導 讀
加速現金回籠、回A、進行債務重組， 高調的恒大， 這三步棋都走的相當穩健。
相比前一日， 郁亮在萬科業績會的“鬱悶”狀態， 在將股份投票權讓渡給了深鐵後，
2016年恒大首次超越萬科， 成為行業銷售老大。 合約銷售3733.7億元， 同比增長85.4%；合約銷售建築面積4469萬平方米， 同比增75.2%。
2016年恒大的毛利率為28.8%， 與2015年基本持平；淨利潤為176.2億元， 同比增長1.6%；現金餘額3034.3億元， 同比增長85.8%。
銷售大幅上升、讓渡萬科A的投票權、借殼深深房回A， 這三步棋表面沒有過多關聯性， 但卻關係到恒大的命運與未來。
“土儲增值 負債率沒有風險”
正如董事局副主席、總裁夏海鈞所言， “恒大地產上市以來， 毛利率基本維持在30%， 淨利潤在10%以上。 但這幾年， 恒大進入多元化發展階段， 先後介入了地產、金融、健康、文化旅遊四大產業。 其中， 占整體業務的90%的地產業務，
與此同時， 為了保證未來擁有足夠的可售物業， 恒大大規模攻城掠地。 截止2016年， 恒大的土地儲備達2.29億平方米， 是目前行業內唯一一家用“億”做土儲單位的企業。
正因為如此， 恒大的負債資料逐年上升。 資料顯示， 恒大地產的總資產為1.35萬億元， 比去年增長78.4%；總借款5350.7億元， 同比2015年增長80.2%；淨負債率119.8%， 比去年增長26.3％。
業績會上， 許家印稱， 負債高企， 跟房地產企業性質有關係， 房地產企業需要大規模的土地儲備， 高土儲必然帶來高負債。 目前公司的土地儲備在急劇增值， 公司認為負債率沒有風險。
“目前為止， 恒大的負債率是按土地原值來算的。 恒大現有土地儲備為2.29億平方米， 土儲的原值為3600.7億元。 若按土地現有市值計算，
許家印進一步解釋稱， 2016年末， 恒大的現金餘額為3043.3億元。 2016年恒大金融類投資與物業類投資的金額為1105.4億元。 上述資產之和就已經達到了6600億元， 超過5350.7億元的總借款。
為了讓投資者更詳細的瞭解土儲情況， 恒大第一次悉數將公司所有專案一一對外披露， 細到具體城市的每一個專案的詳細情況。 資料顯示， 2016年末， 恒大的土地儲備， 覆蓋205個城市， 共582個項目。 2016年新增213個專案， 新增的土地面積是1.02億平方米， 原值是2035.7元， 平均樓面價1996元每平方米。 土地儲備中， 一、二線城市的土儲原值是2689.5億元， 投資額占整體比例的74.7%。
除此之外， 恒大在核心城市還有35個舊改項目， 規劃總建築面積1800萬平方米， 按目前市場價格預計銷售總額約4900億元。 這部分土儲未列入2.29億平方米土地儲備當中。
回A另有小心思
“恒大持有萬科股票是戰略投資者， 對萬科是比較看好的。 投票權讓給深圳地鐵， 是希望萬科股東層面能形成一致的意見， 不至於影響管理層的工作和萬科的發展。 ”在寶萬之爭進入關鍵時刻， 許家印給出了如此回答。
未來， 倘若恒大退出， 雖然有浮虧， 但也極有可能因此獲得深深房這樣一個A股殼。
表面上， 在港股估值偏低情況下， 恒大回A是個不錯的選擇。 但業績會上， 許家印道出了另一個實情， 恒大地產回A過程中， 通過引入戰略投資者， 同樣可以幫助恒大降低負債率。
許家印稱， 去年底， 恒大啟動了回A進程， 並開始引進戰略投資者。 恒大地產回A後的估值是1980億元， 戰略投資者占總股本13.16%， 即引進資金在400億元到500億元區間。
