在需求端， 房價攪得人們要麼看多， 要麼看空， 做到心神寧靜已經變得稀缺珍貴。
在生產端和行業口， 樓市、房價、拿地、未來到底怎麼走， 說啥的也都有。 有的說房價撐不住了， 有的說房價永遠下不來；有的說泡沫快破 了， 有的說根本沒有泡沫；有的則搞起了折中主義， 說會出現分化， 有的說有漲有跌是新常態， 有的說我要像農民一樣種好地就行了。
每一個觀點， 聽來貌似都有一些道理， 但最後說者和聽者也不甚知所以然。 現在， 我們就這輪已經走滿 10 個月的調控， 到底市場的主體——企業決策者是怎麼想、怎麼做、怎麼進退得當，
在2017年這場“與市場賽跑”的調控制度轉型過程中， 更加錯綜複雜的市場變局才剛剛開始。
上半年， 上海相繼出臺調整土地出讓方式、整頓商住市場、商品房搖號銷售等一系列調控新政策，
8月中旬， 中國房地產報記者採訪到了綠地控股董事長、總裁張玉良， 碧桂園集團上海區域總裁高斌， 融信中國董事副總裁、第二事業部總裁林峻嶺及旭輝控股集團執行副總裁陳東彪， 他們從樓市、房價、拿地、未來的行業維度分別深入剖析當前房地產的勢、道與術。
外部環境依然複雜嚴峻中國房地產報：2017年上半年上海調控新策迭出， 如拿地方式調整、整頓商住市場、推出公證搖號開盤。 你怎麼看本輪調控寬度和週期？對樓市又有怎樣的預判？
林峻嶺：從時間上來看，
從調整政策的內容來看， 政策涉及的範圍和角度更為廣泛， 不僅僅是限購、限貸等傳統調控政策， 還啟用了備案價審批管控、商品住宅項目銷售公證搖號排序、商品住房及其地下車庫（位）“一價清”制度， 且實行“價格承諾制”等諸多新的監管措施。 所以， 無論從調控的時間長度， 還是調控政策的出臺頻率， 我們綜合預計本輪房地產調控時間長度會遠遠高於之前任何一次調控週期， 維持到2018年甚至之後更長時間， 都是極有可能的。
高斌：在緊密的調控之下， 當前上海房地產市場有了明顯降溫。
陳東彪：在旭輝的判斷看來， 未來的政策是中央督辦、地方主導， 一城一策、行政管控會成為常態。 政策會保持一定的連續性和穩定性， 防止市場大起大落， 但預計在下半年繼續加碼的可能性較小， 而市場也將進入平穩增長期。
另一方面， 城市、區域市場的分化會更加明顯。 一線城市上半年量縮價穩， 在低供給和低庫存下尋找平衡，
張玉良：一二線重點城市住宅市場調控還將持續， 三四線城市及商辦產品還將繼續去庫存。 下半年外部環境依然複雜， 要全面、客觀、辯證地進行研判， 善於把握結構性的機遇與優勢。
中國經濟將繼續保持穩中有進、穩中向好的總體態勢， 社會各界的注意力仍將聚焦發展， 區域經濟的發展動能將進一步釋放。 對於產業多元、產品線豐富的大企業， 將是難得的機遇。 綠地近幾年產業佈局的價值正在不斷顯現、放大，商業模式和運營邏輯日趨成熟，我們充分的資金運籌能力、資源獲取能力、戰略把握能力，為下階段發展帶來良好預期，將繼續推動綠地長期穩健發展。
中國房地產報：行業第一梯隊企業持續成長，中型房企開始衝刺千億目標，調控和土地都緊逼，在這樣的環境中企業怎樣做才能在上海市場生存下來、活得好？
張玉良：戰略佈局之上，是商業模式的“軟實力”比拼。先進的商業模式是企業最為核心的競爭力，運營服務、產業協同未來將成為影響企業發展成敗的生命線。從綠地來看，反覆運算創新的商業模式、多產業多業務模組帶來的協同效應，正加速釋放。
房地產行業正處在以“大企業、大項目、重產業、重運營”為特徵的時代，同時已進入“製造業”階段，對房企而言，戰略上把握機遇、戰術上精細管理不可偏廢，提升盈利能力是核心。
