“如何看?怎麼幹?” 2017年， 中國房地產真正走入變革之年。 告別炒房時代， 行業深度調整， 排查暗礁險灘， 房企劇烈分化， 長效機制加快建立……中國房地產發展的大邏輯正在按照“房子是用來住的”的根本定位進行重塑。
辨明大勢， 才好落子;確定方向， 方好發力;看清未來， 走好當下。 《中國建設報•中國房地產》與行業專家學者、企業代表一同洞悉變革大邏輯、研判轉型大機遇。
本期高端對話嘉賓為品牌房企中垠地產有限公司黨委書記、執行董事、總經理張亞峰。 作為國有房企負責人， 張亞峰認為， 隨著行業內外部環境和發展階段的深刻變化， 房企應放棄幻想、認清形勢， 樹立穩健均衡健康的發展理念管控風險， 以共生共興的合作模式謀求共贏。
大變局序幕剛剛開啟
《中國建設報•中國房地產》：作為房企負責人， 你如何看待今年以來房地產市場走勢和特點?
張亞峰：今年以來，
從整體來看， 房地產市場主要呈現出3個特點：
一是“房子是用來住的、不是用來炒的”， 抓住了中國房地產改革目標的“根本命門”， 使房子真正回歸居住屬性。 過去房地產調控之所以難見成效， 很大程度上是因為過於注重調控房價， 沒有明確房地產的發展定位。 房企和投資者應放棄幻想， 絕不應低估國家對房地產領域全面改革的堅定決心。
二是樓市供應結構性變化加速， 租賃時代即將到來。 從上半年可以看出， 熱點城市不僅增加供地， 而且供地結構也發生了明顯變化， 重點向保障性住房和自持物業的租賃住房轉變。
三是房企進一步分化的局面愈加明顯。 行業聚集度發生巨大變化， 去年市場集中度大約只有10%， 而今年已達31%。 從2017年上半年資料分析， 規模房企的門檻和行業集中度均在提升， 其中行業前30名之間的競爭尤為激烈， 這對中小型房企來說是一個巨大的生存挑戰。
《中國建設報•中國房地產》：你對今年下半年和明年房地產市場持什麼看法?
張亞峰：房地產市場穩定是政府、房企、消費者都願意看到的局面。 對於房企而言， 更需要以城市視角研判房地產市場走向。
首先， 中國城市發展進入城市群、都市圈階段， 讀懂城市群及軌道交通規劃將成為房企實現精准佈局的必修課。 根據規劃， 我國共有六大城市群， 其銷售規模占了全國60%以上， 在此範圍內， 很多非一線城市房價和地價都出現大幅度增長。 還有一個重要指標就是軌道交通規劃。 核心城市部分職能將通過軌道交通網絡進行分散， 解決大城市人口、產業過於集中的問題， 同時也將對特色小鎮產生拉動作用， 這對房企來說是一個重要機會。
其次， 下半年對房地產市場限制還會進一步增加。 近年來， 房地產市場成交依舊保持熱度， 房價還有反彈壓力。 從市場來看， 房貸利率將延續上浮趨勢， 貨幣市場或將繼續收緊，
再其次， 二三線城市土地供應節奏將會加快。 當前很多城市土地出讓速度已經加快， 且主要集中在二三線城市。 供地節奏的加快可能會緩解目前供應不足的局面。 總的來看， 土地供不應求的態勢會得到緩解， 房地產市場也會出現相應調整。
最後， 一二線城市長效機制實踐增多， 三四線城市成交價格回落。 一二線城市政策導向將更多體現長效機制的創新與實踐， 三四線城市將更多效仿已出臺的政策， 逐步達到區域性協調。可以預期，三四線城市將在下半年進入調整期，且時間長於一二線城市。目前，三四線城市購房主力多數是投資型客戶，且多來自於周邊一二線城市。當地二手房市場不能有效支撐以及未來土地供應增加、投資客退潮後，這些城市的價格將會出現盤整和回落，面臨較大壓力。
轉型不再是口號喊喊而已
《中國建設報•中國房地產》：在新的邏輯和形勢下，房企應把握哪些原則，採取哪些應對策略?
