經濟觀察報 記者 楊依依
經過進一步恢復， 佳兆業（01638.HK）在8月29日公佈了其半年業績。 合約銷售金額同比增長63%至224.6億元， 接近去年一整年的合約銷售水準。
也許是由於業務基本面的回暖， 中期業績發佈後第二天即8月30日， 佳兆業股票出現大漲， 截至收市前漲幅為9.9%， 報3.44港元， 已比停牌前的1.56港元翻了一倍有餘， 複牌後的最高值出現在7月20日， 報3.63港元。
經歷了暴跌、停牌又複牌的佳兆業， 在港股市場上是否會成為下一個“牛股”？業績發佈之後， 有多名港股券商人士向經濟觀察報表示正在關注佳兆業， 但是否薦股還要看目前的財務基本面和未來的空間。
拿地的底氣
佳兆業的幾個財務核心指標， 負債率和毛利率還沒有恢復至債務危機前的水準。 截至2017年6月30日， 佳兆業負債率為87%，
截至8月30日收市， 根據半年業績計算的全年TTM（動態市盈率）為－13%。
佳兆業集團控股有限公司主席兼執行董事郭英成在8月29日的香港業績會上表示：“目前負債確實偏高”， 負債原因一是城市更新， 二是土地儲備。
高負債和財務虧損並沒有束縛住佳兆業的手腳， 2017年上半年， 佳兆業透過招拍掛、合作開發及收購等方式購入共12幅土地或相關權益。 土地收購的總代價約為55.4億元， 建築面積約191億平方米， 80%位於粵港澳大灣區。 支撐佳兆業持續拿地的包括全新的一批美元債和銀行授信。
新一批高息債券為4筆中長期淨外債權，
新票據收購協定的訂約方為瑞信、中信銀行（國際）、中銀國際、德意志銀行、招商證券（香港）。 中信銀行深圳分行曾在2015年底聯手中信信託， 出資300億元解困佳兆業。 再據深圳一名銀行人士透露， 解困佳兆業的主辦方是深圳中信銀行深南大道支行。
目前佳兆業的總借款約為1022億元， 其中銀行及其他借款約為614億元， 以總帳面為686億元的物業和附屬公司股份做抵押。 佳兆業集團CFO黃志強在8月29日的業績會上介紹短債占比大約是12%-15%。
從這方面來看， 佳兆業在高負債之下亟需資金加速擴展。
新變化
截至8月30日收市， 佳兆業的總市值為186.52億港元， 離歷史最高值的300億港元還差近一倍。
據佳兆業聯席總裁麥帆的介紹， 佳兆業現在的土地儲備約2100萬平方米， 貨值超過2000億元。 其中有占地面積超過1400萬平方米的舊改土地， 59%位於深圳。 全年740億元的可售貨源中， 有30%在深圳。 至少從目前來看， 過去兩年被鎖盤的深圳項目， 現在成為了佳兆業的營收主力。
8個深圳儲備項目中， 蛇口的東角頭項目貨值最高， 按照現在周邊12000元/平方米的均價， 如果全部為住宅出售， 銷售額將達近4000億元。 雖然上半年新增土地無深圳地塊，
如果用住宅均價來計算未來銷售額的話， 佳兆業的高增長似乎是可預期的。 但郭英成在業績會上表現出謹慎的態度。 他稱南太地產的土地是綜合性開發， 以運營科技產業為主。 東角頭地塊的規劃也未公佈， 佳兆業方面回應經濟觀察報稱， 這個項目正在完善土地手續， 預計未來2－3年內進入開發階段。 參照去年10月被爆出的東角頭超高層被減200米的規劃書， 最終規劃可能與初版相差不小。
過去在舊改路上狂奔的佳兆業， 正在構思多業態發展。 郭英成稱：“佳兆業現在是城市更新的運營商， 不僅包含住宅， 還會包含很多業態。 ”他介紹，以前更新地塊的配套是不能不做，是被動的參與，現在佳兆業把被動變主動，未來業態將滲入文體、國際樂園、商業、科技等。
