時代財經記者 張常旺
在走向集中化的房地產“下半場”， 房企鏖戰突圍的方式或許有千千萬萬種。 但對東原來說， 它的邏輯並不複雜——結合基因、放大特色。 “八字方針”下， 這家總部新搬遷至上海的地產商有自己經營策略上的“三板斧”。
過去在俱樂社區上的大力鋪陳， 讓東原地產獲得讚譽無數。 中房協近期發佈的“2017年中國房地產開發企業新社區文化運營5強”中， 東原地產僅次於萬科位居行業第二， 排名較2016年再度提升。
在東原的價值觀中， 社區遠不是一個物理意義上的存在， 用東原地產董事長羅韶穎的話來說，
持續創新“俱樂社區”之外， 在新的一年， 羅韶穎給東原佈置了一個新課題， 社區商業將會是這家房企今年在商業領域的主題。 對於立足全國的東原來說， 發展社區商業已經不再是一個選擇題。
“商業是我們整個開發過程中非常關鍵的一部分， 它的意義還是和東原精選深耕的邏輯分不開。 當公司本身立足於有限的10到15個超大型和特大型城市， 而且這些項目還分佈于城市更繁華、人口密度更高的區域時，
在羅韶穎的一封親筆信中， 她將社區商業PLUS定義為與俱樂社區同等重要的兩翼之一， 兩者一致的地方在於都是對價值鏈的拓展， 並在深化和豐富的過程中為東原地產創造超額盈利。
東原社區商業之道
嚴格意義來講， 東原地產算不上是商業地產領域的一個“新兵”。 在商業地產最火的那幾年， 東原就已經在很積極地介入。 而東原對社區價值的關注， 最早體現的其實也並非“童夢童享”， 而是作為社區商業的東東mall。
在羅韶穎看來， 東東mall談不上失敗， 但也沒有完全達到東原期待的狀態。 “之後1891、新新PARK兩個大商業先後啟動， 社區商業的探索升級就擱置下來。 直到去年， 這事才又重新提起，
東原重新提上議程的社區商業PLUS雖然與俱樂社區看似相仿， 都是基於傳統業務的延伸， 但兩者的出發點卻有不同。 前者是在思考賣完房子後還能為周邊社區做點什麼， 而後者則是東原從社區開發商到社區運營商的嘗試。 同時， 在實現方式上， 兩者也有本質的不同， 社區商業PLUS是東原親自以商業方式來實現， 俱樂社區則通過搭平臺來完成。
這位房企掌門人透露， 在試驗期， 東原社區商業PLUS的選址將更傾向於消費能級更高的城市。 “我們正在北京、上海尋找合適的中小型商業項目， 收購後通過重新定位、改造、招商、運營、推廣實現資產增值。 ”
東原社區商業PLUS除了傳統的形態外， 也不排除會做包括居住、辦公在內的多樣化商業型態，
時代財經獲悉， 目前東原地產已經梳理出三條商業品牌線， 分別是以東原·1891、東原新新PARK和東原東東mall為代表為城市地標級主題商業、區域型主題購物中心和鄰里級社區商業。 其中， 社區商業囊括了鄰里中心和商業街， 兩者的體量主要在3千至2萬方之間以及2萬至5萬方之間。
羅韶穎在去年東原·1891二期開業時曾透露， 東原地產2017年的重中之重是要啟動社區商業產品的研發。
而東原在此時選擇社區商業作為未來商業板塊的“破題點”， 一方面是看到了REITs啟動的曙光， 更重要的是商業已經成為東原走出重慶， 在全國精選深耕躲不開的一個命題。 眼下這家渝派房企開發持有的商業體量接近60萬方。
“當東原在一個深耕城市的業主或者業主影響圈層以十萬人計算的時候， 我們自己廣義的客戶都有很多和商業進行整合的空間。 ”換而言之， 東原地產在精選深耕邏輯下的社區商業發展， 目的是為了給業主提供服務， 從而更好地形成商業黏性，在為業主提供方便的同時，提升地產項目本身的溢價空間，去創造超額盈利。
深耕精選立足下半場
不管是已經嶄露頭角的俱樂社區，還是即將鋪開的社區商業PLUS，背後一個共通的邏輯都離不開東原地產精選深耕的發展戰略。在房地產進入下半場後，過去“攤大餅”式的發展已經不再適用，東原給自己定調的打法是鎖定佈局半徑，進行精選深耕。
東原佈局的城市選擇不能嚴格地以一二線城市來界定，它更看重的是經濟活力和發展潛力，“悲觀一點來講這樣的城市就是十個，樂觀一點也不會超過十五個，東原會立足於這些城市去做深耕。”
事實上，東原地產最近幾年的佈局也正是這一戰略的真實寫照。走出重慶的東原，在深耕成都的同時，陸續進入了武漢、上海、南京、蘇州、杭州等中心城市，並在去年6月將總部搬到了上海。
而過去一年，東原的土地獲取也都是集中在上述城市，其不僅在重慶、成都、武漢、上海、南京這些已有佈局的城市再添“砝碼”，同時也實現了蘇州和杭州的首度落子。
