不同群體因立場不同對同一政策會持不同的態度， 即屁股決定腦袋。 同一群體因知識結構和價值取向不同， 對同一政策也會有不同的認識。
作為體制內的經濟學工作者， 首先說明一下我對國家政策的基本態度。 黨和政府的任何政策目標都是為協調各種利益矛盾， 調節各種社會關係， 促進經濟社會發展， 改善民生， 否則政府就失去了合法性。
對政策一面倒的歡呼和擁護， 有利於政策落地， 增強政府權威。 但過度的解讀也將掩蓋政策的缺陷和不足， 失去政策改進、完善的機會， 削弱決策者對客觀規律的敬畏。 站在政府對立的立場， 對政策的全盤否定也於事無補。
對政策作出客觀、公正的評估， 包括對政策的建設性批評， 對政策前景作出正確預判， 有利於減少政策的執行成本， 實現政策效果的最大化。 這是學界的職責， 決策者也應有此雅量。
政策是決策者對事物發展規律認識的產物， 只有與客觀規律相吻合， 才能有最大的政策效果。 任何政策執行都要有相應的條件和支付相應的成本， 任何政策效果都有直接和間接、短期和長期之分。 檢驗政策成功的標準性是其成本和收益的綜合比較， 不以短期的直接效果而犧牲長遠的全域的利益是政策出臺的底線。
二、農村集體建設用地建設租賃房政策評估
利用農村集體用地建設租賃房試點實質上是一項城市用地政策的調整。 當前有關土地政策調整有兩個思路：一是以經濟要素為起點的土地產權論， 強調土地產權的核心地位， 有向土地私有化靠攏的傾向；二是以土地自然資源屬性為起點， 強調土地要素的特殊性和土地功能的多樣性，
現就利用農村建設用地建設租賃房試點政策的影響， 進行10個方面的分析。
農村集體建設用地建設租賃住房試點政策效應評估
序號
影響領域
直接效應和關聯效應
1
住房租賃
市場
增加租賃住房有效供給， 改善住房供給結構， 滿足住房市場多樣化需求， 對落實租售並舉是利好。 或可降低租金， 但租金過低又將限制租賃住房供給。 租賃規模擴大， 增加規範租賃市場的緊迫性。
2
商品房
市場
分流商品房市場需求， 減緩商品房市場需求壓力， 或可引來房價下行。 但也將分流商品房建設資源， 加劇商品房市場供給壓力， 房價下行的希望可能落空。
3
土地市場
為農村土地轉變為城市用地開闢了新管道， 為農村經營性建設用地入市變為農村集體建設用地入市提供了政策依據， 擴大了農村建設用地入市範圍。 城市供地制度、計畫約束和政府壟斷城市供地有望改觀， 城市用地來源多元化， 城市供地壓力或可得到緩解。 城市商住用地招拍掛將面臨新的變局， 地價上升局面或可得到抑制， 土地財政收入將減少。
4
租賃房專案所在農村
社區
集體土地升值變現迎來契機。 集體土地資產資本化， 對農民增收是利好， 有利於農村集體經濟壯大。 但集體經濟經營風險也將增加， 村幹部的道德風險也將增大。 農村集體經濟的壯大強化了社區相對獨立的利益格局， 與社區家庭結構的快速變化、社區快速消解趨勢形成的矛盾日益尖銳，
5
遠郊農村
社區
農村土地轉變為城市用地的升值收益被近郊農村社區獨享， 遠郊農村建設用地極少變現可能， 與近郊農村的差距拉大。 農村地區公平共用城市化成果的期望值上升， 對國家加大對農村的轉移支付提出新的要求。
6
城市治理
在現存的市民與無戶籍常住人口二元社會結構之上， 又加入了擁有土地產權的市民群體。 社會治理難度、理順各階層群體關係難度增加。 城市土地由一元國有制變為國有與集體所有二元結構， 對城市統一規劃建設設置了制度障礙。
7
“小產權”房
小產權房被定義為違規非法建設房屋。農村建房長期處於規劃盲區，在宅基地上建房始終為政策所允許。小產權房涉事廣泛，違規非法界定困難，底數不清。農村集體建設用地建設租賃住房政策至少使部分小產權房走上檯面看到了曙光，可能成為其合法性出口。或引發新一輪小產權房建設潮，政府的權威又一次受到挑戰。
8
城中村
城中村是快速城市化的產物，屬於低成本推進城市化的遺留問題。城中村曾經是廉租房供給主體，為提升中國製造業的競爭力作出了貢獻。城中村是農民工的“天堂”，社區居民的“錢袋子”，已經高度非農化，但髒亂差問題突出，是特殊的城市社區。政策為城中村改造開闢了新的路徑，也對固化和強化農民自建房權益提供了支援。城中村改造中的利益博弈加劇，難度也將增加。深圳未被列入試點城市耐人尋味。
9
土地財政
