北京房價連漲10年， 似乎買房是回報率最高的投資。
但北京的房價相對於每個時期的收入水準來說都太高， 還有限購， 不是人人都買得起的投資。
那就是地產股， 尤其是港股的內地房地產股（簡稱“內房股”）。
01
今年以來， 香港上市的內地房企股價漲勢如虹。 從年初至今， 恒生中國內地地產指數漲幅達118.48%。 一些內房股以近年來最低點計算， 漲幅更是超過驚人， 比如中國恒大2015年1月最低點才2.076港元， 現在摸高到27.5港元， 漲幅高達1324.66%。
所以， 房地產公司老闆身家也暴漲， 股價漲了13倍的中國恒大， 董事長許家印昨天也以395億美元的身家榮登新首富——395億美元， 約等於2601億人民幣， 就算北京一套房子總價1000萬， 許家印可以買26010套。
許家印的身價是一年左右暴漲的：
貓哥整理了下， 不但許家印身價暴漲， 其實整個內房股在近兩年時間裡大都股價翻番了：
相比內房股的靚麗表現， A股房企則相對黯然， 滬深房地產指數年內漲幅僅5.04%， 但是， 股價走勢均跑贏行業， 尤其是千億級企業， 其中， 萬科以年內41.09%的漲幅位居第一， 陽光城以40.35%的漲幅位居第二， 華夏幸福以40.17%漲幅排名第三， 老牌房企保利地產、招商蛇口、金融街的漲幅也在兩成以上。
拉長週期， 從近3年的低點來看， 經過這波行情， 大型地產公司漲幅最小的都有171%， 最高的萬科A高達737.07%， 14家房地產公司年均漲幅高達172%。
房地產公司的老闆們每年都喊“到了行業最困難的時候”， 但堪比房價的股價漲幅卻表示——房地產公司過得挺滋潤的， 現在不缺地， 也不缺錢。
如果你年初不買房， 而是買入恒大、碧桂園的股票， 回報率甚至還要更高些。
那麼， 到底是什麼讓房地產商們賺得盆滿缽滿、股價翻番呢？就讓貓哥帶大家來一探究竟。
02
地主家也沒過餘糧
今天房地產商們是風風光光， 可曾記起2、3年前的淒淒慘慘。 中國房地產行業一直深受調控的影響：
● 商品房銷售面積：從2014年初至2015年5月連續17個月負增長；
● 商品房待售面積（庫存）：2015年末， 商品房待售面積71853萬平方米， 達到歷史峰值；
● 70大中城市新建商品住房價格：環比下降12個月到， 2015年6月才企穩；
● 行業平均銷售利潤率：只有10%， 比2009-2013年超過20%的平均銷售利潤率降低10個百分點以上。
以上的資料不難看出， 當時房地產商的日子並不好過， “窮則思變”， 賺慣舒服錢的地產商開始謀求轉型：
▌一、做金融
金融和地產是高度關聯的行業， 從2012年起是中國金融業的黃金時代， 彼時又是互聯網金融、保險公司方興未艾的時候， 一些企業向泛金融化發展， 與金融結構合作甚至入主商業銀行、保險。
這其中最有名的就是恒大，2015年11月22日，恒大集團正式宣佈進軍保險產業，並以39.39億元競得50%股權的中新大東方人壽保險公司更名為恒大人壽。許家印對恒大金融板塊寄予厚望，要求做到千億規模；
▌二、做運營
一些企業向專案後端發展泛服務化，參與物業管理，嘗試城市運營商轉型；
▌三、開發產品多樣化
房地產開發產品由單純住宅或商業為主，向養老公寓、文化地產、旅遊地產、產業地產等多樣化發展，部分房地產開發企業還向互聯網 +、綠色節能、產業化等新的生產方式摸索；
▌四、國際化投資
一些大型房地產企業繼續進行海外地產的投資開發，比如萬達集團、碧桂園。碧桂園在馬來西亞與新加坡邊境附近開發了超大樓盤。
超大規模的企業調整是需要時間的，遠水解不了近渴，當時項目一般在二三四線城市的恒大集團、碧桂園日子尤其不好過，股價長期在3-4塊錢徘徊，好不容易在港股上市的萬達商業股價也表現一般，所以，恒大的許家印和萬達的王健林都啟動了從港股回歸A股的計畫。
為什麼？因為A股給的估值要高些。
03
“去庫存”帶來的大利好
就在地產商們覺得生意難做，要謀求新出路時，浩浩蕩蕩的“去庫存”開始了。
2015年12月召開的中央經濟工作會議指出，2016年要穩定經濟增長，更加注重供給側結構性改革，在適度擴大總需求的同時，“去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板”，提高供給體系品質和效率。會議提出用積極的財政政策、穩健的貨幣政策解決“三去一降一補”。大方向就是：寬財政松貨幣。
當時房地產庫存尤其是三四線城市房地產庫存相當大，所以，會議還明確指出要促進化解房地產庫存：
