高房價的基礎是什麼？為什麼房價屢調屢漲、屢漲屢調？扶搖直上的房價還將怎麼走？為什麼國際流行的分析方法在中國房地產市場水土不服？為什麼眾多名家在房價預測中屢遭滑鐵盧， 頻頻被現實打臉？……
（一）關於房價和調控的那些錯
房價淘空了太多人的精力和財富， 還透支著一個國家的經濟增長潛力。 不管買不買房子， 高企的房價都在影響著你。 是的， 在方方面面， 以各種不同的方式， 甚至在不知不覺中， 影響每一個人。
房價是漲也憂， 跌也憂， 然則何時不憂耶？
萬眾躊躇之際， 知心大哥任志強適時挺身而出，
任志強因為此前對房價走勢精准的判斷， 在許多人心目中已是“神一般的存在”。 據說不少人因為聽他的話買買買， 已經發了大財。 更多的人是對他又愛又恨， 恨的是上一次、再上一次為什麼沒有聽他的話買房？
怕呀！總擔心自己接到擊鼓傳花的最後一棒。
北京， 郊區大興。
大興就在北京南邊挨著， 離城區不遠。 雖然是郊區， 這裡的房價著實不低。 據信將於本月入市的綠地海珀雲翡專案， 預售價已經到了令人瞠目結舌的7.33-7.81萬元/平方米， 最高價甚至達到8.03萬元/平方米。
人們在問：大興8萬， 北京城區不得直奔30萬了？
這個項目拿地成本就比較高， 定價7萬元也僅是保本， 定到8萬元其實利潤並不高。
去年2月綠地以總價39億元、配建15000平方米自住房的代價從眾多競爭對手中斬獲該地塊， 實際樓面價高達4.7萬元每平方米。 這一樓面價創造了大興區域住宅用地價格的新高。
北京， 《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會。
任志強就是在這裡再發驚人之語：本輪錯誤的調控會導致房價上漲更厲害。
這些措施包括：
銀行禁止“配資拿地”等地產夾層融資；
新增開發貸趨緊；
拒絕給“五證不全”開發商提供貸款；
暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段；
歷次房地產調控真是出乎一般人的理解， 越漲越調， 越調越漲， 每次調控也總少不了抑制供給這味主藥， 以至於每次調控之後， 房價總是先抑後揚， 繼而“報復性反彈”， 劇情十幾年不變， 政策令人各種看不懂。
這到底是為什麼？
批評決策者的“低能”很容易， 也許過於容易了， 所以批評者越來越多。
以抑制供給的方式調控房價， 適得其反。 這麼淺顯的道理， 調控政策制定者難道真的不懂？也根本聽不進去別人意見？還是根本沒發現房價越調越高？不管怎麼說， 十幾年過去了， 總會找到相對靠譜的辦法吧？
腹誹和批評多年之後， 我覺得需要換個角度思考這些問題， 並且倒也有了些不一樣的看法。 或許我們看漏了一些重要的東西， 因此都犯了一些自己並沒有意識到的錯誤。
比如說， 也許政府從來就沒有想到過要放開地產的供給？
又比如說， 調控政策確定供地數量的說法，
再比如說， 也許政府調控的真正目標（或者說首要目標）並不是抑制房價上漲？
（二）高房價是被什麼撐起來的？
“兩地一制”的土地供應
要看清楚房價， 就必須研究中國的土地供應制度， 也就不能不提香港的供地制度——內地學習的， 正是香港的土地批租制度。
鴉片戰爭之後， 香港的土地成了英國皇室財產， 可按年期批租給民間。 英皇室把香港的土地批租權交給港英政府行使， 租金所得也歸港府庫房。 這樣的土地也被稱為“官地”。
在“資本主義”經濟體中，土地基本是私產。香港的特別之處在於，官地的規模太大了，除了新界部分農村用地為村民所有，其他港地一律為官地。
官地公有；所有權不買賣、不出租；但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行。這就是香港地制的主要特色。
內地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國有或者集體所有；所有權不買賣；政府以招拍掛的方式拍賣國有土地或徵用而來的集體土地年限不等的使用權（根據土地用途年限不同）。
最大的特點是，土地市場只有一個供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。
以香港政府為例。為了獲得更多一點財政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“規劃”出一塊土地，因為市場競價“不理想”而收回，待來日再批。看到被當地人稱為‘石屎森林’的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想像港九島上還有70%的土地尚未開發嗎？
內地各級政府把這一套活學活用，發揮得淋漓盡致。香港的房價全球稱王，內地當前的高房價，也是在這個同根同源的制度體系支撐下演進而來的。經濟規律的可怕之處就在於其普遍適用性他們壟斷利潤最大化的行為並沒有本質不同。
中式地產市場的獨特法則
經濟學原理告訴我們，“成本加成定價”的策略通常似是而非。一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒人關心你是就近開採的還是從兩千公里之外運來的。你可以定三塊，但是賣不出去，就會被淘汰出市場，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市場中，通行的其實是“競爭定價、價定成本”法則。
但是中國的房地產市場恰恰不屬於“通常”情況。其獨特之處就在於，政府有能力消滅其他交易市場，讓整個土地市場只有一個供應者，那就是政府自己。
既然土地市場只有一個供給者，那麼它就在“需求曲線”上尋找壟斷利潤最大的點，即控制供給數量，提高價格。土地市場上一個個“地王”，就是在這種背景下出來的。當然，造“地王”者多國企，這是另外一個話題了。
