作者：雲引／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1494篇原創首發文章
千億目標下的重壓
七八月份， 品牌房企競相發佈上半年的業績。
8月25日， 地產龍頭萬科也交出答卷， 上半年銷售金額達到2772億元， 同比增長45.8%， 淨利潤達到73億元， 同比增長36.5%， 持有貨幣現金1076億元， 而一年期負債僅501億元。
就在前三天， 碧桂園公佈中期業績， 作為上半年銷售榜的龍頭， 碧桂園給出的答卷是銷售金額約2889億元， 淨利潤約為75億元， 同比分別增長131%和增長39.2%， 帳面擁有可動用現金餘額1201.3億元， 同比增長143%。 同時， 碧桂園總裁莫斌宣佈， 將2017年全年銷售目標上調至5000億元。
5000億， 不僅僅是萬科、碧桂園的目標， 同時也是恒大、保利、綠地、中海、融創、龍湖、華夏幸福、金地等中國規模房企TOP10共同的目標。 在2016年， 恒大、萬科和碧桂園成為三家銷售金額超過3000億的房企， 今年上5000億， 按目前增速， 有驚無險。
更多的房企將目標調為1000億。
根據易居中國的資料， 2016年中國房企銷售過千億的達到了12家， 在銷量向好、房地產集中度逐漸提高的背景下， 越來越多的房企公佈明確的千億目標時間表。 體量意味著抗風險能力， 意味著更大的騰挪轉移能力， 隨著門檻值的不斷提高， 越早完成千億目標越能讓自身處於有利地位。 招商蛇口、正榮、雅居樂、佳兆業、禹洲地產、濱江集團、中駿置業等TOP30房企， 或今明兩年， 或三年五年， 都會公佈時間表劍指千億。
2016年， 中國TOP200房企總的銷售額是62105億元，
市場就這麼大， 在頭部企業不斷攻城掠地的情況下， 未來對於中小房企來說， 可能談的不是理想， 活下去， 才是硬道理！
談生死？
壓力之下， 中小房地產企業能不能再維繫其風光？這是很多人在問的問題。
在中國， 唯一能和煤老闆比富的應該就是房地產老闆， 在國家房改貨幣化之後， 過去的近30年， 中國房地產業一直處於高速增長的通道。 進入房地產行業， 用任志強的話說就是， 只要不傻， 所有人都賺到了錢， 唯一的差別就是錢多錢少而已。
事實也確實如此， 在筆者進入的地產圈朋友群中， 發紅包都是以千元打底， 在豪宅豪車、進各種高端圈子之後， 現在地產圈又流行起了讀各種商學院， 把公司高管派去學習， 尋求突圍的機會。
但市場行情就在那裡， 對中小房企來說， 比規模已難望大發展商項背，
上海菩悅資產管理有限公司創始人、CEO陳凱結合自己的從業經歷認為， 中等房企的出路是， 要麼做行業龍頭、要麼做區域龍頭、要麼做細分市場龍頭、要麼做小而美的好公司。
陳凱是房地產行業的老兵， 先後任職華潤置地有限公司執行董事、華潤置地有限公司上海公司總經理， 龍湖地產有限公司執行董事、運營總經理， 複星地產控股有限公司總裁， 陽光城總裁。 他職業生涯中最濃墨重彩的一筆是， 2012年加盟陽光城， 將陽光城從福建一家默默無聞的企業， 在短短三年內銷售規模從20億迅速增長至200億， 成為增長近10倍的地產黑馬。 陳凱也因此一戰成名， 締造了在地產江湖的傳奇。
但陽光城的“快”在陳凱看來難以複製， 2012年中國房企銷售榜龍頭萬科才610億，恒大380億，而2017年6月，萬科和恒大單月分別達到447億元和580億元。2012年和今天變化的不僅僅是市場容量，更是頭部企業對整個市場的把控，因為未來，對於中小房企來說，不得不面對的一個現實是，你在一線城市拿地面對的是萬科、恒大、碧桂園，你在二線三線四線面對的仍然是萬科、恒大、碧桂園。
根據中國房地產行業協會提供的資料，2016年，房地產行業並購案宗數為198宗，同比上升43%，央企兼併重組步伐明顯加快，標杆房企收購中小房企趨勢明顯。中小型房企往往缺資金、品牌和操盤能力，手裡有存量的土地，政府每年供應不了那麼多土地，一線房企等不及招牌掛，往往通過兼併收購的方式去拿地。
躲無可躲，避無可避，再說，你有上千億的現金流和他們競爭嗎？
做雞頭還是鳳尾？
再來看看陳凱的建議。在筆者看來，這更像是問中小房地產企業，是做雞頭還是鳳尾？
如果你現在仍是一家年銷售不足百億的區域房企，這個時候是放眼全國還是深耕本地？
有一個一直拿出來說的例子，就是河南建業。建業成立25年，從未走出過河南，並不是萬科、恒大這樣的全國拿地的超級航母，但經過這麼多年的發展，其在河南的統治地位卻毋庸置疑。建業還創立了河南省首家客戶關係組織——建業會，發展至今已擁有10多萬名會員，再加上擁有中超勁旅河南建業球隊，有百萬球迷。2016年建業地產銷售總額為221.4億元，排名74位元，在區域房企裡面，是一朵奇葩。
建業地產董事局主席胡葆森對目前的形勢也有清醒的認識，在8月19日的亞布力夏季論壇上接受騰訊財經採訪時說，“現在正處於二線城市房企洗牌過程，再過兩三年時間，中小型房地產商基本出局。五年之後，中國100強房企會占到整個市場份額的70%以上，20強房企能佔據40%到50%市場份額。”
建業的策略，即是區域龍頭的典範。房地產市場是區域市場，受地方政策、政商關係等影響深遠，相對於外來戶，地方房企沒有“水土不服”一說，有其獨特的競爭力。
同樣的道理，如果不能做萬科、碧桂園這樣的行業龍頭，也可以做細分市場的龍頭。
