近期樓市冰凍， 不少城市房價出現輕微回檔。 同時， 國家出臺檔， 要求城市大力發展房屋租賃市場， 於是大家開始關注租金回報了。
其實， 租金回報率一直是房產投資關注的重點。 放眼世界各大城市， 哪些地方租金回報率較高， 哪些城市能成為下一個投資風口呢?
我們整理了一些資料與趨勢化的分析， 希望給各位投資的選擇提供一些參考。
如果要計算實際租金回報率， 應該是（1年租金-房屋保養費）/房屋價格， 在這裡， 我們是直接用1年租金/房屋價格， 所以得出的資料會略高， 特此說明。
從資料來看， 美國的達拉斯、洛杉磯、紐約， 日本的大阪、東京都有不錯的表現， 租金回報率達到5%以上。
此外， 不出意料， 香港和北上廣深等5個中國城市的租金回報率最低， 顯示出過去幾年房價飛漲和租金疲軟之間的矛盾。
一般來說， 5%以上的租金回報屬於適合投資的樓市；而過低（在此設定為3.5%），
美國
美國正在遭受民粹主義的衝擊， 社會面臨撕裂， 政治與經濟各方面都充滿了不確定性。 雖然如此， 這裡依舊是地球第一大國， 傳統的投資熱點區域。
1、達拉斯——排名第一， 5星推薦
達拉斯的租房回報率為7.35%， 屬於推薦投資的海外房地產市場， 平均房價在233000美元。
在某知名房地產網站上， 達拉斯的房產市場健康指數是9.7， 被稱為接近滿分10分的“非常健康”的房產市場， 僅有0.1%的負面資產回饋。
這其中部分原因是達拉斯去年提供了3.9%的工作崗位增長以及過去三年以來6.2%人口增長， 都是房地產發展的長期利好因素。
2、洛杉磯——排名第三， 4星推薦
洛杉磯近期租金回報率為5.8%。 這座超過紐約， 成為美國地產最熱銷的城市被追捧並不是空穴來風。
洛杉磯租賃市場表現良好， 租金年漲幅達20%以上。 另外， 洛杉磯作為國際上有名的旅遊城市， 投資民宿搭建Airbnb共用經濟也成了一個趨勢， 被線上競價租房平臺Rentberry稱為最有潛力投資地區。
3、紐約——4星推薦
紐約的整體表現不錯， 租金回報率基本上在4%以上。 近期的租金回報率為5.08%。
總體來看， 曼哈頓的房產整體表現良好， 目前紐約曼哈頓的豪宅價格有輕微回檔， 租金不變的情況下， 租金收益率會有些許上升。
加拿大
雖然如此， 加拿大依舊是國人喜歡的房產投資熱點區域， 這個並沒有變。
1.蒙特利爾——5星推薦
蒙特利爾的租金回報率約為5.09%， 是幾個加拿大城市裡回報率最高的， 市場潛力較大， 也被Global Property Guide看好， 認為市場潛力比多倫多和溫哥華更大。
研究發現，過去幾年裡，這裡就算是120平米的大公寓，也可以獲得5%的租金回報率。如果是60平米的小公寓，這個數值可能到7%。2016年底，蒙特利爾還被美國財富雜誌評為最高租金回報率的城市之一。
目前多倫多、溫哥華房價高企，而蒙特利爾只有31.8萬加元。作為加拿大第二大城市，目前有跡象顯示這裡正吸引更多買家的目光。
2、多倫多——4星推薦
據最新報告，多倫多雖然樓市有轉向跡象，但租房市場依然火爆。多倫多房產局資料顯示，今年第二季度1居室租金為1910加元，同比上漲17%，單身公寓為1588加元，同比漲15%。
從Statista的分析報告來看，多倫多市中心的回報率比溫哥華市中心回報率高出將近1%。由於今年4月的房產冷卻政策，使得多倫多目前房價為79.4萬加元，連續兩個月出現回檔。不錯的租金水準，也讓租金回報率得到保證。
3、溫哥華——4星推薦
溫哥華最新租金回報率為3.92%，略有下降。從過去幾年來看，溫哥華的租金回報率持續在4%~6%之間。