張亞峰：面對大變局，房企應把握5個基本原則：一是穩健發展、規模適度，不能盲目地一味追求規模，對風險要有足夠重視;二是資金安全有效，資金的安全配置和高效運轉非常關鍵;三是堅持產品升級、服務增值，未來房地產開發是服務增值的平臺;四是堅持資源均衡發展，資源的均衡、適配以及產品、業態的比例邏輯是規避風險的重要舉措;五是戰略合作、共生共贏，對於中小型房企來講，合作共贏、抱團取暖是重要戰略之一。
《中國建設報•中國房地產》：你認為此次轉型會從口號變成行動嗎?
張亞峰：當前行業和房企轉型勢在必行，決不能只是停留在口號上，必須要付諸實際行動，具體體現在5個方面。
一是制定合理的拿地策略，重視強化自身的投資拓展能力、商業定位策劃能力和商業設計能力，要“因城施策”，由原來的粗獷式擴展轉向精細化管理。
二是採取多管道低成本籌資策略，高效利用有限的自有資金撬動整個項目。
三是加快產業結構升級和轉型，全面提升多業態物業、自持物業方面的運營能力和增值服務水準。
四是及時優化調整戰略佈局、業態比例和產品結構，適配人才、資金、土地等核心資源，強化產業化、特色性、協同性。
五是廣合作，與能夠優勢互補的企業開展戰略合作，抱團取暖、共生共贏、共同發展。
運營力才是王者之冠
《中國建設報•中國房地產》：對於中垠地產而言，是否有提前佈局和應對舉措?中垠地產接下來將有哪些創新策略和具體行動?
張亞峰：2014年中垠地產成立之初，我們就提出了“一主雙融”的戰略定位：一主，即以房地產開發業務為主線;雙融，即逐步實現現代物業和商投聯營兩個支撐業務的邏輯融合，致力打造城市綜合運營商。
我們始終認為，房地產開發僅是一個基礎平臺，運營力才是未來房企最大的競爭力。無論是自持租賃、養老地產、產業地產，還是特色小鎮、文旅地產等新業態，實際上都是在考驗房企的運營力。目前，中垠地產的現代物業板塊已經建立起來，下一步，將與國內一流物業品牌合作成立合資物業公司，對內服務中垠地產全國城市房地產開發專案，對外延伸服務其他房地產開發專案。商投聯營板塊將通過上海中垠國際廣場、南京(樓盤)紫金城市廣場、濟南(樓盤)中垠廣場3個旗艦專案，全面提升城市綜合運營能力，提升估值水準，放大融資效應，實現資金的有效退出和再迴圈。
根據供給側結構性改革要求和科學論證，我們將通過“產、融、學、研、城”創新模式，充分發揮中垠地產的國資背景和資源優勢，強化與地方政府的戰略合作，整合新興產業和優質資源，促進實體經濟發展，配合政府全力打造宜業、宜商、宜辦、宜學、宜居的智慧、科技、生態新城。“產”，即新產、智產、綠產產業集群、生產中心;“融”，即金融、產融、創融融合平臺、創業中心;“學”，即辦學、教學、治學的培訓營地、交流中心;“研”，即科研、研發、研製的孵化基地、服務中心;“城”，即“產城融合”，產業與城市融合發展，以城市為基礎，承載產業空間和發展產業經濟，以產業為保障，驅動城市更新和完善服務配套，以達到產業、城市、人之間有活力、持續向上發展的模式。
無論行業如何變化，腳下的土地和生活的城市始終是我們安身立命的基石。當前，眾多老城亟待更新復興，實現新舊動能轉換;眾多城鎮急需產業培育，實現產城融合、特色發展。所以，中國房地產前方的路還很長，而我們必須行大道、走正路。
逐步達到區域性協調。可以預期，三四線城市將在下半年進入調整期，且時間長於一二線城市。目前，三四線城市購房主力多數是投資型客戶，且多來自於周邊一二線城市。當地二手房市場不能有效支撐以及未來土地供應增加、投資客退潮後，這些城市的價格將會出現盤整和回落，面臨較大壓力。 轉型不再是口號喊喊而已
《中國建設報•中國房地產》：在新的邏輯和形勢下，房企應把握哪些原則，採取哪些應對策略?
