寫鬱亮首秀的已有不少， 上週末在虹橋機場， 一字一句看了觀點地產的萬科中期業績交流會的全記錄， 談一些自己的看法。
基本上每次萬科的業績發佈會， 我都會寫點東西。 不是因為偏愛， 而是在我看來， 萬科的發佈會於房地產界的價值， 就相當於巴菲特的股東會于股票投資者的價值。 跟蹤萬科的業績交流會， 素來對分析中國房地產的狀態和趨勢非常有用。
這次萬科的交流會， 鬱亮說了很多東西， 並非一如既往的“滴水不漏”。 反而讓我第一次看到了萬科在新時期完整的公司策略， 看到了一個“新萬科”。
從郁亮的答記者問裡， 我對萬科未來重點策略的理解是三點：核心都市圈+TOD+新業務。 我沒有用郁亮業績會上的“五類劃分”， 只梳理這三點， 是因為這三點都已經能看到商業模式， 中期都能為公司貢獻豐厚的利潤來源。
其實這些資訊萬科之前都有所涉及， 但從未有過如此完整的全面表述。 股權之爭前， 較多談的是轉型， 包括事業合夥人、新業務板塊等。 股權之爭中， 較多談的是城市化下半場——都市圈聚焦、軌道物業綜合開發等。 但這些又被股權之爭掩蓋了， 並未得到更多的關注。 只有這一次， 才算是完整的策略發佈， 這是我認為這個中期業績會最重要的價值所在。
談這個之前， 先談大前提：房地產還有多長的玩頭。
萬科1-7月花了多少錢拿地？
超過1300億。 上半年花了537.9億， 7月花了216億， 廣信資產包551億。 比起去年同期， 增幅很大。 這些是萬科實際支出的地價， 不加合作者的出資。 總的權益土地建築面積， 達到了1560萬平米。 而去年全年， 萬科支出大概是1800多億。 逆週期操作的積極進取姿態很明顯，
這些企業的投資策略， 又都高度一致的呈現出“聚焦核心都市圈”的特徵。 現在再沒有哪一個企業敢高聲喊：我就是要去四五線， 即便是四五線城市的房地產銷售量屢創新高， 也沒有哪家企業這麼幹。
所以， 這是我們要談的大前提。 郁亮在答記者問裡一個回答：
“未來十年整個版圖裡核心業務仍然占最重要的位置……新業務增長再怎麼快也沒有多大比重， 因為核心業務太強， 但是沒有必要把核心業務削下來去滿足新業務的增長”。
這句話本身就已經說明了萬科對房地產長週期的判斷， 白銀時代， 依然有得玩， 只不過玩法不一樣。
未來最大的不一樣， 就是投資城市的不一樣，
郁亮談了兩點：1、萬科投資城市的數量接近天花板了， 可能不會再擴張。 萬科目前投資了68個城市， 今年新進入3個， 石家莊、哈爾濱、蘭州， “按照現在這個規模差不多了”。 2、萬科投資城市不再按一二三線劃分， 而以城市圈、城市帶來劃分， “不在這個城市圈、城市帶上的， 我們和過去一樣不會做安排”。
這些話裡顯示出兩點。 一是， 未來萬科只打算做中國1/10城市的生意， 集中投資深挖潛力， 做大做強現有蛋糕。 這是一個很大的轉變， 從鬱亮的話裡， 我認為那意味著萬科此前淡化規模的態度並非虛言， 在房地產核心業務板塊， 鬱亮的態度顯然要轉向重點要利潤， 而對城市繼續增量擴張可能會出現的規模不經濟表現出疑慮。
這個原因是可以在萬科的城市銷售額排名裡找到的， 在現有的68個城市裡面， 萬科已經有16個城市做到了銷售額的NO.1， 33個城市排名前三。 期望通過餘下城市的行業排名來繼續大幅提升規模， 恐怕不現實， 也未必划算。
二是，聚焦都市圈，這個現在已經成了大多數大型房企的高度共識，但請注意，第一次從理論的角度提出都市圈概念的房企，就是萬科。
當然，並不是說萬科進入的68個城市都值得你跟著去投資，真正值得關注的是萬科重點監測的14個城市。而像那些連計提跌價的項目，我估計其中有一些待到開發結束，萬科會選擇退出。比如營口。
（萬科計提跌價的城市專案）
第二個問題：TOD。
鬱亮在會上明確表示，非常看好軌道物業的未來，將之視為“潛力業務”。大的前景：全球未來80%的軌道交通都會在中國；小的前景：萬科現在和深鐵合作的軌道項目不足10%（40個），而且未來還會和其它軌道公司合作；穩定性：受經濟週期影響最小。
