今年上半年恒大可謂交出了一份非常亮眼的成績單。
28日， 恒大披露了2017年中期業績， 多項核心指標均位列行業前茅。 資料顯示，
與目前A股市場市值最大的地產股萬科相比， 萬科今年上半年的淨利潤為100.53億元， 歸屬于股東淨利潤73.03億元。 不論是從上半年的淨利潤還是歸屬於母公司的淨利潤， 中國恒大都已經大約是2.3個萬科的體量。 不過， 業內人士表示， 房地產企業的收入和利潤受結算期影響較大， 因而等到全年業績出來， 更具有對比價值。
相比國內分析人士的保守， 包括摩根士丹利、德意志銀行、美林美銀等外資大行均表示看好恒大盈利能力提升。 其中， 德意志銀行預計， 未來三年恒大盈利年複合增長率可達63%。
據瞭解， 恒大上半年實現利潤大增， 一方面是由於銷售高增長帶動營業收入大增;另一方面， 恒大近兩年大力度打造精品產品， 不斷提升產品附加值。 此外， 恒大採用的標準化運營模式， 大幅降低了行銷、管理、財務三大費用。
繼恒大成為國內房企一哥後， 今年年初， 許家印大刀闊斧啟動戰略轉型， 提出要堅定實施發展戰略和發展模式的轉變。 在發展戰略上， 由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變;在發展模式上， 由以往高負債、高杠杆、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變。
從半年報業績來看， 恒大的戰略轉型取得了顯著的成效， 公司不僅保持了規模的穩步增長， 效益指標還大幅提高， 負債率更大降近一半。
1.“規模+效益”轉型成效凸顯
從成立到現在， 20年的時間裡， 恒大一直走的是一條規模化擴張的道路。
經過多年的高速發展和吸納土儲， 恒大已經成為房企的“規模之王”。 截至目前， 恒大土地儲備2.76億平方米， 位居行業第一， 且遠遠超過其他同行;項目覆蓋223個城市， 在所有房企中面積最廣;去年銷售額排第一， 今年上半年權益銷售額也仍是第一。
然而， 在過去的幾年， 恒大的盈利能力始終低於規模增長的速度。
“去年當了第一之後， 我們發現， 即便銷售目標實現了第一， 效益如果是第二， 那我們還是第二。 ”今年初， 恒大明確了“規模+效益”的發展戰略， 在保持規模適度增長的同時， 重點注重增長品質、增加效益。 此舉意味著， 在銷售規模上一路狂奔的恒大已開始主動換擋， 力圖在規模與效益的天秤上找到新的平衡。
並且，
在當天的業績會現場， 恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在回答現場提問時， 基本上都主動提到了規模與效益， 強調在恒大新的發展策略中兩者的位置已對調。 “未來不追求銷售量第一， 規模保證前三， 爭取利潤效益第一。 ”
從“規模”向“規模+效益”的轉變， 是恒大的一個歷史性轉變。 恒大方面表示， 在充足的土地儲備和龍頭銷售規模的基礎上， 下半年恒大將銷售價格和利潤總額作為首要考慮對象， 繼續做高效益。
2.“三低一高”模式降低負債率
房地產作為資金密集型行業，高速增長的房企普遍會採取“三高一低”的發展模式。恒大也不例外，作為發展最快的龍頭房企，自2009年上市以來，恒大的銷售額、總資產等核心經營指標實現12-23倍的增長，負債率也因此處於較高水準。
過去依託“三高一低”，恒大實現了超常規發展並贏得了市場，但也因較高的負債率引發了市場的擔憂。尤其在房地產業增速放緩、國家大力去杠杆的背景下，“三高一低”發展模式顯然不可持續。
因此，恒大在今年年初已經開始向“三低一高”發展模式轉變，核心就是降低負債率。年初開始的一系列“增利”、“減負”的戰略舉措，讓恒大從“規模之王”向“利潤之王”蛻變，實現更穩健的高品質增長。半年報顯示，恒大上半年實現淨負債率大幅下降近一半。
今年上半年恒大成功引入兩輪總額為700億的戰略投資，投資者中包括中信、中融、華信、深業集團、山東高速、深圳廣田等，這些央企、國企、大型金融機構及戰略合作夥伴的入股，充分顯示了對恒大發展前景的認可，極大地增厚了恒大的淨資產。
此外，恒大僅僅在5、6月份兩個月內便清償了1129億永續債，提前超額完成目標，顯示其強大實力以及去杠杆決心的同時，也釋放了近百億的股東利潤。
