民事判決書[上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第1939號] 認為，“《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第六十三條第一款規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。該條法律規定禁止直接出讓集體土地用於非農業建設。現曹路鎮政府主張新華村土地在簽約時屬集體所有性質，其無權以協定方式處分該土地，2000年8月18日《協議書》應屬無效。”
（二）認定集體土地使用權及地上建築物入市交易簽訂的合同有效（案例17）
案例17：周顏玲、石家莊市新華區趙陵鋪鎮趙二街村村民委員會確認合同無效糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[河北省高級人民法院（2016）冀民申1073號] 認為，“再審申請人之父周振東在世時與趙二街村委會簽訂《購高層住宅樓協議書》後取得包括爭議房產的樓房，後周振東將涉案房產賣給方春豔，方春豔支付了合理價款，並經趙二街村委會同意；此後該樓房經人民法院確權為周振東、賈文芝、周喜珍及周顏玲共有，現再審申請人以周振東無單獨處分權為由要求確認周振東與方春豔所簽訂房屋買賣合同無效，原審對其請求不予支持並無不當；對於再審申請人所提出‘小產權房’買賣效力問題，但該房屋買賣合同為當事人真實意思表示，且我國對‘小產權房’的相關法律規定尚未出臺，該買賣合同並未違反法律或行政法規規定的效力性強制性規定，故對其該主張不予支持。”
（三）認定集體土地使用權及地上建築物入市交易產生合同糾紛應先由行政機關處理，裁定駁回起訴（案例18）
二、關於“小產權房”的相關規定
（一）《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007]71號）
（二）《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（2013年11月22日生效）
（三）《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》（2016年8月4日生效）
三十五、【小產權房分割】對於已被有權機關認定為違法建築的小產權房，不予處理；但違法建築已經行政程式合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。
對於雖未經行政准建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可採用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。
在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。
（四）海南省高級人民法院《關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》（2011年2月16日生效）
關於“小產權房”買賣糾紛
22、城鎮居民就農村集體土地上修建的“小產權房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。
（五）《山東省高級人民法院2011年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2011]297號）
對於因買賣在集體所有的土地上開發的“小產權房”而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產權房”買賣合同無效，並通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關係失衡。
（六）《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008]243號）
對於農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題，按照我國現行房地產管理法規的規定，我國集體所有的土地在未辦理國家徵收手續轉為國有土地之前，禁止進入房地產市場，由此，集體經濟組織開發“小產權房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產權房”合同實質上變相買賣農村宅基地，也不可能辦理物權變動手續，因此，“小產權房”的買賣合同也應當認定為無效。
限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。《中華人民共和國城市房地產管理法》
第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》
第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
案件來源
劉玉柱、劉玉剛與張亞軍確認合同無效糾紛申訴、申請民事裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民申970號]。
延伸閱讀
一、除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情形外，集體土地使用權及地上建築物入市交易簽訂的合同是否有效的相關案例
（一）認定集體土地使用權及地上建築物入市交易簽訂的合同無效（案例1-案例16）