對於行業正在發生的變化，紮根房地產行業的龍頭房企多數提出通過科學管理、差異化競爭、拓展細分市場等方式循時禦勢。比如華夏幸福的產業新城和特色小鎮，比如萬科的城市更新專案，而重大資產重組後的招商蛇口明確表示公司以“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”為戰略定位，通過開展社區運營、園區運營、郵輪運營三大業務，聚焦居民客戶、企業客戶和政府客戶需求的滿足，並以遵循市場規律、服務國家戰略獲取商業利益。
更多的細分市場，比如醫療保健房地產現在仍是藍海，據房地產研究機構Green Street Advisors的報告，美國該類房地產的平均收益率為6.6%。相比之下，兩個最大的房地產投資領域——辦公樓和購物中心的平均收益率分別為4.9%和4.8%。從投資理論來看，這種收益率差反映了更高的風險。
更好的消息是，深耕細分市場，可以暫時避免與龍頭房企短兵相接，而且由於更有專業性，門檻相對較高，易於築城挖壕。
在經歷了房地產市場的野蠻生長後，並購和重組是建立市場秩序的必經之路，對於中小房企來說，風光可能不再盛，但也不是沒有生路。比如，還有一種活法，不做雞頭，也不做鳳尾，能不能做一隻嬌小美麗的金絲雀呢？做一家小而美的好公司，不要那麼大，不要行業第一，就像太古裡，進入內地數年，僅做了成都、上海、北京等區區三個太古裡商圈，但個個都是精品，誰又敢質疑太古裡的能力和實力呢？
「 本文僅代表作者個人觀點 」
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2012年中國房企銷售榜龍頭萬科才610億，恒大380億，而2017年6月，萬科和恒大單月分別達到447億元和580億元。2012年和今天變化的不僅僅是市場容量，更是頭部企業對整個市場的把控，因為未來，對於中小房企來說，不得不面對的一個現實是，你在一線城市拿地面對的是萬科、恒大、碧桂園，你在二線三線四線面對的仍然是萬科、恒大、碧桂園。根據中國房地產行業協會提供的資料，2016年，房地產行業並購案宗數為198宗，同比上升43%，央企兼併重組步伐明顯加快，標杆房企收購中小房企趨勢明顯。中小型房企往往缺資金、品牌和操盤能力，手裡有存量的土地，政府每年供應不了那麼多土地，一線房企等不及招牌掛，往往通過兼併收購的方式去拿地。
躲無可躲，避無可避，再說，你有上千億的現金流和他們競爭嗎？
做雞頭還是鳳尾？
再來看看陳凱的建議。在筆者看來，這更像是問中小房地產企業，是做雞頭還是鳳尾？
如果你現在仍是一家年銷售不足百億的區域房企，這個時候是放眼全國還是深耕本地？
有一個一直拿出來說的例子，就是河南建業。建業成立25年，從未走出過河南，並不是萬科、恒大這樣的全國拿地的超級航母，但經過這麼多年的發展，其在河南的統治地位卻毋庸置疑。建業還創立了河南省首家客戶關係組織——建業會，發展至今已擁有10多萬名會員，再加上擁有中超勁旅河南建業球隊，有百萬球迷。2016年建業地產銷售總額為221.4億元，排名74位元，在區域房企裡面，是一朵奇葩。
建業地產董事局主席胡葆森對目前的形勢也有清醒的認識，在8月19日的亞布力夏季論壇上接受騰訊財經採訪時說，“現在正處於二線城市房企洗牌過程，再過兩三年時間，中小型房地產商基本出局。五年之後，中國100強房企會占到整個市場份額的70%以上，20強房企能佔據40%到50%市場份額。”
建業的策略，即是區域龍頭的典範。房地產市場是區域市場，受地方政策、政商關係等影響深遠，相對於外來戶，地方房企沒有“水土不服”一說，有其獨特的競爭力。
同樣的道理，如果不能做萬科、碧桂園這樣的行業龍頭，也可以做細分市場的龍頭。
對於行業正在發生的變化，紮根房地產行業的龍頭房企多數提出通過科學管理、差異化競爭、拓展細分市場等方式循時禦勢。比如華夏幸福的產業新城和特色小鎮，比如萬科的城市更新專案，而重大資產重組後的招商蛇口明確表示公司以“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”為戰略定位，通過開展社區運營、園區運營、郵輪運營三大業務，聚焦居民客戶、企業客戶和政府客戶需求的滿足，並以遵循市場規律、服務國家戰略獲取商業利益。
更多的細分市場，比如醫療保健房地產現在仍是藍海，據房地產研究機構Green Street Advisors的報告，美國該類房地產的平均收益率為6.6%。相比之下，兩個最大的房地產投資領域——辦公樓和購物中心的平均收益率分別為4.9%和4.8%。從投資理論來看，這種收益率差反映了更高的風險。
更好的消息是，深耕細分市場，可以暫時避免與龍頭房企短兵相接，而且由於更有專業性，門檻相對較高，易於築城挖壕。
在經歷了房地產市場的野蠻生長後，並購和重組是建立市場秩序的必經之路，對於中小房企來說，風光可能不再盛，但也不是沒有生路。比如，還有一種活法，不做雞頭，也不做鳳尾，能不能做一隻嬌小美麗的金絲雀呢？做一家小而美的好公司，不要那麼大，不要行業第一，就像太古裡，進入內地數年，僅做了成都、上海、北京等區區三個太古裡商圈，但個個都是精品，誰又敢質疑太古裡的能力和實力呢？
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