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觀點地產網 3月27日， 萬科在香港舉行2016年全年業績發佈會，
毫無疑問， 仍然沒有完全得到解決的股權事件依然是外界關注的焦點， 董事會改選、深圳地鐵入主等詞語再次成為業績會上提問的高頻詞， 但與上午萬科在深圳總部舉行的業績推介會類似， 萬科管理層對於該類問題回答謹慎， 僅在媒體多次追問之後才會吐露少許資訊供外界咀嚼。
而在董事會改選之外， 作為曾經的“宇宙第一房企”、房地產行業毋庸置疑的“老大”， 有關萬科2016年在規模、利潤等方面的表現， 仍然值得我們細細研究。
董事會改選沒有明確時間表
股權事件在過去一年多為媒體製造了無數的熱點，
儘管在業績彙報的最後， 朱旭已優先給出官方回應“換屆方案正在積極醞釀之中， 一旦成熟， 將立即啟動”， 但架不住媒體的一再追問， 鬱亮仍然坦誠， 萬科“董事會改選沒有明確時間表”。
鬱亮表示， 換屆選舉目前正在醞釀之中， 醞釀的話時間上如果太長的話就糊掉了， 所以一旦成熟了就會馬上端出來給大家看。 但其同時表示， 在時間表上， 萬科沒有這個時間表。
鬱亮強調， 任何事情不可能無限拖下去， 各方都希望萬科能穩定健康地發展， 都希望能儘快找到解決方案。
鬱亮同時指出， 媒體用的“股權爭奪”詞語是不準確的， “誰跟誰在奪？爭什麼呢？我們打工的，
鬱亮稱， 這個事情萬科叫股權事件， 股權影響萬科的穩定發展， 所以大家在關心、關注這件事， 並不存在誰跟誰爭的問題。
但即使強調在股權上萬科管理層沒有“爭”， 在管理權上萬科管理層又是否會讓步呢？在過去三十年的發展當中， 萬科管理層一直都是萬科的權利中心， 後續深圳地鐵入主之後， 會不會使萬科的文化發生改變？這個問題亦成為外界關注萬科董事會改選的核心。
對此， 鬱亮就回應道， 此前， 深圳地鐵在發佈的公告中明確提到對萬科的四個支持：一是支持萬科的第四個十年發展規劃， 也就是說萬科的“城市配套服務商”戰略深鐵是支援的；二是支持萬科的事業合夥人機制；三是支援萬科的混合所有制模式，
鬱亮強調， 深圳地鐵作為萬科的基石股東， 對於萬科的穩定發展起到重要的支撐作用， 是最希望萬科往健康的方向發展的。
但其同時表示， 如果說在原有的模式底下， 如果萬科（管理層）做得很好的話， 沒有理由去改變它；如果萬科（管理層）有做得不夠的地方需要改變， 那當然也需要相應地去改變。
鬱亮同時透露， 目前深鐵的淨資產是1700多億， 比萬科還大， 深鐵應當是當前深圳國資委中最有錢的。 深圳地鐵成為萬科的股東之後， 雙方之間進行的合作將變成關聯交易， 一旦有合作萬科一定會公告，
萬科不爭白銀時代的老大
據萬科公告， 2016年集團共實現銷售金額人民幣3， 647.7億元， 同比增長39.5%。 按全國商品房銷售金額人民幣117， 627.1億元計算， 2016年萬科在全國市場佔有率為3.1%， 較2015年提高0.1個百分點。
2016年， 萬科以103億之差在銷售規模上落後於恒大， 被恒大所趕超， 降為行業第二。 2017年前兩個月， 萬科追上了恒大， 卻再一次被碧桂園所趕超， 曾經的“宇宙第一房企”， 對於規模到底是怎麼看的呢？
觀點地產新媒體留意到， 2017年， 萬科現有項目預計新開工面積2， 923.6萬平方米， 較2016年實際開工面積降低6.8%；預計項目竣工面積2， 448.3萬平方米， 比2016年實際完成規模增長9.4%。
截至2016年底， 萬科集團存貨金額為人民幣4， 662.3億元， 較2015年底的3， 675億元增長26.9%。
降低的預計新開工面積， 小幅增長的預計竣工面積，再加上較上年有一定增長的存貨，如果僅以這些來計算，2017年萬科銷售的銷售規模或不可能在現有基礎上出現很大幅度增長，這是否說明，萬科不再追求規模了？
