9月10日， 由海銀財富管理有限公司（以下簡稱“海銀財富”）主辦的“聚勢謀遠 守正出新——2017海銀財富北京資產配置高峰論壇”在京完美謝幕。 五百余名海銀財富高淨值人士與金融大咖齊聚一堂， 圈點投資新機遇， 把脈資產配置新趨勢。
世邦魏理仕執行董事、投資及資本市場部華北區主管紀剛發表題為《房地產投資機遇與挑戰》的主旨演講， 以下為嘉賓演講全文整理：
大家經常說房地產市場已經進入了黃金時代、白銀時代， 那麼商業地產市場到了一個什麼時代？今年6月世邦魏理仕發佈的白皮書顯示， 商業地產市場已經進入了“千億時代”， 2016年全國商業地產市場規模首次超過千億， 達1750億。 今年上半年與去年同期相比， 商業地產市場規模已有近50%的增幅， 這說明投資情緒非常活躍。 （這裡的統計口徑指的是交易金額在1000萬美元以上的大宗交易， 不包括土地市場，
一、商業地產市場最大的主角是上海
從區域劃分的投資規模來看， 商業地產市場最大的主角是上海， 過去12年上海市場占全國總成交額的50%以上。 去年1750億的交易額中， 上海占55%， 約為900億市場規模。 其次是北京， 交易量約為上海的1/3， 即占全國總成交額的18%-20%。 深圳和廣州相較而言體量較小， 但是今年上半年廣州交易量比例增加， 主要是有一個比較大的商場專案交易。 二線城市2015年以前商業地產市場基本不太活躍， 現在由於資金面的情況， 二線市場的商業物業也得到了大家的重視， 2016年二線城市成交額占全國總成交額的20%左右。
上海作為最活躍也是交易額最高的市場， 過去10年商業地產的交易額基本在300-600億之間；相較於上海市場的逐年平穩上升，
二、北京和上海商業地產市場差異背後的原因是什麼？
造成北京和上海商業地產市場差異的原因有三方面：
一是， 北京獲得資源的難度非常大， 無論是住宅地產還是商業地產， 開發商拿地都非常難， 五環以內已限制開發1萬平米以上的寫字樓和商業用地， 傳統的中心還是聚集在CBD、金融街、中關村、望京以及通州， 這些區域獲得資源的機會非常低，
三、寫字樓一直是商業地產市場裡交易最活躍的主題
從投資標的類型來看，
我們再把全國房地產投資市場不同類型的客戶做一個總結。
房地產企業：已不完全依賴於拿地， 在公開市場上尋找可以交易的機會已成為大開發商的共識， 房地產企業約占市場比例的30%。
房地產基金：國內房地產基金經過六七年的發展，在大宗交易裡的作用越來越重要。2014年以來，房地產基金的投資比例達到18%，基本與保險公司持平。
四、未來三年排隊入市進行商業地產投資的新增資金可達1萬億
2017-2020年，商業地產投資盤子裡一共有多少資金能夠在市場上做投資？我們預計未來這個數字可達1萬億，其中包括：
中流砥柱保險公司：2016年底保險公司的總資產15萬億，其中投到房地產的規模是1%，即1500億；到2020年，保險公司的總資產預計將達25萬億，投資於房地產的比例將提高至3%，即有7500億可配置在商業地產上。由此可以推算，未來保險公司有6000億的規模可用於商業地產投資。
後起之秀人民幣基金：假設人民幣基金增加區間為3-4%，到2020年人民幣基金將有1300億的總體規模，這其中投向房地產的比例約為28-30%，據此計算，2017-2020年，人民幣基金裡可投到商業地產的總規模約為1200億。
房地產公司：已進入存量時代，增持投資性物業將成為新常態，可投資新增資金約1000億。
境外投資人：2016年二季度以來外資基金投資國內資產的比重上升，2017年較2016年同期有較大提升，估計可投資總規模可達1300億。
五、新增1萬億資金可以投什麼？
商業地產市場已經進入了成熟期，一線城市甚至已達到穩定期。未來在商業地產市場的投資，我們認為有三個主線：
一是軌道交通設施相關聯的物業，比如地鐵上蓋物業，投資價值很高；
二是城市更新和物業翻新改造，如果把一二線城市都算上，2018年超過10年可改造的物業會超過4000萬平方米，這是非常大的一個量；
三是細分市場，比如醫療地產和養老地產、一線城市核心區域停車場和自助倉儲、公寓細分市場（包括長租公寓、學生公寓，租賃市場是房地產企業的一個新藍海）。
免責聲明：以上內容根據嘉賓發言內容整理，有刪減，未經嘉賓本人核實。本文內容和意見僅供參考，不作為投資建議。本公司對這些資訊的準確性和完整性不作任何保證。投資者據此做出的任何投資決策與本公司和作者無關。
房地產基金：國內房地產基金經過六七年的發展，在大宗交易裡的作用越來越重要。2014年以來，房地產基金的投資比例達到18%，基本與保險公司持平。
四、未來三年排隊入市進行商業地產投資的新增資金可達1萬億
2017-2020年，商業地產投資盤子裡一共有多少資金能夠在市場上做投資？我們預計未來這個數字可達1萬億，其中包括：
中流砥柱保險公司：2016年底保險公司的總資產15萬億，其中投到房地產的規模是1%，即1500億；到2020年，保險公司的總資產預計將達25萬億，投資於房地產的比例將提高至3%，即有7500億可配置在商業地產上。由此可以推算，未來保險公司有6000億的規模可用於商業地產投資。
後起之秀人民幣基金：假設人民幣基金增加區間為3-4%，到2020年人民幣基金將有1300億的總體規模，這其中投向房地產的比例約為28-30%，據此計算，2017-2020年，人民幣基金裡可投到商業地產的總規模約為1200億。
房地產公司：已進入存量時代，增持投資性物業將成為新常態，可投資新增資金約1000億。
境外投資人：2016年二季度以來外資基金投資國內資產的比重上升，2017年較2016年同期有較大提升，估計可投資總規模可達1300億。
五、新增1萬億資金可以投什麼？
商業地產市場已經進入了成熟期，一線城市甚至已達到穩定期。未來在商業地產市場的投資，我們認為有三個主線：
一是軌道交通設施相關聯的物業，比如地鐵上蓋物業，投資價值很高；
二是城市更新和物業翻新改造，如果把一二線城市都算上，2018年超過10年可改造的物業會超過4000萬平方米，這是非常大的一個量；
三是細分市場，比如醫療地產和養老地產、一線城市核心區域停車場和自助倉儲、公寓細分市場（包括長租公寓、學生公寓，租賃市場是房地產企業的一個新藍海）。
免責聲明：以上內容根據嘉賓發言內容整理，有刪減，未經嘉賓本人核實。本文內容和意見僅供參考，不作為投資建議。本公司對這些資訊的準確性和完整性不作任何保證。投資者據此做出的任何投資決策與本公司和作者無關。