“走出半生， 歸來（仍是）少年。 ”說這話的是朱榮斌， 陽光城執行董事長。
這句很文青的流行語， 有著獨特的朱榮斌版本。 今年45歲的朱榮斌， 從中海、富力再到碧桂園， 已有著三段為人稱道的工作經歷。 但從行業龍頭企業碧桂園跳槽到閩企陽光城， 在行業下半場， 立於新平臺之上， 他希望“一如既往保持少年般的熱情， 繼續在陽光城的平臺上， 完成下半生的職業生涯。 ”
“還想蹦一蹦。 如果可以再造一家千億企業， 我還想追求更多的成就感。 ”朱榮斌在陽光城的“首秀“， 8月24日的媒體交流會上， 向外透露對未來的期許。
今年上半年， 陽光城先後空降兩位高管， 均來自碧桂園。 一位吳建斌， 一位朱榮斌。 吳於2017年4月加入陽光城， 任執行副總裁， 分管財務、證券、風控方面的工作；朱於2017年6月加入陽光城， 任執行董事長， 全面統籌陽光城各項管理工作， 是陽光城歷史上職位最高的職業經理人。
朱榮斌和吳建斌已搭檔多年， 在工作上有著不錯的默契。 朱榮斌在當天的媒體交流會上如此描述， “他（吳建斌）說你只要有地， 我就不差錢；我說你只要不差錢， 我就有好房子。 ”
一位管“事”， 一位管“錢”， 兩位高管的到來對於陽光城來說是一個不小的變化。 一方面， 在某種程度上來說， 管理層的變動， 最能表明一家公司渴望改變的迫切。 一方面， 碧桂園的崛起、雙斌搭檔及其個人本身的成就，
儘管陽光城在規模上暫未定具體指標， 但無疑是要步入一個新臺階， “跨入千億， 兩千億， 甚至更多”。
2017年過半， 從上半年財務資料來看， 陽光城還有很大可提升空間。 根據協力廠商榜單， 陽光城上半年銷售額395.8億元， 排名第23名、加權平均融資成本有所下降為7.14%、毛利率22.36%， 淨利潤4.56%。
接下來， 陽光城需要面對的， 則是如何在目前不斷變化的週邊環境下， 對包括人、錢、地、產品、多元化等一系列問題做出調整， 從而實現快速發展。
這也是朱榮斌履新最先需要思考的問題。 在當天的媒體交流會上， 朱榮斌也確實帶著自己的思考來了， 對於陽光城如何實現快速發展，
(五圓模型)
五圓形成一個閉環。 從人才的培養及引進、土地儲備和財務政策三要素出發， 形成運營管控體系， 夯實基礎開發能力。 通過人、財、地三要素的有機結合實現三升一降——規模、速度、品質提升， 成本下降。
這被稱為是陽光城發展的快車道。
計畫新進20個區域
有選擇性進入三四線城市
廣撒網才能廣積糧。 開疆辟土是朱榮斌履新最先被外界知道的動作。
6月底， 從內部流出的《陽光城新區域招聘計畫》顯示， 陽光城計畫新進入20個區域。 這些區域包括合肥（六安、阜陽）、溫州、石家莊、山東（濟南、青島）、瀋陽、貴陽、天津、陝甘（陝西、甘肅）、環北京（廊坊等）、蘇錫常（蘇州、無錫、常州）、珠海、湛江、潮汕、寧波、南京及徐州（鎮江、揚州、鹽城、連雲港）、環上海（南通、韶關、昆山）、重慶、海南、昆明、烏魯木齊。
事實上， 在此之前， 陽光城整體戰略佈局是進入20個核心一二線城市。 福州、廈門、上海、蘇南、浙江、深莞、廣州、佛山、北京、陝甘、山西、廣西、湖南、四川、河南、湖北、江西是陽光城已成立的17個區域公司。
在新增區域中， 不乏三四線城市， 這意味著陽光城在向三四線城市擴張。
對此， 朱榮斌並未否認。 他將投資戰略稱之為“三全戰略”， 即全地域發展、全方式拿地（招拍掛、收購、三舊改造等）、全業態發展（住宅、產業地產等）。