在之前的股東交流會上，萬科將都市圈時代軌道物業的價值提升到“第二次房改”的重要高度，誰掌握了軌道開發的先機，誰就贏了一半。
這個問題，我在去年3月萬科與深鐵第一次戰略發佈的時候，發過文章提醒大家，注意理解萬科引入深鐵的深遠考慮，而不要只陷於深鐵的國資背景和政治干預。後來也撰文談到萬科的“護城河”問題，在房地產走到都市圈的時代，萬科對資源支援的需求，遠遠大過對融資支援的需求。深鐵的引入，可以加深拓寬萬科的護城河。這個在現在和未來，將會快速的表現出來。
深鐵的進入，將會顯著提升萬科在核心都市圈優質土地資源的獲取能力，並且會進一步大幅提升萬科房地產項目的投資回報率。在6月的股東大會上，深鐵明確表態：實質支持萬科的發展。我們將很快看到，萬科在軌道上蓋開發領域的積極進取，不止局限於深鐵的合作，這會奠基萬科在軌道上蓋開發領域的門檻。這塊的業務，將會成為萬科利潤來源的非常重要的一塊。
軌道投資與都市圈戰略是一致的，萬科未來主要會投資於有軌道樞紐建設的城市，而這些城市主要集中在核心都市圈。
第三個問題：新業務。主要指商業地產、物流地產和長租公寓，尤其是前倆。
在商業、物流地產，萬科上半年幹了兩件大事，商業上和印力的整合，物流上和普洛斯的整合。這兩塊業務，成為萬科的“優勢業務”。
“第二類業務，這個業務目前從0、1到10，它的任務是從10到100，我們把它叫做優勢業務，一個是印力商業物業的開發和經營，我們未來的目標，在中國成為數一數二。還有一個是物流倉儲，也希望它未來全國第一，乃至全球第一。這是兩個優勢業務，對它們的要求也不一樣，做到數一數二的目標，從10做到100。”
以鬱亮的謹慎，能夠當眾說出印力、普洛斯未來在中國和全球都要做到“數一數二”，可以說萬科在這兩塊業務上是非常有信心了。這兩塊業務，將會為萬科提供非常重要的穩定的現金流。
整體上來做個判斷，對萬科這家公司來說，結合上面的分析，可有如下判斷：
1、萬科公司未來的淨利潤率將會明顯提升，可持續發展能力非常明顯，會進入一個重視股東回報甚于規模增長的時期（這也回應了投資者于股權之爭之前的期待）。
2、萬科這三類業務會形成比較好的梯度結構，核心業務可穩住盤子，軌道業務可提升萬科的業績增長能力，這兩者可確保萬科作為房企未來的持續增長無虞。而第三類業務以及還處於摸索期的業務，都將扮演“黑馬”角色，錦上添花。尤其是物流、商業，都是可以看到的。
和其它房企相比，萬科這幾年來的轉變，初步看是相當值得期待的，是龍頭房企中沒有做金融而轉型又比較順當的企業。
只要中國房地產的大週期不發生突變，這樣的業務梯度，令萬科在未來實現可持續、有品質的高增長，是可以預期的，這種增長不是僅限於之前規模的擴張。從這個角度，恰恰也應了王石去年在大理的表態：萬科的高增長才剛剛開始。
而對個人買房者來說，商業、物流、長租這些對個人投資沒有什麼價值，但是都市圈和軌道物業，是非常重要的指引。關於都市圈時代的買房，行業現在還處在剛開始研究的階段，大幕剛剛拉開。和企業一樣，誰研究的多，誰卡位的早，誰越可能獲得更大的回報。具體兩點：
1、都市圈時代一定是一個結構分化的時代，不僅在城市之間，還會出現在城市之內。好的地段會越來越貴，而普通的地段並不會因為便宜就有更好的投資回報。比如深莞惠中都市圈，未來深圳的豪宅地段，價格只會更高。而東莞好的區域，價格也可能會超過深圳內部一些產業、人口老化的區域。
2、軌道物業不是在地鐵邊上都可以，實質內涵是通勤圈的概念，一定要在通勤圈的範圍內。比如，深莞惠都市圈，並不是東莞惠州所有的地方都是通勤圈，在通勤圈外面買房，會很坑。
（原標題：郁亮和“新萬科”）
二是，聚焦都市圈，這個現在已經成了大多數大型房企的高度共識，但請注意，第一次從理論的角度提出都市圈概念的房企，就是萬科。
當然，並不是說萬科進入的68個城市都值得你跟著去投資，真正值得關注的是萬科重點監測的14個城市。而像那些連計提跌價的項目，我估計其中有一些待到開發結束，萬科會選擇退出。比如營口。