張亞峰：面對大變局，房企應把握5個基本原則：一是穩健發展、規模適度，不能盲目地一味追求規模，對風險要有足夠重視;二是資金安全有效，資金的安全配置和高效運轉非常關鍵;三是堅持產品升級、服務增值，未來房地產開發是服務增值的平臺;四是堅持資源均衡發展，資源的均衡、適配以及產品、業態的比例邏輯是規避風險的重要舉措;五是戰略合作、共生共贏，對於中小型房企來講，合作共贏、抱團取暖是重要戰略之一。
《中國建設報•中國房地產》：你認為此次轉型會從口號變成行動嗎?
張亞峰：當前行業和房企轉型勢在必行，決不能只是停留在口號上，必須要付諸實際行動，具體體現在5個方面。
一是制定合理的拿地策略，重視強化自身的投資拓展能力、商業定位策劃能力和商業設計能力，要“因城施策”，由原來的粗獷式擴展轉向精細化管理。
二是採取多管道低成本籌資策略，高效利用有限的自有資金撬動整個項目。
三是加快產業結構升級和轉型，全面提升多業態物業、自持物業方面的運營能力和增值服務水準。
四是及時優化調整戰略佈局、業態比例和產品結構，適配人才、資金、土地等核心資源，強化產業化、特色性、協同性。
五是廣合作，與能夠優勢互補的企業開展戰略合作，抱團取暖、共生共贏、共同發展。
運營力才是王者之冠
《中國建設報•中國房地產》：對於中垠地產而言，是否有提前佈局和應對舉措?中垠地產接下來將有哪些創新策略和具體行動?
張亞峰：2014年中垠地產成立之初，我們就提出了“一主雙融”的戰略定位：一主，即以房地產開發業務為主線;雙融，即逐步實現現代物業和商投聯營兩個支撐業務的邏輯融合，致力打造城市綜合運營商。
我們始終認為，房地產開發僅是一個基礎平臺，運營力才是未來房企最大的競爭力。無論是自持租賃、養老地產、產業地產，還是特色小鎮、文旅地產等新業態，實際上都是在考驗房企的運營力。目前，中垠地產的現代物業板塊已經建立起來，下一步，將與國內一流物業品牌合作成立合資物業公司，對內服務中垠地產全國城市房地產開發專案，對外延伸服務其他房地產開發專案。商投聯營板塊將通過上海中垠國際廣場、南京(樓盤)紫金城市廣場、濟南(樓盤)中垠廣場3個旗艦專案，全面提升城市綜合運營能力，提升估值水準，放大融資效應，實現資金的有效退出和再迴圈。
根據供給側結構性改革要求和科學論證，我們將通過“產、融、學、研、城”創新模式，充分發揮中垠地產的國資背景和資源優勢，強化與地方政府的戰略合作，整合新興產業和優質資源，促進實體經濟發展，配合政府全力打造宜業、宜商、宜辦、宜學、宜居的智慧、科技、生態新城。“產”，即新產、智產、綠產產業集群、生產中心;“融”，即金融、產融、創融融合平臺、創業中心;“學”，即辦學、教學、治學的培訓營地、交流中心;“研”，即科研、研發、研製的孵化基地、服務中心;“城”，即“產城融合”，產業與城市融合發展，以城市為基礎，承載產業空間和發展產業經濟，以產業為保障，驅動城市更新和完善服務配套，以達到產業、城市、人之間有活力、持續向上發展的模式。
無論行業如何變化，腳下的土地和生活的城市始終是我們安身立命的基石。當前，眾多老城亟待更新復興，實現新舊動能轉換;眾多城鎮急需產業培育，實現產城融合、特色發展。所以，中國房地產前方的路還很長，而我們必須行大道、走正路。