之所以說中式地產市場獨特，是因為世界上大多數經濟體的土地市場有眾多的供應商，眾多土地所有者都可以根據市場的價格信號快速做出買和賣的反應。中國內地與香港的供地制度同源，和其他經濟體卻有本質差別。
中式供地制度的“好處”是容易掌控市場，壞處則是彈性不足，市場一家獨大，自我調整能力差，無視其他市場的價格信號——後面會討論，這個看起來不怎麼顯眼的壞處，多年累積卻蠶食了長期經濟增長的潛力。
需求曲線理論上是存在的，但在實際中看不見摸不著，怎麼就能確定多高的價格、多大的供給量是合適的呢？所以這裡就存在兩種風險：
第一種是價格風險。土地拍賣的價格和政府預期的差距甚大，導致土地流標——前面說過，香港就經常因為價格不理想而“來日再批”。
第二種則是期限風險。土地的購買者是開發商，而房子的購買者是民眾，兩者並不一致，而且有時間差，即地價轉化成房價需要一個房屋的建設和銷售的過程。作為“接盤俠”，開發商高價拍來的地，蓋上房子之後卻有可能賣不出去。
政府在開發商那裡兌現了利潤最大化，但開發商卻把握不住民眾的需求曲線，沒法兌現利潤。本來嘛，需求曲線看不見摸不著，哪那麼容易把握？
這兩種風險都是真實存在的。中國經歷多年地產市場的火爆，人們見得多的是房價又漲了，房子蓋好了賣不出去的情況應該關注不多。其實，許多爛尾的樓盤就可以歸入此類。
（三）中國房價到底“合理”嗎？
中國房價始終沒有崩，相反，許多地方的房價還漲得讓人越發絕望。
之所以有“崩盤”的盛世危言，最主要的原因是房價高得“不合理”。那麼，什麼是“合理的”房價？
對此，國際上有諸如“租售比”、“房價收入比”這樣的流行指標。奇怪的是，中國房地產市場上這些指標早就超過了臨界值，卻遲遲沒有崩盤的跡象。
這的確是因為中國房地產市場與眾不同。在不同的制度約束條件下，所謂的房地產“合理”價格，會有極大的不同。
租售比、房價收入比等指標，如果在一個遠為自由的土地市場上超過臨界值，往往導致房價的崩盤。但是在內地和香港這樣的供地制度下，這些所謂的臨界值似乎根本沒有約束力，以至於許多緊盯這些指標的名家頻遭滑鐵盧，空發“崩盤”警報十幾年，年年被打臉。
小馬可以拉大車
先看租售比。在中國的土地制度條件下，租售比的指標意義不那麼強，因為租房市場和買房市場並不是一個可以互相替代的統一市場。這是中式供地市場和自由土地市場的一個重要差別。
通常情況下，房租對房價有很強的錨定作用：房子價格太高的話，人們會選擇租房方案，導致房租上升、房價下降；反之，若房價太低，原本租房的人會考慮買房，從而推高房價、拉低房租。這裡的前提是，買房和租房是同一個存量房市場，這樣兩者才有較強的可替代性。
租房市場的價格是由所有房屋的供需所決定的；而中國的買房市場價格表面上似乎也由所有房屋的供需決定，但實際上卻有微妙而重要的差異：其價格只是由新房市場（而不是整個房屋市場）的供需決定的——即政府拍地給開發商、完成開發之後入市的那部分房屋——而已。
政府收益最大化的選擇是控制土地供給數量，提高價格。如果新房的價格被地價“頂”得很高，存量房的價格也會水漲船高。在這個角度上，整個買房市場價格的“錨”並不是租房市場，而是新房市場——就是那麼一丁點拿出來交易的新房，就引領甚至決定了整個房屋市場的價格。
房價和房租不是沒有關係，只是關係更遠了而已；房租也還是房價的一個“錨”，只是錨定的力度遠不如新房價格的力度大了而已。
中國房地產市場的租售比遠低於大多數市場，也就不難理解了。因為中國房地產市場與這些大多數市場的機制根本不同；它們是自由買賣的私有土地市場，中國不是。
所以，拍地的價格就有非常重要的指標意義。它是這個供地體制的價格穩定器，穩定甚至引領一個城市所有存量房的價格。想想看，如果你手裡有一套房子，而區位遠不如你的“地王”的樓面價都高達10萬，你還願意8萬賣出嗎？你不會。你至少要等等看“地王”上的房子到底能賣出什麼價。如果地王房價12萬成功上市，你的房子就不會低於這個價。
前提是，“地王”上蓋的房子可以順利加價出售——這是這個遊戲能否玩下去的關鍵。房價的上漲不會是無止境的。一旦新房的價格太高而無人問津了，存量房或稱二手房的價格也遲早要繃不住。
真實情況是，有的地方政府已經玩壞了這個遊戲，比如說那些“鬼城”。必須小心呵護這個遊戲——這想必體現在後來的調控政策裡了吧？
高度控盤的市場
再看房價收入比。這個指標也很關鍵，但是它在我們這個體系下需要大幅放寬尺度。這裡決定性的因素有三個：
第一，土地供給者的唯一性始終是我們認識的基礎。這決定了每次放出來拍賣的土地價格很高，但是數量很少。這就好比股市有一隻總盤子很大但流通盤很小的股票，用很少的資金就能把價格拉上去。
在房地產市場裡的含義則是，新房的價格雖然很高，但是數量很少，只要有一些人買得起，就足以支撐這個價格了。存量房的價格當然隨著會漲，但是在裡面住著的人又不需要掏錢。看起來不是皆大歡喜嗎？當然，沒買房的人除外……
第二，全國購買力。一二線城市房子並不只是面向本地居民，而是面向全國。當三四線城市房價太高失去吸引力的時候，資金和人都會流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。
第三，剛需。幾年前一度流行“逃離北上廣”，現在更多的人“逃回北上廣”；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發展機會，更注重個人能力，而回到老家如果“無爹可拼”就前途茫茫……
去大城市，就得買房子。買房子自住是剛需，擔心資產貶值而進行優化配置也是剛需。不承認後者，就沒法理解房價上漲的這一重大動力。在“資產荒”的情況下，買房子是個很自然、甚至是許多人最好的選擇。
當然，有了上述三個基礎，自然難免吸引炒樓資金了。中國多年來貨幣超發嚴重，市場上大量資金一直對房地產市場虎視眈眈，隨時準備撲上來分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬鬆的時候，總是房價爆發的起點。