陽光城仍將堅持“3+1+x”(長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰略城市點)的區域佈局， 聚焦一、二線城市， 但同時將戰略熱點城市作為利潤補充點。 用朱榮斌的話來說， 則是“根據地”、“環輻射”、“點開花”的全地域發展方式。
以3+1+X為根據地， 在此基礎上再向周邊的三四線城市滲透。
對比一二線城市現狀， 他認為三四線有很多機會。 但陽光城的優勢不在三四線城市而在一二線城市， 對此， 朱榮斌有著清晰的認知。 陽光城將有選擇性進入三四線城市。 “我跟吳總也學會了很多三四線的打法，但我們不是滿天星鋪開幹，我們是點開花，選擇進入。”
譬如以上海區域作為根據地，再向上海周邊的嘉興、余姚等二三線城市輻射單位。杭州輻射下的縣城，包括紹興、海鹽、建德等都有拿地。“在杭州下面一個建德的小地區，我都拿地了。”朱榮斌表示。
加速周轉
短平快專案要求在8—9個月現金流回正
雙斌到任陽光城後，先後獲取不少可實現快速周轉的項目，且吳建斌稱，今年到明年上半年，陽光城會更傾向於短期項目。
根據半年報，報告期內，陽光城資產負債率為86.55%，相比2016年底84.29%，又有進一步提升。
吳建斌認為負債率過高的原因在於，陽光城買地花費了大量現金，而其中不乏中長期地塊。這些地塊不是沒有賣出去而是還沒有建。從而導致負債總量增加。
作為一家幾百億級別的公司，陽光城目前貨值儲備達到4000多億。但資料顯示，截止8月18日陽光城全面累計僅供貨355.3億元，可售貨值670.8億元。預計全年實現新增供貨959.1億元，可售貨值達1274.6億元。
他認為後期資產、負債、土地儲備等方面的結構性調整，並非難題，在一定時間就能看到明顯的改善。“其實現在的土地儲備結構，我們正在進行積極調整。這一方面調整完以後，財務結構自然就優化了。”
為快速做大規模，陽光城提出“保供貨及保去化”，計畫接下來補充一些短平快的地。吳建斌稱，這些短平快的地，要求在8—9個月左右，現金流回正。“要做這樣一批調整。我們在今年到明年上半年，在買土上面要求會多一點，中長期的地放緩一點，短期多一點。”
比如可通過調整城市佈局、拿地方式等來獲取短平快專案。
進入三四線城市，除了出於完善全國化佈局的需要，陽光城還想避開一二線城市等調控區域，在三四線獲取短平快專案，實現快速周轉，從而改善目前的財務的狀況。
在2017年上半年，陽光城通過多種方式獲取64個專案。其中，作為陽光城主要擴張手段，通過合作並購共收穫52個項目。平均樓面價3829.63元/平，成本較招拍掛有顯著下降，預留了一定利潤空間。
朱榮斌認為並購是陽光城的投資優勢，還要繼續推進。但推進越多，財務壓力也大，所以計畫齊頭並進，也將多買一些快周轉的地塊。
這些地塊也不排除為並購所得。以去年並購的物產中大為例，其中既有中長期貨值、也有短期貨值。比如今年浙江區域，陽光城就借助物產中大並購，實現業績的快速增長。
分管運營的陽光城副總裁許珂表示，陽光城浙江區域今年的銷售額有極大部分來自去年的百億並購——物產中大，在杭州已經進銷售額榜單前五。
除了獲取短平快的專案，陽光城還將通過開發工作前置，縮短開發週期，來實現高周轉。
“管理首先需要基礎，產品研發能力，行銷推廣能力，合約管理能力，工程管理能力，如果你不改進，你的工程是上不去的。”朱榮斌認為，陽光城在這方面做得還不夠。目前要抓的重點之一是夯實基礎開發能力。
搭建“多基因團隊”
朱榮斌“每天都在不斷面試”
“過去的這段時間，我每天都在不斷面試。”朱榮斌指向門口站成一排的團隊稱，這些均是他近期招來的區域總、投資總及人事總等員工。