高斌：我認為，想要在上海市場生存，房企至少要具備三點。第一是能夠準確地理解政府的調控思路，踩准市場節點，同時要有縱觀城市未來發展趨勢的眼光。第二是要有雄厚的資金實力以支撐在上海的發展。最後是要有成熟的品牌和運營能力。
舉例來說，我認為在當下高價拿地就很不明智，甚至在2016年8月到10月高點拿地的企業，短週期之內也會承受一定的壓力。對於在上一輪憑藉踩准節奏，通過市場快速上漲拉動土地增值與銷售快速去化，回籠資金以實現較快發展的高杠杆企業而言，之前的商業模式在這一輪已經不再適用。跟隨調控的走勢與市場的變化及時調整，已經成為企業立足上海市場發展的必備技能之一。
林峻嶺：對於在上海深耕的房地產企業而言，壓力並非簡單的來源於調控，更多的是在行業升級換代的歷史節點上，如何尋求新的發展機遇和企業“生長點”。
首先，土地供應不足，導致房企保證回本，就必須在產品上不斷提升。從上海新建住宅成交、供應近年資料看：自2014年起，上海新建住宅供應就呈現下降趨勢，2016年同比2015年下滑30%，從2017年上半年看，上海新建住宅供應量低於2016年同期。商品房供不應求體現的是土地供應和上海城市人口住房需求的背離。新建商品住宅土地不足，導致土拍市場持續高溫，開發商獲地成本高企，為保證回本，哪怕遠郊地塊，也不得不以同區域高端住宅為藍本開發。
其次，上海步入了存量開發時代，“得存量資產者得天下”是未來必然的趨勢。上海每個區縣其實都存在大量的存量土地，多為老廠房、老舊社區等形態存在著，這些存量資產的盤活，以及上海城市更新的需求、不良資產處置、房地產資產證券化的市場大門正在打開，將為房企帶來新的機遇。上海，作為全國房地產市場發展先行者，正通過自身的升級換代，促使房企之間的戰略調整、發展規劃升級和企業之間的合作加深。面對複雜的市場環境，包括融信在內的各類房企，都會根據企業自身的戰略導向和企業文化，謀求新的發展機遇。
中國房地產報：你們是調控的承受方，調控對上海房價已經產生怎樣的影響？今年3月以來，上海預售審批放緩，對你們影響大嗎？
林峻嶺：現行的調控政策是為了促進上海房地產市場健康發展，防止出現系統性的金融風險，並不是為了要遏制和打壓房地產行業的發展。上海，是中國經濟的發動機，是全球第二大金融城市，股票交易量排全球第二，黃金現貨交易量排全球第一，全市有超過1500家金融公司。其包括房地產在內的資產價格穩定，對於國家經濟具有舉足輕重的意義。
其次，全球資本對中國經濟的輸入以及全球產業在中國經濟發展中的兌現，上海仍然是一個中標的視窗。此外，上海仍然是全球產業和中國精英人才最大的聚集場。具有高收入、高學歷、高產能的人才在上海不斷增加。這些都是上海房地產市場需求不斷升級和擴充的基礎。所以，在我們看來，放眼中長期，上海的房價不會出現實質性下跌，只有可能出現短期的微幅波動。
高斌：今年以來，上海預售審批的節奏有所放緩，導致我們項目推出的節奏有所滯後。預計在今年下半年，碧桂園上海區域將會有4到5個項目的放量，今年銷售目標在120億元左右，想要達成有壓力，所以必須全力以赴。由於我們的產品多為剛需，項目的推出符合市場預期，加上產品本身價格低於城市平均水準，對平抑價格有積極作用，所以儘管市場嚴峻，只要剛需產品的需求還在，我們就有機會。
碧桂園對於市場的拓展並不是不惜一切代價地去獲取土地，我們更強調穩健經營，對產品單價、總價的控制也極為嚴格。事實上，我們從拓展上海開始就專注打造剛需偏剛改型的產品，且專案多位於城市週邊區域，如寶山、嘉定、奉賢、金山、臨港這些區縣。這些區縣的共同特點是都位於上海城鎮化發展的節點性區域。再加上碧桂園在上海的產品主打小戶型，不做豪宅和終極置業產品，瞄準城市新生階層客群，能夠準確地捕捉到城市化過程中新生階層的需求。
