序
隨著房地產行業進入白銀時代， 房地產企業之間的競爭也日益激烈。 在整個大環境下， 許多曾經風光無限的房地產企業， 也逐漸衰落， 有的甚至銷聲匿跡。 在此背景下， 房地產企業如何評估經營風險成為極重要又迫切的問題。
風起於青萍之末， 浪成於微瀾之間。 只要企業在經營， 風險就陪伴在你的左右。 那麼在企業經營過程中， 應該如何開展風險評估工作呢？今天， 我們就來討論一下房地產企業風險評估的話題。
什麼是企業風險評估？
我們都知道， 風險是關於“未來的不確定性”。 風險評估則是指對業務流程中的風險進行識別、分析和評價的過程。
企業風險評估的內容可以分為“判斷是什麼”和“確定怎麼樣”， 具體含義如下：
判斷是什麼：主要是確定風險事件， 找出風險點和影響因素。 從企業的經營狀況與市場表現， 找出病根， 也就是風險事件。
確定怎麼樣：分析風險發生的可能性與嚴重程度， 確定企業目前整體處於怎樣的風險水準， 以及各個模組的風險水準。
需要注意的是， 風險對企業的發展並不都是壞處。
為什麼要開展房地產企業風險評估？
在房地產行業， 我們不斷看到房地產公司成功和失敗的例子。 大家都在做同樣的事情：拿地、規劃、設計、融資、開發、銷售等。 在同樣的宏觀環境下， 用同樣的人力資源， 同樣的策略， 卻有著天壤之別的結果。 有人笑傲江湖， 有人銷聲匿跡， 問題的關鍵是什麼？答案就是，
由順馳神話的終結說開去
提起順馳， 業內人士都會唏噓不已。 順馳， 曾經以黑馬姿態驚動中國地產界， 銷售收入2002年14億；2003年40億；2004年95億；2005年預期目標190億；接連在石家莊、蘇州、天津等城市“天價”拿地， 要在三五年內成為中國地產老大。 然而， 2006年， 順馳以12.8億的價格將55%的股份賤賣給路勁基建， 為自己的急劇擴張付出了慘重的代價。
反觀順馳的發展路徑， 可以發現， 順馳忽略了自身經營中可能出現的各種風險因素， 已在資金、管理、運營各個方面埋下了隱患， 只要出現很小的一個紕漏， 就會出現連鎖反應， 最終走到了崩潰的邊緣。 可見， 風險的評估與管理對一家房地產企業來說是多麼的重要。
圖：房地產企業風險評估的重要作用
總而言之， 企業在經營過程中面臨著許多風險， 從某種意義上來說， 企業的經營過程就是管理風險的過程。
從哪些維度進行評估？
企業風險的傳導路徑
要明確從哪些維度來評估風險， 就得先瞭解企業風險的傳導路徑。 存在於企業外部環境或內部環境系統中的風險因素， 形成風險流， 依託於一定的載體， 經由一定的路徑和管道， 傳遞和蔓延到企業的各個業務功能節點和業務流程， 甚至整個企業利益鏈， 從而造成企業經營活動偏離預期目標而遭受損失。
以順馳集團為例，宏觀政策調控是外生因素，規模擴張、高價拿地、資金缺口、管理粗放是內生因素，這些風險因素形成風險流，促使企業經營的各個方面產生異常；同時各種風險相互影響、交互傳播，最終導致企業的實際成果與預期目標產生負偏離，產生經營風險。
圖：房地產企業風險的傳導路徑
房地產企業風險評價維度
通過對傳導路徑的分析，羅列出企業各個環節的風險點。基於企業間經營環境、發展階段、業務特徵的差異，每個企業識別出的風險點也各不相同，但綜合來看，基於房地產業運行的共性特徵，整體上仍可以從宏觀風險、資源風險、運營風險及財務風險等維度分析。
圖：房地產企業風險評價維度
宏觀風險：房地產企業處在大環境中，宏觀風險無法避免。宏觀經濟的週期性波動不以人的意志為轉移，勢必給各種經濟組織的正常運行帶來影響，進而引發企業經營風險。其次，房地產行業受政策影響非常大，政策直接影響各城市市場供需結構以及企業專案的去化率。除政策外，市場的波動也是導致房企風險變化的關鍵因素，如房地產開發投資情況、市場的供需情況、商品房價格變動情況等。