實行“成就共用”、同心共用跟投計畫，以及針對海歸博士的“未來領袖”計畫，都顯示碧桂園對人才的重視，這也是碧桂園成長為龍頭房企的秘密武器之一。在人才方面，碧桂園既捨得花錢又懂得放權，而履新陽光城兩月的朱榮斌，會對團隊搭建如何鋪排？
暫不論今年陽光城銷售額是多少，朱榮斌的首要任務則是搭建一個在數量及組織架構上，均符合千億企業標準的團隊。事實上，到任後朱榮斌就已開始這麼做了。
陽光城新進20個區域，對應需要20個區域的區域總、HRD和投資負責人等骨幹人才及更多的基層員工。據透露，“具體是在17個區域，現在有八九個區域已經到位了。”
“新區域的區域總，來自同行各家優秀的公司。董事會和管理層，希望是一個由多基因組成的團隊。”
朱榮斌認為，每一家公司都有很多值得學習的地方，所以陽光城在招募新團隊之時，有意識地希望來自某一家公司。分管人力的陽光城副總裁饒俊表示，陽光城引入不少來自中華萬龍（中海、華潤、萬科、龍湖）等企業的人才。這也呼應了朱榮斌的“多基因團隊”。
對於這批新招募的員工，在真正赴崗前，朱榮斌要求他們完成一份作業——對比前公司，提出希望陽光城需要改進的地方。“我這樣(做)的目的，是希望陽光城在短期內，能夠吸收到各家公司的優點，集眾長於一身，實現我們最好的一個團隊體系。”朱榮斌解釋稱。
除了招募各方的精英，陽光城也有意識地在內部培養年輕團隊。內部人才培養計畫被稱之為光之子、光之翼系列。顯然，朱榮斌也有意願大膽使用年輕的畢業生、博士生等。
在人才激勵方面，陽光城也已推出“陽光共贏”和“合作共贏”跟投機制。不同于碧桂園，陽光城的跟投機制，僅鼓勵員工適當參與，公司配資比例更大。據吳建斌介紹，員工與集團配資最高比例是1:7。同時，跟投的退出機制得到優化。
如何優化資產結構？
抓回款、永續中票及資產證券化、加強財務管理
在中海、碧桂園之後，雙斌再次同框是在陽光城。當天的交流會上，吳建斌就坐在朱榮斌左側，雙方互動不少。
雖未談及太多選擇陽光城的理由，但朱榮斌很開心地說，來陽光城最開心的事是和吳建斌有三段同公司工作經歷。“他說你只要有地，我就不差錢，我說你只要不差錢，我就有好房子。所以有吳總在，我這個老總當得不發愁。”
朱榮斌入局，給了陽光城規模擴張的更多底氣。而吳建斌的加入，直接涉及到真金白銀。負債、融資等財技，正是吳建斌擅長的部分。
陽光城後續將通過抓回款、永續中票及資產證券化、加強財務管理來優化資產結構。
譬如，全年回款率要求力爭達90%以上；通過加快前期工作加快專案開盤時間，減少各專案對集團資金池的佔用；採取創新的管理方式融資，調整資產結構；為加強現金流管理，後期會加大在供應鏈和金融方面的力度及加強財務共用中心的建設。
在融資方式上，吳建斌稱，將針對不同的專案使用不同的額融資方式。“專案規模不大，就直投、並購、前期融資。如項目盤子比較大，可以找一些合作夥伴一起去投，這些合作夥伴包括一些發展商，或者包括一些基金。有的時候，可能資金稍微要求比較急一點，我們會做一些貸款、信託，臨時半年時間過渡一下。等股權處理完了，專案處理得差不多，就可以發債。所以方式比較多。”
但在融資成本方面並未提及更為具體的指標。截止到2016年12月31日，陽光城融資成本為7.35%，目前這一數字為7.14%。
第一個影視小鎮落地常州
“你說我們地產公司什麼都可以做，這是忽悠。”
行業下半場，除了在增量市場上的比拼，更多的房企已在加大步伐佈局存量物業。在住宅之外，陽光城的多元化業務目前僅限於包括產業地產、園區運營、經營性物業運營（含商業、辦公、酒店、長租公寓）等。
而朱榮斌對於譬如長租公寓等自持業態並未表現出太多的興趣，“已經在研究之中了”、“目前還未算過帳來。”他說。