去年15%“排外稅”後，經歷過半年房價回檔的溫哥華，今年初再次開啟房價上漲模式，漲幅回補使得租金回報率有輕微下跌。
但即便如此，基準房價高達99.87萬加元的溫哥華，能做到接近4%的回報率，依然著實不易。
澳大利亞
1、墨爾本——4星推薦
墨爾本的租金回報率約在4.5%。墨爾本和悉尼並稱為澳大利亞近年來租金回報率最低的兩大城市，但還是保持在比較好的水準。
墨爾本的表現稍微好於悉尼，獨棟別墅的投資回報率與悉尼相近，為2.9%，但公寓的投資回報率達到了4%以上。在澳大利亞利率低、按揭易於償還的情況下，新移民和本地購房者的熱情依然不減。
要知道，墨爾本在30年後會成為澳洲第一大城市，長期人口淨增是一大利好。
2、悉尼——4星推薦
悉尼的租金回報率為4.22%。這是在繼2011~2013的上漲以後的開始下滑到了近幾年的低點。但仍屬於健康穩健的狀態。從回報率情況來看，公寓比獨棟房屋的回報率更高。
但是值得注意的是，另一個澳洲房產跟蹤機構Corelogic今年4月發佈的報告中顯示，租金回報率低於4%，其中獨棟房屋回報率為2.7%，公寓的回報率則有3.7%。
不過最近的報導顯示，悉尼的租金正在走高，所以可以期待租金回報率的增長。
紐西蘭
1、威靈頓——4星推薦
威靈頓的最新租金回報率為4.75%，處於較理想區間。即便如此，威靈頓的回報率也經歷了下降，與其房價近兩年大幅上漲、租金只有微調有關。過去一年，威靈頓房價上漲20%，成為紐西蘭乃至全球漲幅最快的城市之一。
2、奧克蘭——3星
奧克蘭的租金回報率為3.5%。最近5年，奧克蘭的房價上升趨勢強勁，上漲了42.9%。但另一方面，房租卻只上升了20%，導致了回報率的下降。
不過，如果投資奧克蘭的公寓，將很可能獲得4%以上的回報率。總體而言，當地也是戶型越小，租金收益率越高。
歐洲
1、倫敦——4星推薦
大倫敦地區的平均租金回報率約為3.76%。根據英國房地產網站Zoopla的資料統計，近三個月來以來，倫敦房價平均上漲0.67%，整體漲幅不高。但倫敦的租金卻下跌了0.8%。
儘管如此，倫敦的租金回報率依然能達到3-4%的水準，作為世界一點城市來說，著實不易。雖然目前倫敦的房價較高，但由於租金同樣較高，因此能保證不錯的租金回報率水準。
以下是各房型的租金回報率，供大家參考。
近期，英國有一種產品異軍突起，成為投資者的偏愛——學生公寓。相比於倫敦地區的平均回報率，學生公寓高出了1%左右，有較好的增長勢頭。加上英鎊貶值，倫敦仍是不錯的投資地。
2、柏林——5星推薦
德國的租金回報率約為3.72%。德國房市在歐洲是比較強勁的，房價和房租穩步上升。柏林擁有富有活力的勞動力市場，以及相較於其他歐洲首都城市略低的價格，也使其擁有不小的升值空間。
日本
1、大阪——5星推薦
相較于東京，大阪的公寓回報率更高，為5.91%（下圖綠線）。
根據東經鑒定公司資料，大阪2017年6月的租金是158.8人民幣/平米，比5月下降了0.5%，但比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸為59.62平方米，比東京更大。
2、東京——5星推薦
東京首都圈的租金回報率為5.76%，在國際大都市中，回報率很高。不過中心5區的回報率相對會略低，為4.79%。在東京，越小的房子租金回報率越大，但越小的房子也需要更多的維護，所以中和了其優勢。
東京房市形勢還保持一定增長，過去一年二手房價上升了3.1%，新建單元房的價格相較去年下降1.5%，而獨棟別墅則有1.4%的增長。東京單元房的租金平均在3050人民幣/月。
其他
1、新加坡——2星不推薦
