觀點地產網 複牌接近半年， 佳兆業經營業績逐漸步入正軌， 而其掌門人郭英成也重新展現出他的資本手腕。
近日， 佳兆業宣佈與中海晟融達成戰略合作，
對於新夥伴中海晟融的背景， 佳兆業在宣傳資料中鮮有提及， 但來自市場的消息， 正在逐漸填補資訊真空。 所有的線索， 都指向“中海晟融（北京）資本管理有限公司”， 後者正是中植企業集團旗下投資平臺， 它們的實際控制人為解植琨。
過去兩年深圳樓市經歷一輪大漲， 手握眾多低成本舊改項目的佳兆業， 無疑是深圳樓市最大的得益者之一。 與此同時， 包括平安、中信、信達、華融、大連銀行、中植等各路資本先後向復活不久的佳兆業提供支援。
這就不難理解，
觀點地產新媒體瞭解， 目前平安、中信、信達先後以股權形式介入佳兆業位於深圳的舊改項目， 而華融資產則主要介入珠海的項目。 根據最新消息， 中海晟融將設立35億元基金收購佳兆業位於深圳的南門墩城市更新項目51%股權。
牽手中植解直錕
在援助佳兆業的過程中， 解植琨表現出極高的效率。
5月18日， 中海晟融子公司中植資本管理有限公司深圳分公司正式落地福田區， 這是繼香港、紐約、矽谷、倫敦等地設立六個海外辦公室後進行的又一次區域佈局。
僅三個月後， 佳兆業成為中海晟融投資物件的消息開始傳出。
據佳兆業方面披露， 雙方將設立“兆泰粵港澳大灣區發展基金”， 以“產業+金融”的模式， 重點投資深圳、廣州等珠三角核心城市的優質專案。
值得一提的是， 觀點地產新媒體瞭解到， 中海晟融將為給公司非地產板塊的業務發展提供“金融服務支援”， 但並未披露具體數位。
市場人士分析指出， 中海晟融所屬的中植集團管理資產逾萬億， 香港上市公司中植資本國際也可為境內外業務聯動提供便利， 這為投資佳兆業提供了支援。
上述合作基金投資的首個項目將落地深圳龍崗南門墩城市更新專案，
和深圳其它舊改項目一樣， 佳兆業南門墩改造原計劃在2008年城市更新單元規劃制定計劃， 此後面臨推進緩慢的挑戰， 直到2013年才獲准納入。
2016年底， 龍崗區城市更新局發佈南門墩專案更新規劃（草案）， 專案位於布吉街道辦轄區內， 拆除用地面積12.38萬平方米， 計容建築面積63.3萬平方米， 擬打造成超高層綜合體。
對於與中海晟融的合作， 佳兆業並未在集團官網進行正式披露， 卻在8月18日刊發關於“加速推進深圳南門墩煥新工程”的文章， 提及龍崗區城市更新區已於今日批准項目更新規劃， 項目將打造成銜接“環深圳東站區域資源和功能節點的‘連通器’”。
對此， 佳兆業相關人士對觀點地產新媒體表示，
無論怎樣， 來自金融機構的支援對於佳兆業都起到了積極的推進作用。 在8月底中期業績會上， 心情不錯的郭英成曾對外披露未來的發展思路。
觀點地產新媒體瞭解， 郭英成表示， 針對現有的土地儲備， 佳兆業將在粵港澳大灣區加快發展速度， 具體目標為兩年內達到800億元銷售規模。 截止上半年， 該公司銷售額同比上升63%至225億元。
他同時明確表示， 佳兆業預計未來兩年釋放400萬平方米舊改專案， 其中地產公司每年釋放200萬平方米， 寄望於舊改的毛利率能鞏固優勢。 過去半年內， 包括佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場、鹽田城市廣場三大深圳舊改均已實現供地。
