每經實習記者 吳抒穎 每經記者 郭榮村 每經實習編輯 梁秋月
經歷了一段時間的開發大潮後， 商業地產正面臨著整體供應量過剩的局面。 此番背景下， 包括萬達、華潤和大悅城等在內的房企紛紛將“輕資產”視作“救命稻草”。
何為輕資產模式？業界的共識是， “輕資產”指的是從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益， 包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。
這意味著“輕資產”模式更加考驗開發商的物業管理、商業運營和資本運作的能力。
房企如何試水“輕資產”？
作為“輕資產”模式的先行者， 凱德集團在中國已有十餘年的“輕資產”運營經驗。
凱德運營模式的重點是“地產開發+資本運作”。 凱德先與機構投資者合作發起基金並按照一定比例出資， 此後充當基金管理人， 從而獲得管理收入並拓展房地產資產管理領域的業務， 為凱德提供了穩定長期的資金來源。
此外， 凱德集團還通過參與發起的私募基金介入到房地產的開發環節， 等到專案培育成熟之後， 再把這些資產注入到上市基金REITs裡或者轉手出售， 在實現項目推出的同時獲得較高的溢價收益。
年報顯示， 截至2016年12月31日，
據凱德集團中國區首席執行官羅臻毓透露， 目前凱德中國有11個商場打包在新加坡信託， 整體回報率在7%以上。
凱德在國內有不少效仿者， 大悅城是其一。 2017年8月17日， 大悅城地產發佈公告稱， 公司附屬企業與多家合作方成立境外基金和境內基金， 尋找中國境內潛在物業項目的收購機會， 並升級改造為大悅城品牌商業項目。 這是大悅城地產的“大資管”戰略的重要一步， 其實現的路徑類似於房地產投資信託（REITs）。
作為國內試水“輕資產”較早的萬達， 它的主要運作模式則是對外輸出管理。 萬達集團董事長王健林的解釋是，
據萬達集團發佈的消息， 2017年上半年， 公司新發展的26個萬達廣場全部為輕資產專案， 其中投資類輕資產項目14個， 合作類輕資產項目12個。
“輕資產”模式更考驗運營能力
輕資產模式雖受不少房企青睞， 但對於部分開發商而言， 優質的重資產仍舊被看好。
多名商業地產操盤手和資深地產分析師在接受《每日經濟新聞》記者採訪時均表示， “輕資產”模式看似很好， 但它賴以維持的核心是優質的重資產。 “在物業規模和資產運營能力都達到一定水準時，
趙毅以港資和外資企業的運作模式為例子分析認為， “只有在產品規劃階段下了功夫才能夠做好商業地產， 遠洋太古裡歷經九年數易施工圖才開業， 也因此收穫了較好的效果， “它們願意用時間去換空間。 ”
他續稱， 目前港資和外資企業的坪效遠高於內資企業， 如果兩者能夠作深度的戰略合作， 收益將會十分驚人”。 一組資料可以印證上述的觀點：億翰智庫的資料顯示， 同在一線城市， 龍湖地產的坪效為5.63元/天/平米， 而恒隆地產的坪效則為13.3元/天/平米。
鼎世商業執行董事王瑋也指出， 商業地產的盈利模式是租金收入和資產增值，
王瑋認為， 對於擴張較快而坪效較低的商業地產開發商， 目前所做的不應該是快速擴張， 而是要提升現持有物業的總體表現， 尋求提升購物中心效益的辦法。 “目前國際商業地產行業更講究效益而不是規模， 因為是坪效乘以有效的規模決定了資產的價值。 以西蒙為例， 這些年它的可租賃面積一直在降低， 但是它的資產價值是上升的， 這是趨勢。 ”
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