對此，張旭就回應，萬科每年報的開工面積是根據以前拿到的土地來安排開工計畫的，2017年公司新拿到的土地也會開工，在這過程當中會不斷地調整和增加，所以最後全年的開工數字要到年底才能確切知道
而鬱亮則表示，萬科一直不在意“老大”這個說法，只是覺得房地產的黃金時代已經結束了，規模的老大並不是萬科所追求的，萬科所說的要做行業的領跑者、行業的龍頭，是指要盡到行業的責任，推動行業的健康發展，這是萬科所追求的。
郁亮稱，萬科從來把自己比作馬拉松選手，其認為不必在乎一時的高和低，萬科真的不在乎是不是老大，會以平常心態度來面對這個問題。
而針對萬科2017年的銷售目標，鬱亮則回應，萬科從來不定銷售目標，這是萬科一直以來的慣例，過去這麼多年也從來沒有對外公佈過銷售目標。
據此，鬱亮再次強調，萬科從來不需要在房地產白銀時代去幹爭老大這一件事情，把自己的活幹好才是最主要的責任。
少數股東權益中的跟投權益
在規模之外，萬科2016年的利潤結構因股權事件亦給外界增添了更多的揣測空間，畢竟，萬科管理層在事件旋渦中曾經就因為合夥人機制攤薄大股東權益而受到指責。
值得注意的是，在營收規模實現大規模增長，從2015年的1，843.2億元同比增長24.2%到2016年的2，289.2億元的同時，萬科的利潤規模沒有實現相應增速的增長，公司淨利潤僅從2015年的259.5億元增長9.3%到2016年的283.5億元，出現了“增收不增利”的情況。
對此，張旭就回應稱，一方面，2016年在銷售規模大幅增長的情況下，公司行銷費用、管理費用、財務費用（負債率有所上升，負債規模也有所上升，利息的成本支出也有上升），行銷費用增加的速度超過了營收增長的速度；另一方面則是由於稅的增加，房地產有些收購類的項目、合作類的專案溢價部分，按照目前中國的稅法是不能夠計提的，高溢價項目的所得稅率會更高，公司在海外的項目稅費也會高一些。
另外，之前有市場人士認為萬科合作類專案的增加，攤薄了萬科的利潤總額，也攤薄了萬科的公司股東權益。
對此，觀點地產新媒體留意到，在2016年萬科的283億的淨利構成中，公司股東占比74%，少數股東占比26%，2015年兩者的比重為70%：30%，相對而言，2016年公司股東在淨利潤中占比較2016年提升4個百分點。
由於萬科合夥人跟投權益亦納入少數股東權益當中，這讓觀點地產新媒體不僅猜測，是否是萬科合夥人“讓利”給公司股東的結果？
對此，孫嘉則回應，利潤結構變化的根本原因還是歸結於結算專案合作比例的不同。在前面幾年，公司曾經控股股東的損益一度高達80%，但在2015年降到了70%，2016年又有了小部分的提升。
孫嘉解釋，合作一直是公司產生少數股東權益的原因，這些年中國的房地產市場優質土地的獲取越來越困難，萬科一直堅持合作，整合資源、做大規模，產生規模效益，因此，自然就會產生少數股東權益。
此外，孫嘉還首次透露了萬科合夥人跟投所占的權益。據其披露，萬科從2014年開始實行跟投制度，到現在為止，2016年跟投的少數股東權益只有4個多億，占公司283億結算淨利潤的2%，占比是非常低的，占少數股東權益（73億）也只有5.6%，幾乎可以忽略不計。
值得注意的是，據孫嘉透露，未來一兩年，萬科淨利構成中公司股東權益和少數股東權益的利潤分成比例將穩定在七比三左右，這也就意味著，未來萬科合作的項目比重將進一步提升。在萬科2016年獲取的173個專案當中，就已經有59.5%的新增專案為通過合作方式獲取。
以下為萬科2016年度香港業績發佈會問答實錄：
現場提問：公司2017年新開工的面積較2016年小幅下降，預計竣工面積也只有9.4%的增長，加上存貨是4662億，也就比2015年的3675億增長了26.9%，這樣的設置是不是說明公司今年在規模上不會有特別高的增長，公司對於規模是怎麼看的？會不會擔心被恒大、碧桂園超越？
公司營收有20%多的增長，但是總的利潤只有9%的增長，想問一下主要原因是什麼？淨利潤裡面，少數股東權益在總的權益裡面占的比重從30%降到了26%，是不是說明公司其實是讓利給大股東，下降的主要原因是什麼？