今年上半年，恒大還成功發行了63億美元債券，利率最低6.25%，期限最長8年。分析認為，恒大通過長債換短債、低息置換高息，極大地改善了債務結構，進一步降低融資成本。
按照恒大的規劃，到2018年6月底，公司淨負債率力爭由目前的240%降至140%左右;2019年6月30日，淨負債率力爭降至100%;2020年6月末，淨負債率力爭降至70%左右，並力爭長期維持在這一水準。
值得關注的是，恒大接下來還將通過三大措施，繼續推動負債率大幅下降。第一，計畫未來三年實施土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當於每年減少1000到2000萬平米土地儲備;第二，恒大地產計畫進行第三次引進戰略投資者，引入戰投資金300-500億;第三，進一步降低成本，提升產品品質，增加產品附加值，增強盈利能力，增加淨資產。
3.結語
多年來，恒大掌門人許家印以激進的方式大手筆拿地，全面趕超萬科。同時在多個產業版圖強勢佈局，已經形成了包括地產、金融、互聯網、體育、文化、健康、旅遊、農牧等八大產業版圖在內的商業帝國。
分析認為，恒大房地產銷售額不斷攀升將推動其營收再創新高，加上其多產業協同發展，預計其未來在世界500強的排名將大幅提升。
不過，隨著房地產行業告別野蠻生長，房企一哥的衡量標準不僅是規模與速度，更要利潤與穩健。隨著恒大開啟戰略轉型，未來將實現規模、利潤、穩健的平衡發展，進一步鞏固行業霸主的地位。
2.“三低一高”模式降低負債率
房地產作為資金密集型行業，高速增長的房企普遍會採取“三高一低”的發展模式。恒大也不例外，作為發展最快的龍頭房企，自2009年上市以來，恒大的銷售額、總資產等核心經營指標實現12-23倍的增長，負債率也因此處於較高水準。
過去依託“三高一低”，恒大實現了超常規發展並贏得了市場，但也因較高的負債率引發了市場的擔憂。尤其在房地產業增速放緩、國家大力去杠杆的背景下，“三高一低”發展模式顯然不可持續。
因此，恒大在今年年初已經開始向“三低一高”發展模式轉變，核心就是降低負債率。年初開始的一系列“增利”、“減負”的戰略舉措，讓恒大從“規模之王”向“利潤之王”蛻變，實現更穩健的高品質增長。半年報顯示，恒大上半年實現淨負債率大幅下降近一半。
今年上半年恒大成功引入兩輪總額為700億的戰略投資，投資者中包括中信、中融、華信、深業集團、山東高速、深圳廣田等，這些央企、國企、大型金融機構及戰略合作夥伴的入股，充分顯示了對恒大發展前景的認可，極大地增厚了恒大的淨資產。
此外，恒大僅僅在5、6月份兩個月內便清償了1129億永續債，提前超額完成目標，顯示其強大實力以及去杠杆決心的同時，也釋放了近百億的股東利潤。
今年上半年，恒大還成功發行了63億美元債券，利率最低6.25%，期限最長8年。分析認為，恒大通過長債換短債、低息置換高息，極大地改善了債務結構，進一步降低融資成本。
按照恒大的規劃，到2018年6月底，公司淨負債率力爭由目前的240%降至140%左右;2019年6月30日，淨負債率力爭降至100%;2020年6月末，淨負債率力爭降至70%左右，並力爭長期維持在這一水準。
值得關注的是，恒大接下來還將通過三大措施，繼續推動負債率大幅下降。第一，計畫未來三年實施土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當於每年減少1000到2000萬平米土地儲備;第二，恒大地產計畫進行第三次引進戰略投資者，引入戰投資金300-500億;第三，進一步降低成本，提升產品品質，增加產品附加值，增強盈利能力，增加淨資產。
3.結語
多年來，恒大掌門人許家印以激進的方式大手筆拿地，全面趕超萬科。同時在多個產業版圖強勢佈局，已經形成了包括地產、金融、互聯網、體育、文化、健康、旅遊、農牧等八大產業版圖在內的商業帝國。
分析認為，恒大房地產銷售額不斷攀升將推動其營收再創新高，加上其多產業協同發展，預計其未來在世界500強的排名將大幅提升。
不過，隨著房地產行業告別野蠻生長，房企一哥的衡量標準不僅是規模與速度，更要利潤與穩健。隨著恒大開啟戰略轉型，未來將實現規模、利潤、穩健的平衡發展，進一步鞏固行業霸主的地位。