中國房地產報：土地稀缺，地價高企，拿地難度增加，如何看未來上海土地市場的走勢？公司在拿地戰略上會有哪些調整？
張玉良：在公開二級土地市場價格仍處於高位的情況下，綠地土地儲備堅持積極謹慎的投資策略，有重點有針對性合理補充專案資源。2016年及今年一季度，公司加強市場研判，聚焦重點區域和重點產品，加大了專案儲備力度。目前土地儲備體量合理、結構持續優化，將為未來幾年的房地產業務發展奠定基礎。
未來，綠地將進一步發揮多產業、多業務模組的協同效應，開拓性儲備專案，進一步優化結構。搶抓機遇儲備土地，特別是要重點落實一批有市場潛力的特色小鎮大盤項目。繼續優化區域佈局和產品結構，著力圍繞一二線城市特別是重點調控城市，開展土地投資。重點聚焦住宅產品進行專案儲備，適當儲備優質商辦項目。要控制拿地成本。以有產業題材、有資源協同的投資策略為主，以市場拍賣及項目並購為輔，低成本獲取項目。
陳東彪：目前房地產行業正處於高位平臺期，不確定性有所增加。一方面集中度進一步提高，兼併收購浪潮洶湧；另一方面，從土地端、產品端開始的資源競爭的淘汰賽已經打響，對房企而言沒有土地就意味著沒有地位。而企業的規模也將成為資源配置的重要手段之一。
土地方面，房企逐漸接受政府限價的事實，一線及調控二線城市土地價格有小幅回檔，相反弱二線及三線城市受銷售利好刺激土地價格開始上漲。預計大部分城市在下半年土地供應上會有所增加，四季度買地和並購的機會也會增加。
對此，旭輝會擴大戰略縱深，一線二線強三線城市結合、多元化收購土地，通過良好的合作記錄和操盤能力，加速收並購，舊城舊村改造，實現一二級市場聯動。把握城市分化和城市輪動帶來的投資時機。
林峻嶺：土地對於房地產開發企業而言，是不可或缺的生產要素。在地價接連上漲的現如今，融信在拿地層面會將更多的精力投向具有合理估值的收並購項目、地價占房價比例比較低的潛力型城市、市場去化量有保證的城市和產業佈局規劃清晰且向好的區域。這些城市或者區域的土地，可能在現如今還不能稱得上“優質”，但是其尚處於窪地的價格和具有潛力的區域發展導向，是融信拿地的重點參考指標。
高斌：隨著行業洗牌，市場會逐漸淘汰掉部分中小型的企業，留下實力雄厚的房企，確實有利於土地有品質的開發，但同時也意味著，拿地的難度在增大。碧桂園的態度是時刻關注土地市場的動態，積極參與，謹慎獲取。
在收並購市場上我們會將繼續加大力度，當前收並購的市場競爭甚至比公開市場的比拼更加激烈。房地產市場經過近10年的上揚發展，上海能夠被開發的存量也所剩無幾，相信在短期內釋放的可能性並不大。對於存量探索的類型我們仍堅持以住宅為主，但在核心區域的商辦專案未來也會考慮加大力度。
合作開發作為行業發展的一個趨勢，碧桂園也會繼續堅持。房企間的合作能夠優勢互補，相互分擔，有利於專案的開發。對於合作夥伴的選擇碧桂園更看重雙方企業間良好的錯位效應。例如，碧桂園擅長運營、工程、財務資金的管理，對於合作企業就會關注他們的設計理念、公司的透明度、規範度以及合作口碑等一系列的問題。
綠地近幾年產業佈局的價值正在不斷顯現、放大，商業模式和運營邏輯日趨成熟，我們充分的資金運籌能力、資源獲取能力、戰略把握能力，為下階段發展帶來良好預期，將繼續推動綠地長期穩健發展。
中國房地產報：行業第一梯隊企業持續成長，中型房企開始衝刺千億目標，調控和土地都緊逼，在這樣的環境中企業怎樣做才能在上海市場生存下來、活得好？