鬱亮：其實萬科一直說我們並不在意老大這個說法，我們只是覺得黃金時代已經結束了。因為行業黃金時代結束的時候，規模的老大並不是我們所追求的，我們說我們要做行業的領跑者，做行業的龍頭，盡到行業的責任，推動行業健康發展，這些是我們所追求的。
這一塊來說，萬科從來把這個比做馬拉松選手，我覺得不必在乎一時的高和低，所以萬科真的不在乎是不是老大。所以謝謝你的提醒，我會繼續努力，但會以長跑態度來面對這個問題。
張旭：其實我們每年報的開工面積是根據以前拿到的土地在安排開工計畫，2017年拿到的土地也會開工，所以在這過程當中會不斷的調整和增加，所以最後全年的開工數字是到年底才能知道非常確切的。
2016年我們的竣工增長了，但是我們還有這麼多的存量，其實我們過去賣的樓很多，所以很多已售未結還擺在庫存裡面，擺在存量裡面。
孫嘉：營收的增長率和淨利潤增長率，確實我們這裡面有幾個原因，第一個我們今年是規模總體增長，我指的是銷售規模和業務的擴張規模，包括核心都是增長得比較快的，因此我們的幾項費用，行銷費用，管理費用，包括財務費用，因為今年的負債率略有上升，整個負債規模也略有上升，因此整個利息的成本支出也有上升，這是一個原因。幾項費用的增加速度超過了營收的增長速度。
第二個就是稅的原因，房地產有些收購類的項目，合作類的項目是有溢價，這些溢價按照中國稅率法規定在稅前是不能夠進行計提的，因此實際的稅率會更高一些。另外今年我們美國的項目賣了30個多億，大概有6個多億的淨利潤，這部分美國的專案所得稅今年的稅率大概是45，所以這部分稅率會相對高一些。這幾個原因加在一起導致淨利潤增速沒有超過營收的增速。
少數股東權益，2015年我們的少數股東的權益大概是30%，也就說控股股東是70%，今年控股比例上漲到74.2%，高了4個多點，少數股東權益進一步下降到25.8%，這個更多的還是隨著每一年結算專案裡面的合作比例有所不同而不同。在前面幾年萬科曾經控股股東的權益大概占8成左右，2015年比較低一點，跟那一年的結算有關係，是70%。今年控股股東權益占比大就是因為結算裡面控股股東占的比例又高了一些——每一年的項目不一樣，結算項目裡面實際的控股方和少數股東的比例關係就不一樣。未來一兩年我們可預計的控股股東權益比例會穩定在7成左右。
鬱亮：控股股東權益大和讓利沒關係，是我們跟別人合作拿地時的股權比例就是這樣。所以你說的這個東西不屬於讓利，這個地不跟他合作拿不到，大家相互合作去拿地，所以不存在讓給別人的問題。
孫嘉：我再解釋一句，合作本身是產生少數股東權益和損益的根本原因，這些年中國的房地產，尤其是優質的土地獲取越來越困難，萬科一直堅持合作，整合資源，做大規模，發揮規模效益，因此自然就會產生少數股東權益和損益問題。在單個項目的層面，少數股東的回報和萬科控股的回報在單個項目裡面都是一樣的。還有你提到的跟投，其實跟投2014年開始實行，到2016年為止，去年跟投的少數股東權益只有4個多億，只占了211億權益結算的2%，所以這個占比是非常低的，占少數股東權益整體比例也只有5.6%，所以這個占比幾乎可以忽略不計。
現場提問：萬科推遲召開董事會的原因是什麼？安邦方面有沒有提出過派人進駐董事會的意向？之前公司跟深圳地鐵重組的時候，協商好的兩塊地最終沒有拿到，公司未來會不會用其他的方式拿到這兩塊地？
最近北京出了商住房限購政策，而萬科商住開發也比較多，這個政策對萬科有沒有什麼樣的影響，會不會使收益變少？公司商業和長租公寓方面的發展目標是什麼？可能的收入占比是多少？長租公寓今年打算推出多少間，回報率是什麼樣的？
朱旭：關於換屆的原因，其實我剛才已經回答了，我們各方面正在積累力量，一旦成熟立即啟動。
你提到關於申請的兩塊資產未來會是什麼方式，未來我們申請還是按市場化原則來進行。
另外，根據公司章程，董事人選提名要有一定的程式，有上屆董事會提名，也可以由股東提名，提名的程式都是存在的，管道通暢的。
