◆經濟導報記者 杜楊 濟南報導
9月1日， 濟南中央商務區就直指“孤立規劃”的弊端， 並提出將以地質調查為基礎， 科學統籌地上、地下空間資源開發利用， 並納入土地利用規劃， 與相關規劃做好銜接。 地質專家、山東省地質調查院水環所副所長劉春華則稱相關部門準備了大量資料， 希望能對濟南城市“整體規劃”工作做出正面推動。
地上空間的配套
濟南CBD工地中央有一個十幾米深的“大坑”。 9月9日經濟導報記者造訪此地時， 規劃中的輕軌M環線正鋪設到此。
據瞭解， 工地之所以挖成一個比地鐵軌道深得多的“大坑”，
既然能服務地上生活人群， CBD自然吸引了一批地產項目入駐。 綠地山東國際金融中心售樓處就建在“大坑”邊上， 地下公共空間規劃也讓綠地專案在設計上注重地下空間。 公開資料顯示， 綠地專案規劃有容積率為0.85的地下商業設施， 也就是說將有2.5萬平方米左右的地下空間從事商業運營， 並與CBD中央樞紐車站銜接。 綠地山東國際金融中心售樓處的魏經理表示，
而在城市的另一端， 同為商業地產項目的濟南和諧廣場·銀座中心， 雖然體量比綠地專案（規劃總建築面積約43.06萬平方米）多出不少（前者為55萬平方米）， 但它的地下商業面積與綠地項目不可同日而語——營業面積雖接近2萬平方米， 但有超過8000平方米是“自營”的銀座超市， 故入駐商鋪不足1萬平方米。
此外， 業態已發展十幾年人防商城近來遭遇客流減少。 “現在租金是每天每㎡4元， 雖然2016年後降過2次， 但現在經營依然艱難。 ”英雄山人防商城的一位業戶表示。 經濟導報記者注意到商城內的冷飲攤位的確不少， 但即便在最高氣溫達32℃的9日， 前來納涼的市民依然寥寥無幾。
上述幾個商業地產項目對地下空間的利用和經營現狀千差萬別， 但相關人士分別對經濟導報記者表示， 他們對地下空間的定位卻相對一致——都是地上的配套， 包括沒有地上部分運營的人防商城。
“客導線”能帶來什麼
“如果你來逛商場， 你是希望在敞亮通透的地上逛， 還是在昏暗幽閉的地下逛？”和諧廣場營運部的一位元工作人員向經濟導報記者坦言， “說白了， 商業地產要不要向地下發展， 完全看客導線能不能下去。 ”
所謂“客導線”， 即商場內顧客的流動路線。 如上所述， 顧客通常青睞採光好、環境通透的商鋪， 而地下空間顯然難以滿足， 故而相較於商業地產的地上部分， 地下空間的商業價值大受影響。
經濟導報記者在連城國際、中潤世紀廣場等地走訪發現， 不少商業地產一樓商鋪租金的基準價格多在每天每平方米10元左右， 而二樓價格減半， 三樓以上繼續遞減；而地下商鋪租金可能僅為1元到3元， 與一樓租金差距甚遠。 可見“客導線”難以“下沉”， 造成了地下空間的商業價值不足。
“此外， 地下空間的建築成本很高， 後期運營， 包括通風、排水的成本更高。 ”上述營運部工作人員估算地下空間的“綜合成本”是地上空間的3倍左右， “這就是地下空間被定位為‘配套’， 並且商業價值有限的原因。 ”
與之相對， 綠地專案因CBD中央樞紐車站的存在， 其“客導線”本來就是“自下而上”， 所以儘管也屬“配套”， 但此處的地下商業設施不僅不用擔心客流， 反而承擔著將“客導線”“上提”的作用。
經濟導報記者還注意到， 作為一種利用地下空間的商業模式， 人防商城受“客導線”走向的影響也很大。 以經四路人防商城為例， 有分析稱， 其經營火熱是因為經四路地上商業模式以沿街商鋪為主， 反倒是地下空間不懼烈日暴雨， 購物環境好；而2010年後， 隨著萬達廣場等全新商業業態的出現， 經四路的“客導線”“上提”， 人防商城的經營大受影響。
根據《人防建設與城市建設相結合實施辦法》所述， 城市供電、供水、通信、熱力等管線建設， 應儘量埋設在地下。 這段對地下空間的描述， 與商業地產項目對地下空間的定位非常一致。 所以業內人士也將人防工程列為城市地上發展的重要“配套”， 並認為其開發利用，正是城市地下空間開發利用的重要部分。
亟待整體規劃
前段時間，濟南市緯十二路人防工程已經裝修完畢，並交由西市場經營。緯十二路人防商城預計今年年底開業，一條沿緯十二路地下行進的“客導線”呼之欲出。
實際上，規劃中的輕軌M環線也將沿該市緯十二路鋪設，並在經七路與經十路形成換乘網站。如此一來，未來緯十二路沿線，包括和諧、連城，以及蘇寧等地產項目，將形成與CBD類似的商業區。屆時地下的“客導線”將為整片區域帶來更多的人流。
當經濟導報記者提出上述預測時，和諧廣場的營運部工作人員持保留意見，“如果只是將我們跟連城廣場連通起來，‘客導線’就會轉向他們，所以我們有些吃虧。”他認為原本孤立的單個地產專案，其“客導線”都經過周密的規劃設計，一旦因地下空間而連通，幾個項目勢必打破現有的平衡。
