摘要：用別人家的錢、地、樓， 輸出品牌和管理、商業模式， 賺錢錢
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撰文|張銀銀
潘石屹是個天生具有喜感的人。
“前幾天， 聽說王健林（萬達集團董事長）將77家酒店賣給富力， 才199億元， 我以為我看錯了。 ”
SOHO中國董事長潘石屹在SOHO 3Q城市拓展招標會上稱， “77家酒店為什麼便宜？（因為）東西多。 辦公樓也多， 二線城市辦公樓空置率高達20%－40%”。
但有趣的是， 比王健林出售資產還早一個月， 6月底， SOHO中國宣佈以35.73億元整售上海虹口SOHO。
不同的是， 潘老闆應該算是大賺——上海虹口SOHO折合單價為5.1萬元/平方米。 交易通過股權轉讓完成。 這一銷售價格比項目成本高出53%。 而王健林的萬達文旅城也好， 萬達酒店也罷， 單位價格， 在外界看來， 基本是白菜價。
看來， 王總的項目真的如潘老闆所言，
不過正如各位杆友注意到的， SOHO中國近年一直在大筆賣出資產， 節奏基本和李超人一致；不僅如此， SOHO其實也在走輕資產之路， 一個做商業地產和住宅， 一個做辦公地產， 但終究和萬達殊途同歸。
1、不同于王健林“賤賣”， 潘石屹一直高位套現獲利
說萬達酒店賣得便宜， 其實這不過是潘石屹先生隨口一句話， 然後就成為了媒體的標題， 並被輿論放大。
試想一下， 7月19日那天， 最終傳出富力以199.06億元， 就拿下了萬D的77家酒店——比此前賣融創套餐方案還是少了100多億元， 且多1家酒店。 是個正常人都會覺得王健林酒店賣便宜了。
在萬達融創富力聯合宣佈交易協定那天， 發佈會一再拖延， 會議室傳出摔杯子的聲音……萬達方面當然也覺得自己賣太便宜， 希望貴一些。
所以， 潘石屹先生看到最終的成交價， 當然以為自己看錯了， 完全是正常的。
但反過來想一想， 萬達的酒店財務狀況確實很一般， 這類需要長期性持有的資產，
至於萬達資金和管制上的壓力， 說不清道不明， 但一些端倪是可以想見的。 7月時， 萬達成為因財務風險敞口， 而遭調查的5家企業之一。
與此同時， 監管機構要求我國銀行不要對這家地產公司提供更多融資。 王健林4月在接受FT採訪時承認， 萬達收購迪克•克拉克製片公司(Dick Clark Productions)的交易因資本Z而告吹。
王健林先生有自己的苦衷和考慮。 在融創吃下萬達文旅城和酒店資金吃緊的情況下， 最終分而售之， 壓低酒店價格、提高文旅城價格， 總價基本不變還略高一點。
最終， 富力獲得酒店，
和萬達在國內的賣賣賣一樣， SOHO中國邁出賣賣賣的步伐， 實際更早。
6月26日， SOHO中國發佈消息， 將以35.73億元整售上海虹口SOHO。 而更早之前的2016年7月底， 該公司將位於上海的SOHO世紀廣場， 32.97億元出售給國華人壽保險。
7月4日， SOHO中國再次宣佈， 準備出售北京光華路SOHO2、上海淩空SOHO兩個項目。 而這， 距SOHO中國出售上海虹口專案僅十天不到。
如果算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、淩空SOHO股權，2015年出售的外灘項目。這3年，SOHO中國已經套現高達200多億元。
如果算上北京光華路SOHO2、上海淩空SOHO兩個待售項目，據說這兩個項目怎麼也可以賣100億元。那麼，SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。
和王總賣出資產不同的是，潘老闆這些項目單個體量不大，一般也就不到十萬平米，但動輒就是數十億元。
看來，做優質地塊的寫字樓，趕上好週期，真的是門穩賺的買賣。正如SOHO中國CEO張欣女士所言，SOHO會根據自身的資金和資產情況，結合市場行情決定是否買賣物業，唯一標準就是能否賺錢。
王總說得很清楚，賣酒店、文旅城，是為了實現萬達輕資產化之路，是為了減輕債務；那麼，高位套現的潘老闆和SOHO中國，又把錢拿去幹了啥？
2、降低國內不確定性，SOHO中國一直在投資海外
1、降低債務壓力。首先，杠杆遊戲注意到，外界也質疑SOHO中國賣樓出於債務壓力，並認為其將回歸售樓模式。但SOHO中國CEO張欣女士說，公司的淨負債率為37%，並無債務壓力。