❶ 讓農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；
❷ 讓“新市民”買房，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；
❹ 要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。
❺ 要取消過時的限制性措施。
其實，在會議召開前，貨幣政策就先行“穩健”：2014年11月22日央行開啟降息通道後，2015年央行分別於3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續五次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率、連續五次下調金融機構存款準備金率。
房地產行業管理政策也放寬：2015年“3.30政策”、“9.30政策”分別下降了購房首付比例，8月份取消了外資購房限制、鼓勵棚戶區改造實行貨幣化安置等等，房地產市場銷售明顯增加。
這幾條措施多管齊下，2016年，中國房地產市場開始回暖，整個2016年，住宅銷售面積增長22.4%，商品房銷售額117627億元，增長34.8%，住宅銷售額增長36.1%。
但最開始出現價格和銷量暴漲的是一線城市，如北京、上海、深圳，這些城市已經是存量市場，以二手房銷售為主，所以，2016年地產公司們還沒完全感覺到“去庫存”的暖意。
到2017年，隨著“317新政”等措施出臺，一線城市限購加碼，投資性資金需要出路，一些二三線城市房市繼續火爆。根據9月18日，國家統計局發佈的8月份70個大中城市商品住宅價格變動情況。資料顯示，當月一些三四線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅達10%以上，有的甚至接近20%。
三四線城市成“去庫存”的主力，今年上半年，一二線城市銷售比重下降10個百分點，三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。
“去庫存”得益最大的當屬上文提到的在三四線城市擁有大量專案的恒大和碧桂園等房企。
財報也顯示，中國恒大上半年實現營收1879.8億元，同比上升114.8%；實現淨利潤231.3億元，同比上升224.4%。碧桂園上半年實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%；淨利潤約75億元，同比增長39.2%。融創中國上半年實現營收133.33億元，同比增長25.9%；淨利潤約13億元，同比增長1682.5%。
實際上，由於房地產行業結算的滯後性和週期性，中報的業績並不能完全展現這幾家房企的盈利能力。
根據各家房企的銷售簡報顯示，碧桂園、恒大、融創中國前8個月分別實現銷售額3806.7億元、3216.8億元、1614.3億元，同比分別增長112%、38%、111%。
如此氣勢如虹的業績，股價能不接連翻番？
何況，即使連續翻番，現在中國恒大的市盈率也不過14倍而已。嘗到甜頭的恒大將今年內部銷售目標定為“確保5700億、爭取7000億”，繼續三四線城市。
許家印得以登榜成為新首富，還是得感謝三四線城市熱烈的“投資性買房”和“剛需”，正是他們在房價繼續因“去庫存”而房價繼續上漲的時候買入，他們的積蓄都變成了恒大、碧桂園們的業績，推動許家印成了新首富。
但，這是可持續的嗎？
本文由大貓財經（ID：caimao_shuangquan）提供
與金融結構合作甚至入主商業銀行、保險。這其中最有名的就是恒大，2015年11月22日，恒大集團正式宣佈進軍保險產業，並以39.39億元競得50%股權的中新大東方人壽保險公司更名為恒大人壽。許家印對恒大金融板塊寄予厚望，要求做到千億規模；
▌二、做運營
一些企業向專案後端發展泛服務化，參與物業管理，嘗試城市運營商轉型；
▌三、開發產品多樣化
房地產開發產品由單純住宅或商業為主，向養老公寓、文化地產、旅遊地產、產業地產等多樣化發展，部分房地產開發企業還向互聯網 +、綠色節能、產業化等新的生產方式摸索；
▌四、國際化投資
一些大型房地產企業繼續進行海外地產的投資開發，比如萬達集團、碧桂園。碧桂園在馬來西亞與新加坡邊境附近開發了超大樓盤。