但是，正如三四線城市會失去吸引力一樣，一二線城市房價上漲也不會是沒有止盡的，那個揮之不去的問題又來了：一二線城市會崩盤嗎？
（四）房價會怎麼走？
中國房地產市場價格已經從普漲階段進入了分化階段，而這個分化階段還有一個較長時間的深化和自我強化的過程。崩盤嘛？……以後再說。
2010年之前，中國的房價經歷了狂飆突進式的普漲，其中最大的源動力是城鎮化。這期間，人口既向大城市流動，也向中等城市和小城市流動。對於不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的漲幅並不如何遜色。
2012年之後，中國的城市化從之前的城鎮化轉入了都市化。所謂都市化是指人口的流動開始表現出很強的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對在離開其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之間開始出現了明顯的選擇性。
2010年之後，房價的普漲階段已經結束，開始進入結構性分化的階段。這一轉折性的變化在房地產市場上的影響在新開工和銷售層面上較早體現出來。但是在房價層面上的變化，直到2015年下半年才逐漸體現出來。
當然，也導致優質城市的房價越來越高。
於是，我們看到一線城市和優質二線房價節節上升的同時，三四線城市地產市場岌岌可危。三四線城市的開發專案幾年前就融不到資，因為正規的金融機構無人敢問津，這些金融機構又沒有那麼多的人手對這些項目深入調研，乾脆一刀切，三四線城市專案根本不看。
房價的上漲，已經經過了一個關鍵的節點，一個對於三四線城市來說意義重大的節點。不管地方政府怎麼不希望房價回落，怎麼控制供地，都敵不過經濟規律的力量。
但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地產市場也沒有崩盤。房地產這樣的資產大多數是國有資產，或者已經變成了銀行資產，而且資產品質或多或少都和當地政府的政績掛鉤。至少在這些實權人物的任內，很難通過資產降價來達到市場出清，因此這些地方房價不降，就是沒有人氣。
中國房價拒絕“崩盤”，因為這不僅是一個可以通過控制供地來調節的市場，還是一個講政治的市場。
那些“鬼城們”玩得太過火，至少有兩處敗筆：一是供地太“過”，二是金融太松，所以房產又貴又“多”，金融機構深度陷了進去。金融太松，意味著太多的開發商揮舞著太多的資金去競爭土地，即土地需求上升（需求曲線發生變化），這些地方政府的理性選擇就是增加供地。
這裡所謂供地太“過”的含義是：如果不是金融太松，就不會有這麼多的土地供給。另一個含義是：好的專案，一萬個也不嫌多；既然是差的項目，那一個也太多了。
（五）房地產調控真相
中國房地產調控政策經過十幾年的演進，其目標和手段已經逐漸明晰，政策其實很有其自洽性與合理性。
粗略一點說，房地產調控的首要目標不是在調控房價，而是在預防崩盤；調控的關鍵點，其實都是在儘量擠泡沫，把多餘的資金驅逐出房地產市場；在此前提下，房價能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說行政的、法律的……
當然現行供地制度不能變。
供地制度決定調控政策
任志強對於房價繼續漲的判斷很可能還是對的，因為減少供給一般會導致價格上升。但他認為限制供給是“錯誤的調控”，這個判斷政府不會認同。
第一，土地供給是由供地制度決定的，不是由調控政策決定的。通常情況下，調控政策不能改變土地供給；與其說是調控政策限制了土地供給，不如說是先確定了土地供給數量，再制定調控政策來保駕護航；
第二，對房地產價格和需求起反應的只有政府一家，這個供地制度決定了土地供應不可能有市場希望的那麼充沛。
第三，增加土地供應和現行供地制度不相容，風險也是難以控制的，前有香港首任特首董建華先生的“八萬五計畫”，後有“鬼城”的教訓，殷鑒不遠。
第四，也是非常重要的一點是，北京市執行人口外遷政策，已經是明確的政治任務，減少土地供給是與之相配套的政策；正是這個配套，增加了北京房地產市場的複雜性。
另一個非常值得推敲的，是對政府收緊融資管道的批評，指責這種方式減少供給，助長房價上漲。更合乎邏輯的可能是，政府這個舉措，一點也不像人們所稱的那麼“腦殘”，相反，決策者相當清醒，而且對土地制度門清，對政策目標門清，對政策手段葉門清。
再強調一次，政府的供地制度是控制供給數量，控制價格。要達到這個目標，不需要那麼多開發商帶著那麼多資金來玩。在確定供地有限的前提下，再多開發商，再多資金，得到的還是那幾塊地。
因此，收緊地產融資管道，供給並沒有增加也沒有減少，需求——開發商拍地的需求——卻的確在減少。
當然，競爭拍地的開發商和資金越多，對政府的好處是很明顯的：地塊的拍賣價格更高了，賣地所得隨之越多。
政策的理性與局限性
由此看來，出於某些考慮，政府看起來有了相當的克制，並不盲目追求短期利益而讓過量資金把地價炒到天上去。這也避免了金融機構捲入過高的風險。
或許“鬼城”之類的教訓的確有助於後來政策的調整。畢竟一下子把地價炒得太高，且不說透支了未來多少年的價格空間，這次的房子能否賣出去，也是心裡沒底的，更何況，高房價會導致許許多多負面的社會後果需要承擔。
嚴控資金進入房地產市場，不管是開發貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發商越少、開發貸的資金越少，越不容易把地價炒的很高，把房價“頂”得也沒那麼高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就不容易上去了。
這裡需要提到香港的一個經驗。亞洲金融風暴之後，香港房價一度重挫70%，但其銀行體系由於風控做得很好，並沒有發生系統性風險。中國政府嚴控地產資金管道，想必主要是出於控制風險的考慮。
政府為什麼不能做得更多？比如說，為什麼不加大土地供應呢？
我相信供地在一定程度上是可以調整的。壟斷利潤最大化的供應量，只是理論存在，實際上誰也沒法確認在哪裡，所以只要大體不差，多點少點不是核心問題。
而維持供地制度的穩定和有效運作，則是不可觸碰的底線。所以，無論如何，供地的量不會變化很大，更不可能大到導致房價下降的程度。即使在土地完全私有的自由市場中，供地的增加也不見得會導致價格下降，何況單一賣家的市場？
萬一價格真跌了，既得利益者（比如貸款買房的人）資產受損甚至變負資產了怎麼辦？下次還能順利拍地嗎？財政收入怎麼辦？更要命的是，供地制度還要怎麼運轉？
所以，調低房價，根本不會是政策目標選項；假如政府真有控制房價的能力的話，政策目標選項也只會是：漲多少。可惜，即便政府可以控制地價，也沒法控制房價漲幅，就好像小李的飛刀，出手之後就連自己都控制不了。
調控優先序
關於董建華當年的“八萬五計畫”，可能許多人並不瞭解，或者已經淡忘，但政府負責供地者一定記憶猶新。
由於我們已經知道的原因，香港房價畸高，普通民眾面臨極大的居住難題。
1997年10月董建華以極大的魄力推動“八萬五計畫”，要將每年興建的廉租房數量由兩萬增加至八萬五千套，要將申請等待年限由八年縮短至三年，實現“居者有其屋”的理想。“八萬五計畫”可以說是對香港原有土地批租制度的一個重大變革，意味著供地大幅增加，而且幾乎是免費的！
很遺憾的是計畫宣佈兩周後，亞洲金融風暴開始席捲香港。兩廂疊加，香港房價到2003年最多下跌70%，大量按揭買房者成為“負資產一族”，董建華的民望陷入低點，最後不得不放棄該計畫。
如果沒有亞洲金融風暴，“八萬五”計畫是否有希望取得成功？但無論如何，“金融風險+增加土地供給”兩者疊加出現的後果，想必會在政府相關官員心裡紮下一根刺。業內都知道，房地產就是另外一種形式的金融。房地產風險自身就會導致金融風險，大幅增加土地供應是不是有可能導致一個自我迴圈的“房地產—金融風暴”，誰也不敢輕易冒這個險。
簡言之，增加土地供給不符合現有供地制度，不符合政府利益，不符合市場既得利益者（包括此前高價拿地的開發商、此前高價買房的人）的利益……因此，正常情況下，“局內”沒有人有動力改變現有的均衡狀況，沒買房的人除外，但那些人還在“局外”，影響相對要弱得多——當然，“占中”這樣的極端情況除外。
現在，我可以嘗試勾勒一下房地產調控政策的目標優先序了：
預設目標：土地制度的穩定；供地制度的有效運轉；保證財政收入；
首要目標：降杠杆，擠泡沫，盡可能降低金融風險；
次要目標：房價不要過快上漲。
現在看來，政府的調控政策，邏輯上是不是就自洽多了？是不是就跟任志強說的那樣，一定漲，並且沒泡沫了？房價如果控制不好，社會動靜有點大的話，還可以採取一些行政啊、法律啊這樣的手段，比如說整頓一下房地產公司……
（六）未富先“貴”，代價沉重
“香港病”
在此可以階段性小結一下：從供地制度到調控政策到房地產市場，政府可以不斷修補、自洽、自high；房價穩定增長，沒有崩盤，在可見的將來也能自我維持。看起來，so far so good。
最可怕之處也就在於此，高房價穩定可持續，代價無法逃避，也無藥可解。
政府依靠賣地得到了不菲的財政收入，但高房價給房地產之外的市場、行業乃至整個經濟、社會帶來的成本要遠高於此，代價極為沉重。
作為中式供地制度的起源地，香港是一面最好的鏡子。
眾所周知，香港的稅法簡明而所得稅率很低。然而香港的地價在全球稱王。香港政府通過土地批租而征得的‘暗稅’，在資本主義經濟裡舉世無雙。
要知道，高地價能把幾乎所有的價格都頂上去。舉個簡化的例子：你要到周邊的菜市場買菜吧？菜市場攤位有租金吧？地價一上來，租金跟著上來，把菜價也給頂上來。你沒得挑，因為周邊菜價都漲；生活成本上來，勞動力價格也就隨之上來了。勞動力價格一上來，能不漲價的東西就很少了。
在舉世無雙的“暗稅”之下，香港舉步維艱。
一方面，香港的地價在全球稱王。但除了地產之外，其他行業乏善可陳。製造業早就移師內地去了（順便提一句，現在內地的製造業也步香港之後塵移師他方）。去十幾年，托中國內地“世界工廠”的產品走向國際市場的福，香港的金融、法律、諮詢等仲介服務倒也生機勃勃。現在“世界工廠”光環退減，香港也隨之疲態畢現。
要不是具有區域性的市場經濟制度（特別是金融制度）的競爭優勢，香港地產的天價是無論如何也撐不住的。但是光撐住又怎樣？其他行業在這麼高的成本之下，早已失去競爭優勢。與此同時，香港的貧富分化也日趨嚴重。當地年青人發展的機會空間，極為逼仄。
另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本極高，大量中產階級終其職業生涯，也不過堪堪供完一套房子。
據說，香港“豪宅”的標準是，臥室裡面放一張床，有三面不靠牆就可以了。香港房子這麼貴，年輕人結婚怎麼買得起？租房啊，或者去新界買一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。
超過20萬香港普通民眾，則居住在密密麻麻的“籠屋”、“劏房”裡。一套幾十平米的房子分成許多獨立單位，有的“劏房”裡住著一家幾口，所有的吃喝拉撒就在這幾平米里發生。或者劃出許多鐵架床，分租給不同個人，人均活動空間兩平米左右。
生活成本極高；供不起住房；本地產業不振，找不到好工作；貧富分化日趨嚴重；香港很多年青人看不到希望……
在香港，高房價的惡果已經看得很清楚了：它未必以崩盤的形式出現，但成本依然高昂；它透支著老百姓的精力與財富，也必然透支一個經濟體的潛力，甚至會激發社會矛盾。
沉重的龜殼
中國內地的房價還遠不如香港——當然經濟發展水準也不如——似乎還有相當大的緩衝空間，但實際上絲毫沒有可樂觀之處。
在中國不但未富先老，而且未富先“貴”：房價貴，人工貴，看病貴，同樣品質的商品都比美國貴……
中國經濟30年高速發展沒有秘密可言，無非是制度紅利，人口紅利這些因素。所有的紅利概括起來，其實就是成本優勢。現在短短十幾年間成本大幅上升，競爭力銳減，高房價難辭其咎。外需還在那裡，只是不見得再買中國製造而已。
