導 讀
“傷痛”過後， 一切似乎都在朝好的方向發展。
“郭英成還是有點緊張， 以前更放鬆。 ”
“譚禮寧保養得真好， 沒見老。 ”
3月27日下午的香港文華東方酒店7樓，
佳兆業創始人及董事局主席郭英成在“鎖盤危機”之後暫居香港四季酒店。
業績會上， 先是“回巢老臣”譚禮甯做業績回顧與展望。 2014年12月， 彼時的執行董事及董事會副主席譚禮甯和首席財務官張鴻光同時辭職， 給剛剛遭遇“鎖盤危機”的佳兆業蒙上一層巨大的陰影。 而後譚禮甯隨郭英成的回歸重入佳兆業， 擔任高級顧問一職， 負責債務重組和業績發佈兩大事項。
首席財務官黃志強接著介紹2016年度的財務狀況。 黃志強是繼張鴻光、萬兵之後， 佳兆業上市以來的第三任首席財務官。 張鴻光離職後，
首席執行官鄭毅介紹了佳兆業在城市更新的佈局和未來展望。 “80後”鄭毅曾擔任多年的公司秘書一職， 作為郭英成的愛將， 鄭毅在郭重塑佳兆業大權後， 出任公司首席執行官。 郭英成暫局香港這兩年， 主要是鄭毅和聯席總裁麥帆兩人， 代表管理層在公開場合出現。
業績會前半場， 郭英成一直保持面無表情的端坐姿勢， 有時低頭看檔， 有時抬頭放空。
但他終究按捺不住喜悅的心情。 業績會當天上午9時，
郭英成在業績會上表示， 公司債務得以重組主要基於兩大原因：良好的信用和一線的優質資源（特別是土地）。
據譚禮寧介紹， 目前佳兆業的土儲達2100萬平方米， 有80%位於一線及重點二線城市；如果按貨值計算， 則一、二線城市土儲占比達94%。
佳兆業在過去十幾年間， 儲備了1300萬平方米面積的舊改項目， 在深圳擁有占地860萬平方米的城市更新專案供未來開發。
高品質儲備的優勢， 在重啟銷售後得以發揮， 2016年全年的銷售總額創歷史新高達300億元（單位：人民幣， 下文皆同）， 一線城市貢獻了38%的合約銷售， 深圳一城占22%。
去年債務重組完成後， 佳兆業重回土地買賣市場， 新增162萬平方米的土地， 位於深圳、惠州、武漢及重慶。
據佳兆業2016年業績公告， 截至2016年12月31日， 公司總收入為177.7億元， 資產總值為1658.2億元， 流動資產淨值為724.2億元。 首席財務官黃志強介紹， 資產總值的增加源於物業重組和土儲的增加。
平安銀行500億的授信額度和中信銀行400億的授信額度， 為佳兆業提供了強有力的現金支援。截至2016年底，佳兆業總貸款額為875.4億元，淨負債率為43%。
由於全面恢復銷售，佳兆業2016年自顧客收取的墊款金額為280億元，相當於鎖定未來2年可結轉的收入。截至2016年12月31日，佳兆業集團的現金及銀行帳面值為166億元。
從佳兆業的推盤計畫來看，2017年預計新推11個項目，另有17個項目在售，貨值或將超過700億元。
鑒於此，佳兆業在業績會上宣佈2017年的銷售目標為400億元，預計三年沖一千億。這艘“舊改航母”終於重新啟航。
郭英成的反彈力
從市值最高的300億港元縮水至停牌前的80億港元，從2013年的29億淨利潤到高達650億元的債務總額，佳兆業過去兩年的“傷痛”不可能消失於無形。
最新公告顯示，佳兆業管理層將自查報告中的“審計事項一”、“審計事項二”、“審計事項三”及“審計事項五”統稱為“事故”，即：“若干前雇員”利用明股暗債的方法達成352億的抽屜協議、經由“前雇員”審批回購專案公司達成34億元的現金流入、管理層虧損出讓附屬公司、“前雇員”製造虛擬協定使部分資金變性。
