這年頭啊， 買房子的售樓小姐們，
可是一個賽一個能說，
他們最喜歡給我們開一些空頭支票，
說會送什麼裝潢啊， 陽臺啊，
可是等到購房者真正拿到房子的時候， 又不兌現。
其實， 買房的時候，
遇到這樣或那樣的糾紛， 已經並不鮮見了。
但今天這一件“送私家花園”的事兒，
聽來還是令人相當窩火的。
）
但當沈先生夫婦前去見房時卻傻了眼:
氣憤不已的沈先生夫婦找開發商討說法，
但老闆拒絕見面。
無奈之下， 沈先生夫婦只好將他們告上了法院。
法 院 判 決
開發商賠償了沈先生夫婦房屋差價損失。
今天9:00
今天和您探討一下裡面的幾個法律問題：
1
1、銷售人員的承諾， 對開發商有約束力嗎？
根據最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第58條規定：企業法人的法定代表人和其他工作人員， 以法人名義從事的經營活動， 給他人造成經濟損失的， 企業法人應當承擔民事責任。
作為開發商的銷售人員， 其做出的行為屬於職務行為， 完全代表開發商， 產生的責任也當然由開發商承擔， 這一點毋庸置疑。
不過呢， 實踐中可能會遇到開發商不承認銷售人員身份的情況， 所以大家一定要保留好相關的證據，
今天9:002
2、那採用口頭約定的方式有效嗎？
根據《合同法》第十條的規定： 當事人訂立合同， 有書面形式、口頭形式和其他形式。
從該條， 不難看出口頭約定也是有效的約定。
不過呢， 樂樂提醒大家， 雖然當事人雙方的口頭約定具有法律效力的， 但是如果其中一方對該口頭約定予以否認並不履行相應的義務， 那麼就需要另一方提供證據來證明該口頭約定的存在， 否則空口無憑， 很難讓法律對此約定予以認定。 所以， 最好要用白字黑字寫下來。
今天9:003
3、開放商承諾贈送“私人花園”的行為有效嗎？
根據《物權法》第七十三條的規定：“建築區劃內的綠地， 屬於業主共有， 但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
法院認為， 房屋銷售人員口頭允諾贈送的戶外花園系公共綠地， 屬全體業主共有， 開發商承諾由沈先生夫婦單獨使用不符合法律的規定。
《合同法》 第一百零七條也規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的， 應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
規劃部門也早就將道路高程調整情況告知了開發商， 但開發商未如實告知原告沈先生夫婦， 所以開發商也應當承擔相應的違約責任。
今天9:004
4、那麼， 我們以前常常看到的那些售樓廣告和宣傳資料， 開發商有時候會承諾說送陽臺、送花園， 但是交房時又沒有履約， 可以說要求他們賠償嗎？
要看具體情況。
根據《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請， 但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定， 並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的， 應當視為要約。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同， 亦應當視為合同內容， 當事人違反的， 應當承擔違約責任。
所謂“要約”， 是《合同法》中的一個定義， 指希望和他人訂立合同的意思表示， 該意思表示應當符合以下規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾， 要約人即受該意思表示約束。 開發商在售房廣告中對房地產專案具體而確定的表述即構成要約， 比如說，如果開發商在售樓廣告中用了一些“30%綠化率、2萬平方米綠化帶、一梯兩戶”這種確定性的表述，就構成要約。
而要約邀請則是希望他人向自己發出要約的意思表示。商家寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等都屬於要約邀請。
根據該條的規定，雖然宣傳資料和售樓廣告屬於要約邀請，但是一旦裡面有了上述非常確定性的描述，那麼，開發商則需要承擔違約責任了。
房子的糾紛總是令人心煩，
今天就這件事，給大家兩個小提醒：
房子無小事，
合同需擔心。
口頭別相信，
寫下最安心。
比如說，如果開發商在售樓廣告中用了一些“30%綠化率、2萬平方米綠化帶、一梯兩戶”這種確定性的表述，就構成要約。而要約邀請則是希望他人向自己發出要約的意思表示。商家寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等都屬於要約邀請。
根據該條的規定，雖然宣傳資料和售樓廣告屬於要約邀請，但是一旦裡面有了上述非常確定性的描述，那麼，開發商則需要承擔違約責任了。
房子的糾紛總是令人心煩，
今天就這件事，給大家兩個小提醒：
房子無小事，
合同需擔心。
口頭別相信，
寫下最安心。