【以下資訊來源“佛山市房地產協會”， 由樓盤網於2017-09-01 09:43:02整理提供】
某花園位於廣州市天河區廣州大道北， 是某房地產公司開發的住宅社區。 乙物業服務企業是某房地產公司指定的某花園的前期物業管理公司。 2011年3月25日， 某花園業主委員會(以下簡稱“某花園業委會”)經廣州市天河區某街道辦事處備案成立。
2011年5月6日， 某花園業委會向某花園全體業主發出《通知》， 通知稱將於5月21日下午2點在某花園召開業主大會， 表決投標選聘新物業等事項， 請全體業主屆時準時參加。
2011年5月21日， 某花園業委會經過招投標程式確定甲物業服務企業為某花園社區物業服務中標單位。
2011年7月1日， 甲物業服務企業(乙方、受託方)、某花園業委會(甲方、委託方)雙方簽訂《物業管理服務合同》， 約定甲方委託乙方對某花園社區(占地面積25699m2、建築面積72739m2)提供物業管理服務， 委託管理期限5年， 自2011年7月1日～2016年6月30日。 甲物業服務企業與某花園業委會簽約後， 甲物業服務企業要求 進場接管社區， 乙物業服務企業拒絕退場， 雙方發生衝突。 上述事件引起廣州電視臺等媒體報導。
8月， 社區業主200多人要求召開臨時業主大會改選業委會和投票決定是否變更物業服務企業。
10月， 某街道辦就臨時業主大會召開的問題多次與某花園業委會協商、指導， 但某花園業委會以自治為由， 不願接受政府部門和街道的依法指導、監管。 甲物業服務企業遂於2011年10月9日提起訴訟， 請求：(1)乙物業服務企業停止侵害、排除妨害， 立即退出某花園社區物業管理區域;(2)乙物業服務企業及某花園業委會將某花園物業服務用房(在A幢首層東南面物業管理處位置)騰空移交給甲物業服務企業使用並移交某花園物業所涉的業主姓名、房號、面積、社區規劃圖及相關設備設施等所有有關某花園的資料。
12月， 某居委會在社區張貼《關於召開某花園社區臨時業主大會的通告》，
【法院判決】
一、一審判決。
一審法院認為， 目前某花園社區業主同意選聘乙物業服務企業作為物業管理公司的意思表示不合， 甲物業服務企業要求進駐某花園社區缺乏理據。 因此， 原審法院對甲物業眼務企業要求乙物業服務企業排除妨害， 退出某花園社區物業管理區域， 以及移交物業管理有關資料的訴請依法予以駁回。
判決後， 甲物業公司不服一審判決，
二、二審判決。
二審中院認為， 甲物業服務企業的上訴理由不成立， 應予駁回;審查原審判決查明事實清楚， 處理並無不當， 應予維持。 依照《中華人民共和國民事訴訟法》第 一百七十條第一款第(一)項的規定， 判決如下：駁回上訴， 維持原判。
【爭議焦點】
1. 業委會決議是否優先于業主大會?
2. 居委會組織召開臨時業主大會是否越俎代庖?
3. 居委會組織召開的臨時業主大會決議是否具有約束力?
4. 甲物業服務企業提出排除妨害訴訟是否成立?
【律師點評】
一、業委會的決議是否優先于業主大會?
從業主委員會的法律地位而言， 業主委員會由業主大會依法選舉產生， 履行業主大會賦予的職責， 執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。
二、居委會組織召開臨時業主大會是否越俎代庖?
甲物業服務企業依據其與某花園業委會簽訂的關於某花園社區的《物業管理服務合同》要求進場接管社區物業管理， 乙物業服務企業及部分社區業主提出異議， 甲物業服務企業、乙物業服務企業雙方產生衝突， 導致社區出現群體性事件隱患。 住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第五十一條規定：“業主委員會未按業主大會會議議事規則的規定組織召開業主大會定期會議， 或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。”因選聘和解聘物業管 理企業事關某社區全體業主切身利益，在部分業主對選聘甲物業服務企業作為新的 物業服務公司提出異議的情況下，某街道辦作為地方政府派出機構，依職權對某花園社區業委會及業主大會相關活動進行指導，並無不當。
三、居委會組織召開的臨時業主大會決議是否具有約束力?
某居委會作為基層群眾性自治組織，在某街道辦的指導、監督下，代為組織召開臨時業主大會，就“是否選聘乙物業服務企業”和“是否改選業委會”這兩個議題經社區業主投票表決，結果是專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意選聘乙物業服務企業及改選業委會。由此可見，選聘乙物業服務企業作為某花園社區的物業服務公司是目前社區多數業主的意思表示，該意思表示經過了法定的表決程式，依法對全體社區業主具有約束力。
四、關於甲物業服務企業提出排除妨害問題。
根據《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定 的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。”乙物業服務企業作為開發商聘請的前期物業管理公司，在第三人合法成立並選聘新的物業管理企業甲物業服務企業後，應當與新物業管理公司做好交接工作。但甲物業服務企業與乙物業服務企業並不存在合同系，甲物業服務企業訴乙物業服務企業拂除妨害的依據是其與某花園業委會2011年7月1日簽訂的《物業管理服務合同》，但該合同尚未履行，甲物業服務企業依據該合同享有的是相對於某花園業委會履行合同的請求權，在其未實際取得為某花園提供物業服務的許可權時，其主張乙物業服務企業侵權請求排除妨害缺乏事實基礎，因此排除妨害不成立。
加入樓盤網公眾號二維碼。
或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。”因選聘和解聘物業管 理企業事關某社區全體業主切身利益，在部分業主對選聘甲物業服務企業作為新的 物業服務公司提出異議的情況下，某街道辦作為地方政府派出機構，依職權對某花園社區業委會及業主大會相關活動進行指導，並無不當。三、居委會組織召開的臨時業主大會決議是否具有約束力?
某居委會作為基層群眾性自治組織，在某街道辦的指導、監督下，代為組織召開臨時業主大會，就“是否選聘乙物業服務企業”和“是否改選業委會”這兩個議題經社區業主投票表決，結果是專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意選聘乙物業服務企業及改選業委會。由此可見，選聘乙物業服務企業作為某花園社區的物業服務公司是目前社區多數業主的意思表示，該意思表示經過了法定的表決程式，依法對全體社區業主具有約束力。
四、關於甲物業服務企業提出排除妨害問題。
根據《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定 的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。”乙物業服務企業作為開發商聘請的前期物業管理公司，在第三人合法成立並選聘新的物業管理企業甲物業服務企業後，應當與新物業管理公司做好交接工作。但甲物業服務企業與乙物業服務企業並不存在合同系，甲物業服務企業訴乙物業服務企業拂除妨害的依據是其與某花園業委會2011年7月1日簽訂的《物業管理服務合同》，但該合同尚未履行，甲物業服務企業依據該合同享有的是相對於某花園業委會履行合同的請求權，在其未實際取得為某花園提供物業服務的許可權時，其主張乙物業服務企業侵權請求排除妨害缺乏事實基礎，因此排除妨害不成立。
加入樓盤網公眾號二維碼。