去年， 恒大引入了首批戰略投資者， 募集資金300億元。 但在2016年恒大的報表中， 並沒有將其作為權益引進。 現在已在進行第二輪150億元戰略投資者的引入。 “2017年上半年， 恒大會有450億元進入權益類資本金。 隨著土地的開發， 帶來現金回籠， 及450億元轉為資本金以後， 2017年上半年公司的淨負債率會大幅下降。 ”
不過， 在恒大回A這件事情上， 恒大承諾未來三年實現淨利潤888億元。 這也成為能否讓戰略投資者買帳的關鍵性因素。
對此， 夏海鈞回應稱， 恒大歷史上， 從上市到現在， 公司平均年複合增長率在50%左右，未來三年對投資者的預測是：今年銷售額大概是4500億元，明年銷售額是5000億元，後年銷售額是5500億元。過去的複合增長率是在30%－50%左右。而從今年開始，未來三年的複合增長率分別是18%、15％、10%，是穩健的增長。恒大跟同行不一樣，其成長性在於擁有大量的土地儲備。
夏海鈞還補充稱，從2009年到今年，國家在進行宏觀調控，大的企業都是穩定的增長，不光恒大，還包括萬科、碧桂園、保利、中海。未來要擠進前十，企業銷售額需要去到4000億元，高一點的銷售額需去到6000億元到7000億元。
“市場開始出現集中度變化，恒大每年百分之十幾的增長率是完全可以實現的。按淨利潤指標測算，未來恒大的利潤在千億左右，打個八折，完全可以實現三年888億元的業績承諾。”
據悉，在回A幫助降低負債率的同時，從今年開始，恒大也會加強負債管控。許家印透露，恒大的現金餘額有3000多億元，將適時的用現金償還高成本的負債。例如，今年上半年就將償還公司50%的永續債。
事實上，目前恒大也有意進行舊有債務的重組。今年初，恒大就發行了15億美元債券，用於償還恒大過去的短期債務。
“一是國家外匯管制越來越嚴，恒大希望用長期的外匯債券，把恒大現有的短期負債，變成三年、五年、七年這樣一個長期負債，就不用擔心國家外匯管制，對公司造成的影響；其次，過去公司發了成本比較高的債務，現在資本市場比較好，用低息置換高息，用長期置換短期債務，確保公司未來在外匯方面穩健的運營。”夏海鈞補充稱。
公司平均年複合增長率在50%左右，未來三年對投資者的預測是：今年銷售額大概是4500億元，明年銷售額是5000億元，後年銷售額是5500億元。過去的複合增長率是在30%－50%左右。而從今年開始，未來三年的複合增長率分別是18%、15％、10%，是穩健的增長。恒大跟同行不一樣，其成長性在於擁有大量的土地儲備。夏海鈞還補充稱，從2009年到今年，國家在進行宏觀調控，大的企業都是穩定的增長，不光恒大，還包括萬科、碧桂園、保利、中海。未來要擠進前十，企業銷售額需要去到4000億元，高一點的銷售額需去到6000億元到7000億元。
“市場開始出現集中度變化，恒大每年百分之十幾的增長率是完全可以實現的。按淨利潤指標測算，未來恒大的利潤在千億左右，打個八折，完全可以實現三年888億元的業績承諾。”
據悉，在回A幫助降低負債率的同時，從今年開始，恒大也會加強負債管控。許家印透露，恒大的現金餘額有3000多億元，將適時的用現金償還高成本的負債。例如，今年上半年就將償還公司50%的永續債。
事實上，目前恒大也有意進行舊有債務的重組。今年初，恒大就發行了15億美元債券，用於償還恒大過去的短期債務。
“一是國家外匯管制越來越嚴，恒大希望用長期的外匯債券，把恒大現有的短期負債，變成三年、五年、七年這樣一個長期負債，就不用擔心國家外匯管制，對公司造成的影響；其次，過去公司發了成本比較高的債務，現在資本市場比較好，用低息置換高息，用長期置換短期債務，確保公司未來在外匯方面穩健的運營。”夏海鈞補充稱。