超大規模的企業調整是需要時間的，遠水解不了近渴，當時項目一般在二三四線城市的恒大集團、碧桂園日子尤其不好過，股價長期在3-4塊錢徘徊，好不容易在港股上市的萬達商業股價也表現一般，所以，恒大的許家印和萬達的王健林都啟動了從港股回歸A股的計畫。
為什麼？因為A股給的估值要高些。
03
“去庫存”帶來的大利好
就在地產商們覺得生意難做，要謀求新出路時，浩浩蕩蕩的“去庫存”開始了。
2015年12月召開的中央經濟工作會議指出，2016年要穩定經濟增長，更加注重供給側結構性改革，在適度擴大總需求的同時，“去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板”，提高供給體系品質和效率。會議提出用積極的財政政策、穩健的貨幣政策解決“三去一降一補”。大方向就是：寬財政松貨幣。
當時房地產庫存尤其是三四線城市房地產庫存相當大，所以，會議還明確指出要促進化解房地產庫存：
❶ 讓農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；
❷ 讓“新市民”買房，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；
❹ 要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。
❺ 要取消過時的限制性措施。
其實，在會議召開前，貨幣政策就先行“穩健”：2014年11月22日央行開啟降息通道後，2015年央行分別於3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續五次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率、連續五次下調金融機構存款準備金率。
房地產行業管理政策也放寬：2015年“3.30政策”、“9.30政策”分別下降了購房首付比例，8月份取消了外資購房限制、鼓勵棚戶區改造實行貨幣化安置等等，房地產市場銷售明顯增加。
這幾條措施多管齊下，2016年，中國房地產市場開始回暖，整個2016年，住宅銷售面積增長22.4%，商品房銷售額117627億元，增長34.8%，住宅銷售額增長36.1%。
但最開始出現價格和銷量暴漲的是一線城市，如北京、上海、深圳，這些城市已經是存量市場，以二手房銷售為主，所以，2016年地產公司們還沒完全感覺到“去庫存”的暖意。
到2017年，隨著“317新政”等措施出臺，一線城市限購加碼，投資性資金需要出路，一些二三線城市房市繼續火爆。根據9月18日，國家統計局發佈的8月份70個大中城市商品住宅價格變動情況。資料顯示，當月一些三四線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅達10%以上，有的甚至接近20%。
三四線城市成“去庫存”的主力，今年上半年，一二線城市銷售比重下降10個百分點，三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。
“去庫存”得益最大的當屬上文提到的在三四線城市擁有大量專案的恒大和碧桂園等房企。
財報也顯示，中國恒大上半年實現營收1879.8億元，同比上升114.8%；實現淨利潤231.3億元，同比上升224.4%。碧桂園上半年實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%；淨利潤約75億元，同比增長39.2%。融創中國上半年實現營收133.33億元，同比增長25.9%；淨利潤約13億元，同比增長1682.5%。
實際上，由於房地產行業結算的滯後性和週期性，中報的業績並不能完全展現這幾家房企的盈利能力。
根據各家房企的銷售簡報顯示，碧桂園、恒大、融創中國前8個月分別實現銷售額3806.7億元、3216.8億元、1614.3億元，同比分別增長112%、38%、111%。
如此氣勢如虹的業績，股價能不接連翻番？
何況，即使連續翻番，現在中國恒大的市盈率也不過14倍而已。嘗到甜頭的恒大將今年內部銷售目標定為“確保5700億、爭取7000億”，繼續三四線城市。
許家印得以登榜成為新首富，還是得感謝三四線城市熱烈的“投資性買房”和“剛需”，正是他們在房價繼續因“去庫存”而房價繼續上漲的時候買入，他們的積蓄都變成了恒大、碧桂園們的業績，推動許家印成了新首富。
但，這是可持續的嗎？
本文由大貓財經（ID：caimao_shuangquan）提供