而基於城市對產業規劃的方向轉變，郭英成則稱，舊改出現了不少新業態，包括教育、產業、科技、健康等，佳兆業也相應做了團隊搭建及經營目標的調整。
“城市更新對我們未來會帶來很好的表現，以及帶來穩健的資源，這一塊是非常有競爭力的。”
慷慨的回報
佳兆業從過去兩年的“黑天鵝”，到如今得到諸多金融機構支援，其背後顯露的還是房地產行業市場變化之後的向上態勢。
觀點地產新媒體不完全統計，從2015年12月起，佳兆業先後簽訂合作協定的金融機構包括中信銀行、平安銀行、信達、長城資產、華融資產、大連銀行、民生銀行、中植系等，正因有了它們的慷慨支援，佳兆業才得以逐步重啟。
其中，中信、平安在早期提供總額達800億元授信支持，信達代表33家債權人參與債務重組，對佳兆業推動數百億境內外債務重組、項目重啟銷售起了重要作用。
對於金融機構援助的原因，佳兆業高級顧問譚禮甯在今年3月底明確提及，因為公司擁有優質土地儲備，重組的時候得到了很多銀行的大力支持。
截至2016年底，佳兆業土地儲備約2100萬平方米，其中80%位於深圳、廣州、上海等一二線城市。此外，擁有潛在的城市更新土地儲備1300萬平方米，保守估計總建築面積可達5000萬平方米。
不過，從後續的資本運作看，金融機構的支援並非沒有回報。實際上，郭英成相當於出讓手裡的項目收益，換取了與金融機構的合作。
據不完全統計，上述機構先後以股權投資方式接入了佳兆業目前在深圳多個子公司。其中，中信信託於2016年5月以總額31.35億元獲得鴻利金融57%股權，至6月持股增至99%，由此主導佳兆業位於南山蛇口東角頭一宗17萬平方米的土地。
除了中信，信達亦通過與佳兆業設立基金，以股權形式介入深圳龍崗阪田街道的舊改專案；平安則透過合作方式入股橫崗佳兆業投資諮詢公司，後者是龍崗區龍城街道雅駿眼鏡廠更新單元二期實施主體，華融則於今年1月介入佳兆業位於珠海的專案。
即便在最新的合作中，中植旗下中海晟融透過35億元的基金入股龍崗南門墩舊改專案，同樣獲得51%股權。按63.3萬平方米、單價4萬元計算，該項目可售貨值也超過250億元。
對於佳兆業而言，出讓專案收益無疑是付出代價。不過，考慮到目前融資環境趨緊，且房地產專案尤其是舊改需要沉澱大量的資金，引入銀行或其他金融機構合作可以為佳兆業未來開發提供資金基礎。
資料顯示，截至2014年、2015年及2016年底，佳兆業現金及現金等價物分別為人民幣31.31億元、23.24億元、108.19億元。不過，截至2017年上半年，該公司現金及銀行存款248.02億元中，有97億處於抵押狀態，同時一年內償還貸款也達到140.24億元，顯示現金流充裕度仍需拓寬。
同時，引入資金也意味著犧牲了專案未來部分的利潤。據中報顯示，2017年上半年，佳兆業半年總收益85.87億元，同比增長72%；分項目看，物業銷售中，持作銷售的已落成物業57.87億元，同比增長26%，擬發展專案高達20.80億元，去年同期則為零。
對此，佳兆業首席財務官在8月底的中期業績會上解釋稱，擬發展項目錄得確認收入20多億元，主要是公司和其它機構合作，“把舊改專案賣出去一部分”。而此次出售的舊改部分，毛利率超過60%。
然而，在這20多億元的收益還未轉為現實之前，佳兆業已經把這些擬發展項目賣了出去，或者引入了不少投資者稀釋了佳兆業未來獲取收益的股份比例。這意味著，21億元的未來收入最終能落入佳兆業口袋的並沒有這麼多。
