平安證券——萬科A：業績穩健，無懼風雨

公司公佈2016年年報,全年實現營業收入2404.8億元,同比增長23.0%,歸屬淨利潤210.2億元,同比增長16.0%,對應EPS1.9元,符合預期。

業績穩步增長,ROE持續提升。 期內公司實現營收2404.8億元,同比增長23%,淨利潤210.2億元,同比增長16.0%。 利潤增長慢於收入的主要原因:1)三費占比小幅提升0.85個百分點至5.64%;2)資產減值損失同比增長140.5%至11.9億。 儘管公司2016年備受股權紛爭困擾,但公司盈利能力持續攀升,全年攤薄ROE較2015年提升0.44個百分點至18.5%,地產結算毛利率較2015年提升0.32個百分點至19.8%。

未結資源豐富,2017年增長可期。 期內公司結算面積2053.3萬平米,結算收入2341.4億元,同比分別增長20.5%和23.1%;結算均價11403元/平米,同比增長2.2%。

由於銷售規模遠高於結算規模,期末公司已售未結資源2279.7 萬平,按合同金額合計約2782.3億元,較2015年末增長29.4%,未結資源均價同比增長4.5%至12205元/平米。 期末預收款同比增長29.2%至2746.5億,均為2017年業績及盈利增長奠定基礎。

銷售增長迅速,大象依舊起舞。 公司2016年實現銷售面積2765.4萬平方米,銷售金額3647.7億元,同比分別上升,33.8%和39.5%,銷售面積及金額均創歷史新高,市占率較2015年提升0.1個百分點至3.1%,銷售回款率達95%,銷售均價同比增長4.3%至13190元/平米。 公司2017年前兩月已經實現866億銷售,同比增長108%,預計全年加推貨值超過3500萬平米,銷售仍將保持較快增速。

土地投資積極,2017年新開工相對謹慎。 期內公司獲取新專案173個,總建面3157.3萬平米,其中88.3%項目位於一二線城市。

權益占比59.5%,與2015年持平,對應權益建面1892.2萬平米,同比增長19.8%。 新增項目樓面地價5776元/平米,較2015年上升16.9%。 考慮到公司持續增長的銷售規模,預計2017年仍將保持較積極的拿地態勢,但鑒於持續高企的地價,收購、舊改等其他拿地方式將持續加大。 公司2016年新開工面積3136.7萬平米,同比增長47.5%;實現竣工面積2237.2萬平米,同比增長29.4%。 2017年計畫新開工2923.6萬平米,同比下降6.8%,計畫竣工面積2448.3萬平,同比增長9.4%。

負債率小幅上升,預收賬款充足。 得益于銷售高增長,年內公司實現經營性現金淨流入395.7億元,期末在手現金年初增加了338.5億至870.3億,為一年到期長短期負債的200%,與2015年基本持平。 期末淨利率和剔除預收款的資產負債率分別為25.9%和47.5%,較期初分別增長6.6個和4.6個百分點。

股權紛爭逐步落地,未來發展值得期待。

2017年1月,地鐵集團以協定轉讓方式受讓華潤持有的本公司15.31%的股份;3月恒大將其持有14.07%的萬科股權表決權、提案權及參加股東大會的權利不可撤銷地委託給地鐵集團。 隨著重要股東的持續表態,持續困擾公司的股權紛爭有望逐步落地。 同時在核心城市土地供應日益緊缺的背景下,深圳地鐵成為公司重要股東,雙方未來在“軌道+物業”、城市產業升級的各類資源獲取和開發合作值得期待,同時新股東將帶來優質專案資源注入的預期。

投資建議:預計公司2017-2018年EPS分佈為2.25元和2.62元,當前股價對應PE分別為9.5倍和8.2倍。 在備受股權紛爭困擾的2016年,公司各項經營指標依舊維持向好的趨勢,ROE穩步提升。 相信隨著股權事件的逐步解決,公司治理及管控有望進一步提升。

公司作為國內最優質的龍頭開發房企,住宅開發持續受益集中度提升,仍將保持較快增速。 同時深圳地鐵的介入帶來的不僅僅是優質資源,更是“軌道+物業”的新業務模式。 此外公司積極佈局物流地產、社區物業等地產細分領域,拓展新的業務模式。 我們看好公司股權紛爭落地後的長遠發展,維持“推薦”評級。

風險提示:基本面及業績大幅惡化風險。