買賣二手房從來就不是一件簡單的事情, 每一個步驟都需要小心謹慎, 一些看起來不起眼的小問題, 當中可能隱含了極大隱患。
你是否遇到過這樣的情況, 房子買完後, 前房主的戶口不遷出去, 戶口逾期遷出到底都隱藏了哪些危害呢?
所謂戶口逾期遷出, 就是指大家在買賣二手房時, 還涉及過戶的問題, 很多房主辦理了產權過戶手續後, 遲遲不按照合同約定的時間遷出戶口, 表面看來, 好像沒有給購房者帶來多大傷害, 但實際上有很多隱藏的風險, 而且售房者是需要承擔違約責任的。
上海浦東新區法院就曾經判決這樣一起案件,
結果最後售房者由於各種原因沒有按時遷出戶口, 逾期幾個月才遷出, 最終法院判決賣方向買方支付違約金7萬餘元。
逾期遷出戶口的違約金標準
合同法規定, 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的, 應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。 也就是說, 如果在購房合同上, 約定了逾期遷出戶口的違約金問題, 在售房人不能按照合同約定履行時, 就需要像上述案例一樣, 支付違約金。
但是違約金的支付沒有統一標準, 按照合同法解釋, 如果當事人主張約定的違約金過高, 請求適當減少的, 法院應當以實際損失為基礎, 兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,
也就是說, 法院會根據過錯程度酌情調整違約金, 具體為多少, 還要看具體的案子。
戶口逾期遷出的危害
很多人會認為前房主的戶口不遷出沒有什麼大問題,
1.債務糾紛問題:當前房主出現債務糾紛問題時, 銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票, 或者採取更狠一點的潑油漆等不良手段;
2.新增人口問題:前房主在一定情況下是可以增添新戶口的, 一旦發生這種情況, 將會繼續增加購房者戶口遷移的難度;
3.價值問題:現在大家對戶籍的問題越來越重視, 關注度也越來越高, 如果存在的問題一直無法解決, 那麼在你需要轉賣的時候, 極有可能影響到成交價。
4.拆遷問題:目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主, 但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口, 因此複雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。
5、學籍問題:很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房, 如果前戶主不遷出戶口, 不排除上學名額被其佔用的可能性。
如何預防戶口逾期遷出問題?
首先大家需要重視戶口問題, 在房屋買賣過程中, 要詳細瞭解關於戶口的問題, 在購房合同中, 要詳細約定相關問題,明確寫在合同裡,必要時也可以去當地派出所親自查詢核實,以確定不存在戶口問題。
如果是通過仲介買房的話,也可以委託仲介代為核實房屋的戶口,核實後要求仲介機構出具書面核實報告,並加蓋公章,防止一些仲介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外,必須注意的是,合同中約定的戶口遷出時間一定要在房屋登記過戶之前。
在合同裡也要明確逾期戶口遷出的違約金問題,一般的仲介合同中,都會在“權屬轉移登記”中作出詳細約定:
我們還可以通過預留房屋尾款對售房者施加壓力。預留的尾款應當在合同中明確說明,先遷戶口然後再交付房款,約定好順序防止對方惡意違約。
延伸閱讀
賣房不遷戶口 房主被判違約
一審法院支援了劉先生的部分訴求,但劉先生不服法院認定的違約金數額,堅持要求法院判決張先生遷戶,並上訴到北京一中院。近日,北京一中院二審判決變更了違約金數額,駁回了劉先生其他訴求。
一審法院認為,張先生沒有依約遷戶,應承擔違約責任,判決其支付劉先生10萬元違約金。但因戶口遷移問題不屬法院處理民事糾紛的受案範圍,駁回了劉先生的該項訴求。
劉先生不服,上訴到北京一中院,他堅持認為張先生遷戶是合同義務,法院應改判。另外,一審認定的違約金過低,應重新計算。
北京一中院經審理認為,戶籍遷移問題屬於相關行政機關的行政行為,不屬於法院受理民事訴訟的範圍,故法院不支持劉先生關於張先生遷戶的訴求。根據合同約定,張先生應在房屋所有權轉移之日起790天內,即2014年9月14日前將戶籍遷出,而他不僅沒有遷出,還將兒子落戶至此,其行為構成違約,應承擔違約責任。
法院依據雙方合同約定,對違約金的計算進行分段處理,酌減了2014年9月14日前沒有遷戶應支付房屋總價5%的違約金數額,酌定張先生應支付7萬元違約金。在2014年9月14日之後,按日計已付款萬分之五的持續性違約金,結合劉先生的實際損失和張先生的過錯,確定張先生應以每天80元為標準,支付劉先生從2014年9月15日起到遷出戶籍之日止的違約金。
要詳細約定相關問題,明確寫在合同裡,必要時也可以去當地派出所親自查詢核實,以確定不存在戶口問題。如果是通過仲介買房的話,也可以委託仲介代為核實房屋的戶口,核實後要求仲介機構出具書面核實報告,並加蓋公章,防止一些仲介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外,必須注意的是,合同中約定的戶口遷出時間一定要在房屋登記過戶之前。
在合同裡也要明確逾期戶口遷出的違約金問題,一般的仲介合同中,都會在“權屬轉移登記”中作出詳細約定:
我們還可以通過預留房屋尾款對售房者施加壓力。預留的尾款應當在合同中明確說明,先遷戶口然後再交付房款,約定好順序防止對方惡意違約。
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一審法院支援了劉先生的部分訴求,但劉先生不服法院認定的違約金數額,堅持要求法院判決張先生遷戶,並上訴到北京一中院。近日,北京一中院二審判決變更了違約金數額,駁回了劉先生其他訴求。
一審法院認為,張先生沒有依約遷戶,應承擔違約責任,判決其支付劉先生10萬元違約金。但因戶口遷移問題不屬法院處理民事糾紛的受案範圍,駁回了劉先生的該項訴求。
劉先生不服,上訴到北京一中院,他堅持認為張先生遷戶是合同義務,法院應改判。另外,一審認定的違約金過低,應重新計算。
北京一中院經審理認為,戶籍遷移問題屬於相關行政機關的行政行為,不屬於法院受理民事訴訟的範圍,故法院不支持劉先生關於張先生遷戶的訴求。根據合同約定,張先生應在房屋所有權轉移之日起790天內,即2014年9月14日前將戶籍遷出,而他不僅沒有遷出,還將兒子落戶至此,其行為構成違約,應承擔違約責任。
法院依據雙方合同約定,對違約金的計算進行分段處理,酌減了2014年9月14日前沒有遷戶應支付房屋總價5%的違約金數額,酌定張先生應支付7萬元違約金。在2014年9月14日之後,按日計已付款萬分之五的持續性違約金,結合劉先生的實際損失和張先生的過錯,確定張先生應以每天80元為標準,支付劉先生從2014年9月15日起到遷出戶籍之日止的違約金。