張玉良：戰略佈局之上，是商業模式的“軟實力”比拼。先進的商業模式是企業最為核心的競爭力，運營服務、產業協同未來將成為影響企業發展成敗的生命線。從綠地來看，反覆運算創新的商業模式、多產業多業務模組帶來的協同效應，正加速釋放。
房地產行業正處在以“大企業、大項目、重產業、重運營”為特徵的時代，同時已進入“製造業”階段，對房企而言，戰略上把握機遇、戰術上精細管理不可偏廢，提升盈利能力是核心。
高斌：我認為，想要在上海市場生存，房企至少要具備三點。第一是能夠準確地理解政府的調控思路，踩准市場節點，同時要有縱觀城市未來發展趨勢的眼光。第二是要有雄厚的資金實力以支撐在上海的發展。最後是要有成熟的品牌和運營能力。
舉例來說，我認為在當下高價拿地就很不明智，甚至在2016年8月到10月高點拿地的企業，短週期之內也會承受一定的壓力。對於在上一輪憑藉踩准節奏，通過市場快速上漲拉動土地增值與銷售快速去化，回籠資金以實現較快發展的高杠杆企業而言，之前的商業模式在這一輪已經不再適用。跟隨調控的走勢與市場的變化及時調整，已經成為企業立足上海市場發展的必備技能之一。
林峻嶺：對於在上海深耕的房地產企業而言，壓力並非簡單的來源於調控，更多的是在行業升級換代的歷史節點上，如何尋求新的發展機遇和企業“生長點”。
首先，土地供應不足，導致房企保證回本，就必須在產品上不斷提升。從上海新建住宅成交、供應近年資料看：自2014年起，上海新建住宅供應就呈現下降趨勢，2016年同比2015年下滑30%，從2017年上半年看，上海新建住宅供應量低於2016年同期。商品房供不應求體現的是土地供應和上海城市人口住房需求的背離。新建商品住宅土地不足，導致土拍市場持續高溫，開發商獲地成本高企，為保證回本，哪怕遠郊地塊，也不得不以同區域高端住宅為藍本開發。
其次，上海步入了存量開發時代，“得存量資產者得天下”是未來必然的趨勢。上海每個區縣其實都存在大量的存量土地，多為老廠房、老舊社區等形態存在著，這些存量資產的盤活，以及上海城市更新的需求、不良資產處置、房地產資產證券化的市場大門正在打開，將為房企帶來新的機遇。上海，作為全國房地產市場發展先行者，正通過自身的升級換代，促使房企之間的戰略調整、發展規劃升級和企業之間的合作加深。面對複雜的市場環境，包括融信在內的各類房企，都會根據企業自身的戰略導向和企業文化，謀求新的發展機遇。
中國房地產報：你們是調控的承受方，調控對上海房價已經產生怎樣的影響？今年3月以來，上海預售審批放緩，對你們影響大嗎？
林峻嶺：現行的調控政策是為了促進上海房地產市場健康發展，防止出現系統性的金融風險，並不是為了要遏制和打壓房地產行業的發展。上海，是中國經濟的發動機，是全球第二大金融城市，股票交易量排全球第二，黃金現貨交易量排全球第一，全市有超過1500家金融公司。其包括房地產在內的資產價格穩定，對於國家經濟具有舉足輕重的意義。
其次，全球資本對中國經濟的輸入以及全球產業在中國經濟發展中的兌現，上海仍然是一個中標的視窗。此外，上海仍然是全球產業和中國精英人才最大的聚集場。具有高收入、高學歷、高產能的人才在上海不斷增加。這些都是上海房地產市場需求不斷升級和擴充的基礎。所以，在我們看來，放眼中長期，上海的房價不會出現實質性下跌，只有可能出現短期的微幅波動。
高斌：今年以來，上海預售審批的節奏有所放緩，導致我們項目推出的節奏有所滯後。預計在今年下半年，碧桂園上海區域將會有4到5個項目的放量，今年銷售目標在120億元左右，想要達成有壓力，所以必須全力以赴。由於我們的產品多為剛需，項目的推出符合市場預期，加上產品本身價格低於城市平均水準，對平抑價格有積極作用，所以儘管市場嚴峻，只要剛需產品的需求還在，我們就有機會。
