前言
曾經， 在中國物流地產領域， 外資企業佔據了絕對主導地位， 繼早年中投入股嘉民之後， 2017年7月15日， 由萬科、厚朴、高瓴、中銀集團以及普洛斯現任管理層共同參與普洛斯公司的潛在私有化， 收購代價約790億元人民幣， 中國物流地產前四大企業都有了中國企業投資參與的身影。 物流地產， 行業格局正在發生變化！聚焦著越來越多目光的物流地產， 究竟應該怎麼做？
圖：主要物流地產商中國市場份額概覽
現代物流關係到你我生活的方方面面， 它集倉儲、服務於一體， 包含物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務不動產載體， 資訊化、網點化的配送中心每時每刻都在為我們提供著高質高效的收發儲存服務……中國指數研究院通過對國內大型物流地產商進行調研交流， 分析了當前中國物流地產面臨的機遇與挑戰， 並對選址拿地、運營、盈利模式等企業關心的問題進行了分析與探討。
當前中國物流地產， 藍海or紅海？
從美國發展經驗來看， 物流地產在其高端製造業快速發展時期興起， 在零售連鎖化時期得到快速發展， 並且在電商興起和快速發展時期保持高速增長。
當前， 中國物流地產機遇與挑戰並存。 從發展機遇來看， 中國人均物流倉儲面積仍與美國存在較大差距；伴隨著電商快速發展， 中國網上零售繼續保持快速增長；主要城市物流倉儲租金、物流租金仍處於上升通道， 且與住宅、商業相比， 其前期投入少、租期較長， 投資回報率較高， 處在7%-8%左右的區間；現代綜合交通運輸體系發展規劃及“八橫八縱”高鐵規劃已出爐， 未來交通網絡的規劃與發展完善為物流地產市場發展提供了空間。
從面臨的挑戰來看， 由於物流地產前些年在規模化發展過程中普遍存在同質化情況， 相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低， 導致大城市工業用地相應指標逐年下降， 同時， 近年土地成本提升較快， 由於物流地產投資回收期通常在15年以上， 也相應為其開發建設完之後的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。
可見， 中國物流地產的規模化時期已過， 當前市場有效供給不足， 高端物流市場存在發展空間， 在新的發展格局中， 中國物流地產面臨著結構化發展機遇。
物流地產怎麼做？
在此， 我們將通過解析佔據中國較大市場份額的物流地產商， 對物流地產涉及的選址拿地、運營環節等進行解析。
圖：普洛斯全球淨資產分佈分佈圖
圖：嘉民全球資產分佈圖
隨著中國國內消費升級以及電商崛起帶來的大量倉儲需求， 形成了多股力量佈局中國物流地產市場之勢。 有傳統物流地產商如普洛斯、嘉民、寶灣、宇培等物流巨頭， 紛紛將中國作為主戰場；也有傳統房企如萬科、綠地和碧桂園等通過多管道佈局物流地產， 如萬科在2015年引入黑石集團作為戰略投資夥伴， 成立物流地產公司；還有金融機構如美國的厚樸基金、香港的RRJ以及新加坡的淡馬錫等投資中國物流市場；更有電商如京東、阿裡等也將物流地產作為一個重要的佈局點， 如阿裡菜鳥通過自建、共建、合作、改造等多種模式，建造現代化倉儲設施，建立一張能支撐十萬億線上零售總額開放的社會化智慧物流網路。
圖：主要物流地產商的區域性分佈
在哪佈局？
在國內外一致看好中國物流地產市場的同時，在哪佈局？這是他們首要解決的問題，並不是所有的區位都適合。物流專案選址，不僅是投資建設以及運營管理全過程的起始環節，更是決定專案成敗的關鍵因素。
我們通過對國內市場份額前十物流地產商進行分析發現，一線城市周邊衛星城以及一帶一路沿線城市是其首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價以及用工成本上均有較高的性價比，且租金未必低，利於承接核心城市外溢需求，因此大多物流地產商將“立足二線，服務一線”為其佈局策略。
圖：潛力物流園區分佈圖