資源風險：能不能順利獲取資源，是房企的另一項考核。對房地產企業來說，最重要的資源當屬土地和資金。土地儲備的主要風險來自于，土儲分佈結構和成本問題，不同城市的去化壓力不同，以及拿地成本是否能應對價格調整帶來的壓力。當然還有一類非常重要的資源，即人力資源，我們稱之為組織管控風險。企業的職能設置、管控流程、權責劃分等是否形成成熟體系，對房企未來安全發展意義重大；企業的文化與行事風格，也正在經受市場變化檢驗，影響房企未來業績及戰略走向。
運營風險：房地產企業的外部環境較為複雜，隨時處於變化中，而主體對環境的認知能力和適應能力有限，從而導致運營活動達不到預期，甚至運營失敗。其中最關鍵的影響因素就為城市佈局風險。由於各城市房地產走勢差別明顯，不同城市的投資吸引力差距較大，房企的市場佈局差異將為企業帶來不同的風險。此外，業務組合和產品結構也是必須要考慮的因素，多元化的經營、均衡的產品種類的公司，往往有更穩定的運營和現金流，從而加強其抵禦市場波動及政策影響的能力；但企業的資源總是有限的，多元化的實施不僅會使企業在原有業務資金的投入減少，又會分散管理層的注意力，削弱原有產業。
財務風險：一個企業面臨的風險最終都將在該企業的財務狀況中體現出來。房地產企業的財務風險主要包括穩健性風險，如淨現金流水平、負債水準；規模性風險，如資產規模變化、銷售規模及市場競爭風險；盈利性風險，如利潤規模增長風險、銷售收益及成本控制風險；運營效率風險，如流動性及運轉效率等。
順馳集團風險分析
圖：順馳集團風險分析
從順馳的案例來看，宏觀調控便是順馳潰敗的直接誘因。2004年，中央政府採取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策，將房地產資本金比例提高到35%及以上，給予順馳以沉重的打擊。
從資源風險的角度來看，在土地儲備方面，順馳在全國不計成本拿地，常以超過招標價值兩倍的代價搶得稀缺地塊，快速規模擴張導致無法承受其財力之重；在企業管理方面，順馳的企業文化呈現一種亢奮狀態，大量年輕的高管意氣風發，但是做事不計後果，留下巨大隱患。
在運營風險方面，順馳在短短兩年時間內，迅速擴張至全國十餘個省，在求“快”的作戰策略下，難免對城市的研究不夠深入；又以盡可能快的速度啟動專案建設，迅速推向市場，但未能保證品質。可以說，就算沒有宏觀調控的“引爆”，順馳集團在運營方面的問題也會暴露出來。
在財務方面，從穩健性來看，順馳無視自身資金和管理能力而盲目擴張，導致巨大的資金缺口；從盈利性來看，公開測算的利潤率僅為3%-5%，這是因為順馳在購地前期投入巨額規劃設計費用、競拍中不惜血本、為了追求快速資金回籠銷售不計利潤等原因所致。
綜上可以發現，順馳忽略了自身經營中可能出現的政策風險、市場風險、管理風險、財務風險等風險因素，已經是危機四伏；也可以發現，風險並不是獨立的，而是存在各種交互關係，將企業的風險放大。這些風險發生以後，都會將疊加以後的風險能量傳遞給整個企業，進而影響企業的整體風險，一旦企業整體陷入困難，那麼企業的生產運營都會舉步維艱。因此，忽視對風險的管理，任何企業都不可能有長足的發展。
房地產企業風險評估的步驟是怎樣的？
為了順利而正確地對風險進行評估，必須建立和遵循一定的評價程式。對一個房地產企業，評價過程大體上可分為如下幾個步驟：
圖：房企風險評估流程
風險識別：廣泛收集企業風險資訊，分析風險傳導路徑，識別出風險影響因素，確定評價維度。風險識別是下一步風險評估的基礎；
建立評價指標體系：根據企業風險資訊和評價維度，建立評價指標體系，並確定每個指標的權重。一般採用專家打分法來確定權重；