和香港的情況一樣，高房價“暗稅”同樣給中國經濟戴上了緊箍咒，從超過10%的年增長率快速下降到6.5%左右，高房價至少“貢獻”了一半。
更何況，香港的稅制簡明、所得稅低，中國的宏觀稅負則高得驚人，“玻璃大王”曹德旺這樣不堪稅負重壓，轉而在他國建廠甚至整體搬遷的，不在少數。有去東南亞的，有去印度的，甚至有去美國的。
可控的供地制度維持房價不崩盤，卻也對扭曲的價格信號不反應。如果是在自由的土地市場，可能早就發生過價格調整了。“租售比”和“房價收入比”等指標或許不是判斷中國房價崩盤的好指標，但確實是地產市場價格畸形的有效指標。
地產市場對價格扭曲不反應，其他市場和產業卻會反應，於是我們看見了“產業轉移”，不得不進行“經濟結構調整”。未富先老、未富先“貴”的中國經濟還在苦苦突圍。
正是“成也蕭何敗蕭何”。這套制度可以維護土地市場不需要經歷重大調整，卻也因為不調整，給整個國民經濟累積了極高的代價。
怎麼辦呢？中國的高房價發展到現在，已經積重難返了。我對房價是否崩盤，不再那麼悲觀了，因為重新認識了這個供地制度和可調控的地產市場；但是我對中國經濟的前景，卻是更加悲觀了，同樣是因為這個供地制度和扶搖直上的房價。
多麼沉重的負累！而且似乎沒有破局的良策。中國經濟就將始終背著這麼一副重重的“龜殼”，艱難前行。
崩或不崩，代價都在那裡，無處可逃，無藥可解。
轉載自：葉偉強的博客 （葉偉強：財新傳媒原編委、《財新週刊》原副主編、《中國改革》原副總編輯。）
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在“資本主義”經濟體中，土地基本是私產。香港的特別之處在於，官地的規模太大了，除了新界部分農村用地為村民所有，其他港地一律為官地。
官地公有；所有權不買賣、不出租；但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行。這就是香港地制的主要特色。
內地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國有或者集體所有；所有權不買賣；政府以招拍掛的方式拍賣國有土地或徵用而來的集體土地年限不等的使用權（根據土地用途年限不同）。
最大的特點是，土地市場只有一個供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。
以香港政府為例。為了獲得更多一點財政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“規劃”出一塊土地，因為市場競價“不理想”而收回，待來日再批。看到被當地人稱為‘石屎森林’的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想像港九島上還有70%的土地尚未開發嗎？
內地各級政府把這一套活學活用，發揮得淋漓盡致。香港的房價全球稱王，內地當前的高房價，也是在這個同根同源的制度體系支撐下演進而來的。經濟規律的可怕之處就在於其普遍適用性他們壟斷利潤最大化的行為並沒有本質不同。
中式地產市場的獨特法則
經濟學原理告訴我們，“成本加成定價”的策略通常似是而非。一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒人關心你是就近開採的還是從兩千公里之外運來的。你可以定三塊，但是賣不出去，就會被淘汰出市場，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市場中，通行的其實是“競爭定價、價定成本”法則。
但是中國的房地產市場恰恰不屬於“通常”情況。其獨特之處就在於，政府有能力消滅其他交易市場，讓整個土地市場只有一個供應者，那就是政府自己。
既然土地市場只有一個供給者，那麼它就在“需求曲線”上尋找壟斷利潤最大的點，即控制供給數量，提高價格。土地市場上一個個“地王”，就是在這種背景下出來的。當然，造“地王”者多國企，這是另外一個話題了。
之所以說中式地產市場獨特，是因為世界上大多數經濟體的土地市場有眾多的供應商，眾多土地所有者都可以根據市場的價格信號快速做出買和賣的反應。中國內地與香港的供地制度同源，和其他經濟體卻有本質差別。
中式供地制度的“好處”是容易掌控市場，壞處則是彈性不足，市場一家獨大，自我調整能力差，無視其他市場的價格信號——後面會討論，這個看起來不怎麼顯眼的壞處，多年累積卻蠶食了長期經濟增長的潛力。
需求曲線理論上是存在的，但在實際中看不見摸不著，怎麼就能確定多高的價格、多大的供給量是合適的呢？所以這裡就存在兩種風險：
第一種是價格風險。土地拍賣的價格和政府預期的差距甚大，導致土地流標——前面說過，香港就經常因為價格不理想而“來日再批”。
第二種則是期限風險。土地的購買者是開發商，而房子的購買者是民眾，兩者並不一致，而且有時間差，即地價轉化成房價需要一個房屋的建設和銷售的過程。作為“接盤俠”，開發商高價拍來的地，蓋上房子之後卻有可能賣不出去。
政府在開發商那裡兌現了利潤最大化，但開發商卻把握不住民眾的需求曲線，沒法兌現利潤。本來嘛，需求曲線看不見摸不著，哪那麼容易把握？
這兩種風險都是真實存在的。中國經歷多年地產市場的火爆，人們見得多的是房價又漲了，房子蓋好了賣不出去的情況應該關注不多。其實，許多爛尾的樓盤就可以歸入此類。
（三）中國房價到底“合理”嗎？
中國房價始終沒有崩，相反，許多地方的房價還漲得讓人越發絕望。
之所以有“崩盤”的盛世危言，最主要的原因是房價高得“不合理”。那麼，什麼是“合理的”房價？
對此，國際上有諸如“租售比”、“房價收入比”這樣的流行指標。奇怪的是，中國房地產市場上這些指標早就超過了臨界值，卻遲遲沒有崩盤的跡象。
這的確是因為中國房地產市場與眾不同。在不同的制度約束條件下，所謂的房地產“合理”價格，會有極大的不同。
