導讀：近日， 預測樓市無有不准的任總再次放言：錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發， 所以下一輪會比這一輪漲得更高。
編輯 | 讀懂君
來源 | 財經三分鐘（ID: qgq1818）
未來房價到底會怎麼走呢？
一向語不驚人死不休的任志強， 這次又給我們丟了一個深水炸彈。
近日， 在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上， 任志強與張維迎等經濟學家對2017年房價展開了一次深刻的探討。
在此次研討會上,任總的核心論斷是：錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發， 所以下一輪會比這一輪漲得更高。
任總主要從供應和需求兩個方面佐證了他的觀點：
❶ 供應端：土地供應已經連續兩年下滑
任總表示：2015年土地供應就是負的33%， 很多城市土地已經出現短缺， 包括上海和北京。
2016年， 政府的土地供應繼續下滑， 部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。 比如， 北京16年的土地出讓收入是800多億。 而15年是多少？1960億。 去年才到前年的差不多40%。
而土地是兩年開工， 所以它15年和16年連續2年的土地供應負增長將影響到未來城市的庫存。
財君翻看了一線城市的庫存量， 確實觸目驚心。 目前一線城市庫存平均已經只有6個月左右， 已經遠低於12個月的安全庫存標準。
如果一線城市不再建房， 不出6個月， 市場上將沒有新房庫存， 這樣房價怎麼會不漲。
任總給出的數據是1:2.12。 什麼意思呢？平均每竣工了1套房， 就賣了2.12套， 按照一線的6個月庫存， 這麼個調控法， 等到無房可賣， 房價肯定要出大問題。
❷ 需求端：一線城市人口還將繼續飆升
目前， 因為土地稀缺， 部分一線城市已經在限制人口， 比如北京最近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”。
並且市里給各個區還下了任務， 區裡就把任務分割給了管轄下的各個企業， 但結果卻收效甚微。
這是必然的， 一線擁有更好的教育， 更好的醫療， 以及更好的前景， “把人轟走， 你轟得走嗎？”
人往高處走是人的天性， 不然人類早就滅絕了。 這樣違背人性的計畫註定必然失敗！
世界歷史上， 早就無數次的證明限制人口根本行不通。
早在東京還是1200萬人口的時候， 當時就跟北京一樣， 下決心把人口控制住， 於是就發展東京的衛星城市， 修了條高速鐵路， 說半小時就能到大阪， 大家去大阪生活吧。
結果路是修好了， 東京人不但沒去大阪， 反而大阪的人全都跑到東京來了， 現在東京多少人了呢？3750萬。
只要人口還在源源不斷的往一線城市湧入， 房價怎麼會不漲呢？
信志強住洋房， 聽牛刀住牛棚
這些年， 在國內市場上， 由於任總屢測屢中， 他儼然已經成了像神一樣的人物。
2010年， 中國樓市成為一道分水嶺。 在市場上看空論大行其道的時候， 任總卻發表了房價必漲論， 並揚言：“你們還是別當傻瓜了，
結果,2010年房價暴漲。 全國平均漲幅9.9%， 而北京更是暴漲了42%。
2015年， 任總再次發表房價暴漲論：“由於限購政策， 2013年和2014年土地供應量減少， 2015年房價還將上漲。 ”
當有人問任總到底該不該買房時？任總對這個老生常談的問題顯然是不耐煩了， 回到：“都問了十幾年了， 還在問。 不要等， 有錢該買房就買房。 ”
事實證明， 任總再次一語成箴。 2015年隨著限購政策的解除， 一線城市像壓抑已久的火山， 突然噴發。 其中， 深圳更是跳漲50%， 隨後北京、上海輪番上漲， 並蔓延至二線城市。
看來， 只要是任總一開金口， 我們務必要非常重視。
這十多年， 他說的話有些雖然非常刺耳， 很多老百姓不愛聽。 但聽他話的人， 財富早就上一臺階了。
只要M2在漲， 房價必然上漲
那為什麼這些年我們的調控政策一直失靈呢？為何我們每次調控完之後就會報復性反彈呢？包括這次任總何以如此自信， 堅信下輪會漲得更高。
我總結出來大概有以下幾種：
一、由於M2的高速增長， 比如2009年的27.7%， 以及目前放緩的11.3%， 致使資金沒有更好的地方儲存， 大家只能堆積到房產。
經濟好時， GDP高速發展， M2飆升， 大家最好的選擇是買房。 經濟不好時， 政府要基建， M2也會飆升， 大家最無奈的選擇還是買房。
而國內的資金去向就那麼幾類， 除了房產， 確實沒有更好的選擇。
比如：放銀行那肯定是虧損的， 如果M2是11%， 銀行只有5%， 那每年資金就會貶值6%。
股市也是差強人意， 一贏二平七輸， 多少英雄都在股市折戟， 不要說保值了， 能活著出來都不錯了。
信託就更不用說，拿著8%的利息，不僅沒有幹過M2，每天還過得提心吊膽，夜不能寐。
大家全民買房，這麼大的需求量，房價當然很難壓下來。可以說只要M2是增長的，我們的房價就會長期向上。
二、只要政府調控房價或者房價向下，開發商就會謹慎拿地，一旦以後庫存不夠或者政策放開，需求就會爆發式增長。
這也就是任總會說下一輪會比這一輪漲更多的原因。因為這輪調控對房地產的打壓太慘絕人寰了。
房企的各路資金通道被毀後，目前的房企錢都沒有，還靠什麼拿地，靠什麼建房。即使政府土地供應量上天，沒有人買地，那都是徒勞。
這輪調控有資料顯示，國內的房企上市公司在國內借不到錢的情況下，已經集體選擇借入高風險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見國內房企資金鏈已經多緊張。
最後導致的結果就是，在今年1月份，國內40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現了中心土地流拍。
所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫存就會更少。下次房價就會漲得越多。
一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。
雙重夾擊下，只要政策放開，或者說庫存到了某個臨界值，房價就會如火山一樣噴發，無法抑制。這也就是為何任總能這麼有底氣的說，房價下一輪將比這輪漲更多的原因。
如果是真正的剛需，讀懂君也建議，只要資金鏈別太緊張，政府每次打壓樓市可能都是上車的好機會。
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大家全民買房，這麼大的需求量，房價當然很難壓下來。可以說只要M2是增長的，我們的房價就會長期向上。
二、只要政府調控房價或者房價向下，開發商就會謹慎拿地，一旦以後庫存不夠或者政策放開，需求就會爆發式增長。
這也就是任總會說下一輪會比這一輪漲更多的原因。因為這輪調控對房地產的打壓太慘絕人寰了。
房企的各路資金通道被毀後，目前的房企錢都沒有，還靠什麼拿地，靠什麼建房。即使政府土地供應量上天，沒有人買地，那都是徒勞。
這輪調控有資料顯示，國內的房企上市公司在國內借不到錢的情況下，已經集體選擇借入高風險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見國內房企資金鏈已經多緊張。
最後導致的結果就是，在今年1月份，國內40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現了中心土地流拍。
所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫存就會更少。下次房價就會漲得越多。
一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。
雙重夾擊下，只要政策放開，或者說庫存到了某個臨界值，房價就會如火山一樣噴發，無法抑制。這也就是為何任總能這麼有底氣的說，房價下一輪將比這輪漲更多的原因。
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