“精選深耕”的戰略給東原地產帶來了執行力的提升，以武漢和上海為例，雖然這家渝派房企進入的時間不過是4年和2年，但就是在這樣短時間內，東原在武漢和上海已經分別落地6個和7個專案，這樣的佈局速度在同行中也算首屈一指。
戰略調整也帶來了佈局比重的改變，羅韶穎介紹，四年前東原地產位於重慶以及重慶之外的項目比重為8：2，但在今天這一數字已經徹底反轉。
目前，東原地產已經在華東、華中、西南三大區域七大城市擁有近800億元的貨值儲備，完成了三大區域均衡佈局的整體態勢。未來，東原地產還將在北京、天津為核心的環渤海，深圳、廣州為核心的珠三角等區域尋找投資機會，進一步拓展版圖。
如果說東原的上一個五年是深耕的初階，那麼在下一個五年，東原的任務則是要完成深耕的進階。即捕捉相應的價值流，挖掘更多的盈利模式，培育東原未來5到10年的超額盈利能力。
而東原地產超額盈利能力的另一部分則來自于深耕必然要面對的並購和合作。羅韶穎認為，雖然東原地產在這方面的意識和行動速度稍稍領先行業，但這種意識尚未轉化為系統性的能力。
“接下來我們必須在全集團範圍內整體推進並購與合作能力的建設，包括但不限於投資端、融資端、稅務端、法務端、市場端、產品端的能力。一方面，城市公司必須成為並購與合作的尖刀連。另一方面，集團總部則要建立總部級的合作資源，同時為城市公司在以上各個專業提供更強力的支援。”
除了上述鏖戰下半場的必備能力之外，東原地產也希望能夠成為更全面的“多面手”。海外業務的開拓以及跟東銀旗下產業的協同也已經寫進了東原地產的戰略規劃。用羅韶穎的話來講，“這些新路若能趟出來，對東原地產的收入和利潤也會是重要的補充。”
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從而更好地形成商業黏性，在為業主提供方便的同時，提升地產項目本身的溢價空間，去創造超額盈利。深耕精選立足下半場
不管是已經嶄露頭角的俱樂社區，還是即將鋪開的社區商業PLUS，背後一個共通的邏輯都離不開東原地產精選深耕的發展戰略。在房地產進入下半場後，過去“攤大餅”式的發展已經不再適用，東原給自己定調的打法是鎖定佈局半徑，進行精選深耕。
東原佈局的城市選擇不能嚴格地以一二線城市來界定，它更看重的是經濟活力和發展潛力，“悲觀一點來講這樣的城市就是十個，樂觀一點也不會超過十五個，東原會立足於這些城市去做深耕。”
事實上，東原地產最近幾年的佈局也正是這一戰略的真實寫照。走出重慶的東原，在深耕成都的同時，陸續進入了武漢、上海、南京、蘇州、杭州等中心城市，並在去年6月將總部搬到了上海。
而過去一年，東原的土地獲取也都是集中在上述城市，其不僅在重慶、成都、武漢、上海、南京這些已有佈局的城市再添“砝碼”，同時也實現了蘇州和杭州的首度落子。
“精選深耕”的戰略給東原地產帶來了執行力的提升，以武漢和上海為例，雖然這家渝派房企進入的時間不過是4年和2年，但就是在這樣短時間內，東原在武漢和上海已經分別落地6個和7個專案，這樣的佈局速度在同行中也算首屈一指。
戰略調整也帶來了佈局比重的改變，羅韶穎介紹，四年前東原地產位於重慶以及重慶之外的項目比重為8：2，但在今天這一數字已經徹底反轉。
目前，東原地產已經在華東、華中、西南三大區域七大城市擁有近800億元的貨值儲備，完成了三大區域均衡佈局的整體態勢。未來，東原地產還將在北京、天津為核心的環渤海，深圳、廣州為核心的珠三角等區域尋找投資機會，進一步拓展版圖。
如果說東原的上一個五年是深耕的初階，那麼在下一個五年，東原的任務則是要完成深耕的進階。即捕捉相應的價值流，挖掘更多的盈利模式，培育東原未來5到10年的超額盈利能力。
而東原地產超額盈利能力的另一部分則來自于深耕必然要面對的並購和合作。羅韶穎認為，雖然東原地產在這方面的意識和行動速度稍稍領先行業，但這種意識尚未轉化為系統性的能力。
“接下來我們必須在全集團範圍內整體推進並購與合作能力的建設，包括但不限於投資端、融資端、稅務端、法務端、市場端、產品端的能力。一方面，城市公司必須成為並購與合作的尖刀連。另一方面，集團總部則要建立總部級的合作資源，同時為城市公司在以上各個專業提供更強力的支援。”
除了上述鏖戰下半場的必備能力之外，東原地產也希望能夠成為更全面的“多面手”。海外業務的開拓以及跟東銀旗下產業的協同也已經寫進了東原地產的戰略規劃。用羅韶穎的話來講，“這些新路若能趟出來，對東原地產的收入和利潤也會是重要的補充。”
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