租房能上名校？”“租房也能落戶？”……近期， 地方租賃住房政策密集出臺
“租購同權”會改變什麼？《江蘇省居住證》均滿5年。
“北京、上海就不會提‘租購同權’吧？到北京租個房， 孩子就能上名校， 怎麼可能呢？真那樣， 全中國還不得有一半的人擠過去？”李斌打趣說。
“這幾年長三角地區的城市普遍發展不錯， 上海的‘虹吸作用’也很明顯， 無錫的外來人口增長其實並不快， 需要在落戶門檻上‘松鬆口子’。 ”李斌揣測， 此次新政的目的更多還是為了增強無錫的城市吸引力和競爭力。
租購同權面臨哪些剛性制約？
在一些人口大規模流入的城市，
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“只要一份居住證明， 也就是租賃合同， 我們的孩子就能和買房者上一樣的小學、中學。 ”被派往美國工作的北京某諮詢機構職員高時告訴記者， 在美國，
不少人跟高時持有同樣的觀點——“租購同權”的確是一個美好的期待， 但要真正實現並不容易。
“推動社會公平當然是好事， 但這份公平也應考慮購房者的付出。 ”袁倩瞭解到， 目前在廣州各區， 入學排位元的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者， 最後才是既無戶籍也無住房的人群。 她認為， 在學位富足的區域， 租房者的子女理當能夠入學，
國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲認為：“現階段， 在我國一些人口大規模流入的城市完全做到‘租購同權’還不太現實， 最大難點是優質公共資源的供給能力不足， 特別是與‘學區’緊緊聯繫在一起的教育資源明顯短缺。 ”她認為， 一座城市湧入大量人口後， 子女就學的需求會大幅度增加， 但當地教育資源並不會隨著人口流動而立即同比例大量增加， 由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。
仔細觀察不難發現， 此番推動“租購同權”的城市大多並非人口流入壓力最凸顯、租房者擴權需求最強烈的城市。
從另一方面看， “租購同權”也非“盲目畫餅”， 而是大勢所趨、現實所需。
“中央提出， ‘房子是用來住的， 不是用來炒的’。 既然是‘住’， 除了自有產權的房子之外， 租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。 ”任興洲認為， “當前我國要建立房地產市場健康穩定發展的長效機制， 一個重要舉措就是通過租售並舉來滿足城鎮各類人群的住房需求， 而要使‘租售並舉’落到實處， ‘租購同權’勢必要提上重要的議事日程。
“過去， 我國城鎮中有一些福利和享用公共資源的權利附著在產權住房之上， 比如買了房子就更容易落戶， 落戶後孩子就有享受在‘學區’入學的權利。 再加上購房會帶來‘財富效益’， 升值空間大， 人們就會更踴躍地購房。 尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市， 購房需求越來越旺， 房價容易出現過快上漲。 而租賃住房者很難享有教育等公共資源。 ”在任興洲看來， 如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源， 這些人群就不一定非擠到購房的“獨木橋”上， “這樣一來， 人們買房會更加理性， 有利於房地產市場平穩良性發展。 ”
租購同權會推動租金上漲嗎？
目前各地新政在“同權”方面仍留有較高准入門檻。 只要收入水準沒有大幅調整， 租金水準就不會有太大變化
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“前幾個月，全家一到週末，就四處看房、談合同。‘租購同權’的信號一出來，我們就把買房計畫擱置起來了。先觀望觀望，看看市場是個什麼走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好社區幼稚園的學位充足，閨女能就近入園，可幾年後上小學咋辦？都搶著上好學校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購同權’能讓房價有所鬆動。”
同樣心情微妙的還有已經“上車”的有房一族。“如果租房者權利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產本身的價值會不會縮水？”相關細則沒出來，袁倩現在也拿不太准。
“租購同權”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該誇大它的效應。”鏈家研究院院長楊現領認為，目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的准入門檻，帶來的實質性改變並不大。更重要的是，決定一個地區房租水準的核心因素是當地人的平均收入水準。“根據我們的分析，國內租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導致換租。只要收入水準沒有大幅調整，租金水準並不會有太大變化。”
“‘租購同權’最大的意義不在於對市場的影響，而在於解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現領認為，落實“租購同權”還應該更接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩腳跟，下一步才會產生對學區的需求。”
任興洲認為，“租購同權”絕不單是一個住房問題，更取決於我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現代化，尤其是在教育制度和相關資源的供給方面。現在人口流動越來越快，但義務教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應義務教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當地教育條件，增加優質公共資源的供給。“同時，還要做好配套的制度設計，避免造成過度的人口‘虹吸效應’，加重‘大城市病’。因此，與租購同權相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關的制度安排。”
《 人民日報 》（ 2017年09月11日 17 版）
http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2017-09/11/nw.D110000renmrb_20170911_1-17.htm
（延伸閱讀）
租購並舉，各地怎麼出招？
吳 科
目前，北京、上海、廣州、深圳等城市已紛紛出臺相關制度，積極推進租購並舉、租購同權工作。
北京：5年內將建立租購並舉的住房制度
4月，北京市發佈《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計畫》和《北京市2017年度國有建設用地供應計畫》，明確未來5年內將建立購租並舉的住房制度。
8月17日，北京市《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見。針對關注度很高的戶籍和教育問題，《通知》提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住３年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業３年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊，以及北京市關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。
上海：新增租賃住房用地供應全面啟動
7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。這標誌著上海新增租賃住房用地供應全面啟動，積極推進購租並舉住房體系建設邁出堅實一步。
此次成交的兩幅地塊，一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5萬平方米，另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85萬平方米，兩幅土地採取“只租不售”模式，專案建成後將至少提供1897套租賃住房房源。