不過，產城融合是朱榮斌在此次媒體交流會上多次提及的關鍵字之一。特色小鎮、產業引導、產業地產、園區運營都在陽光城產城融合的範圍之內。
特色小鎮，作為目前產城融合熱點載體之一，也在年內被納入陽光城的版圖。
特色小鎮是陽光城今年對外公佈的一項戰略規劃。陽光城與其母公司陽光控股、北京電影學院三方達成10年戰略合作關係，以影視行業作為產業切入點，計畫先期以環北京、大福建等區域為起點，打造集影視娛樂、藝術創作、文化旅遊、商業休閒、生活居住於一體的國家級示範小鎮，並在全國核心一、二線城市通過模式複製及產業聯動，發展啟動10個以上影視小鎮專案。
朱榮斌透露，陽光城目前第一個影視小鎮已落地常州。“昨天剛在常州，陽光城與北京電影學院，在離上海不遠的地方，簽了三平方公里的電影小鎮。”
常州影視小鎮的初步定位為“北影陽光的智慧結晶、生態文明的再生再現、環球影城的迷你新版”，未來將發展成為集大型影視城、影視教育培訓、國際化社區、城市綜合體等多元業態為一體的“天寧會客廳、常州新名片”、城市更新的標杆和典範。
朱榮斌很坦誠，作為一家地產開發商，在影視小鎮中扮演不了太多的角色，“你說我們地產公司什麼都可以做，這是忽悠。”陽光城將負責開發建設，“我們有開發意願，他們有團隊，他們有電影行業的專業人才，而且有經驗。”
影視產業資源導入及運營將由集團康耀城市綜合開發有限公司、北影陽光產業發展有限公司負責。其中北影陽光產業發展有限公司由陽光城和青年電影製片廠合作成立。
“我們未來的目標就是打造一平方公里到三公里小城鎮，在未來，我們要佈置三十個。目前在北京、天津、福建、上海及這些城市周邊，我們已經選了點。但這些項目真正落地（的時間），大家在不遠的時間內，可以看到一塊一塊上來。這一塊工作會很快。”朱榮斌表示。
對於各類具體而微的問題作出解答的朱榮斌，面對媒體的追問，並未透露更多對規模的訴求。朱榮斌稱陽光城董事局主席林騰蛟沒有讓他定目標，也沒有給他定目標，並稱“你們相信我，我還是一個進取的人。”
朱榮斌的進取，會將陽光城帶上一個怎樣的高度？這還需要一些時間。
“我跟吳總也學會了很多三四線的打法，但我們不是滿天星鋪開幹，我們是點開花，選擇進入。”譬如以上海區域作為根據地，再向上海周邊的嘉興、余姚等二三線城市輻射單位。杭州輻射下的縣城，包括紹興、海鹽、建德等都有拿地。“在杭州下面一個建德的小地區，我都拿地了。”朱榮斌表示。
加速周轉
短平快專案要求在8—9個月現金流回正
雙斌到任陽光城後，先後獲取不少可實現快速周轉的項目，且吳建斌稱，今年到明年上半年，陽光城會更傾向於短期項目。
根據半年報，報告期內，陽光城資產負債率為86.55%，相比2016年底84.29%，又有進一步提升。
吳建斌認為負債率過高的原因在於，陽光城買地花費了大量現金，而其中不乏中長期地塊。這些地塊不是沒有賣出去而是還沒有建。從而導致負債總量增加。
作為一家幾百億級別的公司，陽光城目前貨值儲備達到4000多億。但資料顯示，截止8月18日陽光城全面累計僅供貨355.3億元，可售貨值670.8億元。預計全年實現新增供貨959.1億元，可售貨值達1274.6億元。
他認為後期資產、負債、土地儲備等方面的結構性調整，並非難題，在一定時間就能看到明顯的改善。“其實現在的土地儲備結構，我們正在進行積極調整。這一方面調整完以後，財務結構自然就優化了。”
為快速做大規模，陽光城提出“保供貨及保去化”，計畫接下來補充一些短平快的地。吳建斌稱，這些短平快的地，要求在8—9個月左右，現金流回正。“要做這樣一批調整。我們在今年到明年上半年，在買土上面要求會多一點，中長期的地放緩一點，短期多一點。”