案例1：劉柬與海南通澳經濟開發投資有限公司專案轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2013)民申字第594號] 認為，“海南省高級人民法院（2009）瓊行終字第63號生效行政判決查明，‘1997年9月和1998年6月通什市政府向海南省人民政府報告調整後的機場用地（624.36畝）的徵用、出讓事宜，請省政府審批。海南省建設廳土地管理處就調整機場用地問題書面答覆通什市政府需先兌現農民征地款等再報批，未予批准’。通澳公司與劉柬簽訂《五指山民用機場專案合作轉讓合同書》時，省政府未予批准，案涉土地性質仍屬集體所有。依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關於‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外’的規定，農民集體所有的土地使用權不得轉讓。上述行政判決同時認定：‘五指山市政府對於1699畝國有土地使用權是無權轉讓的’、‘五指山市政府出讓1738畝的土地給通澳公司並頒發《國有土地使用證》的行政行為，已超越其行政職權，因此，五指山市政府的上述行為不合法’。案涉通國用（2000）字第120號土地使用權證已不能證明通澳公司合法取得了該證項下的的土地使用權，故海南省高級人民法院認定通澳公司以該證項下的土地使用權為標的與劉柬簽訂的《五指山民用機場專案合作轉讓合同書》無效，並無不當。”
案例2：郭亞輝與王根平合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院（2014）民一終字第319號] 認為，“案涉房屋建設在集體所有的土地上，至今未辦理農用地轉為建設用地相關審批手續，王根平與郭亞輝簽訂的《增資合作協定書》及《增資合作協定書補充協議》，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規定，應當認定為無效。”
案例3：瀋陽鵬潤房地產開發有限公司與瀋陽市皇姑區陵東街道東窯村民委員會合同糾紛申訴、申請民事判決書[最高人民法院(2016)最高法民再4號] 認為，“但在本院審查與審理過程中，鵬潤公司均當庭明確陳述，其之所以與東窯村委會簽訂本案《土地騰遷合同書》，目的在於房地產開發，實際就是要建設“小產權房”，並非是為了日後獲得騰遷土地優先摘牌的權利，其也沒有這方面的經濟實力參與摘牌，其公司以類似所謂土地整理騰遷的模式已開發過房產。鵬潤公司此等陳述，與東窯村委會關於騰遷合同目的在於出讓土地的辯稱，實質上相互吻合。本案雙方所謂的‘出讓’或商品房建設，實質就是規避國家關於土地出讓的相關法律規定，目的就是不辦理法定的土地出讓手續而實施商品房開發。對此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第九條規定：‘城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。’該法第十五條進一步規定：‘土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。’《中華人民共和國土地管理法》第六十三條也規定：‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。’很顯然，本案雙方所簽《土地騰遷合同書》的實質目的顯然違反了以上法律的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項之規定，以合法形式掩蓋非法目的之合同應為無效，原審關於本案合同有效的認定，屬於適用法律確有錯誤。”
案例4：唐山市路南區女織寨鄉鄭家莊村民委員會、唐山中天房地產開發有限公司與唐山市路南區女織寨鄉鄭家莊村民委員會、唐山中天房地產開發有限公司合同糾紛申請再審民事判決書[最高人民法院（2016）最高法民再96號] 認為，“中天公司與鄭家莊村委會於2008年5月28日簽訂的《合作協定》約定，鄭家莊村委會出地、中天公司出資，對鄭家莊新村址可用面積約296.77畝的土地進行整體改造；中天公司自負盈虧，獨立承擔責任；村民安置房（含村委會辦公用房）總面積為106000平方米（地下室除外），其餘部分用於銷售，銷售收入歸中天公司以便其收回投資。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定：‘合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。’鄭家莊村委會在與中天公司的合作中，不承擔經營風險，只收取固定面積的房屋作為收益，故案涉《合作協定》應認定為土地使用權轉讓合同。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。’鄭家莊村委會和中天公司簽訂協定約定將鄭家莊村集體所有的土地使用權轉讓用於商品房開發，擅自改變了農村集體土地的用途。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規定，案涉《合作協定》當屬無效。中天公司根據無效的《合作協定》，要求鄭家莊村委會提供20.63畝集體土地用於房地產開發，與法相悖，依法不應予以支持。”
案例5：徐怡等與北京八達嶺山莊物業管理有限責任公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市高級人民法院（2016）京民終525號] 認為，“根據已查明的事實，涉案房屋所佔用的土地系北京市海澱區溫泉鎮太舟塢村經濟合作社所有的集體土地，土地利用現狀為建設用地。涉案房屋及其所屬專案是否經過有關部門建設工程規劃審批並不能影響和改變其所占土地系農村集體土地的性質。徐怡、徐恒、徐愷並非太舟塢村經濟合作社成員，無權取得該集體土地建設用地使用權，其與八達嶺山莊物業公司簽訂的《房屋轉讓協定》因違反法律、行政法規的強制性規定而屬無效。八達嶺山莊物業公司基於合同違反國家法律法規的強制性規定主張合同無效，一審判決適用法律正確。因此，徐怡、徐恒、徐愷的上訴理由不成立，對其上訴請求，本院不予支持。對於合同無效後的法律後果，雙方如有爭議可另行解決。”
