3月26日夜， 萬科公佈了2016年報。 在年報中， 萬科表示對國家的樓市調控政策“感到欣慰”， 已經對12個城市的13個專案計提了“跌價準備”。
也就是說， 萬科已經做好了準備， 迎接即將到來的房價下跌！
萬科在年報裡說：
報告期內， 專案存貨跌價準備為 13.8 億元， 較 2015 年底增長 82.3%， 原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略， 對仍存在風險的專案計提存貨跌價準備。 具體情況如下：
本年計提的存貨減值準備， 考慮遞延所得稅因素後，
通過上述表格， 我們可以清晰地看到， 被萬科“不太看好”的城市有12個， 分別是：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南通、南充。
這12個城市中只有寧波、大連是二線城市， 其他都是三線城市或者四線城市。
這些城市要麼是人口增長緩慢（比如南充、鎮江）， 要麼是經濟處於調整期（比如東北的三個城市）， 要麼是樓市庫存量大（比如寧波、南通）， 要麼是前期漲幅太大仍然在調整之中（比如溫州）， 要麼位於胡煥庸線以西（烏魯木齊）。
但如果你認真閱讀年報， 就會發現不是所有位於上述城市的專案， 都計提了跌價準備， 比如另外幾個大連的項目就沒有計提。
上圖是大連計提跌價準備的“海港城”的位置圖， 可見距離大連中心城區比較遠， 超過了50公里。
但也有很多樓盤位置並不偏， 甚至位置還很好， 比如煙臺的“海雲台”（圖中紅圈的位置）：
寧波的“萬科城”位置也不算很差：
南通的“金域藍灣”位置也不算差：
對於樓市調控， 萬科在年報中這樣評價：
當 2016年10月， 國家對部分熱點城市出臺針對性的調控政策時， 我們有充分的理由感到欣慰， 這一次調控是及時的， 也是完全必要的。 讓過熱的市場適度降溫， 對穩健經營、有志於長期發展的企業來說， 無疑是一個利好。
一直以來， 萬科堅持“為普通人蓋好房子， 蓋有人用的房子”。 我們始終認為， 房屋應該回歸居住屬性，
2016年， 萬科實現了業務收入2400億元（見下圖）， 歸屬于上市公司股東的淨利潤210.2億元（增長16%）， 每股收益1.9元， 每股淨資產10.28元， 市場佔有率3.1%；全年交付住宅21.4萬套， 創下歷史記錄。 年末， 萬科持有的現金達到了870億元。
萬科同時推出年度分配預案， 擬每10股派7.9元（含稅）現金。 以此分紅額計算， 寶能和恒大稅前各將分得22.15億、12.27億元。
值得注意的是年報中的這一段話：
截至 2016 年底， 公司合併報表範圍內有 2,279.7 萬平方米已售資源未竣工結算， 合同金額合計約人民幣 2,782.3 億元， 較2015 年年底增長 29.4%。 上述資源將在今後數年陸續結算， 為本集團未來業績奠定堅實基礎。
也就是說， 萬科“隱瞞”了超過一年的業務收入和利潤，
對於樓市形勢的判斷， 萬科是這樣說的：
短期來看， 市場環境依然複雜。 熱點城市和三四線城市持續分化， 土地市場的調整滯後於住宅市場， 以及行業自 2016 年底以來的去杠杆趨勢， 都加大了企業經營的不確定性。
長遠來看， 房屋回歸居住屬性是大勢所趨。
萬科在2017年的策略是：
2017年本集團將繼續堅持“為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子”的宗旨、“以客戶為中心， 以現金流為基礎的持續真實價值創造”的業務指導思想， 全面落實“城市配套服務商”的戰略定位， 推動2017年各項重點工作的展開。
在投資上， 本集團將堅持“不囤地、不捂盤、不拿地王”的原則；保持穩定、持續、謹慎的投資節奏，
知道為什麼萬科對調控“表示欣慰”了吧， 它正懷揣著870億現金， 等著那些2016年瘋狂拿地的“愣頭青”們資金鏈出問題， 到時候萬科就可以“我為刀俎， 人為魚肉”， 大舉抄底買便宜貨了！
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