新加坡租房回報率約為3.2%，相較去年有所上升，得益於新加坡政府今年3月放鬆了之前對房市的管制。
2、香港——2星不推薦
香港的租金回報率為2.24%，在國際大城市中幾乎墊底。連續多個季度房價飛漲，內地買家大量進入香港樓市、內地房企大批在香港拿地，都是造成香港樓市瘋漲的原因。
房價過高且上漲過快，也造成了香港房屋的租金回報率下降。
3、中國內地四大一線城市——2星不推薦
內地四大城市的租金回報率一直是個謎。我們根據城中國房價行情平臺發佈的租金和房價資料，計算得出中國四大一線城市的租金回報率。
回報率最高的是廣州★★★，得益於其房價相對較便宜，但租金回報率也只有1.74%，也就是說需要57.5年的租金，才能收回購房成本。
相比海外熱點的置業城市，國內四大一線城市租金回報率出奇的低。
如果買房後希望通過租金來獲得回報，顯然不是好的選擇，需要40-60年的租金收入才能收回購房成本。假如一個人25歲買了一套房，在不考慮通脹的情況下，最快要到65歲回本。人生又有幾個40年或60年呢？
在國內房產價格增值放緩的形勢下，投資者若想追求穩定且長遠的回報，還是要將眼光放到像達拉斯那樣的高租金回報率的城市中去。
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研究發現，過去幾年裡，這裡就算是120平米的大公寓，也可以獲得5%的租金回報率。如果是60平米的小公寓，這個數值可能到7%。2016年底，蒙特利爾還被美國財富雜誌評為最高租金回報率的城市之一。
目前多倫多、溫哥華房價高企，而蒙特利爾只有31.8萬加元。作為加拿大第二大城市，目前有跡象顯示這裡正吸引更多買家的目光。
2、多倫多——4星推薦
據最新報告，多倫多雖然樓市有轉向跡象，但租房市場依然火爆。多倫多房產局資料顯示，今年第二季度1居室租金為1910加元，同比上漲17%，單身公寓為1588加元，同比漲15%。
從Statista的分析報告來看，多倫多市中心的回報率比溫哥華市中心回報率高出將近1%。由於今年4月的房產冷卻政策，使得多倫多目前房價為79.4萬加元，連續兩個月出現回檔。不錯的租金水準，也讓租金回報率得到保證。
3、溫哥華——4星推薦
溫哥華最新租金回報率為3.92%，略有下降。從過去幾年來看，溫哥華的租金回報率持續在4%~6%之間。
去年15%“排外稅”後，經歷過半年房價回檔的溫哥華，今年初再次開啟房價上漲模式，漲幅回補使得租金回報率有輕微下跌。
但即便如此，基準房價高達99.87萬加元的溫哥華，能做到接近4%的回報率，依然著實不易。
澳大利亞
1、墨爾本——4星推薦
墨爾本的租金回報率約在4.5%。墨爾本和悉尼並稱為澳大利亞近年來租金回報率最低的兩大城市，但還是保持在比較好的水準。
墨爾本的表現稍微好於悉尼，獨棟別墅的投資回報率與悉尼相近，為2.9%，但公寓的投資回報率達到了4%以上。在澳大利亞利率低、按揭易於償還的情況下，新移民和本地購房者的熱情依然不減。
要知道，墨爾本在30年後會成為澳洲第一大城市，長期人口淨增是一大利好。
2、悉尼——4星推薦
悉尼的租金回報率為4.22%。這是在繼2011~2013的上漲以後的開始下滑到了近幾年的低點。但仍屬於健康穩健的狀態。從回報率情況來看，公寓比獨棟房屋的回報率更高。
但是值得注意的是，另一個澳洲房產跟蹤機構Corelogic今年4月發佈的報告中顯示，租金回報率低於4%，其中獨棟房屋回報率為2.7%，公寓的回報率則有3.7%。
不過最近的報導顯示，悉尼的租金正在走高，所以可以期待租金回報率的增長。
紐西蘭
1、威靈頓——4星推薦
