28日， 住房租賃市場再迎“大招”， 國土資源部與住建部發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱“方案”）， 決定在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
業內人士指出， 在租賃市場引入集體建設用地， 有助於擴大試點城市租賃房源供應， 構建購租並舉的住房體系， 對房租上漲或起到一定抑制作用。 同時， 村鎮集體經濟組織可以自行開發運營或聯營、入股建設租賃住房， 有助於調動集體組織和房地產開發企業積極性，
增加租賃土地供應 房租或成下降趨勢
近年來， 隨著大城市流動人口的增加， 高昂的房價和有限的租賃房源催生了“租房貴、租房難”的難題， 困擾著城市的“打拼一族”。 此次方案的出臺， 為解決他們的租房難題提供了一把鑰匙。
國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶介紹， 此次改革試點要實現的核心的目標正是：增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給， 緩解住房的供需矛盾。
中原地產首席分析師張大偉認為， 鼓勵集體用地建設租賃房， 有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。 “13個城市基本都屬於一、二線城市， 這些城市的國有土地相對緊張， 而部分區域存在城中村等集體土地，
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池表示， 集體用地建設租賃房有助於加大租賃市場的供給， 由於集體土地價格相對較低， 房租可能會比正常的商品房房租低， 長期來看， 一些試點城市的房租或呈下降趨勢。 租購並舉的發展， 未來也會抑制房價上漲， 讓住房回歸其居住的功能。
“對房租的影響還是要看整體的供應量。 ”亞豪機構市場研究部總監郭毅向央廣網記者表示， 引入集體用地建設租賃房， 如果土地供應量達到一個級別， 對整個租房市場產生有效補充的話， 對房租的平抑將有一定作用。
以存量建設用地為主 近郊地區或先“嘗甜頭”
對於可以引入租房市場的土地要求， 方案明確指出， 專案用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃， 以存量土地為主， 不得佔用耕地。
陳國慶表示， “耕地、農用地肯定是不行的。 嚴格講是按權屬確定的， 必須是集體經濟組織、村民小組以及鄉集體經濟組織所有的土地。 目前， 主要分佈在城市郊區、廣大農村地區、以及城鄉結合部和城市內部也有一些零散的集體土地。 ”
對於未來這些集體建設用地建租賃房的前景，
“預計後續在此類集體建設用地方面， 近郊區的用地會率先進行改革”， 嚴躍進向央廣網記者表示。 他認為， 這樣的改革有三方面影響， 其一是有助於發揮集體建設用地的價值， 租賃市場成為盤活此類用地的很好管道。 其二， 通過發展正規的租賃市場和產品， 將有利地打擊此類區域小產權房等租賃行為。 此外， 通過發展這些地區的租賃市場， 將在這些區域形成更為科學的社區建設， 有助於該區域後續的更好規劃。
打破原有土地出讓模式 達成各方“共贏”局面
值得注意的是， 試點方案提出， 完善集體租賃住房建設和運營機制。 村鎮集體經濟組織可以自行開發運營， 也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。 兼顧政府、農民集體、企業和個人利益， 理清權利義務關係， 平衡專案收益與征地成本關係。
“這就給予了此次改革一個較好的民心支持。 ”嚴躍進強調， 這意味著， 集體建設用地不是征地或簡單地流入市場， 其發展租賃市場的主導權還是會給予村鎮集體經濟組織。 這樣的做法有助於村鎮集體經濟組織在盤活集體土地方面會有更大的積極性， 也對集體組織形成了增收增利的效應， 有助於推動改革步伐。
在原有的土地出讓模式之下， 由於供給租賃用地可能影響短期出讓金收入，地方政府缺乏供應的積極性。加之租售比較低，房地產開發企業也缺乏投入積極性。明源地產研究院首席研究員劉策分析稱，此次方案引入集體建設用地進住房租賃市場，對於各方不僅沒有損失，反而對村鎮集體和房地產開發運營企業都將是巨大的機會。
張大偉也表示，用集體土地供應出租房，是多贏的政策。他分析，相較于目前房地產開發商開發商品房用於出租1%~2%的年收益，而集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對於集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。
多位元受訪專家向央廣網記者表示，在集體組織主導下，房地產開發運營企業或將積極參與其中，未來建設大型租賃社區也不無可能。郭毅認為，合作開發運營的模式需要多方共同構建，集體組織可以選擇出土地的方式參與其中，開發商等建設方可以參與規劃建設，而協力廠商機構則可在最後的租賃業務中“分一杯羹”。
由於供給租賃用地可能影響短期出讓金收入，地方政府缺乏供應的積極性。加之租售比較低，房地產開發企業也缺乏投入積極性。明源地產研究院首席研究員劉策分析稱，此次方案引入集體建設用地進住房租賃市場，對於各方不僅沒有損失，反而對村鎮集體和房地產開發運營企業都將是巨大的機會。張大偉也表示，用集體土地供應出租房，是多贏的政策。他分析，相較于目前房地產開發商開發商品房用於出租1%~2%的年收益，而集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對於集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。
多位元受訪專家向央廣網記者表示，在集體組織主導下，房地產開發運營企業或將積極參與其中，未來建設大型租賃社區也不無可能。郭毅認為，合作開發運營的模式需要多方共同構建，集體組織可以選擇出土地的方式參與其中，開發商等建設方可以參與規劃建設，而協力廠商機構則可在最後的租賃業務中“分一杯羹”。