土地市場的變局將對土地財政產生顛覆性影響，以往附著于或隱匿于高地價中的公共設施配套建設將浮上水面，轉變為公共財政支出的增加。地方公共預算決算結構也將發生相應改變。公共福利剛性，開徵房地產稅的呼聲或將再起。
10
城鄉關係
租賃房項目建設農村社區進一步拉近與城市的距離，但新的農村區域內部差距擴大，農村新的二元結構出現。城鄉二元體制依舊，於城鄉整體的一體化發展、協調發展無補。農村居民對土地升值的預期提高，國家征地難度增加，建設用地成本可能上升，徵用地中的群體性事件發生概率增加。
結論：城鄉建設用地制度改革的核心問題是城市用地高收益的公平合理分配。提高農民在其中分享比例是改革的方向，但提高農民的城市用地收益分配比例的路徑有兩條：一是直接增加占地農民收益；二是在城市土地收益的再分配環節作出合理安排。前者切合主流輿論導向，是農村集體建設用地建設租賃房政策將導致的結果，但無助于整體農民權益的可持續保護，也越來越難以達到占地農民的預期。我贊成後一條路徑。依據是：社會主義市場經濟體制基本原則是提倡和鼓勵勤勞致富、創新創造創業致富，允許資本合法贏利，承認個人和地區差別，但反對資本主宰一切，不鼓勵憑藉佔有自然資源不勞而獲、一夜暴富。利用農村集體建設用地建設租賃房有保護農民土地產權之效，但于完善社會主義市場經濟體制的作用有待觀察。
三、農村集體建設用地建設租賃房前景
農村集體建設用地建設租賃房先作試點，從試驗試錯角度不無不可，但說將迎來中國房地產的新紀元顯然是溢美之詞，說其後患無窮也過於簡單、極端，有發洩之嫌。是否成為“大招”有待實踐，因為建設項目要經過嚴格篩選和審批。通過精心謀劃、精心操作，增加租賃房有效供給當可確定。但執行的關聯效應或不可接受，因執行的社會成本過高，無果而終的可能性極大。
小產權房被定義為違規非法建設房屋。農村建房長期處於規劃盲區，在宅基地上建房始終為政策所允許。小產權房涉事廣泛，違規非法界定困難，底數不清。農村集體建設用地建設租賃住房政策至少使部分小產權房走上檯面看到了曙光，可能成為其合法性出口。或引發新一輪小產權房建設潮，政府的權威又一次受到挑戰。
8
城中村
城中村是快速城市化的產物，屬於低成本推進城市化的遺留問題。城中村曾經是廉租房供給主體，為提升中國製造業的競爭力作出了貢獻。城中村是農民工的“天堂”，社區居民的“錢袋子”，已經高度非農化，但髒亂差問題突出，是特殊的城市社區。政策為城中村改造開闢了新的路徑，也對固化和強化農民自建房權益提供了支援。城中村改造中的利益博弈加劇，難度也將增加。深圳未被列入試點城市耐人尋味。
9
土地財政
土地市場的變局將對土地財政產生顛覆性影響，以往附著于或隱匿于高地價中的公共設施配套建設將浮上水面，轉變為公共財政支出的增加。地方公共預算決算結構也將發生相應改變。公共福利剛性，開徵房地產稅的呼聲或將再起。
10
城鄉關係
租賃房項目建設農村社區進一步拉近與城市的距離，但新的農村區域內部差距擴大，農村新的二元結構出現。城鄉二元體制依舊，於城鄉整體的一體化發展、協調發展無補。農村居民對土地升值的預期提高，國家征地難度增加，建設用地成本可能上升，徵用地中的群體性事件發生概率增加。
結論：城鄉建設用地制度改革的核心問題是城市用地高收益的公平合理分配。提高農民在其中分享比例是改革的方向，但提高農民的城市用地收益分配比例的路徑有兩條：一是直接增加占地農民收益；二是在城市土地收益的再分配環節作出合理安排。前者切合主流輿論導向，是農村集體建設用地建設租賃房政策將導致的結果，但無助于整體農民權益的可持續保護，也越來越難以達到占地農民的預期。我贊成後一條路徑。依據是：社會主義市場經濟體制基本原則是提倡和鼓勵勤勞致富、創新創造創業致富，允許資本合法贏利，承認個人和地區差別，但反對資本主宰一切，不鼓勵憑藉佔有自然資源不勞而獲、一夜暴富。利用農村集體建設用地建設租賃房有保護農民土地產權之效，但于完善社會主義市場經濟體制的作用有待觀察。
三、農村集體建設用地建設租賃房前景
農村集體建設用地建設租賃房先作試點，從試驗試錯角度不無不可，但說將迎來中國房地產的新紀元顯然是溢美之詞，說其後患無窮也過於簡單、極端，有發洩之嫌。是否成為“大招”有待實踐，因為建設項目要經過嚴格篩選和審批。通過精心謀劃、精心操作，增加租賃房有效供給當可確定。但執行的關聯效應或不可接受，因執行的社會成本過高，無果而終的可能性極大。