中海地產“千日革新”：3年如何多賣2000億？

時代週報記者胡天祥發自廣州、香港

3月22日，香港萬豪酒店。首次以中海地產行政總裁的身份出現在中國海外發展有限公司首席資訊官等重要崗位。 2014年6月26日，顏建國告別中海正式加入龍湖地產，並于同年12月16日，被龍湖任命為公司執行董事。

無論是在產品線、主流城市深耕策略、還是注重成本控制和追求財務穩健等特點上，中海、龍湖這兩家基因不同的公司卻有著不少相似之處。這也是不少中海人跳槽時，會優先考慮龍湖的原因之一。

與郝建民、肖肖和中國建築工程總公司上直指中海土地儲備總量不足，

也不均衡，不足以支撐公司可持續發展。 “中海對土地市場的急速變化瞭解不深，跟的不夠緊。部分同事存在小富即安的思想，不想多拿地承擔過高的指標，冒更大的風險；過分依賴公開市場，投資手段單一，創新不足。 ”

為此，肖肖認為，只要透徹把握法律法規，深入研究專案，各種投資方式都是可選項。他建議公司建立非公開市場獲取土地的組織機構與機制。

據時代週報記者瞭解，中海新管理層已將投資拿地列入地區公司考核指標，要求各地區公司要密切跟蹤土地市場，保持投資連續性。

2016年12月，中海分別在重慶、武漢、佛山、南昌、蘇州、廈門等城市共收購9幅地塊，應占樓面面積共約245萬平方米，土地收購應付代價約為人民幣174億元。

2017年1-2月，中海地產累計收購11個項目，應占樓面面積229萬平方米，公司應付土地出讓金109.29億元。

2016年12月-2017年2月合計三個月的時間耗資近283億元，這遠超中海2016年前11個月210億元的拿地支出總額。

3月15日，中海以總價約33.12億元競得成都雙流區一地塊，樓面地價10880元/平方米。 3月24日下午，中海地產分別以12.33億、9.26億元競得合肥撮鎮鎮兩幅相鄰地塊，溢價率分別為130%、137.66%。

肖肖表示， 2017年中海預計的土地金是1000億港元，對應的土地建面是1600萬平方米， “除了正常的招拍掛途徑，公司還會通過並購、一級開發、棚戶區改造等方式獲取土地。 ”

積極納儲的背後，是這艘曾經的地產航母不斷地被萬科、恒大、碧桂園等企業後來居上，且差距愈發拉大的現實。 “2016年已經有三家房企銷售額超過3000億元，

我們與之相比，確實是落後了。 ”肖肖曾在年終總結會上表示。

更為直接的原因，則是中海希望實現2020年4000億的銷售目標。 “怎麼實現，當然第一條，我們吸納土地。今年中海土地市場的資本開支計畫是1000億元，對應的是1600萬平米。 ”肖肖在業績會上重申。

工科中海

業績會上，顏建國還透露一個重要資訊，要求中海需從物業、設計、施工、行銷、物管服務全鏈條入手，提升產品品質和客戶滿意度。 “產品和客戶服務口碑，現在也是市場所需，增量高速快速增長不太現實，我們的理解就是做溢價，不做快消。 ”

之前的年終總結會上，顏建國便要求公司要加強客戶研究與市場細分的研究。並設立客戶服務部與專業的客戶研究機構。

此外，他還要求中海要加強進度管控，對開工、開盤、竣工等重大節點延期的，要問責。

對於如何打造精品專案，這位重慶建築工程學院向下收權，並設專業地產、行銷、工程三條線，由總部垂直管理。

若報導成真，這意味著中海將重回郝建民改革前的架構。但至於如何改革，仍然是一個問號。