似乎是沒有太大壓力。根據wind的資料：2012年SOHO中國資產負債率為60.65%；2013年，該數據為50.55%；2014年為47.33%；2015年為47.49%；2016年為47.11%。
2016年末，SOHO中國負責總額為317.58億元。雖然資產負債率這些年下降不少，但整體上債務總額依舊不低。
2、避免不確定性。潘老闆也曾向媒體說，房地產行業規模發展的天花板已經來臨。這讓人怎麼能不聯想？
而今天，金融去杠杆，調控在繼續。SOHO中國的資產主要就是在京滬，這兩個城市恰恰是執行調控最嚴厲的地方。或許，杆友會覺得SOHO又不是做住宅的，怕個毛線。可連帶的不確定性誰知道？
稍微看一下SOHO中國的報表就會知道，這個公司在國內基本是吃老本，已經很久不怎麼拿地了。反倒是在賣賣賣。他在擔憂什麼？
3、大筆海外投資。吃老本，這怎麼行？人家不過是在國內吃老本，在海外可沒閑著。和李嘉誠、王健林先生一樣……
2011年，潘老闆通過Capevale Limited投資了紐約時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，據說好幾億美元。
2012年，張CEO又數億美元，拿下曼哈頓公園大道廣場部分股權。
2013年年初，張CEO聯合巴西財團以14億美元，收購美國通用汽車大廈40%的股權。到底花了多少錢，她沒說。只說這筆錢來自於他們的家族信託，且兩口子都解釋稱，這是個人行為，和SOHO中國無關。
當然不可能真的無關，這個家族信託持有SOHO中國大筆股權。除了投資海外，他們還在海外搞慈善，哈佛耶魯千萬美元級的捐贈。
對了，潘石屹老總說：“低買高賣是做生意遵循的永恆不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。”
是的，SOHO中國要解決國內的不確定性，不再玩重資產，打算大舉進軍輕資產。
3、不要以為只有萬達在搞輕資產化，SOHO中國也準備這麼玩，降低不確定性，還很可能低成本大收益
實際上，作為商業辦公地產的大亨，SOHO中國在北京、上海確實有幾個標誌性的物業，可以說一些項目在國內是響噹噹的。但是，除掉這幾個標杆性項目，特別是京滬之外，其他較大體量的一二線城市，基本也沒去，去了SOHO要拿到好地也並不容易。
也如潘總所言，二線城市辦公樓空置率高達20%－40%”。京滬的寫字樓天花板，已經到頂，SOHO中國還想拿好地也沒那麼簡單，去二線空置率本身已經那麼高，咋整？
何況，二線城市經過去年這一波，地價已經和兩三年前的京滬基本一個價位了。但你敢說二線城市過兩三年，房價飆升到京滬今天這個價格嗎？寫字樓的出租行情，很快可以如京滬一般？
對了，二線城市不僅寫字樓空置高，庫存也大，單價大部分還不如住宅。
說了半天，杠杆遊戲就是想說，SOHO中國一方面不拿地，一方面賣賣賣國內資產，一方面積極走出去，國內到底還做不做生意？
做，人家一直在做嘛，不是說核心資產沒出售。SOHO中國2016年年報顯示，其營業額為15.77億元，同期增長5.82億元，同比上漲58.49%。主要原因是幾個核心物業租金提高了。不過，這離其2012年時估計的“五年後，租金年收入將超過40億元”的目標，差了幾個太原那麼遠。
以後怎麼玩？既然國內不確定性增加，重資產買地蓋寫字樓不好整、風險高，那就搞輕資產模式。SOHO這個品牌在寫字樓市場很有影響力，何不利用起來。
對的，潘石屹驚歎王健林酒店賣得便宜，實際就是在SOHO 3Q城市拓展招標會上說的。SOHO 3Q是啥？就是共用辦公空間。潘老闆說，自己要做全球最大共用辦公空間商。
原來SOHO中國夢，和萬達的夢殊途同歸，都是輸出品牌、搞輕資產，實現低成本大收益。
通過SOHO 3Q，SOHO這個寫字樓運營商，第一次走出了京滬，可以實現全國化擴張。在此之前，SOHO中國已經在京滬試水過這一模式，似乎行。
據說，SOHO 3Q已經吸引了如新浪、賓士、美團、首汽約車、小紅書、藍色游標等知名公司，用戶來自互聯網、科技、創意、文化、金融、貿易等各個行業。潘石屹稱，SOHO 3Q的客戶定位不是傳統企業，而是業務有“未來性”的企業。
2年前，潘石屹先生說，SOHO中國二次轉型要結合互聯網，看來這下要玩大了。
按照潘老闆的想法，未來SOHO 3Q要在現有1.7萬個工位的基礎上，加一個數量級發展。他表示，未來兩個月內，SOHO 3Q計畫進行一輪融資，為後續的發展做準備。看看，不買地、不蓋樓，還可以融資。