上述人防商城業戶則更擔心客流被引走，“原先納涼的市民是人防商城的重要客流。現在周圍商場既能納涼，業態又比我們豐富，你說就算客流增加了，到時候我們怎麼留人？”公開信息顯示，未來緯十二路人防商城將加入“便民市場”業態，與和諧、連城錯位經營的思路極為明顯。
作為孤立的商業地產專案，因缺乏管道與城市發展規劃進行對接，對未來顧慮重重；而在城市規劃方面，亦缺乏部門間對接、融合的平臺。所以9月6日在《意見》發佈的新聞通氣會上，國土資源部新聞發言人、規劃司司長莊少勤就直言，地質工作是城市規劃、建設、運營和管理的重要基礎性工作，但城市規劃建設管理對地質工作重視不夠，地質工作與城市規劃建設管理結合也不緊，融合也不夠。
《意見》表明，將以城市地質調查成果為基礎，開展國土空間開發適宜性評價。同時以地質調查為基礎，科學統籌地上、地下空間資源開發利用，並納入土地利用規劃，與相關規劃做好銜接。
作為省地調院的地質專家，曾參與濟南地下水環評的劉春華對經濟導報記者分析，《意見》主要分為“統籌城市地上、地下建設”和“加強城市地質調查”兩部分，“為了讓城市地上、地下建設更協調、合理，涉及城市建設的各有關部門之間應加強同步協作，實現資訊的有效互通，才能科學地規劃建設。”
而根據《濟南市城市地下空間開發利用管理辦法》，濟南地下空間涉及規劃部門、國土資源部門、城鄉建設部門和人民防空主管部門，山東省地質調查院作為全省公益性基礎性地質調查隊伍，在服務城市地質調查方面，已經做出了很多有利用價值或參考價值的地質成果。目前，省地調院已經搭建好了濟南城市地下空間三維平臺，下一步還將在全省逐步開展城市地質調查工作，並希望這些資料能夠對城市規劃、建設和人防部門的工作，起到正面、科學、有效的服務作用。
魏經理則從商業地產運營商的角度說明“整體規劃”的重要性，“CBD是政府主導企業同步跟進，周邊幾個地產專案各安其位元，相互之間根據規劃發展，也就不存在‘誰佔便宜誰吃虧’的問題。”
並認為其開發利用，正是城市地下空間開發利用的重要部分。亟待整體規劃
前段時間，濟南市緯十二路人防工程已經裝修完畢，並交由西市場經營。緯十二路人防商城預計今年年底開業，一條沿緯十二路地下行進的“客導線”呼之欲出。
實際上，規劃中的輕軌M環線也將沿該市緯十二路鋪設，並在經七路與經十路形成換乘網站。如此一來，未來緯十二路沿線，包括和諧、連城，以及蘇寧等地產項目，將形成與CBD類似的商業區。屆時地下的“客導線”將為整片區域帶來更多的人流。
當經濟導報記者提出上述預測時，和諧廣場的營運部工作人員持保留意見，“如果只是將我們跟連城廣場連通起來，‘客導線’就會轉向他們，所以我們有些吃虧。”他認為原本孤立的單個地產專案，其“客導線”都經過周密的規劃設計，一旦因地下空間而連通，幾個項目勢必打破現有的平衡。
上述人防商城業戶則更擔心客流被引走，“原先納涼的市民是人防商城的重要客流。現在周圍商場既能納涼，業態又比我們豐富，你說就算客流增加了，到時候我們怎麼留人？”公開信息顯示，未來緯十二路人防商城將加入“便民市場”業態，與和諧、連城錯位經營的思路極為明顯。
作為孤立的商業地產專案，因缺乏管道與城市發展規劃進行對接，對未來顧慮重重；而在城市規劃方面，亦缺乏部門間對接、融合的平臺。所以9月6日在《意見》發佈的新聞通氣會上，國土資源部新聞發言人、規劃司司長莊少勤就直言，地質工作是城市規劃、建設、運營和管理的重要基礎性工作，但城市規劃建設管理對地質工作重視不夠，地質工作與城市規劃建設管理結合也不緊，融合也不夠。
《意見》表明，將以城市地質調查成果為基礎，開展國土空間開發適宜性評價。同時以地質調查為基礎，科學統籌地上、地下空間資源開發利用，並納入土地利用規劃，與相關規劃做好銜接。
作為省地調院的地質專家，曾參與濟南地下水環評的劉春華對經濟導報記者分析，《意見》主要分為“統籌城市地上、地下建設”和“加強城市地質調查”兩部分，“為了讓城市地上、地下建設更協調、合理，涉及城市建設的各有關部門之間應加強同步協作，實現資訊的有效互通，才能科學地規劃建設。”
而根據《濟南市城市地下空間開發利用管理辦法》，濟南地下空間涉及規劃部門、國土資源部門、城鄉建設部門和人民防空主管部門，山東省地質調查院作為全省公益性基礎性地質調查隊伍，在服務城市地質調查方面，已經做出了很多有利用價值或參考價值的地質成果。目前，省地調院已經搭建好了濟南城市地下空間三維平臺，下一步還將在全省逐步開展城市地質調查工作，並希望這些資料能夠對城市規劃、建設和人防部門的工作，起到正面、科學、有效的服務作用。
魏經理則從商業地產運營商的角度說明“整體規劃”的重要性，“CBD是政府主導企業同步跟進，周邊幾個地產專案各安其位元，相互之間根據規劃發展，也就不存在‘誰佔便宜誰吃虧’的問題。”