鬱亮：說在醞釀，說明還沒成熟，所以大家再等等，不要那麼著急。
張旭：昨天北京的政策其實是對商住房，其實在我們的公寓裡面，大部分商住是做公寓，是出租的，所以我們在全國所有的定位都是保證一個非常好的戰略是做長租公寓。
長租公寓的計畫，今年想有5萬間的開業計畫，明年到10萬間以上，這是我們長期的規劃。但是大家知道長租公寓裡面還有許多政策需要解決，特別是稅收的政策，我們想應該先把它做起來，把規模做上來，這是我們現在的規劃和戰略。現在我們沒有追求最高的回報率，而是把客戶的服務和品牌做好。
現場提問：還是想問一下換屆的事情，可不可以給一個時間上的指引，或者預期什麼時候方案會出來，還是有可能無限期地直接現任董事會再繼續做個三年五年？另外想問一下鬱總，這次見您感覺有點滄桑，經歷了這麼多事情，您個人能不能談一下對過往這段時間的波折感受？
鬱亮：剛才說了換屆選舉在醞釀之中，醞釀的話如果時間太長就糊掉了，成熟馬上就端出來給大家看，所以你說時間表，各方都希望看到萬科健康穩定的發展，各方都希望儘快能夠找到解決方案。我們沒有這個時間表，當然我覺得任何事情不可能無限錯下去，總能找到解決方案。因為大家本著要促進萬科健康發展的目標，一定可以找到解決方案的。
我就是個農民，種地的，我的任務就把地種好，幹農活一般都比較辛苦，外面天氣變化比較大，幹農活更累一點，所以顯得有點滄桑，所以系個綠色領帶顯得自己青春點，結果還被你發現更憔悴了。今天很後悔帶綠領帶的，結果股票綠了，跌了。
現場提問：這次北京公告了商住限購，這個對整個市場會有怎麼樣的影響，是不是會發生很大的變化？
張旭：事實上我們一直是希望樓市是一個穩定的發展，而且希望有長效的機制，完善以後可以長期持續的發展，而且真正能夠回歸到居住的屬性，這樣的話行業才能夠長期的，健康的發展。房子是用來住的，這是中央政策給我們的定位，過去萬科在去年我們賣的住宅房子占到88%，12%是商業辦公其他的，其實我們沒有太多的商改住的東西，所以我想對我們沒什麼影響。
現場提問：公司大股東深圳地鐵方面有沒有具體的合作在最近可能會落實的？
鬱亮：其實萬科跟深圳地鐵早就有合作的，在股權事件之前就有合作。萬科現在整體上來說，在各個城市裡面，10%的專案是跟地鐵相關的，軌道物業相關的。
深圳地鐵成為萬科的股東之後，我們做的任何交易都變成關聯交易了，所以專案合作必須要公告，所以有這種項目要出來的話，就會公告給大家，甚至有的時候還需要經過股東會批准才可以做這個事情。這個東西我們現在有，一定會馬上公告。當然我相信我們未來一定會有的，因為地鐵這邊會繼續支持我們軌道和物業的發展模式。
現場提問：想關心一下公司之前股權爭奪方面，其實你們也談到好像現在還沒有完全解決，是不是還有一些隱憂？
鬱亮：你還在問這問題，說明股權問題就沒解決，你不再問的全解決了。
你用的詞是不太準確的，股權爭奪，誰跟誰在奪，爭什麼？我們打工的，種地的，跟地主爭什麼？這個事情，我們叫股權事件，股權事件影響了萬科的穩定發展，所以我們關心、關注這件事情，而不是說股權在爭奪什麼，我們不存在誰跟誰爭的問題，創造增收價值是我們最主要的任務，把客戶照顧好是我們的主要任務。
現場提問：2017年的銷售有沒有一個目標？去年被恒大超過了銷售量，然後今年會不會有什麼應對？關於養老地產方面，公司目前的盈利情況是怎麼樣的？之後的發展的計畫是怎麼樣的？
鬱亮：萬科從來不定銷售目標的，這是我們這麼多年慣例，萬科從來沒有公佈過銷售目標。萬科從來是馬拉松發展策略，而不是短跑策略。所以剛才已經說了，我們向優秀同行學習，但是我們其實並不需要在房地產這麼一個白銀時代去爭什麼老大這件事情。我們把這個活幹好，把這個客戶照顧好是我們最主要責任，謀取長期穩定的發展，不是爭所謂的老大。
關於養老業務，坦白說沒賺錢，今天為止萬科有140多個項目有養老，但是我們都沒賺錢，這裡面很多原因。換句話說，到今天為止在中國大陸我還沒發現養老賺錢的公司。