案例6：麥煥金、中山市東升鎮勝龍村民委員會建設用地使用權轉讓合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[廣東省高級人民法院(2016)粵民申4772號] 認為，“本案為建設用地使用權轉讓合同糾紛。根據麥煥金的再審主張以及勝龍村委會的答辯意見，本案應重點審查涉案《工業建設用地使用權轉讓協議》的效力問題。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條明確規定：‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。’本案中，麥煥金提交的證據並不足以證明涉案勝龍村委會轄區內的土地的性質已經轉為國有土地，或者是已經符合集體建設用地使用權轉讓的條件。因此，一、二審法院認定涉案《工業建設用地使用權轉讓協議》為無效合同，並無不當。”
案例7：江門祥合實業發展有限公司與江門新會農村商業銀行股份有限公司、江門市蓬江區棠下鎮人民政府建設用地使用權糾紛二審民事判決書[廣東省高級人民法院(2016)粵民終402號] 認為，“對本案土地中仍屬於集體土地的部分，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條第一款的規定，除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，故《抵債資產權益轉讓協議》中涉及集體土地使用權轉讓的約定亦應認定無效。”
案例8：羅團大與開平市三埠區建聯村委會洪門樓村建設用地使用權轉讓合同糾紛申訴、申請民事裁定書[廣東省高級人民法院 (2014)粵高法民一申字第770號] 認為，“《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。《合作興建商住樓的補充協議》約定轉讓的是洪門樓村名下的集體土地使用權，至今尚未辦理國有土地使用權出讓審批手續，違反了前述《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的強制性規定，二審判決認定該合同無效，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條關於違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效的規定，該合同也不能作為羅團大主張洪門樓村違約的依據。羅團大申請再審主張《合作興建商住樓的補充協議》有效並據此主張洪門樓村違約遲延辦理土地使用權過戶登記手續，均理據不足，本院不予支持。”
案例10：王建生與吳九仔,黎集坤房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書[廣東省高級人民法院（2015）粵高法民一申字第261號] 認為，“王建生與吳九仔、黎集坤於1994年12月30日簽訂的《合資建房協議》，名為合資建房，實為農戶自建小產權房買賣，因王建生並非涉案房屋所屬農村集體經濟組織成員，《合資建房協議》無效。”
案例11：溫州雲昂貿易有限公司與上海青春實業有限公司房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書[上海市高級人民法院（2011）滬高民一（民）終字第2號] 認為，“本案中，雲昂公司與青春公司簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣集體土地上的房屋，並約定如果在2006年12月30日前未能辦出土地轉性手續及產權證等，則降低房價後雲昂公司取得系爭房屋的永久使用權。雙方無論是對系爭房屋所有權還是使用權的買賣因為違反了我國農民集體所有土地的使用權不得轉讓的法律規定而無效。從合同條款的約定可以看出，雙方對簽約當時的房屋土地性質是清楚的，對土地轉性不成功的可能性也是充分預見的，因此，原審認定對於合同的約定違反國家法律法規的規定而無效，雙方都負有相應的責任並無不當，本院予以維持。”
案例12：上海岳林工貿有限公司與上海曹中實業有限公司買賣合同糾紛一案再審民事判決書[上海市高級人民法院（2010）滬高民一（民）再提字第4號] 認為，“本案處理的是岳林公司與曹中公司之間的房地產轉讓合同糾紛，該糾紛經一審、二審，事實已經查明，雙方當事人對原再審所查明的事實也無異議，且案件的處理結果與隴興公司無法律上的利害關係，岳林公司在本案再審中要求追加隴興公司為本案第三人，於法無據，本院不予准許。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，違反法律、行政法規強制性規定所簽訂的合同，應當認定為無效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第9條規定，‘城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓’。《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，‘農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外’。本案系爭土地權屬為農村集體所有，依照法律規定應當辦理土地使用權變更手續後方可有償轉讓，現曹中公司未依法辦理相關手續，即與岳林公司簽訂轉讓協定，且轉讓協定雙方又不符合《中華人民共和國土地管理法》第63條規定的‘因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移’的除外情節，故雙方當事人于1999年8月31日簽訂的《房屋、建築物及其附屬設施和場地的轉讓協議》違反了國家法律的強制性規定，應認定為無效。”
案例13：天津市宏業達物業發展有限公司與靜海縣靜海鎮北五裡村民委員會、原審第三人天津市靜海縣府君廟磚廠企業兼併合同糾紛二審民事判決書[天津市高級人民法院（2014）津高民二終字第0056號] 認為，“綜合分析本案宏業達公司簽訂訴爭系列協定的內容以及履行情況，可以認定其真實意思表示系以對府君廟磚廠實施企業兼併改制為名，取得訴爭的集體土地使用權。不符合我國《土地管理法》第六十三條規定的，只有在符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情形下，農民集體所有的土地使用權才能出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的相關規定。故原審法院確認宏業達公司與北五裡村委會簽訂的《協議書》、《補充協議》，以及本案三方當事人簽訂的《府君廟磚廠改制協議書》因違反法律的強制性規定而無效並無不當。”