管理層在公告中確認截至2014年12月31日止，這些“事故”造成的虧損達4.8億元。
業績公告還顯示，公司2014年、2015年、2016年三年的年度淨虧損分別為13億元、12.5億元、3.5億元，合計29億元。譚禮甯在業績會上表示，2016年在解決債務重組上的花費也“特別多”。譚表示，有信心在2017年扭虧為盈。
此外，佳兆業為完成債務重組，還付出了隱形代價。幫助佳兆業起死回生的關鍵是中信信託和平安銀行的兩筆授信，郭英成和譚禮甯在業績會上均表達了對它們的感謝，“雪中送炭”不會是沒來由的。
但用“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”來概括佳兆業的復活，顯然太過狹隘。盤踞深圳的眾多潮汕房企都有一種“鄉黨情結”，即在困難中抱團取暖。
今年2月23日，郭英成的潮汕“鄉黨”、旭日國際集團主席蔡志明購入佳兆業21739.2萬股股份，價格為每股2.3港元，持股量為4.23%，加上此前持有的0.98%股權，蔡志明的持股比例達5.21%。而自此增持後，佳兆業的公眾持股比例達25.4%，符合港交所對上市公司複牌，公眾持股必須達25%的條件。
蔡志明不止一次為郭英成挺身而出。2014年底危機初現時，郭英成為套現解困，曾變賣佳兆業旗下深圳市鴻利金融投資控股公司給蔡志明。工商資料顯示，深圳市鴻利金融投資控股公司是深圳航運集團的股東。
佳兆業2016年年報有一段表述：“於2016年5月12日，本集團與一名協力廠商訂立協議，以現金代價約68億港元（相當於約人民幣58億元）收購深圳市航運集團有限公司70%的股權，該公司於中國持有一幅土地作物業發展用途。”
可見，佳兆業在現金流改善之後又從蔡志明的手中收回了深圳航運。
郭英成在業績會上透露：“我們已經引進蔡先生（蔡志明）做我們的股東……從現在公司的基本面來說大股東是不會賣股份的，這是肯定的。”按照郭的表述，蔡志明的增持將是一個長期的“義舉”。
郭英成的個人影響力同樣不容小覷。如見地君觀察，雖然高層發生過震盪，但佳兆業的中層及一線團隊始終保持相對的穩定。佳兆業一名內部人員向見地君透露，自從郭英成重掌佳兆業之後，除了外界所知的譚禮寧回歸，一些基層員工也在跳槽數月後逐漸回流，多是因為對郭的信任。
停牌前，佳兆業佳兆業（HK:01638）每股1.56港元，複牌僅三天的佳兆業在29日報收每股2.77港元，離2009年12月的最高峰3.59港元只差0.82港元。而佳兆業資產淨值為約231億元人民幣，相當於每股淨資產約4.49元人民幣。
國信證券Tina對見地君表示：“佳兆業停牌的這兩年，深圳房價瘋長，內房股翻番。碧桂園、雅居樂這種三、四線之王的股價都翻倍，何況佳兆業手上大部分是深圳的地。”
另外，按照譚禮寧的表述，參照過去兩三周眾多內房股的發債情況，佳兆業現在已有能力在市場上發債。
一切似乎都在朝好的方向發展。
為佳兆業提供了強有力的現金支援。截至2016年底，佳兆業總貸款額為875.4億元，淨負債率為43%。由於全面恢復銷售，佳兆業2016年自顧客收取的墊款金額為280億元，相當於鎖定未來2年可結轉的收入。截至2016年12月31日，佳兆業集團的現金及銀行帳面值為166億元。
從佳兆業的推盤計畫來看，2017年預計新推11個項目，另有17個項目在售，貨值或將超過700億元。
鑒於此，佳兆業在業績會上宣佈2017年的銷售目標為400億元，預計三年沖一千億。這艘“舊改航母”終於重新啟航。
郭英成的反彈力
從市值最高的300億港元縮水至停牌前的80億港元，從2013年的29億淨利潤到高達650億元的債務總額，佳兆業過去兩年的“傷痛”不可能消失於無形。
最新公告顯示，佳兆業管理層將自查報告中的“審計事項一”、“審計事項二”、“審計事項三”及“審計事項五”統稱為“事故”，即：“若干前雇員”利用明股暗債的方法達成352億的抽屜協議、經由“前雇員”審批回購專案公司達成34億元的現金流入、管理層虧損出讓附屬公司、“前雇員”製造虛擬協定使部分資金變性。
管理層在公告中確認截至2014年12月31日止，這些“事故”造成的虧損達4.8億元。
業績公告還顯示，公司2014年、2015年、2016年三年的年度淨虧損分別為13億元、12.5億元、3.5億元，合計29億元。譚禮甯在業績會上表示，2016年在解決債務重組上的花費也“特別多”。譚表示，有信心在2017年扭虧為盈。
此外，佳兆業為完成債務重組，還付出了隱形代價。幫助佳兆業起死回生的關鍵是中信信託和平安銀行的兩筆授信，郭英成和譚禮甯在業績會上均表達了對它們的感謝，“雪中送炭”不會是沒來由的。
但用“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”來概括佳兆業的復活，顯然太過狹隘。盤踞深圳的眾多潮汕房企都有一種“鄉黨情結”，即在困難中抱團取暖。
今年2月23日，郭英成的潮汕“鄉黨”、旭日國際集團主席蔡志明購入佳兆業21739.2萬股股份，價格為每股2.3港元，持股量為4.23%，加上此前持有的0.98%股權，蔡志明的持股比例達5.21%。而自此增持後，佳兆業的公眾持股比例達25.4%，符合港交所對上市公司複牌，公眾持股必須達25%的條件。
蔡志明不止一次為郭英成挺身而出。2014年底危機初現時，郭英成為套現解困，曾變賣佳兆業旗下深圳市鴻利金融投資控股公司給蔡志明。工商資料顯示，深圳市鴻利金融投資控股公司是深圳航運集團的股東。
佳兆業2016年年報有一段表述：“於2016年5月12日，本集團與一名協力廠商訂立協議，以現金代價約68億港元（相當於約人民幣58億元）收購深圳市航運集團有限公司70%的股權，該公司於中國持有一幅土地作物業發展用途。”
可見，佳兆業在現金流改善之後又從蔡志明的手中收回了深圳航運。
郭英成在業績會上透露：“我們已經引進蔡先生（蔡志明）做我們的股東……從現在公司的基本面來說大股東是不會賣股份的，這是肯定的。”按照郭的表述，蔡志明的增持將是一個長期的“義舉”。
郭英成的個人影響力同樣不容小覷。如見地君觀察，雖然高層發生過震盪，但佳兆業的中層及一線團隊始終保持相對的穩定。佳兆業一名內部人員向見地君透露，自從郭英成重掌佳兆業之後，除了外界所知的譚禮寧回歸，一些基層員工也在跳槽數月後逐漸回流，多是因為對郭的信任。
停牌前，佳兆業佳兆業（HK:01638）每股1.56港元，複牌僅三天的佳兆業在29日報收每股2.77港元，離2009年12月的最高峰3.59港元只差0.82港元。而佳兆業資產淨值為約231億元人民幣，相當於每股淨資產約4.49元人民幣。
國信證券Tina對見地君表示：“佳兆業停牌的這兩年，深圳房價瘋長，內房股翻番。碧桂園、雅居樂這種三、四線之王的股價都翻倍，何況佳兆業手上大部分是深圳的地。”
另外，按照譚禮寧的表述，參照過去兩三周眾多內房股的發債情況，佳兆業現在已有能力在市場上發債。
一切似乎都在朝好的方向發展。