比如可通過調整城市佈局、拿地方式等來獲取短平快專案。
進入三四線城市，除了出於完善全國化佈局的需要，陽光城還想避開一二線城市等調控區域，在三四線獲取短平快專案，實現快速周轉，從而改善目前的財務的狀況。
在2017年上半年，陽光城通過多種方式獲取64個專案。其中，作為陽光城主要擴張手段，通過合作並購共收穫52個項目。平均樓面價3829.63元/平，成本較招拍掛有顯著下降，預留了一定利潤空間。
朱榮斌認為並購是陽光城的投資優勢，還要繼續推進。但推進越多，財務壓力也大，所以計畫齊頭並進，也將多買一些快周轉的地塊。
這些地塊也不排除為並購所得。以去年並購的物產中大為例，其中既有中長期貨值、也有短期貨值。比如今年浙江區域，陽光城就借助物產中大並購，實現業績的快速增長。
分管運營的陽光城副總裁許珂表示，陽光城浙江區域今年的銷售額有極大部分來自去年的百億並購——物產中大，在杭州已經進銷售額榜單前五。
除了獲取短平快的專案，陽光城還將通過開發工作前置，縮短開發週期，來實現高周轉。
“管理首先需要基礎，產品研發能力，行銷推廣能力，合約管理能力，工程管理能力，如果你不改進，你的工程是上不去的。”朱榮斌認為，陽光城在這方面做得還不夠。目前要抓的重點之一是夯實基礎開發能力。
搭建“多基因團隊”
朱榮斌“每天都在不斷面試”
“過去的這段時間，我每天都在不斷面試。”朱榮斌指向門口站成一排的團隊稱，這些均是他近期招來的區域總、投資總及人事總等員工。
實行“成就共用”、同心共用跟投計畫，以及針對海歸博士的“未來領袖”計畫，都顯示碧桂園對人才的重視，這也是碧桂園成長為龍頭房企的秘密武器之一。在人才方面，碧桂園既捨得花錢又懂得放權，而履新陽光城兩月的朱榮斌，會對團隊搭建如何鋪排？
暫不論今年陽光城銷售額是多少，朱榮斌的首要任務則是搭建一個在數量及組織架構上，均符合千億企業標準的團隊。事實上，到任後朱榮斌就已開始這麼做了。
陽光城新進20個區域，對應需要20個區域的區域總、HRD和投資負責人等骨幹人才及更多的基層員工。據透露，“具體是在17個區域，現在有八九個區域已經到位了。”
“新區域的區域總，來自同行各家優秀的公司。董事會和管理層，希望是一個由多基因組成的團隊。”
朱榮斌認為，每一家公司都有很多值得學習的地方，所以陽光城在招募新團隊之時，有意識地希望來自某一家公司。分管人力的陽光城副總裁饒俊表示，陽光城引入不少來自中華萬龍（中海、華潤、萬科、龍湖）等企業的人才。這也呼應了朱榮斌的“多基因團隊”。
對於這批新招募的員工，在真正赴崗前，朱榮斌要求他們完成一份作業——對比前公司，提出希望陽光城需要改進的地方。“我這樣(做)的目的，是希望陽光城在短期內，能夠吸收到各家公司的優點，集眾長於一身，實現我們最好的一個團隊體系。”朱榮斌解釋稱。
除了招募各方的精英，陽光城也有意識地在內部培養年輕團隊。內部人才培養計畫被稱之為光之子、光之翼系列。顯然，朱榮斌也有意願大膽使用年輕的畢業生、博士生等。
在人才激勵方面，陽光城也已推出“陽光共贏”和“合作共贏”跟投機制。不同于碧桂園，陽光城的跟投機制，僅鼓勵員工適當參與，公司配資比例更大。據吳建斌介紹，員工與集團配資最高比例是1:7。同時，跟投的退出機制得到優化。
如何優化資產結構？
抓回款、永續中票及資產證券化、加強財務管理
在中海、碧桂園之後，雙斌再次同框是在陽光城。當天的交流會上，吳建斌就坐在朱榮斌左側，雙方互動不少。
雖未談及太多選擇陽光城的理由，但朱榮斌很開心地說，來陽光城最開心的事是和吳建斌有三段同公司工作經歷。“他說你只要有地，我就不差錢，我說你只要不差錢，我就有好房子。所以有吳總在，我這個老總當得不發愁。”
