“我把市中心住了幾十年的老房子賣了， 結果還買不起馬路對面社區的一個車位！”， 剛剛搬進錢江新城新居的蔣先生說。
隨著杭州城市的擴張，
雖然地段好， 但建設年代久遠， 面積較為狹小， 社區又缺乏物業管理， 停車矛盾還尤為尖銳， “老破小”似乎正逐漸被市場邊緣化……
一套房不如一個車位
蔣先生的老房子位於市中心的文暉路北側的大塘新村， 緊鄰大運河， 周邊商業繁華， 離西湖文化廣場地鐵站不遠。
社區建於1985年， 大多是4—6層的多層建築。
蔣先生的老房子39平方米， 非常緊湊的一室一廳戶型。 他以每平方米22000元左右的價格， 將房子賣給了一位在附近工作的外地青年， 總價八十余萬元。
“房子太小， 臨著馬路， 而且確實太老了， 賣不出價錢。 ”蔣先生無奈地搖搖頭， 接著說：“聽說馬路對面社區的一個車位都要靠百萬，
蔣先生所說的那個社區， 就是杭州著名的豪宅——武林壹號。
在武林壹號最後兩幢房源的銷售中， 負二樓地下車位的售價為每個90萬元， 負一樓地下車位的售價為每個100萬，
“老破小”價值如何？
衡量一套住宅的價值， 很重要的因素就是土地價值和房屋價值。 一般情況下， 相同地段的住宅， 因為交通、配套都屬於同一片區， 其土地價值相差基本不大， 此時決定房價高低的一大因素就是土地上住宅本身的價值。
房齡達到幾十年的“老破小”， 線路老化、立面陳舊、佈局不合理， 甚至出現漏水、堵塞、鼠患、裂縫乃至坍塌隱患， 苦不堪言， 房屋價值競爭力就顯得弱了。
由於老破小所在的市中心土地供應量極為稀缺， 一有地塊掛牌往往引得各家房企爭搶， 有時甚至會出現一塊地的樓面價高於周邊老小區住宅售價的現象， 也就是我們所謂的"麵粉比麵包貴“。
此時， 市中心身處高位的土地價格便成為了 “老破小”漲價的重要支撐。
除了土地價值和房屋價值， 還有一些重要因素， 也同樣會決定房屋的價格， 那就是包括學區、醫院等各種市政設施的規劃與建設的附加價值。 如果能有相關附加價值的利好， “老破小”可能還會擁有一定的上漲空間。
逆城市化或使中心土地價值下降
杭州的城市建設已漸入一個成熟穩定期， 市中心的學區、醫院等市政專案分佈基本穩定。
除了寄希望於拆遷、市政設施新建等城市有機更新項目的實施， 一個本不是名校學區的“老破小”， 想在一夜之間被劃入名校學區， 這一夢想實現的希望非常渺茫。
土地上的房屋價值隨著年份的增加逐漸減弱， 各種附加價值也在城市建設中趨於穩定， 土地價值似乎成為了支撐“老破小”價格的重要力量。
但需要注意的是，土地價值也並非一成不變。近些年，國內外一些城市出現的中心遷移和逆城市化現象，對市中心的土地價值都是非常大的打擊。
在國外的一些城市，郊區別墅貴，中心公寓便宜的現象同樣存在。中心的遷移和逆城市化所帶來的市中心土地價值下降，或將成為市中心“老破小”價值提升的最大障礙。
跨江大都市格局基本成型
改革開放前杭州，基本局限於西湖、運河、貼沙河之間的老城牆範圍內，市中心在離西湖不遠的官巷口。
改革開放之後，杭州城區開始逐漸突破老城牆範圍向外擴展，當時位於城市北部的武林廣場開始興起，成為了杭州新的城市中心，一直持續至今。連接武林廣場和官巷口地區的延安路則成為了杭州的商業第一街。
如今的官巷口，似乎早已失去了那個年代曾經"市中心”的地位，而作為後來居上的市中心——武林廣場地價則是節節攀升，誕生了多個豪宅項目。
官巷口周邊社區的均價大多都突破了每平方米4萬元，也有部分房源價格在每平方米6萬元以上，而武林廣場周邊也存在著一些每平方米4萬元以下的房源。
今天的杭州，跨江大都市格局已基本形成，錢江新城、錢江世紀城、運河廣場、濱江、未來科技城等多個區域都在迅速崛起。
注
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往期回顧
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