租售比、房價收入比等指標，如果在一個遠為自由的土地市場上超過臨界值，往往導致房價的崩盤。但是在內地和香港這樣的供地制度下，這些所謂的臨界值似乎根本沒有約束力，以至於許多緊盯這些指標的名家頻遭滑鐵盧，空發“崩盤”警報十幾年，年年被打臉。
小馬可以拉大車
先看租售比。在中國的土地制度條件下，租售比的指標意義不那麼強，因為租房市場和買房市場並不是一個可以互相替代的統一市場。這是中式供地市場和自由土地市場的一個重要差別。
通常情況下，房租對房價有很強的錨定作用：房子價格太高的話，人們會選擇租房方案，導致房租上升、房價下降；反之，若房價太低，原本租房的人會考慮買房，從而推高房價、拉低房租。這裡的前提是，買房和租房是同一個存量房市場，這樣兩者才有較強的可替代性。
租房市場的價格是由所有房屋的供需所決定的；而中國的買房市場價格表面上似乎也由所有房屋的供需決定，但實際上卻有微妙而重要的差異：其價格只是由新房市場（而不是整個房屋市場）的供需決定的——即政府拍地給開發商、完成開發之後入市的那部分房屋——而已。
政府收益最大化的選擇是控制土地供給數量，提高價格。如果新房的價格被地價“頂”得很高，存量房的價格也會水漲船高。在這個角度上，整個買房市場價格的“錨”並不是租房市場，而是新房市場——就是那麼一丁點拿出來交易的新房，就引領甚至決定了整個房屋市場的價格。
房價和房租不是沒有關係，只是關係更遠了而已；房租也還是房價的一個“錨”，只是錨定的力度遠不如新房價格的力度大了而已。
中國房地產市場的租售比遠低於大多數市場，也就不難理解了。因為中國房地產市場與這些大多數市場的機制根本不同；它們是自由買賣的私有土地市場，中國不是。
所以，拍地的價格就有非常重要的指標意義。它是這個供地體制的價格穩定器，穩定甚至引領一個城市所有存量房的價格。想想看，如果你手裡有一套房子，而區位遠不如你的“地王”的樓面價都高達10萬，你還願意8萬賣出嗎？你不會。你至少要等等看“地王”上的房子到底能賣出什麼價。如果地王房價12萬成功上市，你的房子就不會低於這個價。
前提是，“地王”上蓋的房子可以順利加價出售——這是這個遊戲能否玩下去的關鍵。房價的上漲不會是無止境的。一旦新房的價格太高而無人問津了，存量房或稱二手房的價格也遲早要繃不住。
真實情況是，有的地方政府已經玩壞了這個遊戲，比如說那些“鬼城”。必須小心呵護這個遊戲——這想必體現在後來的調控政策裡了吧？
高度控盤的市場
再看房價收入比。這個指標也很關鍵，但是它在我們這個體系下需要大幅放寬尺度。這裡決定性的因素有三個：
第一，土地供給者的唯一性始終是我們認識的基礎。這決定了每次放出來拍賣的土地價格很高，但是數量很少。這就好比股市有一隻總盤子很大但流通盤很小的股票，用很少的資金就能把價格拉上去。
在房地產市場裡的含義則是，新房的價格雖然很高，但是數量很少，只要有一些人買得起，就足以支撐這個價格了。存量房的價格當然隨著會漲，但是在裡面住著的人又不需要掏錢。看起來不是皆大歡喜嗎？當然，沒買房的人除外……
第二，全國購買力。一二線城市房子並不只是面向本地居民，而是面向全國。當三四線城市房價太高失去吸引力的時候，資金和人都會流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。
第三，剛需。幾年前一度流行“逃離北上廣”，現在更多的人“逃回北上廣”；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發展機會，更注重個人能力，而回到老家如果“無爹可拼”就前途茫茫……
去大城市，就得買房子。買房子自住是剛需，擔心資產貶值而進行優化配置也是剛需。不承認後者，就沒法理解房價上漲的這一重大動力。在“資產荒”的情況下，買房子是個很自然、甚至是許多人最好的選擇。
當然，有了上述三個基礎，自然難免吸引炒樓資金了。中國多年來貨幣超發嚴重，市場上大量資金一直對房地產市場虎視眈眈，隨時準備撲上來分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬鬆的時候，總是房價爆發的起點。
但是，正如三四線城市會失去吸引力一樣，一二線城市房價上漲也不會是沒有止盡的，那個揮之不去的問題又來了：一二線城市會崩盤嗎？
（四）房價會怎麼走？
中國房地產市場價格已經從普漲階段進入了分化階段，而這個分化階段還有一個較長時間的深化和自我強化的過程。崩盤嘛？……以後再說。
2010年之前，中國的房價經歷了狂飆突進式的普漲，其中最大的源動力是城鎮化。這期間，人口既向大城市流動，也向中等城市和小城市流動。對於不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的漲幅並不如何遜色。
2012年之後，中國的城市化從之前的城鎮化轉入了都市化。所謂都市化是指人口的流動開始表現出很強的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對在離開其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之間開始出現了明顯的選擇性。
2010年之後，房價的普漲階段已經結束，開始進入結構性分化的階段。這一轉折性的變化在房地產市場上的影響在新開工和銷售層面上較早體現出來。但是在房價層面上的變化，直到2015年下半年才逐漸體現出來。
當然，也導致優質城市的房價越來越高。
於是，我們看到一線城市和優質二線房價節節上升的同時，三四線城市地產市場岌岌可危。三四線城市的開發專案幾年前就融不到資，因為正規的金融機構無人敢問津，這些金融機構又沒有那麼多的人手對這些項目深入調研，乾脆一刀切，三四線城市專案根本不看。
房價的上漲，已經經過了一個關鍵的節點，一個對於三四線城市來說意義重大的節點。不管地方政府怎麼不希望房價回落，怎麼控制供地，都敵不過經濟規律的力量。