定義風險等級評價標準：如將風險劃分為低風險、較低風險、中等風險、較高風險和很高風險五個等級，對於每個指標建立評判標準。以宏觀風險為例，評判標準可做如下定義：
表：宏觀風險評判標準
綜合評價企業風險：確定了每個底層指標的風險等級，採用一定的數學方法，即可計算出企業的整體得分值，再借助此前確定的風險等級標準，來最終確定該企業的等級評價。
指標等級判定：根據指標體系，對每個指標的實際取值進行採集和整理，根據評判標準，確定指標的風險等級。對於定量指標，根據評判標準很容易得出風險等級；對於定性指標，一般採用專家評判法確定。
繪製風險圖譜：按照發生的可能性及發生後對經營目標的影響程度兩個維度，將企業當前面臨的重大風險繪製成風險座標圖。風險圖譜直觀展示了各類風險重要性的分佈情況，便於找到管理的重點，且圖譜中處於不同區間的風險對應著不同的風險管理策略。
圖：企業重大風險圖譜
結語:
房地產企業的發展過程是一個充斥著各種風險的活動過程，因此，房地產企業應構建科學的風險評估體系，提高其抗風險能力。本文從四個層次分析房地產企業風險，梳理出科學、全面的風險評價維度，提出一套易操作、有實效的風險評估流程，使大多數房地產企業都能夠嘗而試之，從而逐步形成風險管理理念，有效管理企業風險。
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以順馳集團為例，宏觀政策調控是外生因素，規模擴張、高價拿地、資金缺口、管理粗放是內生因素，這些風險因素形成風險流，促使企業經營的各個方面產生異常；同時各種風險相互影響、交互傳播，最終導致企業的實際成果與預期目標產生負偏離，產生經營風險。
圖：房地產企業風險的傳導路徑
房地產企業風險評價維度
通過對傳導路徑的分析，羅列出企業各個環節的風險點。基於企業間經營環境、發展階段、業務特徵的差異，每個企業識別出的風險點也各不相同，但綜合來看，基於房地產業運行的共性特徵，整體上仍可以從宏觀風險、資源風險、運營風險及財務風險等維度分析。
圖：房地產企業風險評價維度
宏觀風險：房地產企業處在大環境中，宏觀風險無法避免。宏觀經濟的週期性波動不以人的意志為轉移，勢必給各種經濟組織的正常運行帶來影響，進而引發企業經營風險。其次，房地產行業受政策影響非常大，政策直接影響各城市市場供需結構以及企業專案的去化率。除政策外，市場的波動也是導致房企風險變化的關鍵因素，如房地產開發投資情況、市場的供需情況、商品房價格變動情況等。
資源風險：能不能順利獲取資源，是房企的另一項考核。對房地產企業來說，最重要的資源當屬土地和資金。土地儲備的主要風險來自于，土儲分佈結構和成本問題，不同城市的去化壓力不同，以及拿地成本是否能應對價格調整帶來的壓力。當然還有一類非常重要的資源，即人力資源，我們稱之為組織管控風險。企業的職能設置、管控流程、權責劃分等是否形成成熟體系，對房企未來安全發展意義重大；企業的文化與行事風格，也正在經受市場變化檢驗，影響房企未來業績及戰略走向。
運營風險：房地產企業的外部環境較為複雜，隨時處於變化中，而主體對環境的認知能力和適應能力有限，從而導致運營活動達不到預期，甚至運營失敗。其中最關鍵的影響因素就為城市佈局風險。由於各城市房地產走勢差別明顯，不同城市的投資吸引力差距較大，房企的市場佈局差異將為企業帶來不同的風險。此外，業務組合和產品結構也是必須要考慮的因素，多元化的經營、均衡的產品種類的公司，往往有更穩定的運營和現金流，從而加強其抵禦市場波動及政策影響的能力；但企業的資源總是有限的，多元化的實施不僅會使企業在原有業務資金的投入減少，又會分散管理層的注意力，削弱原有產業。