但是這個事情必須要去做，中國已經迅速進入老齡社會，所以我們必須要去摸索，探索這個事情。現在為止我覺得我們還會繼續去尋找、摸索、探索我們這個業務，找到相關盈利模式，這是我們的目標。
現場提問：去年的時候講過因為股權事件融資成本有增加，最後增加了多少，今年會看到緩解嗎？深圳地鐵的入主會不會改變萬科的文化嗎？
鬱亮：深圳地鐵作為深圳的國資公司，它的入主萬科會不會使萬科文化發生變化？深圳地鐵在之前發佈的公告書裡面，它提了四個支持：一是支援萬科的第四個十年發展規劃，我們的“城市配套服務商”戰略它是支援；二是支持萬科的事業合夥人機制；三是支援萬科的混合所有制模式，萬科過去是混合所有制，未來也還是混合所有制；四是支持萬科健康穩定發展。
我想對於深圳地鐵來說，它作為萬科的股東，它對萬科穩定發展起到重要的支持作用，它最希望看到萬科健康發展。
如果說在原有的模式下萬科做的更好，做的不錯的話，我相信沒理由去改變它。當然如果我們做的不夠好的地方需要改變的，當然也需要相應作出改變。
孫嘉：融資成本方面，事實上過去我們一直堅持以現金流為核心的管理理念，所以我們在過去這麼多年始終把自己的信用評級維持在最好的位置上。而且在各個方面保持和各個銀行和金融機構保持良好的合作和溝通，保持較低的負債率。所以在過去一年，融資成本是沒有上升的，過去一年的平均的融資成本下降了1點幾個點，大家看到報表上我們平均融資成本在4.5，融資成本還在不斷的降低的一個過程。
現場提問：如果說2017年的市場已經恢復理性的話，是不是可以代表今年公司在毛利率方面會有一個比較大的增幅？
孫嘉：我們現在已經銷售、沒有結算的2700多億報表裡面的數位，毛利水準確實是是比2016年結算的毛利水準要高一些。
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小幅增長的預計竣工面積，再加上較上年有一定增長的存貨，如果僅以這些來計算，2017年萬科銷售的銷售規模或不可能在現有基礎上出現很大幅度增長，這是否說明，萬科不再追求規模了？對此，張旭就回應，萬科每年報的開工面積是根據以前拿到的土地來安排開工計畫的，2017年公司新拿到的土地也會開工，在這過程當中會不斷地調整和增加，所以最後全年的開工數字要到年底才能確切知道
而鬱亮則表示，萬科一直不在意“老大”這個說法，只是覺得房地產的黃金時代已經結束了，規模的老大並不是萬科所追求的，萬科所說的要做行業的領跑者、行業的龍頭，是指要盡到行業的責任，推動行業的健康發展，這是萬科所追求的。
郁亮稱，萬科從來把自己比作馬拉松選手，其認為不必在乎一時的高和低，萬科真的不在乎是不是老大，會以平常心態度來面對這個問題。
而針對萬科2017年的銷售目標，鬱亮則回應，萬科從來不定銷售目標，這是萬科一直以來的慣例，過去這麼多年也從來沒有對外公佈過銷售目標。
據此，鬱亮再次強調，萬科從來不需要在房地產白銀時代去幹爭老大這一件事情，把自己的活幹好才是最主要的責任。
少數股東權益中的跟投權益
在規模之外，萬科2016年的利潤結構因股權事件亦給外界增添了更多的揣測空間，畢竟，萬科管理層在事件旋渦中曾經就因為合夥人機制攤薄大股東權益而受到指責。
值得注意的是，在營收規模實現大規模增長，從2015年的1，843.2億元同比增長24.2%到2016年的2，289.2億元的同時，萬科的利潤規模沒有實現相應增速的增長，公司淨利潤僅從2015年的259.5億元增長9.3%到2016年的283.5億元，出現了“增收不增利”的情況。
對此，張旭就回應稱，一方面，2016年在銷售規模大幅增長的情況下，公司行銷費用、管理費用、財務費用（負債率有所上升，負債規模也有所上升，利息的成本支出也有上升），行銷費用增加的速度超過了營收增長的速度；另一方面則是由於稅的增加，房地產有些收購類的項目、合作類的專案溢價部分，按照目前中國的稅法是不能夠計提的，高溢價項目的所得稅率會更高，公司在海外的項目稅費也會高一些。
