土拍熔斷4.0後，不動產投資何去何從？

2017年9月7日，成都土拍進入熔斷4.0階段，所拍賣的6宗主城區地塊均採取“配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房面積”、“限價競買+競自持商品住房面積比例+抽籤競得”方式確定競得人。

錦江區三聖鄉曾家坡約63畝住宅用地，成交價 10767元/㎡；武侯區簇橋約157畝地塊，拍出15750/㎡……而回顧今年上半年的幾次土拍，龍泉驛區十陵地塊以11400元/㎡的高價成交，紅牌樓地塊拍出了17200元/㎡的天價， 185畝成華區鐵塔廠地塊以9200元/㎡的價格成交。

這些不可再生的主城區土地，

隨著一次次的土拍而愈加稀少。

此外，隨著競拍條件的增加，

拿地也變得日益艱難。

此時主城區內土地的價值，正在飛速上升。

高移交租賃配比下，土地成本愈發提高，這對周邊區域的價格撬動可想而知。並且，在近期土拍中，主城區土地的容積率較之前都有很大程度上的下降，基本維持在2.0左右。這也導致了往後，主城區內的房屋供給將會越來越少。

這意味著，

主城區內的土地價值一路高漲。

土地價值上升，

使得依附於它所建築的房子價值，

也在上升。

無論是投資還是自住,房子對於購房者而言,始終是一個商品的存在。即為商品，其價格是由價值來決定的。在一定時間內，商品價格=成本+利潤，還受供需關係等影響。這一點放在房地產市場上來看，表現得非常明顯。

房子本身的硬性成本，是由開發商的拿地成本和建築成本所決定的，縱觀近段時間的成都土地拍賣市場，不管是土地屬性要求還是拿地價格，

都較之前有了很大幅度的上漲；而鋼筋水泥等建築成本，也在經濟調整的大背景上水漲船高。再加上各項政策出臺後，購房者對於買房產生了一定的"恐慌"，怕被限制了買房資格,怕之後房價持續上漲，致使他們現在對於房子需求量有所增加，而土地的供應，尤其是主城區內的土地供應更為稀缺，致使開發商所推出的房源滿足不了購房者的需求,整個市場的供需關係出現了失衡。

但成本的增加以及供需關係的不平衡，

只是影響了房價的一方面，

而對房價起到決定性因素的，

還是居住空間本身的價值。

李嘉誠曾經說過這樣一句話，

決定房地產價值的因素，

第一是地段，

第二是地段，

第三還是地段。

地段對於房子的價值來說，起到決定性的作用，土地作為一種特殊資源，具有稀缺性和不可複製性，而地段的品質則是區域價值的具體體現。

好的地段，其資源配套、路政交通等方面，一定都是其所在區域甚至大範圍的片區內最好的，從衣食住行等各個層面上講都是最為便利的，這也為房子價值的保值性和增值型提供了保障。

成都正在大力向外擴張版圖，開發主城區外的大量閒置土地，引入眾多房企和高新技術產業，將原本荒涼的土地變得高樓林立。但它們畢竟是新興地塊，很多配套及市政設施等基礎建設都還處於規劃階段，區域的各方面成熟度和人氣還有所欠缺。

很多在新興板塊置業的購房者，看中的是未來規劃，買的其實就是個預期。房子的升值空間有待觀望，而投資性產品更是在短時間內無法實現投入與產出的價值轉化。

相反，主城區內的各個熱門置業區域，因為建造時間和人口流入等原因，各項配套設施成熟且完善，人口密集，區域內的消費力度強烈，消費需求旺盛。尤其是在這些熱門置業區域內的好地段，幾乎囊括了整個片區裡最好的配套設施以及極其便利的路政交通，同時也是區域內人氣最旺的地方。

城市的不斷發展,使得房價正在一步步攀升。而房源存量的減少，使得更多的欲購房和購房人群“炸開了鍋”。

回歸到主城區，一個不得不面對的問題，就是房源。

因為開發時間久，主城區內的各個熱門置業片區都已發展成熟，且區域內無新鮮土地供應。土地資源的稀缺，意味著優質房源的稀缺，而若是想在熱門置業片區內，買到好地段的房子，更是難上加難。

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