作者：胡華雄
萬科今年年報計提存貨跌價準備的城市增加到了12個， 不少輿論認為這是這些城市房價一定會跌的信號。
在今日上午舉行的萬科業績推介會上， 萬科董秘朱旭解釋了為何對部分地區的專案計提存貨跌價準備。 她表示， 這主要是基於審慎的態度， 未來仍將謹慎， 尤其對三四線城市保持謹慎。
1萬科計提存貨跌價準備專案增至13個 涉及12城
在剛剛發佈的2016年年報中， 萬科表示報告期內計提存貨跌價準備13.8億元， 較2015年增長82.3%， 原因在於部分城市房價、地價持續調整。
值得注意的是， 儘管萬科在近些年的年報中都會對部分城市的房地產專案計提存貨跌價準備，
在樓市持續高燒， 多個城市開始加碼調控的大環境下， 萬科此舉背後的意蘊令人遐想。 地產龍頭公司越來越謹慎， 這些三四線城市房價將面臨更大壓力？
萬科2016年年報計提存貨跌價準備的專案及所涉城市
2萬科年報透露資訊不容忽視：曾為樓市“章魚帝”？
作為國內房地產行業長期的“一哥”， 萬科對房地產行業的看法及發展思路一向為業內所看重， 其計提存貨跌價準備行為本身是否是樓市的風向標？
根據萬科2015年年報， 萬科計提存貨跌價準備項目所在城市包括唐山、煙臺、烏魯木齊、蕪湖、營口， 其中唐山、煙臺、烏魯木齊三個城市的專案是增加計提， 蕪湖、營口的項目是新增。 不管如何， 計提行為本身表明了萬科對這幾個城市樓市的看淡。
從2016年的情況來看， 萬科預測還是比較准的， 2015年年報中計提存貨跌價準備的幾個城市樓市表現普遍表現不佳。
根據國家統計局的資料， 截至2016年12月， 烏魯木齊新建商品住宅價格指數同比下降1.4%， 是唯一出現下降的省會城市， 唐山新建商品住宅價格指數同比僅上漲3.0%， 漲幅處於70個大中城市後列。
煙臺2016年樓市成交雖比較活躍， 但房價偏冷。 根據克爾瑞（CRIC）和易居研究院的資料， 煙臺2016年新建商品住成交面積同比增長32%， 均價為6752元/平方米， 同比漲幅僅為2%， 房價屬於相對偏冷的一類。
蕪湖2016年的房價漲幅也相對較小。 根據蕪湖市住建委網站披露的資料， 2016年蕪湖市區商品房銷售面積486.41萬平方米， 同比增長76.72%， 銷售金額為303.22億元， 同比增長81.65%。 價格方面， 市區商品房銷售均價為6234元/平方米， 同比增長2.79%， 其中商品住房銷售均價為5983元/平方米，
營口的情況大體相似。 根據安信證券的研究， 截至去年10月， 營口房地產的供需比超過了280%， 供給遠遠大於需求。
另外， 從東、中、西部的房地產銷售資料來看， 2016年全年烏魯木齊所在的西部地區商品房銷售面積增速明顯小於東部和中部地區。 根據國家統計局的統計， 2016年西部地區商品房銷售面積38346萬平方米， 增速為15.6%， 同期東部地區和中部地區的增速分別為22.7%和28.4%。
2015年年報中， 萬科對溫州龍灣花園、煙臺海雲台、唐山紅郡、撫順金域藍灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香等 6 個可能存在風險的專案計提存貨跌價準備 7.64 億元。 這些項目主要集中在泡沫處於擠出階段的浙江溫州、西部的烏魯木齊以及近年經濟出現下滑的東北地區。 從2015年樓市表現來看， 這些地方相對全國樓市而言， 始終不溫不火。
萬科2015年年報計提存貨跌價準備的專案及所涉城市
事實上，除萬科外，房地產行業因不看好某個地區樓市和具體專案而對房地產專案提減值準備的情形也很普遍，如中糧地產近日就宣佈，為旗下杭州方圓府項目計提投資性房地產減值準備1661萬元；財信發展對旗下的重慶國興北岸江山項目、棠城公司的國興海棠國際項目合計計提3111萬元的存貨跌價準備。
房地產公司相較于普通老百姓更熟悉房地產本身，其對樓市的理解深度和前瞻性往往強於普通人。在龍頭地產公司萬科將計提存貨跌價準備的專案所涉城市擴大至12個城市的背後，是否意味著其本身在房市量價齊升的情況下，部分城市樓市的隱憂可能進一步加大？
正如萬科年報中所說，“對於中國房地產企業而言，如何面對2016年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界並非那麼清晰。這一年中國房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，但這真的只是一件值得慶倖的事情嗎？”
萬科2015年年報計提存貨跌價準備的專案及所涉城市
事實上，除萬科外，房地產行業因不看好某個地區樓市和具體專案而對房地產專案提減值準備的情形也很普遍，如中糧地產近日就宣佈，為旗下杭州方圓府項目計提投資性房地產減值準備1661萬元；財信發展對旗下的重慶國興北岸江山項目、棠城公司的國興海棠國際項目合計計提3111萬元的存貨跌價準備。
房地產公司相較于普通老百姓更熟悉房地產本身，其對樓市的理解深度和前瞻性往往強於普通人。在龍頭地產公司萬科將計提存貨跌價準備的專案所涉城市擴大至12個城市的背後，是否意味著其本身在房市量價齊升的情況下，部分城市樓市的隱憂可能進一步加大？
正如萬科年報中所說，“對於中國房地產企業而言，如何面對2016年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界並非那麼清晰。這一年中國房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，但這真的只是一件值得慶倖的事情嗎？”