猶記得9月11日， 沉寂已久的土地市場， 廣州開發區終於掛出了長嶺居YH-K2-4、科學城KXC-K1-9的出讓公告， 打破僵局。
其中YH-K2-4地塊出讓條件首次提出將企業自持部分作為租賃住房， 而學城KXC-K1-9地塊將全部作為工業企業租賃用房。
作為租賃住房用地， 兩宗地塊指向了樓市調控新方向， 意義不言自明。
現在， 我們就來看看廣州中原研究發展部將為大家帶來地塊的詳細資訊， 以周邊租賃市場調研分析。
長嶺居YH-K2-4地塊
地塊位於黃埔區長嶺居板塊， 毗鄰禾豐村， 其總占地面積為169572㎡， 容積率為≤2.8， 總起拍價為17.7億元， 拿地成本不低。
地塊涵蓋了中小學用地、體育用地與居住用地， 此外， 按照官方規劃要求， 該地塊需要建設8.2萬㎡的集體物業並無償交給永和街禾豐社區經濟聯合社。
▲長嶺居YH-K2-4地塊情況（局部）
根據出讓檔， 地塊採取“最高限地價+競自持+搖號”的出讓方式， 到達最高限價25.6億元後， 進入“競自持”環節， 自持部分用作租賃用房， 不可分割銷售。
值得一提的是， 今年4月， 萬科以總價12.22億+55%自持， 拿下長嶺居一宗宅地， 樓面價接近2萬/平。
此前， 中冶拍得長嶺居地塊時， 亦是創下當時黃埔區地塊單價標杆， 可見對於房企來說， 長嶺居可是香餑餑。
▲長嶺居YH-K2-4地塊資訊
臨近實地常春藤專案
目前， 地塊長滿野草和零星小樹， 地塊內部部分區域起伏較大， 現場有多台挖掘機正在對土地進行平整工作。
地塊西側為禾豐村， 周邊有山林， 自然景觀相對較好；東側緊靠主要交通幹道新豐路， 南側為正在建設中的實地常春藤。
▲長嶺居YH-K2-4地塊現狀
配建中小學 生活配套差
根據規劃檔顯示， 地塊分為4部分組成， 其中居住用地位於地塊的北端， 中小學用地位於南端， 而體育用地則位於地塊的東南端。
外部配套方面， 地塊位於長鄰居板塊東端， 正處於永和經濟開發區的北端， 距離永和商圈約1.5公里的距離， 徒步來往需要約30分鐘路程， 目前周邊配套相對缺乏。
不過， 廣州中原研究發展部認為， 在“租售同權”的方針指導之下， 未來自身規劃建設的教育資源將是專案的一大賣點。
▲長嶺居YH-K2-4地塊
距離6號線較遠 通勤條件一般
交通方面，地塊距離地鐵6號線相對較遠，目前需要公共交通接駁，通勤效率不理想。
根據長嶺居發展規劃，有軌電車HP1線目前處於規劃階段，有望年內開工並於2020年之前開通，未來有可能接駁地鐵，將大幅提高通勤效率。
長嶺居板塊規劃23萬人口
新樓盤放租價格26-33元/㎡·月
有產業、有人才，住房租賃市場才會越做越大。
2017年7月，黃埔長嶺居規劃開始二次環評，與2014年公佈的規劃相比，本次片區規劃建設範圍將擴大4.6平方公里，規劃人口從20萬增加至23萬，同時再次強調長嶺居 “高端居住區”的功能定位。
但就目前發展情況而言，長嶺居基礎設施（包括地鐵21號線、有軌電車HP1線）以及招商引資方面均處於初步階段，租賃市場仍未發展成型。
所以，區域內也未出現品牌租賃公寓產品，只有早前已交樓的項目如奧園春曉、保利嶺南林語由私人少量放租，價格在26-33元/㎡·月之間。
而該板塊發展相對較早的永和經濟開發區租賃市場比較活躍，距離本次出讓地塊約2.5公里的開發區中心地段高層電梯公寓租賃價格在24-27元/㎡·月之間。
由於該片區多工業園、大型工廠，不少企業批量租賃公寓作為員工宿舍或接待客戶之用。
廣州中原研究發展部走訪多個硬體設施較好的高層電梯公寓，出租方均表示空置可供租賃的單位不多。
租賃市場科學城板塊更為成熟
相比起長嶺居-永和板塊的情況，發展起步較早的科學城，租賃市場已發展成型並且有明顯的“分層現象”以針對不同客戶群。
該板塊租賃產品主要可以分為三類：
第一類，以蘿崗萬達及周邊公寓為代表，距離地鐵線1公里範圍內，居住環境較好，價格在48-60元/㎡·月之間；
部分由專業公司管理的酒店式公寓，租價甚至可達70元/㎡·月以上，其主要客戶群為周邊企業大批量租賃作為中高層員工居住、接待客戶之用；
第二類，以蘿崗地鐵站周邊洋房為代表，該類產品為近年交樓私人住宅，憑藉距離地鐵近、優質社區內外配套等特點得到科學城企業員工青睞，價格在28-30元/㎡·月之間。
第三類，以村建項目為主，周邊環境較差，主要供周邊園區上下游員工日租、短暫停留之用。
地塊未來租賃前景：
依賴基建與人口流入 競品多競爭大
假如本次土拍出現自持作為租賃住房的情況，考慮建設成本等因素，未來房企或採用專業管理等方式運營以提高其附加值；此外，在未來“租售同權”的大趨勢下，包括教育在內的各項配套將為項目加分。