另外，之前有市場人士認為萬科合作類專案的增加，攤薄了萬科的利潤總額，也攤薄了萬科的公司股東權益。
對此，觀點地產新媒體留意到，在2016年萬科的283億的淨利構成中，公司股東占比74%，少數股東占比26%，2015年兩者的比重為70%：30%，相對而言，2016年公司股東在淨利潤中占比較2016年提升4個百分點。
由於萬科合夥人跟投權益亦納入少數股東權益當中，這讓觀點地產新媒體不僅猜測，是否是萬科合夥人“讓利”給公司股東的結果？
對此，孫嘉則回應，利潤結構變化的根本原因還是歸結於結算專案合作比例的不同。在前面幾年，公司曾經控股股東的損益一度高達80%，但在2015年降到了70%，2016年又有了小部分的提升。
孫嘉解釋，合作一直是公司產生少數股東權益的原因，這些年中國的房地產市場優質土地的獲取越來越困難，萬科一直堅持合作，整合資源、做大規模，產生規模效益，因此，自然就會產生少數股東權益。
此外，孫嘉還首次透露了萬科合夥人跟投所占的權益。據其披露，萬科從2014年開始實行跟投制度，到現在為止，2016年跟投的少數股東權益只有4個多億，占公司283億結算淨利潤的2%，占比是非常低的，占少數股東權益（73億）也只有5.6%，幾乎可以忽略不計。
值得注意的是，據孫嘉透露，未來一兩年，萬科淨利構成中公司股東權益和少數股東權益的利潤分成比例將穩定在七比三左右，這也就意味著，未來萬科合作的項目比重將進一步提升。在萬科2016年獲取的173個專案當中，就已經有59.5%的新增專案為通過合作方式獲取。
以下為萬科2016年度香港業績發佈會問答實錄：
現場提問：公司2017年新開工的面積較2016年小幅下降，預計竣工面積也只有9.4%的增長，加上存貨是4662億，也就比2015年的3675億增長了26.9%，這樣的設置是不是說明公司今年在規模上不會有特別高的增長，公司對於規模是怎麼看的？會不會擔心被恒大、碧桂園超越？
公司營收有20%多的增長，但是總的利潤只有9%的增長，想問一下主要原因是什麼？淨利潤裡面，少數股東權益在總的權益裡面占的比重從30%降到了26%，是不是說明公司其實是讓利給大股東，下降的主要原因是什麼？
鬱亮：其實萬科一直說我們並不在意老大這個說法，我們只是覺得黃金時代已經結束了。因為行業黃金時代結束的時候，規模的老大並不是我們所追求的，我們說我們要做行業的領跑者，做行業的龍頭，盡到行業的責任，推動行業健康發展，這些是我們所追求的。
這一塊來說，萬科從來把這個比做馬拉松選手，我覺得不必在乎一時的高和低，所以萬科真的不在乎是不是老大。所以謝謝你的提醒，我會繼續努力，但會以長跑態度來面對這個問題。
張旭：其實我們每年報的開工面積是根據以前拿到的土地在安排開工計畫，2017年拿到的土地也會開工，所以在這過程當中會不斷的調整和增加，所以最後全年的開工數字是到年底才能知道非常確切的。
2016年我們的竣工增長了，但是我們還有這麼多的存量，其實我們過去賣的樓很多，所以很多已售未結還擺在庫存裡面，擺在存量裡面。
孫嘉：營收的增長率和淨利潤增長率，確實我們這裡面有幾個原因，第一個我們今年是規模總體增長，我指的是銷售規模和業務的擴張規模，包括核心都是增長得比較快的，因此我們的幾項費用，行銷費用，管理費用，包括財務費用，因為今年的負債率略有上升，整個負債規模也略有上升，因此整個利息的成本支出也有上升，這是一個原因。幾項費用的增加速度超過了營收的增長速度。
第二個就是稅的原因，房地產有些收購類的項目，合作類的項目是有溢價，這些溢價按照中國稅率法規定在稅前是不能夠進行計提的，因此實際的稅率會更高一些。另外今年我們美國的項目賣了30個多億，大概有6個多億的淨利潤，這部分美國的專案所得稅今年的稅率大概是45，所以這部分稅率會相對高一些。這幾個原因加在一起導致淨利潤增速沒有超過營收的增速。
少數股東權益，2015年我們的少數股東的權益大概是30%，也就說控股股東是70%，今年控股比例上漲到74.2%，高了4個多點，少數股東權益進一步下降到25.8%，這個更多的還是隨著每一年結算專案裡面的合作比例有所不同而不同。在前面幾年萬科曾經控股股東的權益大概占8成左右，2015年比較低一點，跟那一年的結算有關係，是70%。今年控股股東權益占比大就是因為結算裡面控股股東占的比例又高了一些——每一年的項目不一樣，結算項目裡面實際的控股方和少數股東的比例關係就不一樣。未來一兩年我們可預計的控股股東權益比例會穩定在7成左右。
鬱亮：控股股東權益大和讓利沒關係，是我們跟別人合作拿地時的股權比例就是這樣。所以你說的這個東西不屬於讓利，這個地不跟他合作拿不到，大家相互合作去拿地，所以不存在讓給別人的問題。
孫嘉：我再解釋一句，合作本身是產生少數股東權益和損益的根本原因，這些年中國的房地產，尤其是優質的土地獲取越來越困難，萬科一直堅持合作，整合資源，做大規模，發揮規模效益，因此自然就會產生少數股東權益和損益問題。在單個項目的層面，少數股東的回報和萬科控股的回報在單個項目裡面都是一樣的。還有你提到的跟投，其實跟投2014年開始實行，到2016年為止，去年跟投的少數股東權益只有4個多億，只占了211億權益結算的2%，所以這個占比是非常低的，占少數股東權益整體比例也只有5.6%，所以這個占比幾乎可以忽略不計。
現場提問：萬科推遲召開董事會的原因是什麼？安邦方面有沒有提出過派人進駐董事會的意向？之前公司跟深圳地鐵重組的時候，協商好的兩塊地最終沒有拿到，公司未來會不會用其他的方式拿到這兩塊地？
最近北京出了商住房限購政策，而萬科商住開發也比較多，這個政策對萬科有沒有什麼樣的影響，會不會使收益變少？公司商業和長租公寓方面的發展目標是什麼？可能的收入占比是多少？長租公寓今年打算推出多少間，回報率是什麼樣的？
朱旭：關於換屆的原因，其實我剛才已經回答了，我們各方面正在積累力量，一旦成熟立即啟動。
你提到關於申請的兩塊資產未來會是什麼方式，未來我們申請還是按市場化原則來進行。
另外，根據公司章程，董事人選提名要有一定的程式，有上屆董事會提名，也可以由股東提名，提名的程式都是存在的，管道通暢的。
鬱亮：說在醞釀，說明還沒成熟，所以大家再等等，不要那麼著急。
張旭：昨天北京的政策其實是對商住房，其實在我們的公寓裡面，大部分商住是做公寓，是出租的，所以我們在全國所有的定位都是保證一個非常好的戰略是做長租公寓。
長租公寓的計畫，今年想有5萬間的開業計畫，明年到10萬間以上，這是我們長期的規劃。但是大家知道長租公寓裡面還有許多政策需要解決，特別是稅收的政策，我們想應該先把它做起來，把規模做上來，這是我們現在的規劃和戰略。現在我們沒有追求最高的回報率，而是把客戶的服務和品牌做好。
現場提問：還是想問一下換屆的事情，可不可以給一個時間上的指引，或者預期什麼時候方案會出來，還是有可能無限期地直接現任董事會再繼續做個三年五年？另外想問一下鬱總，這次見您感覺有點滄桑，經歷了這麼多事情，您個人能不能談一下對過往這段時間的波折感受？
鬱亮：剛才說了換屆選舉在醞釀之中，醞釀的話如果時間太長就糊掉了，成熟馬上就端出來給大家看，所以你說時間表，各方都希望看到萬科健康穩定的發展，各方都希望儘快能夠找到解決方案。我們沒有這個時間表，當然我覺得任何事情不可能無限錯下去，總能找到解決方案。因為大家本著要促進萬科健康發展的目標，一定可以找到解決方案的。
我就是個農民，種地的，我的任務就把地種好，幹農活一般都比較辛苦，外面天氣變化比較大，幹農活更累一點，所以顯得有點滄桑，所以系個綠色領帶顯得自己青春點，結果還被你發現更憔悴了。今天很後悔帶綠領帶的，結果股票綠了，跌了。
現場提問：這次北京公告了商住限購，這個對整個市場會有怎麼樣的影響，是不是會發生很大的變化？
張旭：事實上我們一直是希望樓市是一個穩定的發展，而且希望有長效的機制，完善以後可以長期持續的發展，而且真正能夠回歸到居住的屬性，這樣的話行業才能夠長期的，健康的發展。房子是用來住的，這是中央政策給我們的定位，過去萬科在去年我們賣的住宅房子占到88%，12%是商業辦公其他的，其實我們沒有太多的商改住的東西，所以我想對我們沒什麼影響。
現場提問：公司大股東深圳地鐵方面有沒有具體的合作在最近可能會落實的？
鬱亮：其實萬科跟深圳地鐵早就有合作的，在股權事件之前就有合作。萬科現在整體上來說，在各個城市裡面，10%的專案是跟地鐵相關的，軌道物業相關的。
深圳地鐵成為萬科的股東之後，我們做的任何交易都變成關聯交易了，所以專案合作必須要公告，所以有這種項目要出來的話，就會公告給大家，甚至有的時候還需要經過股東會批准才可以做這個事情。這個東西我們現在有，一定會馬上公告。當然我相信我們未來一定會有的，因為地鐵這邊會繼續支持我們軌道和物業的發展模式。
現場提問：想關心一下公司之前股權爭奪方面，其實你們也談到好像現在還沒有完全解決，是不是還有一些隱憂？
鬱亮：你還在問這問題，說明股權問題就沒解決，你不再問的全解決了。
你用的詞是不太準確的，股權爭奪，誰跟誰在奪，爭什麼？我們打工的，種地的，跟地主爭什麼？這個事情，我們叫股權事件，股權事件影響了萬科的穩定發展，所以我們關心、關注這件事情，而不是說股權在爭奪什麼，我們不存在誰跟誰爭的問題，創造增收價值是我們最主要的任務，把客戶照顧好是我們的主要任務。
現場提問：2017年的銷售有沒有一個目標？去年被恒大超過了銷售量，然後今年會不會有什麼應對？關於養老地產方面，公司目前的盈利情況是怎麼樣的？之後的發展的計畫是怎麼樣的？
鬱亮：萬科從來不定銷售目標的，這是我們這麼多年慣例，萬科從來沒有公佈過銷售目標。萬科從來是馬拉松發展策略，而不是短跑策略。所以剛才已經說了，我們向優秀同行學習，但是我們其實並不需要在房地產這麼一個白銀時代去爭什麼老大這件事情。我們把這個活幹好，把這個客戶照顧好是我們最主要責任，謀取長期穩定的發展，不是爭所謂的老大。
關於養老業務，坦白說沒賺錢，今天為止萬科有140多個項目有養老，但是我們都沒賺錢，這裡面很多原因。換句話說，到今天為止在中國大陸我還沒發現養老賺錢的公司。
但是這個事情必須要去做，中國已經迅速進入老齡社會，所以我們必須要去摸索，探索這個事情。現在為止我覺得我們還會繼續去尋找、摸索、探索我們這個業務，找到相關盈利模式，這是我們的目標。
現場提問：去年的時候講過因為股權事件融資成本有增加，最後增加了多少，今年會看到緩解嗎？深圳地鐵的入主會不會改變萬科的文化嗎？
鬱亮：深圳地鐵作為深圳的國資公司，它的入主萬科會不會使萬科文化發生變化？深圳地鐵在之前發佈的公告書裡面，它提了四個支持：一是支援萬科的第四個十年發展規劃，我們的“城市配套服務商”戰略它是支援；二是支持萬科的事業合夥人機制；三是支援萬科的混合所有制模式，萬科過去是混合所有制，未來也還是混合所有制；四是支持萬科健康穩定發展。
我想對於深圳地鐵來說，它作為萬科的股東，它對萬科穩定發展起到重要的支持作用，它最希望看到萬科健康發展。
如果說在原有的模式下萬科做的更好，做的不錯的話，我相信沒理由去改變它。當然如果我們做的不夠好的地方需要改變的，當然也需要相應作出改變。
孫嘉：融資成本方面，事實上過去我們一直堅持以現金流為核心的管理理念，所以我們在過去這麼多年始終把自己的信用評級維持在最好的位置上。而且在各個方面保持和各個銀行和金融機構保持良好的合作和溝通，保持較低的負債率。所以在過去一年，融資成本是沒有上升的，過去一年的平均的融資成本下降了1點幾個點，大家看到報表上我們平均融資成本在4.5，融資成本還在不斷的降低的一個過程。
現場提問：如果說2017年的市場已經恢復理性的話，是不是可以代表今年公司在毛利率方面會有一個比較大的增幅？
孫嘉：我們現在已經銷售、沒有結算的2700多億報表裡面的數位，毛利水準確實是是比2016年結算的毛利水準要高一些。
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