擁有便利的交通作為重要支撐的城市也是重要考量因素。便利的交通如緊臨港口、交通主幹道樞紐、鐵路以及機場等。通常以下城市會蘊含較多機會：一線城市的衛星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、長三角的無錫等；一帶一路起點的西安；處於交通大動脈且人均可支配收入較高的成都、南京、瀋陽、杭州等。這些城市往往處於“八縱八橫”大通道、港口等交通便利之地，且處於消費聚集地，對於物流地產商來說無疑是最佳之選。
圖：倉儲物品各種業態
不同行業對物流地產選址有不同要求。比如醫藥產品對環境要求比較高，倉儲需要滿足溫度、濕度以及空氣淨化等多方面的要求，而對租金敏感度相對較低，對物流地產的開發建設要求較高；冷鏈倉儲宜首選區域或城市的交通樞紐，因為良好的低溫環境是保持冷藏冷凍類食品鮮美的重要保障，貯藏、運輸及銷售各個環節始終需要良好的低溫環境，否則貨物可能在運輸途中變質。
目前主流的拿地方式有：①以房企、電商等為代表的行業龍頭，由於較早佈局物流地產，積累了一些行業經驗，並借助自身行業品牌優勢，有助於提升政府認同。②以華南城等為代表的企業，通過招拍掛等方式獲取土地。③以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰略合作、入股及公開競地等方式獲取土地。
圖：普洛斯通過多種方式獲取土地
如何運營？
目前物流地產的行業准入門檻不高，即便是高標倉儲也因其較高的硬體透明性及可複製性，難以成為競爭對手設置門檻的籌碼。在目前國內“一超多強”的市場格局下，未來將會有多大空間供新進者分得一杯羹?這都需要很大的市場智慧。只有整合各方資源、建立有效合理的運營管理體系，才能形成競爭“殺手鐧”。
物流地產商以服務客戶為宗旨，與客戶保持即時資訊溝通與共用，借助專業人員，發掘客戶的潛在需求，並為入駐企業提供電商倉儲配送管理、供應商庫存管理等一系列增值服務以增強客戶粘性。通過網路化佈局，並借助“互聯網+”，實現物流倉儲的互聯網化，為客戶提升物流配送效率，降低客戶成本。同時，物流地產商運用收購與回租的方式，先回購客戶擁有的物流設施，然後再返租，降低客戶固定資產投入。
圖：普洛斯集成解決方案
普洛斯通過構建物流倉儲網，不斷提高供應鏈效率。當前，電商、協力廠商物流等企業，對倉儲效率、貨物完好度以及配送速度都有較高的要求。普洛斯運用自身較強的物流倉儲網，為客戶定制專業化的物流倉儲，極大地壓縮了客戶物流成本。同時，對客戶進行全程跟蹤，實現決策閉環和持續改進，並不斷挖掘客戶潛在需求，滿足客戶未來擴張需求，提升客戶的粘性。
以服務客戶為核心理念的本土龍頭物流地產商——寶灣物流，根據客戶供應鏈管理的要求，為客戶提供包括選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位的服務，在指定地區尋找合適地點為客戶“量身訂做”倉庫，並提供長期租賃合同以及物業管理服務。在整個產業鏈上為客戶提供物流增值、供應鏈延伸及物業租賃等服務。
從普洛斯、寶灣等物流巨頭的運營經驗可見，以客戶為核心，提供選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位服務，同時，構建物流倉儲網，實現物流地產的互聯網化及智慧化發展，提升物流配送效率與客戶粘性將成為發展趨勢。
如何盈利？
由於項目前期資金投入比較大，如何快速的回收資金以及實現盈利是物流地產商最為關心的問題。傳統物流地產商收入來源包含租金、管理服務費、稅收優惠以及土地增值收益等。單純依靠租金、管理服務費等無法實現資金的快速回收。
我們對主要物流地產商盈利模式及構成研究發現，其近年收入構成變化相對較穩定，如嘉民以開發為其收入的主要來源；普洛斯以租金收入為主，占其總收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”發展模式下，基金管理收入占比明顯呈現逐年提升態勢。
“物流+金融”模式利於縮短投資回收期，實現輕資產運營。在傳統物業自持模式下，開發部門只能通過租金的逐步提升來回收資金，投資回收期通常比較長；但在基金模式下，基金管理部門通過投資管理、資本管理及收益分配等服務獲取基金管理費收益和投資收益等，有助於提前兌現物業銷售收入及開發利潤，縮短投資回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，運用地產基金以及加杠杆的方式來提高專案的收益率。這種“物流+金融”模式有助於減輕公司資金負擔，提高資金的運轉效率，實現項目的輕資產化運營。
圖：典型物流地產專案運作模式
綜上，可以看出，選址拿地是物流地產商最為關注的環節，而運營是其核心競爭力。這也和其本身特質有關，一個市場如果沒有過多的消費需求，就無法刺激快速消費品、協力廠商物流等的需求，倉儲需求也就無法提升。同時，由於物流地產的低門檻，造成了低端倉儲市場過剩，大型物流地產商唯有把握行業發展趨勢，不斷提升運營能力，挖掘客戶潛在需求，並為其制定一系列增值服務，以增強客戶粘性。
未來機會在哪？
物流地產的結構性機遇仍存，未來的發展機會在哪裡？
高標倉儲的智慧化發展
圖：智慧倉儲系統
中國高標倉儲需求仍較大，但當前高標倉儲只是倉儲設施的標準化，並未實現智慧化的普及。在發展高標倉儲的同時實現倉儲智慧化同步發展，真正滿足現代倉儲需求將成為發展趨勢。現代倉儲不僅是物品複雜、性能各異，因其需存儲、分揀及移動等一系列複雜流程，為其開發建設及運營提出了較高的要求。以倉儲為核心的智慧物流中心，通過打造智慧化資訊管理中心，實現智慧化存儲、分揀及移動，並借助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統、更科學、更有競爭優勢的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。
企業間資源與運營經驗共用
推動行業向高附加值升級
想要玩轉物流地產？資金、土地資源、運營經驗必不可少！近年來，企業間的合作頻現，擁有土地等資源的企業，通過與擁有豐富運營經驗的物流地產企業合作，可以實現優勢互補，達到項目佈局與擴張的發展效果。
2016年8月，中集集團與普洛斯簽署戰略合作協定，雙方將發揮中集集團在土地資源儲備、物流裝備製造、物流運輸服務等方面的產業優勢以及普洛斯在現代物流地產及物流服務領域的豐富經驗，在物流地產開發及相關配套服務等領域建立戰略合作關係。2017年8月16日，榮盛產業新城與菜鳥網正式簽署《戰略合作意向協議書》，雙方將在固安打造首個京津冀智慧物流示範新城，所簽約的固安智慧物流項目將在倉儲、物流設施設備、跨境物流、園區管理方面等實現智慧化。
結語
物流地產的規模化發展時期已去，未來，項目佈局將更加集中於一線城市周邊衛星城、一帶一路沿線城市以及位於交通大動脈的重點城市；在增量用地規模減少的情況下，企業間通過更加靈活的合資、戰略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實現優勢互補；把握高標倉儲的智慧化發展機遇，不斷豐富、提升運營服務內容及水準將成為發展趨勢。新時機、新挑戰面前，物流地產商唯有深諳行業發展特點與趨勢，才有可能在市場從“藍海”向“紅海”躍進的過程中佔據一席之地。
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中國指數研究院官微
如阿裡菜鳥通過自建、共建、合作、改造等多種模式，建造現代化倉儲設施，建立一張能支撐十萬億線上零售總額開放的社會化智慧物流網路。圖：主要物流地產商的區域性分佈
在哪佈局？
在國內外一致看好中國物流地產市場的同時，在哪佈局？這是他們首要解決的問題，並不是所有的區位都適合。物流專案選址，不僅是投資建設以及運營管理全過程的起始環節，更是決定專案成敗的關鍵因素。
我們通過對國內市場份額前十物流地產商進行分析發現，一線城市周邊衛星城以及一帶一路沿線城市是其首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價以及用工成本上均有較高的性價比，且租金未必低，利於承接核心城市外溢需求，因此大多物流地產商將“立足二線，服務一線”為其佈局策略。
圖：潛力物流園區分佈圖
擁有便利的交通作為重要支撐的城市也是重要考量因素。便利的交通如緊臨港口、交通主幹道樞紐、鐵路以及機場等。通常以下城市會蘊含較多機會：一線城市的衛星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、長三角的無錫等；一帶一路起點的西安；處於交通大動脈且人均可支配收入較高的成都、南京、瀋陽、杭州等。這些城市往往處於“八縱八橫”大通道、港口等交通便利之地，且處於消費聚集地，對於物流地產商來說無疑是最佳之選。
圖：倉儲物品各種業態
不同行業對物流地產選址有不同要求。比如醫藥產品對環境要求比較高，倉儲需要滿足溫度、濕度以及空氣淨化等多方面的要求，而對租金敏感度相對較低，對物流地產的開發建設要求較高；冷鏈倉儲宜首選區域或城市的交通樞紐，因為良好的低溫環境是保持冷藏冷凍類食品鮮美的重要保障，貯藏、運輸及銷售各個環節始終需要良好的低溫環境，否則貨物可能在運輸途中變質。
目前主流的拿地方式有：①以房企、電商等為代表的行業龍頭，由於較早佈局物流地產，積累了一些行業經驗，並借助自身行業品牌優勢，有助於提升政府認同。②以華南城等為代表的企業，通過招拍掛等方式獲取土地。③以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰略合作、入股及公開競地等方式獲取土地。
圖：普洛斯通過多種方式獲取土地
如何運營？
目前物流地產的行業准入門檻不高，即便是高標倉儲也因其較高的硬體透明性及可複製性，難以成為競爭對手設置門檻的籌碼。在目前國內“一超多強”的市場格局下，未來將會有多大空間供新進者分得一杯羹?這都需要很大的市場智慧。只有整合各方資源、建立有效合理的運營管理體系，才能形成競爭“殺手鐧”。
物流地產商以服務客戶為宗旨，與客戶保持即時資訊溝通與共用，借助專業人員，發掘客戶的潛在需求，並為入駐企業提供電商倉儲配送管理、供應商庫存管理等一系列增值服務以增強客戶粘性。通過網路化佈局，並借助“互聯網+”，實現物流倉儲的互聯網化，為客戶提升物流配送效率，降低客戶成本。同時，物流地產商運用收購與回租的方式，先回購客戶擁有的物流設施，然後再返租，降低客戶固定資產投入。
圖：普洛斯集成解決方案
普洛斯通過構建物流倉儲網，不斷提高供應鏈效率。當前，電商、協力廠商物流等企業，對倉儲效率、貨物完好度以及配送速度都有較高的要求。普洛斯運用自身較強的物流倉儲網，為客戶定制專業化的物流倉儲，極大地壓縮了客戶物流成本。同時，對客戶進行全程跟蹤，實現決策閉環和持續改進，並不斷挖掘客戶潛在需求，滿足客戶未來擴張需求，提升客戶的粘性。
以服務客戶為核心理念的本土龍頭物流地產商——寶灣物流，根據客戶供應鏈管理的要求，為客戶提供包括選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位的服務，在指定地區尋找合適地點為客戶“量身訂做”倉庫，並提供長期租賃合同以及物業管理服務。在整個產業鏈上為客戶提供物流增值、供應鏈延伸及物業租賃等服務。
從普洛斯、寶灣等物流巨頭的運營經驗可見，以客戶為核心，提供選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位服務，同時，構建物流倉儲網，實現物流地產的互聯網化及智慧化發展，提升物流配送效率與客戶粘性將成為發展趨勢。
如何盈利？
由於項目前期資金投入比較大，如何快速的回收資金以及實現盈利是物流地產商最為關心的問題。傳統物流地產商收入來源包含租金、管理服務費、稅收優惠以及土地增值收益等。單純依靠租金、管理服務費等無法實現資金的快速回收。
我們對主要物流地產商盈利模式及構成研究發現，其近年收入構成變化相對較穩定，如嘉民以開發為其收入的主要來源；普洛斯以租金收入為主，占其總收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”發展模式下，基金管理收入占比明顯呈現逐年提升態勢。
“物流+金融”模式利於縮短投資回收期，實現輕資產運營。在傳統物業自持模式下，開發部門只能通過租金的逐步提升來回收資金，投資回收期通常比較長；但在基金模式下，基金管理部門通過投資管理、資本管理及收益分配等服務獲取基金管理費收益和投資收益等，有助於提前兌現物業銷售收入及開發利潤，縮短投資回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，運用地產基金以及加杠杆的方式來提高專案的收益率。這種“物流+金融”模式有助於減輕公司資金負擔，提高資金的運轉效率，實現項目的輕資產化運營。
圖：典型物流地產專案運作模式
綜上，可以看出，選址拿地是物流地產商最為關注的環節，而運營是其核心競爭力。這也和其本身特質有關，一個市場如果沒有過多的消費需求，就無法刺激快速消費品、協力廠商物流等的需求，倉儲需求也就無法提升。同時，由於物流地產的低門檻，造成了低端倉儲市場過剩，大型物流地產商唯有把握行業發展趨勢，不斷提升運營能力，挖掘客戶潛在需求，並為其制定一系列增值服務，以增強客戶粘性。
未來機會在哪？
物流地產的結構性機遇仍存，未來的發展機會在哪裡？
高標倉儲的智慧化發展
圖：智慧倉儲系統
中國高標倉儲需求仍較大，但當前高標倉儲只是倉儲設施的標準化，並未實現智慧化的普及。在發展高標倉儲的同時實現倉儲智慧化同步發展，真正滿足現代倉儲需求將成為發展趨勢。現代倉儲不僅是物品複雜、性能各異，因其需存儲、分揀及移動等一系列複雜流程，為其開發建設及運營提出了較高的要求。以倉儲為核心的智慧物流中心，通過打造智慧化資訊管理中心，實現智慧化存儲、分揀及移動，並借助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統、更科學、更有競爭優勢的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。
企業間資源與運營經驗共用
推動行業向高附加值升級
想要玩轉物流地產？資金、土地資源、運營經驗必不可少！近年來，企業間的合作頻現，擁有土地等資源的企業，通過與擁有豐富運營經驗的物流地產企業合作，可以實現優勢互補，達到項目佈局與擴張的發展效果。
2016年8月，中集集團與普洛斯簽署戰略合作協定，雙方將發揮中集集團在土地資源儲備、物流裝備製造、物流運輸服務等方面的產業優勢以及普洛斯在現代物流地產及物流服務領域的豐富經驗，在物流地產開發及相關配套服務等領域建立戰略合作關係。2017年8月16日，榮盛產業新城與菜鳥網正式簽署《戰略合作意向協議書》，雙方將在固安打造首個京津冀智慧物流示範新城，所簽約的固安智慧物流項目將在倉儲、物流設施設備、跨境物流、園區管理方面等實現智慧化。
結語
物流地產的規模化發展時期已去，未來，項目佈局將更加集中於一線城市周邊衛星城、一帶一路沿線城市以及位於交通大動脈的重點城市；在增量用地規模減少的情況下，企業間通過更加靈活的合資、戰略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實現優勢互補；把握高標倉儲的智慧化發展機遇，不斷豐富、提升運營服務內容及水準將成為發展趨勢。新時機、新挑戰面前，物流地產商唯有深諳行業發展特點與趨勢，才有可能在市場從“藍海”向“紅海”躍進的過程中佔據一席之地。
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