但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地產市場也沒有崩盤。房地產這樣的資產大多數是國有資產，或者已經變成了銀行資產，而且資產品質或多或少都和當地政府的政績掛鉤。至少在這些實權人物的任內，很難通過資產降價來達到市場出清，因此這些地方房價不降，就是沒有人氣。
中國房價拒絕“崩盤”，因為這不僅是一個可以通過控制供地來調節的市場，還是一個講政治的市場。
那些“鬼城們”玩得太過火，至少有兩處敗筆：一是供地太“過”，二是金融太松，所以房產又貴又“多”，金融機構深度陷了進去。金融太松，意味著太多的開發商揮舞著太多的資金去競爭土地，即土地需求上升（需求曲線發生變化），這些地方政府的理性選擇就是增加供地。
這裡所謂供地太“過”的含義是：如果不是金融太松，就不會有這麼多的土地供給。另一個含義是：好的專案，一萬個也不嫌多；既然是差的項目，那一個也太多了。
（五）房地產調控真相
中國房地產調控政策經過十幾年的演進，其目標和手段已經逐漸明晰，政策其實很有其自洽性與合理性。
粗略一點說，房地產調控的首要目標不是在調控房價，而是在預防崩盤；調控的關鍵點，其實都是在儘量擠泡沫，把多餘的資金驅逐出房地產市場；在此前提下，房價能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說行政的、法律的……
當然現行供地制度不能變。
供地制度決定調控政策
任志強對於房價繼續漲的判斷很可能還是對的，因為減少供給一般會導致價格上升。但他認為限制供給是“錯誤的調控”，這個判斷政府不會認同。
第一，土地供給是由供地制度決定的，不是由調控政策決定的。通常情況下，調控政策不能改變土地供給；與其說是調控政策限制了土地供給，不如說是先確定了土地供給數量，再制定調控政策來保駕護航；
第二，對房地產價格和需求起反應的只有政府一家，這個供地制度決定了土地供應不可能有市場希望的那麼充沛。
第三，增加土地供應和現行供地制度不相容，風險也是難以控制的，前有香港首任特首董建華先生的“八萬五計畫”，後有“鬼城”的教訓，殷鑒不遠。
第四，也是非常重要的一點是，北京市執行人口外遷政策，已經是明確的政治任務，減少土地供給是與之相配套的政策；正是這個配套，增加了北京房地產市場的複雜性。
另一個非常值得推敲的，是對政府收緊融資管道的批評，指責這種方式減少供給，助長房價上漲。更合乎邏輯的可能是，政府這個舉措，一點也不像人們所稱的那麼“腦殘”，相反，決策者相當清醒，而且對土地制度門清，對政策目標門清，對政策手段葉門清。
再強調一次，政府的供地制度是控制供給數量，控制價格。要達到這個目標，不需要那麼多開發商帶著那麼多資金來玩。在確定供地有限的前提下，再多開發商，再多資金，得到的還是那幾塊地。
因此，收緊地產融資管道，供給並沒有增加也沒有減少，需求——開發商拍地的需求——卻的確在減少。
當然，競爭拍地的開發商和資金越多，對政府的好處是很明顯的：地塊的拍賣價格更高了，賣地所得隨之越多。
政策的理性與局限性
由此看來，出於某些考慮，政府看起來有了相當的克制，並不盲目追求短期利益而讓過量資金把地價炒到天上去。這也避免了金融機構捲入過高的風險。
或許“鬼城”之類的教訓的確有助於後來政策的調整。畢竟一下子把地價炒得太高，且不說透支了未來多少年的價格空間，這次的房子能否賣出去，也是心裡沒底的，更何況，高房價會導致許許多多負面的社會後果需要承擔。
嚴控資金進入房地產市場，不管是開發貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發商越少、開發貸的資金越少，越不容易把地價炒的很高，把房價“頂”得也沒那麼高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就不容易上去了。
這裡需要提到香港的一個經驗。亞洲金融風暴之後，香港房價一度重挫70%，但其銀行體系由於風控做得很好，並沒有發生系統性風險。中國政府嚴控地產資金管道，想必主要是出於控制風險的考慮。
政府為什麼不能做得更多？比如說，為什麼不加大土地供應呢？
我相信供地在一定程度上是可以調整的。壟斷利潤最大化的供應量，只是理論存在，實際上誰也沒法確認在哪裡，所以只要大體不差，多點少點不是核心問題。
而維持供地制度的穩定和有效運作，則是不可觸碰的底線。所以，無論如何，供地的量不會變化很大，更不可能大到導致房價下降的程度。即使在土地完全私有的自由市場中，供地的增加也不見得會導致價格下降，何況單一賣家的市場？
萬一價格真跌了，既得利益者（比如貸款買房的人）資產受損甚至變負資產了怎麼辦？下次還能順利拍地嗎？財政收入怎麼辦？更要命的是，供地制度還要怎麼運轉？
所以，調低房價，根本不會是政策目標選項；假如政府真有控制房價的能力的話，政策目標選項也只會是：漲多少。可惜，即便政府可以控制地價，也沒法控制房價漲幅，就好像小李的飛刀，出手之後就連自己都控制不了。
調控優先序
關於董建華當年的“八萬五計畫”，可能許多人並不瞭解，或者已經淡忘，但政府負責供地者一定記憶猶新。
由於我們已經知道的原因，香港房價畸高，普通民眾面臨極大的居住難題。
1997年10月董建華以極大的魄力推動“八萬五計畫”，要將每年興建的廉租房數量由兩萬增加至八萬五千套，要將申請等待年限由八年縮短至三年，實現“居者有其屋”的理想。“八萬五計畫”可以說是對香港原有土地批租制度的一個重大變革，意味著供地大幅增加，而且幾乎是免費的！
很遺憾的是計畫宣佈兩周後，亞洲金融風暴開始席捲香港。兩廂疊加，香港房價到2003年最多下跌70%，大量按揭買房者成為“負資產一族”，董建華的民望陷入低點，最後不得不放棄該計畫。