碧桂園對於市場的拓展並不是不惜一切代價地去獲取土地，我們更強調穩健經營，對產品單價、總價的控制也極為嚴格。事實上，我們從拓展上海開始就專注打造剛需偏剛改型的產品，且專案多位於城市週邊區域，如寶山、嘉定、奉賢、金山、臨港這些區縣。這些區縣的共同特點是都位於上海城鎮化發展的節點性區域。再加上碧桂園在上海的產品主打小戶型，不做豪宅和終極置業產品，瞄準城市新生階層客群，能夠準確地捕捉到城市化過程中新生階層的需求。
中國房地產報：土地稀缺，地價高企，拿地難度增加，如何看未來上海土地市場的走勢？公司在拿地戰略上會有哪些調整？
張玉良：在公開二級土地市場價格仍處於高位的情況下，綠地土地儲備堅持積極謹慎的投資策略，有重點有針對性合理補充專案資源。2016年及今年一季度，公司加強市場研判，聚焦重點區域和重點產品，加大了專案儲備力度。目前土地儲備體量合理、結構持續優化，將為未來幾年的房地產業務發展奠定基礎。
未來，綠地將進一步發揮多產業、多業務模組的協同效應，開拓性儲備專案，進一步優化結構。搶抓機遇儲備土地，特別是要重點落實一批有市場潛力的特色小鎮大盤項目。繼續優化區域佈局和產品結構，著力圍繞一二線城市特別是重點調控城市，開展土地投資。重點聚焦住宅產品進行專案儲備，適當儲備優質商辦項目。要控制拿地成本。以有產業題材、有資源協同的投資策略為主，以市場拍賣及項目並購為輔，低成本獲取項目。
陳東彪：目前房地產行業正處於高位平臺期，不確定性有所增加。一方面集中度進一步提高，兼併收購浪潮洶湧；另一方面，從土地端、產品端開始的資源競爭的淘汰賽已經打響，對房企而言沒有土地就意味著沒有地位。而企業的規模也將成為資源配置的重要手段之一。
土地方面，房企逐漸接受政府限價的事實，一線及調控二線城市土地價格有小幅回檔，相反弱二線及三線城市受銷售利好刺激土地價格開始上漲。預計大部分城市在下半年土地供應上會有所增加，四季度買地和並購的機會也會增加。
對此，旭輝會擴大戰略縱深，一線二線強三線城市結合、多元化收購土地，通過良好的合作記錄和操盤能力，加速收並購，舊城舊村改造，實現一二級市場聯動。把握城市分化和城市輪動帶來的投資時機。
林峻嶺：土地對於房地產開發企業而言，是不可或缺的生產要素。在地價接連上漲的現如今，融信在拿地層面會將更多的精力投向具有合理估值的收並購項目、地價占房價比例比較低的潛力型城市、市場去化量有保證的城市和產業佈局規劃清晰且向好的區域。這些城市或者區域的土地，可能在現如今還不能稱得上“優質”，但是其尚處於窪地的價格和具有潛力的區域發展導向，是融信拿地的重點參考指標。
高斌：隨著行業洗牌，市場會逐漸淘汰掉部分中小型的企業，留下實力雄厚的房企，確實有利於土地有品質的開發，但同時也意味著，拿地的難度在增大。碧桂園的態度是時刻關注土地市場的動態，積極參與，謹慎獲取。
在收並購市場上我們會將繼續加大力度，當前收並購的市場競爭甚至比公開市場的比拼更加激烈。房地產市場經過近10年的上揚發展，上海能夠被開發的存量也所剩無幾，相信在短期內釋放的可能性並不大。對於存量探索的類型我們仍堅持以住宅為主，但在核心區域的商辦專案未來也會考慮加大力度。
合作開發作為行業發展的一個趨勢，碧桂園也會繼續堅持。房企間的合作能夠優勢互補，相互分擔，有利於專案的開發。對於合作夥伴的選擇碧桂園更看重雙方企業間良好的錯位效應。例如，碧桂園擅長運營、工程、財務資金的管理，對於合作企業就會關注他們的設計理念、公司的透明度、規範度以及合作口碑等一系列的問題。