朱榮斌入局，給了陽光城規模擴張的更多底氣。而吳建斌的加入，直接涉及到真金白銀。負債、融資等財技，正是吳建斌擅長的部分。
陽光城後續將通過抓回款、永續中票及資產證券化、加強財務管理來優化資產結構。
譬如，全年回款率要求力爭達90%以上；通過加快前期工作加快專案開盤時間，減少各專案對集團資金池的佔用；採取創新的管理方式融資，調整資產結構；為加強現金流管理，後期會加大在供應鏈和金融方面的力度及加強財務共用中心的建設。
在融資方式上，吳建斌稱，將針對不同的專案使用不同的額融資方式。“專案規模不大，就直投、並購、前期融資。如項目盤子比較大，可以找一些合作夥伴一起去投，這些合作夥伴包括一些發展商，或者包括一些基金。有的時候，可能資金稍微要求比較急一點，我們會做一些貸款、信託，臨時半年時間過渡一下。等股權處理完了，專案處理得差不多，就可以發債。所以方式比較多。”
但在融資成本方面並未提及更為具體的指標。截止到2016年12月31日，陽光城融資成本為7.35%，目前這一數字為7.14%。
第一個影視小鎮落地常州
“你說我們地產公司什麼都可以做，這是忽悠。”
行業下半場，除了在增量市場上的比拼，更多的房企已在加大步伐佈局存量物業。在住宅之外，陽光城的多元化業務目前僅限於包括產業地產、園區運營、經營性物業運營（含商業、辦公、酒店、長租公寓）等。
而朱榮斌對於譬如長租公寓等自持業態並未表現出太多的興趣，“已經在研究之中了”、“目前還未算過帳來。”他說。
不過，產城融合是朱榮斌在此次媒體交流會上多次提及的關鍵字之一。特色小鎮、產業引導、產業地產、園區運營都在陽光城產城融合的範圍之內。
特色小鎮，作為目前產城融合熱點載體之一，也在年內被納入陽光城的版圖。
特色小鎮是陽光城今年對外公佈的一項戰略規劃。陽光城與其母公司陽光控股、北京電影學院三方達成10年戰略合作關係，以影視行業作為產業切入點，計畫先期以環北京、大福建等區域為起點，打造集影視娛樂、藝術創作、文化旅遊、商業休閒、生活居住於一體的國家級示範小鎮，並在全國核心一、二線城市通過模式複製及產業聯動，發展啟動10個以上影視小鎮專案。
朱榮斌透露，陽光城目前第一個影視小鎮已落地常州。“昨天剛在常州，陽光城與北京電影學院，在離上海不遠的地方，簽了三平方公里的電影小鎮。”
常州影視小鎮的初步定位為“北影陽光的智慧結晶、生態文明的再生再現、環球影城的迷你新版”，未來將發展成為集大型影視城、影視教育培訓、國際化社區、城市綜合體等多元業態為一體的“天寧會客廳、常州新名片”、城市更新的標杆和典範。
朱榮斌很坦誠，作為一家地產開發商，在影視小鎮中扮演不了太多的角色，“你說我們地產公司什麼都可以做，這是忽悠。”陽光城將負責開發建設，“我們有開發意願，他們有團隊，他們有電影行業的專業人才，而且有經驗。”
影視產業資源導入及運營將由集團康耀城市綜合開發有限公司、北影陽光產業發展有限公司負責。其中北影陽光產業發展有限公司由陽光城和青年電影製片廠合作成立。
“我們未來的目標就是打造一平方公里到三公里小城鎮，在未來，我們要佈置三十個。目前在北京、天津、福建、上海及這些城市周邊，我們已經選了點。但這些項目真正落地（的時間），大家在不遠的時間內，可以看到一塊一塊上來。這一塊工作會很快。”朱榮斌表示。
對於各類具體而微的問題作出解答的朱榮斌，面對媒體的追問，並未透露更多對規模的訴求。朱榮斌稱陽光城董事局主席林騰蛟沒有讓他定目標，也沒有給他定目標，並稱“你們相信我，我還是一個進取的人。”
朱榮斌的進取，會將陽光城帶上一個怎樣的高度？這還需要一些時間。