威靈頓的最新租金回報率為4.75%，處於較理想區間。即便如此，威靈頓的回報率也經歷了下降，與其房價近兩年大幅上漲、租金只有微調有關。過去一年，威靈頓房價上漲20%，成為紐西蘭乃至全球漲幅最快的城市之一。
2、奧克蘭——3星
奧克蘭的租金回報率為3.5%。最近5年，奧克蘭的房價上升趨勢強勁，上漲了42.9%。但另一方面，房租卻只上升了20%，導致了回報率的下降。
不過，如果投資奧克蘭的公寓，將很可能獲得4%以上的回報率。總體而言，當地也是戶型越小，租金收益率越高。
歐洲
1、倫敦——4星推薦
大倫敦地區的平均租金回報率約為3.76%。根據英國房地產網站Zoopla的資料統計，近三個月來以來，倫敦房價平均上漲0.67%，整體漲幅不高。但倫敦的租金卻下跌了0.8%。
儘管如此，倫敦的租金回報率依然能達到3-4%的水準，作為世界一點城市來說，著實不易。雖然目前倫敦的房價較高，但由於租金同樣較高，因此能保證不錯的租金回報率水準。
以下是各房型的租金回報率，供大家參考。
近期，英國有一種產品異軍突起，成為投資者的偏愛——學生公寓。相比於倫敦地區的平均回報率，學生公寓高出了1%左右，有較好的增長勢頭。加上英鎊貶值，倫敦仍是不錯的投資地。
2、柏林——5星推薦
德國的租金回報率約為3.72%。德國房市在歐洲是比較強勁的，房價和房租穩步上升。柏林擁有富有活力的勞動力市場，以及相較於其他歐洲首都城市略低的價格，也使其擁有不小的升值空間。
日本
1、大阪——5星推薦
相較于東京，大阪的公寓回報率更高，為5.91%（下圖綠線）。
根據東經鑒定公司資料，大阪2017年6月的租金是158.8人民幣/平米，比5月下降了0.5%，但比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸為59.62平方米，比東京更大。
2、東京——5星推薦
東京首都圈的租金回報率為5.76%，在國際大都市中，回報率很高。不過中心5區的回報率相對會略低，為4.79%。在東京，越小的房子租金回報率越大，但越小的房子也需要更多的維護，所以中和了其優勢。
東京房市形勢還保持一定增長，過去一年二手房價上升了3.1%，新建單元房的價格相較去年下降1.5%，而獨棟別墅則有1.4%的增長。東京單元房的租金平均在3050人民幣/月。
其他
1、新加坡——2星不推薦
新加坡租房回報率約為3.2%，相較去年有所上升，得益於新加坡政府今年3月放鬆了之前對房市的管制。
2、香港——2星不推薦
香港的租金回報率為2.24%，在國際大城市中幾乎墊底。連續多個季度房價飛漲，內地買家大量進入香港樓市、內地房企大批在香港拿地，都是造成香港樓市瘋漲的原因。
房價過高且上漲過快，也造成了香港房屋的租金回報率下降。
3、中國內地四大一線城市——2星不推薦
內地四大城市的租金回報率一直是個謎。我們根據城中國房價行情平臺發佈的租金和房價資料，計算得出中國四大一線城市的租金回報率。
回報率最高的是廣州★★★，得益於其房價相對較便宜，但租金回報率也只有1.74%，也就是說需要57.5年的租金，才能收回購房成本。
相比海外熱點的置業城市，國內四大一線城市租金回報率出奇的低。
如果買房後希望通過租金來獲得回報，顯然不是好的選擇，需要40-60年的租金收入才能收回購房成本。假如一個人25歲買了一套房，在不考慮通脹的情況下，最快要到65歲回本。人生又有幾個40年或60年呢？
在國內房產價格增值放緩的形勢下，投資者若想追求穩定且長遠的回報，還是要將眼光放到像達拉斯那樣的高租金回報率的城市中去。
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