這個全新的佳兆業版圖，基於郭英成的敏感。他在介紹多元化業態時強調“符合國家十三五規劃”，介紹土儲時強調由國務院提出的概念“粵港澳大灣區”。最後和他第一次“複出”的年度業績會一樣，他再一次感謝國家、感謝廣東省、感謝深圳，稱“為佳兆業提供了良好的位置和經商環境”，並強調“佳兆業沒有撤資，並在繼續注資”。
但郭英成同時也強調住宅開發目前還是佳兆業的主營業務。按照儲備專案分類來看，舊改依然佔據舉足輕重的地位。經濟觀察報瞭解到，部分在債務危機中流失的舊改員工，最近正考慮回歸佳兆業。一名業內人士介紹，舊改比普通的住宅開發更需要專家型人才，他們在規劃、申報經驗更足，且與政府部門溝通更為順暢，可以有效提高項目實施率。但他同時也透露，即使佳兆業的原班人馬全部回歸，也不容易恢復到以前的全盛局面。
佳兆業陷入危機的兩年間，深圳舊改梯隊發生了變化，卓越、龍光、華潤等舊的第一梯隊成員進一步拿地，恒大、碧桂園等外來房企進入深圳，競爭環境比兩年前更為激烈。更大的變化是上層環境，“現在各方都會謹慎一些。”這位業內人士說。
佳兆業中期業績會的前一天，廣東省廣州市中級人民法院對深圳市原市委常委、政法委書記蔣尊玉受賄一案進行公開宣判，以受賄罪判處蔣尊玉無期徒刑，剝奪政治權利終身。此前佳兆業曾被傳因蔣案陷入危機，被行政鎖盤。
但佳兆業的名字沒有出現在蔣尊玉起訴書中。
郭英成目前仍居住在香港四季酒店，業績會的前一天，他還在美國與南太地產的股東商談專案規劃。他在中期業績會上，表現得比3月的年度業績會更為活潑，時不時四處張望打量在場的媒體記者，漸漸地恢復了危機前的自在狀態。郭英成的兒子郭曉群罕見地出現在業績會現場，郭曉群持有一家康宏環球29.91％的股份，主營提供保險及強積金計畫經紀服務。
”他介紹，以前更新地塊的配套是不能不做，是被動的參與，現在佳兆業把被動變主動，未來業態將滲入文體、國際樂園、商業、科技等。這個全新的佳兆業版圖，基於郭英成的敏感。他在介紹多元化業態時強調“符合國家十三五規劃”，介紹土儲時強調由國務院提出的概念“粵港澳大灣區”。最後和他第一次“複出”的年度業績會一樣，他再一次感謝國家、感謝廣東省、感謝深圳，稱“為佳兆業提供了良好的位置和經商環境”，並強調“佳兆業沒有撤資，並在繼續注資”。
但郭英成同時也強調住宅開發目前還是佳兆業的主營業務。按照儲備專案分類來看，舊改依然佔據舉足輕重的地位。經濟觀察報瞭解到，部分在債務危機中流失的舊改員工，最近正考慮回歸佳兆業。一名業內人士介紹，舊改比普通的住宅開發更需要專家型人才，他們在規劃、申報經驗更足，且與政府部門溝通更為順暢，可以有效提高項目實施率。但他同時也透露，即使佳兆業的原班人馬全部回歸，也不容易恢復到以前的全盛局面。
佳兆業陷入危機的兩年間，深圳舊改梯隊發生了變化，卓越、龍光、華潤等舊的第一梯隊成員進一步拿地，恒大、碧桂園等外來房企進入深圳，競爭環境比兩年前更為激烈。更大的變化是上層環境，“現在各方都會謹慎一些。”這位業內人士說。
佳兆業中期業績會的前一天，廣東省廣州市中級人民法院對深圳市原市委常委、政法委書記蔣尊玉受賄一案進行公開宣判，以受賄罪判處蔣尊玉無期徒刑，剝奪政治權利終身。此前佳兆業曾被傳因蔣案陷入危機，被行政鎖盤。
但佳兆業的名字沒有出現在蔣尊玉起訴書中。
郭英成目前仍居住在香港四季酒店，業績會的前一天，他還在美國與南太地產的股東商談專案規劃。他在中期業績會上，表現得比3月的年度業績會更為活潑，時不時四處張望打量在場的媒體記者，漸漸地恢復了危機前的自在狀態。郭英成的兒子郭曉群罕見地出現在業績會現場，郭曉群持有一家康宏環球29.91％的股份，主營提供保險及強積金計畫經紀服務。