房地產行業近期看供求和貨幣， 中期要看城市的產業結構， 長期是看人口遷徙。
文/一條君
8月16日， 龍湖地產發佈了2017年的中期業績，
上半年， 龍湖的簽約額同比增長140%， 達到926.3億元， 這樣的業績增長是龍湖前所未有的。 環渤海已經超越西部大本營和長三角區域， 成為龍湖上半年業績貢獻最大的市場。 根據官方的數位， 環渤海、長三角、西部分別為龍湖貢獻了銷售額的32.7%、30.4%、25.1%。 在龍湖產生銷售的24個城市中， 有14個名列當地市場前十。
截至2017年中， 龍湖已售出但未結算的簽約額為1459億元， 為集團未來的業績和核心淨利潤增長打下了堅實基礎。
銷售大增來自于龍湖的預判和供貨前置。 龍湖集團首席執行官邵明曉在業績會上表示， 在2016年下半年， 龍湖已預判到今年市場狀況將是前高後低， 所以對今年供貨節奏做了相應調整，
“過去的兩年去庫存的效果非常好， 一線和二線城市庫存都是不足10個月的。 這些大城市的需求很旺盛， 供給卻沒有那麼多”， 他表示， “今年下半年， 有一些城市可能慢慢地往下走”。
龍湖的版圖上多了5個城市——合肥、深圳、香港、保定、福州。
從龍湖的佈局來看， 環渤海和長三角區域依然後勁十足。 從新增土儲總面積分區域看， 位於環渤海、長三角和華中地區分別為34.5%、32.8%和14.1%。
即便這樣， 龍湖的負債率沒有出現大的波動。 根據報告的數位， 借貸總額為696億元， 但是淨負債率依然控制在60%以下——56.2%， 比去年同期下降6.5%， 在手現金226.5億元。 集團依然手握226億現金。
邵明曉表示， 龍湖的淨負債率將控制在60%以下。
公司的穩健獲得了資本市場的認可。 7月， 龍湖首次以投資級形象登陸美元債市場， 成功發行4.5億美元5年期債券， 票息僅為3.875%。 之後又成功發行境內中期票據20億元， 固定利率在4.8%至5%之間。
龍湖CFO趙軼表示， 下半年龍湖可以在合適視窗發行剩餘的60億熊貓中期票據額度；如果下半年還有美元債機會， 我們可能會再申請額度。 他說， 未來龍湖會維持溫和杠杆政策。
龍湖集團董事長吳亞軍在香港的業績會上表示， 對房地產行業依然充滿信心。 “在人類的歷史上從來沒有出現過， 像現在這樣一個工業化、現代化和城市化的進程， 這是時代的一個大機遇。 這個大機遇現在並沒有完成”。
她認為， 房地產行業近期是看供求、看貨幣，
在這樣的判斷下， 龍湖已經 “佈局未來”——投資性物業。
龍湖中期業績會上， 管理層對外描述了投資性物業未來的成長性：2020年， 商業與長租公寓租金收入將站上80億——商業和長租公寓分別為60億元和20億元。
按照龍湖的規劃， 2020年， 開業商場數量將超40個。 目前龍湖一共擁有22個開業的商場， 其中包括13個天街項目。
22個商場在上半年為龍湖帶來了11.4億元租金收入， 較上年增長28.8%， 天街的租金收入增長更是達到了31%。 北京長楹天街、杭州金沙天街、重慶時代天街2期的資料亮眼， 租金收入上漲幅度均超過20%。
這三個表現亮眼的項目， 都是定位準確， 運營細緻的典範。 龍湖擅長在新興城區以家庭式消費切入。
北京長楹天街的定位是“新興區域的生活中心”， 將1800平米麵積分配給真冰冰場， 拿出7000平米打造針對兒童的微縮城市， 同時引入了IMAX影院。 杭州金沙天街也是針對杭州新發展的東部地區市場空白， 引入大量新的消費品牌， 並且打造了主題式街區， 被稱為擁有杭州城東最齊全的休閒娛樂業態。
當然， 這些商場的人流量有很好的選址支撐。 龍湖的商場佈局重視軌道交通， 大部分天街都是地鐵上蓋， 不久前龍湖在重慶拿下的沙坪壩專案則是高鐵和地鐵“雙鐵”上蓋。
投資性物業另一個大蛋糕是長租公寓。 截至7月底， 龍湖已在7個城市開業10個“冠寓”門店。 到年底，龍湖的冠寓將進入14個城市，擁有超過1.5萬個開業房間。更長遠的目標是，到了2020年，長租公寓將會產生20億元租金。
根據邵明曉的說法，中國的租賃市場規模在萬億以上。而龍湖看重一線二線城市中的16個高能級城市（北上廣深，成渝，杭州，蘇州，天津，武漢，廈門，南京、西安、合肥、長沙、濟南），為20-35歲的白領人士服務。
龍湖做好了冠寓短期不盈利的準備，邵明曉說，“這個業務我們更加側重於重資產，也是因為我們總體上資本成本比較便宜。我們基本上就是用上市公司的信用來覆蓋，因為融資成本低，錢便宜——去年年底的資本成本在5%以下，所以覆蓋這樣的重資產是沒問題的。”
對於未來的退出，邵明曉認為核心當務之急還是把客戶服務好。做長租公寓不能用傳統酒店的方式，也不能用傳統的服務公寓的方式，要更多用互聯網、大資料、社群運營去做這個生意，未來可能有其他潛在機會。
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到年底，龍湖的冠寓將進入14個城市，擁有超過1.5萬個開業房間。更長遠的目標是，到了2020年，長租公寓將會產生20億元租金。根據邵明曉的說法，中國的租賃市場規模在萬億以上。而龍湖看重一線二線城市中的16個高能級城市（北上廣深，成渝，杭州，蘇州，天津，武漢，廈門，南京、西安、合肥、長沙、濟南），為20-35歲的白領人士服務。
龍湖做好了冠寓短期不盈利的準備，邵明曉說，“這個業務我們更加側重於重資產，也是因為我們總體上資本成本比較便宜。我們基本上就是用上市公司的信用來覆蓋，因為融資成本低，錢便宜——去年年底的資本成本在5%以下，所以覆蓋這樣的重資產是沒問題的。”
對於未來的退出，邵明曉認為核心當務之急還是把客戶服務好。做長租公寓不能用傳統酒店的方式，也不能用傳統的服務公寓的方式，要更多用互聯網、大資料、社群運營去做這個生意，未來可能有其他潛在機會。
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