而基於城市對產業規劃的方向轉變，郭英成則稱，舊改出現了不少新業態，包括教育、產業、科技、健康等，佳兆業也相應做了團隊搭建及經營目標的調整。
“城市更新對我們未來會帶來很好的表現，以及帶來穩健的資源，這一塊是非常有競爭力的。”
慷慨的回報
佳兆業從過去兩年的“黑天鵝”，到如今得到諸多金融機構支援，其背後顯露的還是房地產行業市場變化之後的向上態勢。
觀點地產新媒體不完全統計，從2015年12月起，佳兆業先後簽訂合作協定的金融機構包括中信銀行、平安銀行、信達、長城資產、華融資產、大連銀行、民生銀行、中植系等，正因有了它們的慷慨支援，佳兆業才得以逐步重啟。
其中，中信、平安在早期提供總額達800億元授信支持，信達代表33家債權人參與債務重組，對佳兆業推動數百億境內外債務重組、項目重啟銷售起了重要作用。
對於金融機構援助的原因，佳兆業高級顧問譚禮甯在今年3月底明確提及，因為公司擁有優質土地儲備，重組的時候得到了很多銀行的大力支持。
截至2016年底，佳兆業土地儲備約2100萬平方米，其中80%位於深圳、廣州、上海等一二線城市。此外，擁有潛在的城市更新土地儲備1300萬平方米，保守估計總建築面積可達5000萬平方米。
不過，從後續的資本運作看，金融機構的支援並非沒有回報。實際上，郭英成相當於出讓手裡的項目收益，換取了與金融機構的合作。
據不完全統計，上述機構先後以股權投資方式接入了佳兆業目前在深圳多個子公司。其中，中信信託於2016年5月以總額31.35億元獲得鴻利金融57%股權，至6月持股增至99%，由此主導佳兆業位於南山蛇口東角頭一宗17萬平方米的土地。
除了中信，信達亦通過與佳兆業設立基金，以股權形式介入深圳龍崗阪田街道的舊改專案；平安則透過合作方式入股橫崗佳兆業投資諮詢公司，後者是龍崗區龍城街道雅駿眼鏡廠更新單元二期實施主體，華融則於今年1月介入佳兆業位於珠海的專案。
即便在最新的合作中，中植旗下中海晟融透過35億元的基金入股龍崗南門墩舊改專案，同樣獲得51%股權。按63.3萬平方米、單價4萬元計算，該項目可售貨值也超過250億元。
對於佳兆業而言，出讓專案收益無疑是付出代價。不過，考慮到目前融資環境趨緊，且房地產專案尤其是舊改需要沉澱大量的資金，引入銀行或其他金融機構合作可以為佳兆業未來開發提供資金基礎。
資料顯示，截至2014年、2015年及2016年底，佳兆業現金及現金等價物分別為人民幣31.31億元、23.24億元、108.19億元。不過，截至2017年上半年，該公司現金及銀行存款248.02億元中，有97億處於抵押狀態，同時一年內償還貸款也達到140.24億元，顯示現金流充裕度仍需拓寬。
同時，引入資金也意味著犧牲了專案未來部分的利潤。據中報顯示，2017年上半年，佳兆業半年總收益85.87億元，同比增長72%；分項目看，物業銷售中，持作銷售的已落成物業57.87億元，同比增長26%，擬發展專案高達20.80億元，去年同期則為零。
對此，佳兆業首席財務官在8月底的中期業績會上解釋稱，擬發展項目錄得確認收入20多億元，主要是公司和其它機構合作，“把舊改專案賣出去一部分”。而此次出售的舊改部分，毛利率超過60%。
然而，在這20多億元的收益還未轉為現實之前，佳兆業已經把這些擬發展項目賣了出去，或者引入了不少投資者稀釋了佳兆業未來獲取收益的股份比例。這意味著，21億元的未來收入最終能落入佳兆業口袋的並沒有這麼多。