只要故事好、產品好，低成本，花別人的錢幹自己的事。要是不成，也沒事嘛，新商業總是需要探索的。杠杆遊戲哦。
這和新版萬達廣場的玩法是不是很像。別人家的錢、別人的地、別人的樓……輸出品牌和管理、商業模式，賺錢錢。
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如果算上北京光華路SOHO2、上海淩空SOHO兩個待售項目，據說這兩個項目怎麼也可以賣100億元。那麼，SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。
和王總賣出資產不同的是，潘老闆這些項目單個體量不大，一般也就不到十萬平米，但動輒就是數十億元。
看來，做優質地塊的寫字樓，趕上好週期，真的是門穩賺的買賣。正如SOHO中國CEO張欣女士所言，SOHO會根據自身的資金和資產情況，結合市場行情決定是否買賣物業，唯一標準就是能否賺錢。
王總說得很清楚，賣酒店、文旅城，是為了實現萬達輕資產化之路，是為了減輕債務；那麼，高位套現的潘老闆和SOHO中國，又把錢拿去幹了啥？
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似乎是沒有太大壓力。根據wind的資料：2012年SOHO中國資產負債率為60.65%；2013年，該數據為50.55%；2014年為47.33%；2015年為47.49%；2016年為47.11%。
2016年末，SOHO中國負責總額為317.58億元。雖然資產負債率這些年下降不少，但整體上債務總額依舊不低。
2、避免不確定性。潘老闆也曾向媒體說，房地產行業規模發展的天花板已經來臨。這讓人怎麼能不聯想？
而今天，金融去杠杆，調控在繼續。SOHO中國的資產主要就是在京滬，這兩個城市恰恰是執行調控最嚴厲的地方。或許，杆友會覺得SOHO又不是做住宅的，怕個毛線。可連帶的不確定性誰知道？
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2011年，潘老闆通過Capevale Limited投資了紐約時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，據說好幾億美元。
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3、不要以為只有萬達在搞輕資產化，SOHO中國也準備這麼玩，降低不確定性，還很可能低成本大收益
實際上，作為商業辦公地產的大亨，SOHO中國在北京、上海確實有幾個標誌性的物業，可以說一些項目在國內是響噹噹的。但是，除掉這幾個標杆性項目，特別是京滬之外，其他較大體量的一二線城市，基本也沒去，去了SOHO要拿到好地也並不容易。
也如潘總所言，二線城市辦公樓空置率高達20%－40%”。京滬的寫字樓天花板，已經到頂，SOHO中國還想拿好地也沒那麼簡單，去二線空置率本身已經那麼高，咋整？
何況，二線城市經過去年這一波，地價已經和兩三年前的京滬基本一個價位了。但你敢說二線城市過兩三年，房價飆升到京滬今天這個價格嗎？寫字樓的出租行情，很快可以如京滬一般？
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做，人家一直在做嘛，不是說核心資產沒出售。SOHO中國2016年年報顯示，其營業額為15.77億元，同期增長5.82億元，同比上漲58.49%。主要原因是幾個核心物業租金提高了。不過，這離其2012年時估計的“五年後，租金年收入將超過40億元”的目標，差了幾個太原那麼遠。
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據說，SOHO 3Q已經吸引了如新浪、賓士、美團、首汽約車、小紅書、藍色游標等知名公司，用戶來自互聯網、科技、創意、文化、金融、貿易等各個行業。潘石屹稱，SOHO 3Q的客戶定位不是傳統企業，而是業務有“未來性”的企業。
2年前，潘石屹先生說，SOHO中國二次轉型要結合互聯網，看來這下要玩大了。
按照潘老闆的想法，未來SOHO 3Q要在現有1.7萬個工位的基礎上，加一個數量級發展。他表示，未來兩個月內，SOHO 3Q計畫進行一輪融資，為後續的發展做準備。看看，不買地、不蓋樓，還可以融資。
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