財務風險：一個企業面臨的風險最終都將在該企業的財務狀況中體現出來。房地產企業的財務風險主要包括穩健性風險，如淨現金流水平、負債水準；規模性風險，如資產規模變化、銷售規模及市場競爭風險；盈利性風險，如利潤規模增長風險、銷售收益及成本控制風險；運營效率風險，如流動性及運轉效率等。
順馳集團風險分析
圖：順馳集團風險分析
從順馳的案例來看，宏觀調控便是順馳潰敗的直接誘因。2004年，中央政府採取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策，將房地產資本金比例提高到35%及以上，給予順馳以沉重的打擊。
從資源風險的角度來看，在土地儲備方面，順馳在全國不計成本拿地，常以超過招標價值兩倍的代價搶得稀缺地塊，快速規模擴張導致無法承受其財力之重；在企業管理方面，順馳的企業文化呈現一種亢奮狀態，大量年輕的高管意氣風發，但是做事不計後果，留下巨大隱患。
在運營風險方面，順馳在短短兩年時間內，迅速擴張至全國十餘個省，在求“快”的作戰策略下，難免對城市的研究不夠深入；又以盡可能快的速度啟動專案建設，迅速推向市場，但未能保證品質。可以說，就算沒有宏觀調控的“引爆”，順馳集團在運營方面的問題也會暴露出來。
在財務方面，從穩健性來看，順馳無視自身資金和管理能力而盲目擴張，導致巨大的資金缺口；從盈利性來看，公開測算的利潤率僅為3%-5%，這是因為順馳在購地前期投入巨額規劃設計費用、競拍中不惜血本、為了追求快速資金回籠銷售不計利潤等原因所致。
綜上可以發現，順馳忽略了自身經營中可能出現的政策風險、市場風險、管理風險、財務風險等風險因素，已經是危機四伏；也可以發現，風險並不是獨立的，而是存在各種交互關係，將企業的風險放大。這些風險發生以後，都會將疊加以後的風險能量傳遞給整個企業，進而影響企業的整體風險，一旦企業整體陷入困難，那麼企業的生產運營都會舉步維艱。因此，忽視對風險的管理，任何企業都不可能有長足的發展。
房地產企業風險評估的步驟是怎樣的？
為了順利而正確地對風險進行評估，必須建立和遵循一定的評價程式。對一個房地產企業，評價過程大體上可分為如下幾個步驟：
圖：房企風險評估流程
風險識別：廣泛收集企業風險資訊，分析風險傳導路徑，識別出風險影響因素，確定評價維度。風險識別是下一步風險評估的基礎；
建立評價指標體系：根據企業風險資訊和評價維度，建立評價指標體系，並確定每個指標的權重。一般採用專家打分法來確定權重；
定義風險等級評價標準：如將風險劃分為低風險、較低風險、中等風險、較高風險和很高風險五個等級，對於每個指標建立評判標準。以宏觀風險為例，評判標準可做如下定義：
表：宏觀風險評判標準
綜合評價企業風險：確定了每個底層指標的風險等級，採用一定的數學方法，即可計算出企業的整體得分值，再借助此前確定的風險等級標準，來最終確定該企業的等級評價。
指標等級判定：根據指標體系，對每個指標的實際取值進行採集和整理，根據評判標準，確定指標的風險等級。對於定量指標，根據評判標準很容易得出風險等級；對於定性指標，一般採用專家評判法確定。
繪製風險圖譜：按照發生的可能性及發生後對經營目標的影響程度兩個維度，將企業當前面臨的重大風險繪製成風險座標圖。風險圖譜直觀展示了各類風險重要性的分佈情況，便於找到管理的重點，且圖譜中處於不同區間的風險對應著不同的風險管理策略。
圖：企業重大風險圖譜
結語:
房地產企業的發展過程是一個充斥著各種風險的活動過程，因此，房地產企業應構建科學的風險評估體系，提高其抗風險能力。本文從四個層次分析房地產企業風險，梳理出科學、全面的風險評價維度，提出一套易操作、有實效的風險評估流程，使大多數房地產企業都能夠嘗而試之，從而逐步形成風險管理理念，有效管理企業風險。
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