（萬科計提跌價的城市專案）
第二個問題：TOD。
鬱亮在會上明確表示，非常看好軌道物業的未來，將之視為“潛力業務”。大的前景：全球未來80%的軌道交通都會在中國；小的前景：萬科現在和深鐵合作的軌道項目不足10%（40個），而且未來還會和其它軌道公司合作；穩定性：受經濟週期影響最小。
在之前的股東交流會上，萬科將都市圈時代軌道物業的價值提升到“第二次房改”的重要高度，誰掌握了軌道開發的先機，誰就贏了一半。
這個問題，我在去年3月萬科與深鐵第一次戰略發佈的時候，發過文章提醒大家，注意理解萬科引入深鐵的深遠考慮，而不要只陷於深鐵的國資背景和政治干預。後來也撰文談到萬科的“護城河”問題，在房地產走到都市圈的時代，萬科對資源支援的需求，遠遠大過對融資支援的需求。深鐵的引入，可以加深拓寬萬科的護城河。這個在現在和未來，將會快速的表現出來。
深鐵的進入，將會顯著提升萬科在核心都市圈優質土地資源的獲取能力，並且會進一步大幅提升萬科房地產項目的投資回報率。在6月的股東大會上，深鐵明確表態：實質支持萬科的發展。我們將很快看到，萬科在軌道上蓋開發領域的積極進取，不止局限於深鐵的合作，這會奠基萬科在軌道上蓋開發領域的門檻。這塊的業務，將會成為萬科利潤來源的非常重要的一塊。
軌道投資與都市圈戰略是一致的，萬科未來主要會投資於有軌道樞紐建設的城市，而這些城市主要集中在核心都市圈。
第三個問題：新業務。主要指商業地產、物流地產和長租公寓，尤其是前倆。
在商業、物流地產，萬科上半年幹了兩件大事，商業上和印力的整合，物流上和普洛斯的整合。這兩塊業務，成為萬科的“優勢業務”。
“第二類業務，這個業務目前從0、1到10，它的任務是從10到100，我們把它叫做優勢業務，一個是印力商業物業的開發和經營，我們未來的目標，在中國成為數一數二。還有一個是物流倉儲，也希望它未來全國第一，乃至全球第一。這是兩個優勢業務，對它們的要求也不一樣，做到數一數二的目標，從10做到100。”
以鬱亮的謹慎，能夠當眾說出印力、普洛斯未來在中國和全球都要做到“數一數二”，可以說萬科在這兩塊業務上是非常有信心了。這兩塊業務，將會為萬科提供非常重要的穩定的現金流。
整體上來做個判斷，對萬科這家公司來說，結合上面的分析，可有如下判斷：
1、萬科公司未來的淨利潤率將會明顯提升，可持續發展能力非常明顯，會進入一個重視股東回報甚于規模增長的時期（這也回應了投資者于股權之爭之前的期待）。
2、萬科這三類業務會形成比較好的梯度結構，核心業務可穩住盤子，軌道業務可提升萬科的業績增長能力，這兩者可確保萬科作為房企未來的持續增長無虞。而第三類業務以及還處於摸索期的業務，都將扮演“黑馬”角色，錦上添花。尤其是物流、商業，都是可以看到的。
和其它房企相比，萬科這幾年來的轉變，初步看是相當值得期待的，是龍頭房企中沒有做金融而轉型又比較順當的企業。
只要中國房地產的大週期不發生突變，這樣的業務梯度，令萬科在未來實現可持續、有品質的高增長，是可以預期的，這種增長不是僅限於之前規模的擴張。從這個角度，恰恰也應了王石去年在大理的表態：萬科的高增長才剛剛開始。
而對個人買房者來說，商業、物流、長租這些對個人投資沒有什麼價值，但是都市圈和軌道物業，是非常重要的指引。關於都市圈時代的買房，行業現在還處在剛開始研究的階段，大幕剛剛拉開。和企業一樣，誰研究的多，誰卡位的早，誰越可能獲得更大的回報。具體兩點：
1、都市圈時代一定是一個結構分化的時代，不僅在城市之間，還會出現在城市之內。好的地段會越來越貴，而普通的地段並不會因為便宜就有更好的投資回報。比如深莞惠中都市圈，未來深圳的豪宅地段，價格只會更高。而東莞好的區域，價格也可能會超過深圳內部一些產業、人口老化的區域。
2、軌道物業不是在地鐵邊上都可以，實質內涵是通勤圈的概念，一定要在通勤圈的範圍內。比如，深莞惠都市圈，並不是東莞惠州所有的地方都是通勤圈，在通勤圈外面買房，會很坑。
（原標題：郁亮和“新萬科”）