在近期發佈的“十三五”住房發展規劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。
廣州：承租人符合條件子女可就近入學
7月，廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。《方案》指出，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。“租購同權”政策的推出意味著，以後在廣州租房，租房人子女有可能就近入學。
此外，廣州還將加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。在落實稅收優惠方面，《方案》提出，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支援。
深圳：引導和規範房地產開發企業開展長租公寓經營
7月7日，深圳市規劃國土委在官網通告，發佈《深圳市住房建設規劃2017年度實施計畫》，將加快培育住房租賃市場，規範租賃市場秩序。
《計畫》提出，深圳市將加快出臺《深圳市培育和發展住房租賃市場的實施意見》，培育租賃行業，鼓勵企業規模化租賃經營，引導和規範房地產開發企業、房地產綜合服務企業開展長租公寓經營；落實稅收、金融等支持政策、加強行業監管，加強租金管控，規範租賃市場秩序，保障租賃市場主體的合法權益。
《 人民日報 》（ 2017年09月11日 17 版）
http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2017-09/11/nw.D110000renmrb_20170911_3-17.htm
租金水準就不會有太大變化
人民視覺
“前幾個月，全家一到週末，就四處看房、談合同。‘租購同權’的信號一出來，我們就把買房計畫擱置起來了。先觀望觀望，看看市場是個什麼走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好社區幼稚園的學位充足，閨女能就近入園，可幾年後上小學咋辦？都搶著上好學校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購同權’能讓房價有所鬆動。”
同樣心情微妙的還有已經“上車”的有房一族。“如果租房者權利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產本身的價值會不會縮水？”相關細則沒出來，袁倩現在也拿不太准。
“租購同權”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該誇大它的效應。”鏈家研究院院長楊現領認為，目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的准入門檻，帶來的實質性改變並不大。更重要的是，決定一個地區房租水準的核心因素是當地人的平均收入水準。“根據我們的分析，國內租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導致換租。只要收入水準沒有大幅調整，租金水準並不會有太大變化。”
“‘租購同權’最大的意義不在於對市場的影響，而在於解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現領認為，落實“租購同權”還應該更接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩腳跟，下一步才會產生對學區的需求。”
任興洲認為，“租購同權”絕不單是一個住房問題，更取決於我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現代化，尤其是在教育制度和相關資源的供給方面。現在人口流動越來越快，但義務教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應義務教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當地教育條件，增加優質公共資源的供給。“同時，還要做好配套的制度設計，避免造成過度的人口‘虹吸效應’，加重‘大城市病’。因此，與租購同權相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關的制度安排。”
《 人民日報 》（ 2017年09月11日 17 版）
http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2017-09/11/nw.D110000renmrb_20170911_1-17.htm
（延伸閱讀）
租購並舉，各地怎麼出招？
吳 科
目前，北京、上海、廣州、深圳等城市已紛紛出臺相關制度，積極推進租購並舉、租購同權工作。
北京：5年內將建立租購並舉的住房制度
4月，北京市發佈《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計畫》和《北京市2017年度國有建設用地供應計畫》，明確未來5年內將建立購租並舉的住房制度。
8月17日，北京市《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見。針對關注度很高的戶籍和教育問題，《通知》提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住３年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業３年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊，以及北京市關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。
上海：新增租賃住房用地供應全面啟動
7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。這標誌著上海新增租賃住房用地供應全面啟動，積極推進購租並舉住房體系建設邁出堅實一步。
此次成交的兩幅地塊，一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5萬平方米，另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85萬平方米，兩幅土地採取“只租不售”模式，專案建成後將至少提供1897套租賃住房房源。
在近期發佈的“十三五”住房發展規劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。
廣州：承租人符合條件子女可就近入學
7月，廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。《方案》指出，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。“租購同權”政策的推出意味著，以後在廣州租房，租房人子女有可能就近入學。
此外，廣州還將加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。在落實稅收優惠方面，《方案》提出，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支援。
深圳：引導和規範房地產開發企業開展長租公寓經營
7月7日，深圳市規劃國土委在官網通告，發佈《深圳市住房建設規劃2017年度實施計畫》，將加快培育住房租賃市場，規範租賃市場秩序。
《計畫》提出，深圳市將加快出臺《深圳市培育和發展住房租賃市場的實施意見》，培育租賃行業，鼓勵企業規模化租賃經營，引導和規範房地產開發企業、房地產綜合服務企業開展長租公寓經營；落實稅收、金融等支持政策、加強行業監管，加強租金管控，規範租賃市場秩序，保障租賃市場主體的合法權益。
《 人民日報 》（ 2017年09月11日 17 版）
http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2017-09/11/nw.D110000renmrb_20170911_3-17.htm