如果沒有亞洲金融風暴，“八萬五”計畫是否有希望取得成功？但無論如何，“金融風險+增加土地供給”兩者疊加出現的後果，想必會在政府相關官員心裡紮下一根刺。業內都知道，房地產就是另外一種形式的金融。房地產風險自身就會導致金融風險，大幅增加土地供應是不是有可能導致一個自我迴圈的“房地產—金融風暴”，誰也不敢輕易冒這個險。
簡言之，增加土地供給不符合現有供地制度，不符合政府利益，不符合市場既得利益者（包括此前高價拿地的開發商、此前高價買房的人）的利益……因此，正常情況下，“局內”沒有人有動力改變現有的均衡狀況，沒買房的人除外，但那些人還在“局外”，影響相對要弱得多——當然，“占中”這樣的極端情況除外。
現在，我可以嘗試勾勒一下房地產調控政策的目標優先序了：
預設目標：土地制度的穩定；供地制度的有效運轉；保證財政收入；
首要目標：降杠杆，擠泡沫，盡可能降低金融風險；
次要目標：房價不要過快上漲。
現在看來，政府的調控政策，邏輯上是不是就自洽多了？是不是就跟任志強說的那樣，一定漲，並且沒泡沫了？房價如果控制不好，社會動靜有點大的話，還可以採取一些行政啊、法律啊這樣的手段，比如說整頓一下房地產公司……
（六）未富先“貴”，代價沉重
“香港病”
在此可以階段性小結一下：從供地制度到調控政策到房地產市場，政府可以不斷修補、自洽、自high；房價穩定增長，沒有崩盤，在可見的將來也能自我維持。看起來，so far so good。
最可怕之處也就在於此，高房價穩定可持續，代價無法逃避，也無藥可解。
政府依靠賣地得到了不菲的財政收入，但高房價給房地產之外的市場、行業乃至整個經濟、社會帶來的成本要遠高於此，代價極為沉重。
作為中式供地制度的起源地，香港是一面最好的鏡子。
眾所周知，香港的稅法簡明而所得稅率很低。然而香港的地價在全球稱王。香港政府通過土地批租而征得的‘暗稅’，在資本主義經濟裡舉世無雙。
要知道，高地價能把幾乎所有的價格都頂上去。舉個簡化的例子：你要到周邊的菜市場買菜吧？菜市場攤位有租金吧？地價一上來，租金跟著上來，把菜價也給頂上來。你沒得挑，因為周邊菜價都漲；生活成本上來，勞動力價格也就隨之上來了。勞動力價格一上來，能不漲價的東西就很少了。
在舉世無雙的“暗稅”之下，香港舉步維艱。
一方面，香港的地價在全球稱王。但除了地產之外，其他行業乏善可陳。製造業早就移師內地去了（順便提一句，現在內地的製造業也步香港之後塵移師他方）。去十幾年，托中國內地“世界工廠”的產品走向國際市場的福，香港的金融、法律、諮詢等仲介服務倒也生機勃勃。現在“世界工廠”光環退減，香港也隨之疲態畢現。
要不是具有區域性的市場經濟制度（特別是金融制度）的競爭優勢，香港地產的天價是無論如何也撐不住的。但是光撐住又怎樣？其他行業在這麼高的成本之下，早已失去競爭優勢。與此同時，香港的貧富分化也日趨嚴重。當地年青人發展的機會空間，極為逼仄。
另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本極高，大量中產階級終其職業生涯，也不過堪堪供完一套房子。
據說，香港“豪宅”的標準是，臥室裡面放一張床，有三面不靠牆就可以了。香港房子這麼貴，年輕人結婚怎麼買得起？租房啊，或者去新界買一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。
超過20萬香港普通民眾，則居住在密密麻麻的“籠屋”、“劏房”裡。一套幾十平米的房子分成許多獨立單位，有的“劏房”裡住著一家幾口，所有的吃喝拉撒就在這幾平米里發生。或者劃出許多鐵架床，分租給不同個人，人均活動空間兩平米左右。
生活成本極高；供不起住房；本地產業不振，找不到好工作；貧富分化日趨嚴重；香港很多年青人看不到希望……
在香港，高房價的惡果已經看得很清楚了：它未必以崩盤的形式出現，但成本依然高昂；它透支著老百姓的精力與財富，也必然透支一個經濟體的潛力，甚至會激發社會矛盾。
沉重的龜殼
中國內地的房價還遠不如香港——當然經濟發展水準也不如——似乎還有相當大的緩衝空間，但實際上絲毫沒有可樂觀之處。
在中國不但未富先老，而且未富先“貴”：房價貴，人工貴，看病貴，同樣品質的商品都比美國貴……
中國經濟30年高速發展沒有秘密可言，無非是制度紅利，人口紅利這些因素。所有的紅利概括起來，其實就是成本優勢。現在短短十幾年間成本大幅上升，競爭力銳減，高房價難辭其咎。外需還在那裡，只是不見得再買中國製造而已。
和香港的情況一樣，高房價“暗稅”同樣給中國經濟戴上了緊箍咒，從超過10%的年增長率快速下降到6.5%左右，高房價至少“貢獻”了一半。
更何況，香港的稅制簡明、所得稅低，中國的宏觀稅負則高得驚人，“玻璃大王”曹德旺這樣不堪稅負重壓，轉而在他國建廠甚至整體搬遷的，不在少數。有去東南亞的，有去印度的，甚至有去美國的。
可控的供地制度維持房價不崩盤，卻也對扭曲的價格信號不反應。如果是在自由的土地市場，可能早就發生過價格調整了。“租售比”和“房價收入比”等指標或許不是判斷中國房價崩盤的好指標，但確實是地產市場價格畸形的有效指標。
地產市場對價格扭曲不反應，其他市場和產業卻會反應，於是我們看見了“產業轉移”，不得不進行“經濟結構調整”。未富先老、未富先“貴”的中國經濟還在苦苦突圍。
正是“成也蕭何敗蕭何”。這套制度可以維護土地市場不需要經歷重大調整，卻也因為不調整，給整個國民經濟累積了極高的代價。
怎麼辦呢？中國的高房價發展到現在，已經積重難返了。我對房價是否崩盤，不再那麼悲觀了，因為重新認識了這個供地制度和可調控的地產市場；但是我對中國經濟的前景，卻是更加悲觀了，同樣是因為這個供地制度和扶搖直上的房價。
多麼沉重的負累！而且似乎沒有破局的良策。中國經濟就將始終背著這麼一副重重的“龜殼”，艱難前行。
崩或不崩，代價都在那裡，無處可逃，無藥可解。
轉載自：葉偉強的博客 （葉偉強：財新傳媒原編委、《財新週刊》原副主編、《中國改革》原副總編輯。）
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