案例14：閆立君與章丘市聖井街道辦事處西省莊村民委員會房屋買賣合同糾紛再審民事判決書[山東省高級人民法院（2015）魯民提字第307號] 認為，“涉案房屋系西省莊村委會利用集體土地開發的小產權房屋，其買賣行為因違反了法律及國家相關政策，購房合同無效，房屋應予以返還。”
柴烽與丹陽市後巷鎮飛達村村民委員會房屋買賣合同糾紛再審複查與審判監督民事裁定書[江蘇省高級人民法院（2014）蘇審三民申字第0476號] 認為，“飛達村委會與柴烽所買賣的房屋系小產權房，房屋所涉土地系農民集體土地。飛達村委會與柴烽於2010年2月9日簽訂的房屋買賣合同雖系雙方的真實意思表示，且柴烽取得該房屋後使用至今，但因雙方當事人的行為違反農民集體所有的土地使用權不得出讓和轉讓的強制性規定，故一、二審判決認定飛達村委會與柴烽簽訂的房屋買賣合同無效，並無不當。”
案例16：上海市浦東新區曹路鎮人民政府訴上海陸洋經濟聯合發展有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛一案二審民事判決書[上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第1939號] 認為，“《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第六十三條第一款規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。該條法律規定禁止直接出讓集體土地用於非農業建設。現曹路鎮政府主張新華村土地在簽約時屬集體所有性質，其無權以協定方式處分該土地，2000年8月18日《協議書》應屬無效。”
（二）認定集體土地使用權及地上建築物入市交易簽訂的合同有效（案例17）
案例17：周顏玲、石家莊市新華區趙陵鋪鎮趙二街村村民委員會確認合同無效糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[河北省高級人民法院（2016）冀民申1073號] 認為，“再審申請人之父周振東在世時與趙二街村委會簽訂《購高層住宅樓協議書》後取得包括爭議房產的樓房，後周振東將涉案房產賣給方春豔，方春豔支付了合理價款，並經趙二街村委會同意；此後該樓房經人民法院確權為周振東、賈文芝、周喜珍及周顏玲共有，現再審申請人以周振東無單獨處分權為由要求確認周振東與方春豔所簽訂房屋買賣合同無效，原審對其請求不予支持並無不當；對於再審申請人所提出‘小產權房’買賣效力問題，但該房屋買賣合同為當事人真實意思表示，且我國對‘小產權房’的相關法律規定尚未出臺，該買賣合同並未違反法律或行政法規規定的效力性強制性規定，故對其該主張不予支持。”
（三）認定集體土地使用權及地上建築物入市交易產生合同糾紛應先由行政機關處理，裁定駁回起訴（案例18）
二、關於“小產權房”的相關規定
（一）《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007]71號）
（二）《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（2013年11月22日生效）
（三）《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》（2016年8月4日生效）
三十五、【小產權房分割】對於已被有權機關認定為違法建築的小產權房，不予處理；但違法建築已經行政程式合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。
對於雖未經行政准建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可採用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。
在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。
（四）海南省高級人民法院《關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》（2011年2月16日生效）
關於“小產權房”買賣糾紛
22、城鎮居民就農村集體土地上修建的“小產權房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。
（五）《山東省高級人民法院2011年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2011]297號）
對於因買賣在集體所有的土地上開發的“小產權房”而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產權房”買賣合同無效，並通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關係失衡。
（六）《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008]243號）
對於農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題，按照我國現行房地產管理法規的規定，我國集體所有的土地在未辦理國家徵收手續轉為國有土地之前，禁止進入房地產市場，由此，集體經濟組織開發“小產權房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產權房”合同實質上變相買賣農村宅基地，也不可能辦理物權變動手續，因此，“小產權房”的買賣合同也應當認定為無效。