另一方面，廣州中原研究發展部認為租賃價值與基建推進、區域招商引資、人口流入等因素存在密切關係，因此現時科學城臨近6號線一帶的租賃產品更加具有市場優勢，長嶺居板塊租賃市場則有待日後完善。
對於本次出讓的長嶺居YH-K2-4地塊而言，未來要盤活租賃部分對於基建推進（如長嶺居有軌電車建設效率），招商引資（科學城、永和開發區發展）依賴程度較高；
此外，目前市場上存在的競品較多，未來如何與已經發展成型的科學城板塊競爭，如何突出優勢贏得租客青睞，對於拿地房企而言具有一定挑戰性。
周邊新房2.1-2.4萬/㎡
租房30-40元/㎡·月
目前地塊周邊一手專案價格在2.1-2.4萬/㎡之間，二手項目價格則在2-2.2萬/㎡之間，而周邊租賃價格大概在30-40元/㎡·月。
廣州中原研究發展部認為，作為官方規劃的“高端居住區”，該板塊價值近年從土地、住宅市場均得到充分體現，隨著近年土拍地塊項目相繼入市，預期未來板塊價值將進一步提高。
基於上述分析，廣州中原研究發展部對長嶺居YH-K2-4號地塊做出了SWOT分析:
▲長嶺居YH-K2-4地塊
距離6號線較遠 通勤條件一般
交通方面，地塊距離地鐵6號線相對較遠，目前需要公共交通接駁，通勤效率不理想。
根據長嶺居發展規劃，有軌電車HP1線目前處於規劃階段，有望年內開工並於2020年之前開通，未來有可能接駁地鐵，將大幅提高通勤效率。
長嶺居板塊規劃23萬人口
新樓盤放租價格26-33元/㎡·月
有產業、有人才，住房租賃市場才會越做越大。
2017年7月，黃埔長嶺居規劃開始二次環評，與2014年公佈的規劃相比，本次片區規劃建設範圍將擴大4.6平方公里，規劃人口從20萬增加至23萬，同時再次強調長嶺居 “高端居住區”的功能定位。
但就目前發展情況而言，長嶺居基礎設施（包括地鐵21號線、有軌電車HP1線）以及招商引資方面均處於初步階段，租賃市場仍未發展成型。
所以，區域內也未出現品牌租賃公寓產品，只有早前已交樓的項目如奧園春曉、保利嶺南林語由私人少量放租，價格在26-33元/㎡·月之間。
而該板塊發展相對較早的永和經濟開發區租賃市場比較活躍，距離本次出讓地塊約2.5公里的開發區中心地段高層電梯公寓租賃價格在24-27元/㎡·月之間。
由於該片區多工業園、大型工廠，不少企業批量租賃公寓作為員工宿舍或接待客戶之用。
廣州中原研究發展部走訪多個硬體設施較好的高層電梯公寓，出租方均表示空置可供租賃的單位不多。
租賃市場科學城板塊更為成熟
相比起長嶺居-永和板塊的情況，發展起步較早的科學城，租賃市場已發展成型並且有明顯的“分層現象”以針對不同客戶群。
該板塊租賃產品主要可以分為三類：
第一類，以蘿崗萬達及周邊公寓為代表，距離地鐵線1公里範圍內，居住環境較好，價格在48-60元/㎡·月之間；
部分由專業公司管理的酒店式公寓，租價甚至可達70元/㎡·月以上，其主要客戶群為周邊企業大批量租賃作為中高層員工居住、接待客戶之用；
第二類，以蘿崗地鐵站周邊洋房為代表，該類產品為近年交樓私人住宅，憑藉距離地鐵近、優質社區內外配套等特點得到科學城企業員工青睞，價格在28-30元/㎡·月之間。
第三類，以村建項目為主，周邊環境較差，主要供周邊園區上下游員工日租、短暫停留之用。
地塊未來租賃前景：
依賴基建與人口流入 競品多競爭大
假如本次土拍出現自持作為租賃住房的情況，考慮建設成本等因素，未來房企或採用專業管理等方式運營以提高其附加值；此外，在未來“租售同權”的大趨勢下，包括教育在內的各項配套將為項目加分。
另一方面，廣州中原研究發展部認為租賃價值與基建推進、區域招商引資、人口流入等因素存在密切關係，因此現時科學城臨近6號線一帶的租賃產品更加具有市場優勢，長嶺居板塊租賃市場則有待日後完善。
對於本次出讓的長嶺居YH-K2-4地塊而言，未來要盤活租賃部分對於基建推進（如長嶺居有軌電車建設效率），招商引資（科學城、永和開發區發展）依賴程度較高；
此外，目前市場上存在的競品較多，未來如何與已經發展成型的科學城板塊競爭，如何突出優勢贏得租客青睞，對於拿地房企而言具有一定挑戰性。
周邊新房2.1-2.4萬/㎡
租房30-40元/㎡·月
目前地塊周邊一手專案價格在2.1-2.4萬/㎡之間，二手項目價格則在2-2.2萬/㎡之間，而周邊租賃價格大概在30-40元/㎡·月。
廣州中原研究發展部認為，作為官方規劃的“高端居住區”，該板塊價值近年從土地、住宅市場均得到充分體現，隨著近年土拍地塊項目相繼入市，預期未來板塊價值將進一步提高。
基於上述分析，廣州中原研究發展部對長嶺居YH-K2-4號地塊做出了SWOT分析: